Ascensor al garaje ¿Solo para las viviendas?
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P. Buenos días Miguel, voy a comentar una situación en la cual me encuentro actualmente junto con algunos propietarios más.
Soy propietario de una plaza de garaje la cual obtuve mediante una herencia hace apenas un año, y que no utilizaba hasta ahora. Dicha plaza se encuentra en el parking de una urbanización cerrada y ubicado en los sótanos de esta urbanización.
Hace unos diez años se entregaron las viviendas y las plazas de aparcamiento donde parte de ellas se vendieron sin tener que adquirir la propiedad de una vivienda. La constructora dotó de unos quince ascensores que llegan desde las viviendas hasta la planta baja y segundo sótano del garaje, además de cinco salidas de emergencia situadas en el parking, donde tan solo una de ellas además de tener salida a la parte común tiene salida a la calle.
Pues bien, en junta ordinaria hace siete años, se estableció que la salida del parking por los ascensores solo sería para los propietarios de las viviendas que son mayoritarios con respecto a los que solo adquirieron plaza de aparcamiento y no vivienda, dotando a los ascensores de llave, obligando a los que solo tienen plaza de parking al uso de la salida de emergencia que tiene acceso directo a la calle, en este caso la salida consta de cuarenta peldaños y algún pasillo entre el primer y segundo sótano hasta alcanzar la calle.
Mi pregunta es la siguiente:
¿Está obligada la comunidad de garajes a subsanar la barrera arquitectónica que fue creada por dicha decisión?
Si fuera así, ¿debería ir a urbanismo y plantear esta situación en caso de negativa antes de recurrir una actuación legal?
Un cordial saludo.
R. Buenos días José:
Disculpa la tardanza en la contestación pero el trabajo del día a día a veces no te permite ir más rápido.
Tu pregunta yo diría que casi no es para mi sino para que te contestara un juez en una sentencia porque hay muchos matices que se debería discutir antes de dar una opinión definitiva, el no disponer de toda la información hace que nuestra respuesta pueda parecer parcial y discutible.
Si los aparcamientos se vendieron hace 10 años y en la junta de hace siete años se estableció por mayoría que la salida de parking por los ascensores solo sería para los propietarios de las viviendas debería valorarse si este condicionado está acomodado a lo que se indica en la escritura de división horizontal o bien en los propios estatutos. Si no se dice nada al respecto, se sobreentiende que la decisión tomada en la junta general es válida ya que no hubo impugnación por ningún propietario del aparcamiento por no estar de acuerdo con dicha decisión.
Si la decisión que se hizo en su momento no se ha inscrito en el registro de la propiedad, está claro que afecta a todos los propietarios que tomaron la decisión pero no afecta o debería afectar a los que posteriormente han comprado el aparcamiento o bien lo ha recibido en herencia como es su caso. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal lo define en su punto 3º que dice textualmente lo siguiente: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.» Si vd. es un tercero y esta decisión no ha sido inscrita en el Registro, no debería perjudicarle.
Si esta decisión fue inscrita en el Registro, tendrá que atenerse a lo que se decidió en Junta y solo se podría echar para atrás solicitando una nueva convocatoria para tomar una nueva decisión según se indica en el artículo 16.2 párrafo 2º que dice textualmente lo siguiente: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.».
De cualquiera de las maneras esté inscrito o no en el Registro, si actualmente existe un problema de accesibilidad por haber unas escaleras que lo impidan, será mas fácil solicitar a la comunidad de propietarios de las viviendas la excepción para que un propietario con problemas de accesibilidad, dándole una copia de la llave y permitiendo la accesibilidad por el portal.
Tenga en cuenta que si los propietarios del garaje no están pagando el gasto de ascensor ya que se hacen cargo de ello la comunidad de propietarios de la vivienda, es posible que le pidan que participe en este gasto ya que empezará a hacer uso del mismo.
Hay un caso muy parecido al de Vds., concretamente el recurso 234/2012 de la Audiencia Provincial de Cuenca, del 20 de febrero de 2.013. Si bien el juzgado de primera instancia dio la razón a la reclamación de los propietarios del garaje, en el recurso de apelación se dio validez del acuerdo que prohíbe usar el ascensor y el portal del edificio a aquellos propietarios de plazas de garaje que no tienen vivienda en la comunidad.
No obstante a lo comentado anteriormente creo que debería poner en manos de un abogado experto en civil este tema al margen de la consulta que vaya a hacer vd. a urbanismo, creo que el Ayuntamiento no se meterá en el fondo de la cuestión al margen de si se cumplen con la normativa con respecto a las salidas de emergencia, etc.
Recuerde que cuando se tomó esta decisión fué hace 7 años, hablamos del año 2.012, y la ley de propiedad horizontal ha sido modificada en el año 2.013 incluyendo el artículo 10 y el artículo 17 en relación a los temas de accesibilidad. Fíjese lo que indica al respecto el artículo 10 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
La legislación ha cambiado y actualmente se da mucho mas apoyo a la personas con problemas de accesibilidad.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos tardes.
En un conjunto inmobiliario, que consta de 1 edificio de un solo portal, con sus propios estatutos (del que soy propietario de una vivienda), 1 edificio de un solo portal, con sus propios estatutos, 1 edificio con 4 portales, con sus propios estatutos, un edificio con 3 portales, con sus propios estatutos, 2 plantas inferiores de garajes y trasteros común para toda la parcela (los 9 portales) y un patio privado común también.
Los estatutos generales de toda la parcela recogen lo establecido entre las diferentes constructoras, que eran propietarias de las 6 subparcelas de las que constaba la parcela, en las que se construyeron los diferentes edificios con sus respectivos portales que antes he descrito.
En estos estatutos también viene recogido los diferentes puntos de los estatutos de las plantas inferiores de garajes y trasteros, que como había dicho son comunes para los diferentes portales.
En nuestro edificio que consta de un único portal, el 100% de las cuotas de participación están divididas entre 17 viviendas algunas con trastero anejo, un local comercial y 20 plazas de garaje algunas con trastero anejo.
Según consta en los estatutos, los gastos comunes están divididos entre las viviendas.
Y las plazas de garaje al pertenecer a una comunidad independiente a la del portal, tienen marcado la forma de repartir los gastos en sus propios estatutos (que son los mismos de toda la parcela), por lo tanto las viviendas pagan a una comunidad, para sufragar sus gastos y las plazas de garaje pagan a otra comunidad diferente.
Teniendo en cuenta todo esto, nos ha surgido una controversia en la comunidad de viviendas, ya que si bien en los estatutos viene recogido que, «las plazas de aparcamiento y trasteros, podrán enajenarse a terceros, no propietarios de elementos del edificio, pero si no son propietarios de viviendas del mismo, no tendrán aquellos el acceso a través del ascensor del portal del edificio», el constructor vendió una plaza de garaje con su trastero anejo a una persona ajena a todo el conjunto inmobiliario, dicho de otro modo, esa persona solo es propietaria de esa plaza de garaje en todo el conjunto (no es propietario de vivienda).
La cuestión es que el resto de propietarios de viviendas de nuestro portal, nos hemos enterado que el constructor a través de nuestro administrador de fincas, sin consultar con nadie, ni informarnos de nada, le han dado una llave de nuestro portal al propietario de la plaza de garaje, para que acceda a ella por nuestro portal.
Aunque según consta en los estatutos generales de la parcela, las plantas inferiores de garajes tienen 3 escaleras de emergencia (ninguna corresponde a nuestro portal), una coincide con las escaleras de un portal, otras 2 son independientes de los portales, una tiene acceso/salida por la calle y la otra por el patio común del recinto y habría otra escalera más, independiente a los portales, que no es de emergencia y que también tiene el acceso/salida por el patio común.
En dichos estatutos se contempla que los propietarios de las «viviendas» tendrán acceso por cualquier portal independientemente del de su vivienda.
Al preguntar a nuestro administrador de fincas porque se le había dado llave del portal a ese propietario, para que utilizase nuestro portal para acceder a su plaza de garaje, sin que participe en los gastos de limpieza, electricidad y mantenimiento del portal (los estatutos no le obligan), nos respondió que en su escritura de compraventa así constaba (acceso por nuestro portal, ningún propietario a visto esa escritura) y que los estatutos solo le prohíben el acceso por el ascensor.
Los propietarios de las viviendas no estamos muy de acuerdo con esa explicación, primeramente porque esa decisión (dar llave de nuestro portal) se a tomado un poco a escondidas y hasta que no hemos sido los propietarios de las viviendas los que hemos sacado el tema, nuestro administrador no había informado de nada.
Y creemos que si no está obligado al pago de los gastos del portal, no debería usarlo ya que tiene acceso al garaje por otras escaleras independientes a los portales y los estatutos generales de toda la parcela según se recoge, solo da el acceso por los portales a los propietarios de viviendas.
Nuestra intención no es prohibir a nadie que use el portal para acceder al garaje, pero si creemos que debería participar de alguna manera en los gastos.
Agradecemos nos pueda arrojar algo de luz en este asunto, le saludo atentamente.
Buenos días Paco.
No se debe dar ninguna llave a ningún propietario de garaje que solo sea de garaje sin el permiso de la mayoría de los propietarios de dicho portal. Este es un tema que se debe discutir en la junta general de dicho portal. El Administrador no debe de dar bajo ningún concepto una llave al propietario del ascensor de ningún portal sin la previa aprobación. Las escrituras que prevalecen son la de la Comunidad y sus estatutos, no la escritura de compraventa particular, que tengo muchas dudas que figure lo de llave de acceso por el ascensor.
Desde mi punto de vista no se debe discutir si esa persona tiene que pagar los gastos de la comunidad, sino si puede acceder o no a través del ascensor de la vivienda. Tenga en cuenta que una llave del ascensor está en manos ajenas a la vivienda. Hay que suponer de la buena voluntad del propietario del garaje, pero y si sus intenciones fueran otras. Les estarían otorgando vds la posibilidad del robo de alguna vivienda sin tener que pasar por el portal.
Mi opinión es que esa llave no la debe de tener el propietario y deberían cambiar el bombín del ascensor, por seguridad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Gracias Miguel por su contestación, pero igual no le he dado la suficiente información, por un lado hay estatutos del portal y por otro estatutos de los garajes, comunidades independientes.
Nuestro problema es que los diferentes edificios tienen acceso al garaje desde las viviendas por escaleras o ascensor, en nuestro caso no los tenemos independientes, lo que se traduce que desde el portal se puede acceder a las viviendas o los garajes, bien por el ascensor o bien por las escaleras.
Cómo le dije en la anterior consulta, los estatutos de los garajes dejan claro que los únicos que pueden acceder al garaje por los diferentes portales son los propietarios de las viviendas y los estatutos del portal dan la posibilidad de enajenar plazas de garaje a terceros no propietarios de viviendas, pero estos no tendrán acceso a través del ascensor del portal del edificio.
No se le ha dado al propietario del garaje llave del ascensor (son pulsadores normales no de llave) sino que se le ha dado llave del portal, para que acceda al garaje por las escaleras, aunque también podría hacer uso del ascensor ya que como le he dicho no necesita llave.
La duda que tenemos es que este propietario hace uso del portal sin contribuir a los gastos, ya que los estatutos solo obliga a contribuir en los gastos del portal a los propietarios de viviendas, tiene acceso al garaje por otras escaleras independientes de los portales, los estatutos de garajes solo dicen que los propietarios de las viviendas podrán usar los portales independientemente del de su vivienda, lo que yo como propietario de vivienda puedo usar cualquiera de los nueve portales del conjunto inmobiliario para salir de los garajes, pero no los propietarios de plazas de garaje solamente y en los estatutos del portal le otorga una cuota de participación en el 100% del edificio, de ahí nuestras dudas, de si dicho propietario puede hacer uso del portal y no contribuya en los gastos.
Espero haberle aclarado mejor la situación y gracias nuevamente por su tiempo, un saludo.
Estimado Pako:
Creo que en este caso, sino lo entiendo mal, los dueños de plaza de garaje deberán salir por una zona que es común y que no afecta a ninguno de los portales. Estoy a tu disposición a través del móvil para terminar de de valorar la situación si fuera necesario.
Un cordial saludo
Miguel
691564359.
Buenos días Miguel. Soy propietario de una plaza de garaje sin vivienda, en una Comunidad que consta de 18 viviendas con sus correspondientes plazas de garaje y 17 plazas de garaje sin vivienda. Pagamos los gastos de comunidad del garaje (luz, limpieza, seguro IBI) pero no los gastos de portería ni de ascensor toda vez que tenemos prohibido (renuncia en escritura notarial) el acceso al garaje por el ascensor, limitandolo solamente por la rampa de dicho garaje.
Ahora la Comunidad quiere bajar el ascensor a cota 0, para facilitar el acceso a un minusválido propietario de una vivienda, y nos dicen que los propietarios de las plazas de garaje sin vivienda también tenemos que hacer frente a este gasto, cuando hasta la fecha no habíamos pagado nunca gastos del ascensor al tener prohibido el uso.
¿Estamos obligados?
Le doy las gracias por anticipado.
Estimado Luis:
Es difícil darle una opinión sobre este tema. Dependerá como estén escriturados los estatutos y las condiciones que figuran en los mismos. Es importante saber cuales son las condiciones y quienes participan en el pago del ascensor, a constitución, las ampliaciones y su mantenimiento. Si le puedo decir que la jurisprudencia da resoluciones variopintas en función de cada caso y como estén inscritas las obligaciones sobre el pago de ascensores para viviendas, locales y acceso a garajes.
Por ejemplo AP Álava, Sec. 1.ª, 17-4-2018, dice que los propietarios de los locales están exonerados de contribuir a los gastos de ampliación de ascensor a cota 0 y bajada a planta sótano al ser obras de ampliación de un servicio preexistente del que además no hacen uso.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-6-2018. que exonera a «los propietarios de las plantas baja y sótano están exentos de los gastos de portal, las escaleras y ascensores de acceso a las plantas alzadas y al servicio de calefacción» no incluye la ampliación del ascensor a cota cero.
AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 28-6-2017 Ante tal motivación poco cabe añadir por la Sala salvo expresa ratificación de la sentencia ahora recurrida en cuanto que entendemos que el juzgador no se equivoca en su razonamiento sino que precisamente esta Sentencia del Tribunal Supremo viene a resolver si las obras que se realizan para suprimir las barreras arquitectónicas que concurren en un edificio bajando el ascensor a cota cero serán repercutibles a los propietarios de aquellos elementos que, conforme a la norma estatutaria, están exentos de contribuir en aquellos gastos referidos a las obras que se realicen en portal, escalera y ascensor; por lo que, estando en su supuesto similar en el presente recurso y expresando el razonamiento como de aplicación consecuencial a lo dicho con anterioridad por el mismo Alto Tribunal, atendiendo a la nueva legislación que modifica la LPH (art. 10 ), es obligada la ratificación de la sentencia.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2016. No procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero y modificando las escaleras, por interpretarse así, según cláusula estatutaria.
Estos son algunos ejemplos recogidos de las sentencias que se nos informa a través de Sepín, podría presentarle muchas mas, incluso algunas de ellas aparentemente contradictorias porque dependerá en todo momento si el garaje forma una comunidad independiente o no la forma, si no la forma ver como se trata en los estatutos a aquellos propietarios de locales y garaje con respecto a la ampliación del ascensor y su mantenimiento, etc.
Aunque vds. estén exonerados del gasto de mantenimiento no por ello un gasto referido a una ampliación del ascensor también tenga que estar exento. Existe sentencias donde se ratifica que una ampliación a cota cero debe de pagarse por todos los propietarios aunque algunos de ellos estén exentos en el pago del mantenimiento del ascensor.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, he llegado hasta este post y al leerlo me gustaría compartir una duda con ustedes.
Tengo solamente un garaje en un residencial de viviendas. Bien. Me pasa un poco como el comentario de arriba, quieren hacer accesible un ascensor para una persona en silla de ruedas. ¿yo tengo que pagar algo? no se si la pregunta es absurda o no, pero no lo se. Yo no uso ese ascensor para nda por ejemplo. Sin embargo, si que pago los gastos, que son minimos, pero pagar la obra, estoy obligado?
agradezco la resupuesta
Buenos días.
Su respuesta al igual del artículo de donde proviene está lleno de matices las cuales se deberían tener en cuenta.
Antes de pasar a contestarle deberíamos saber lo que dice la escritura de división horizontal y los estatutos. Si en ellos se refleja las medidas a tomar con respecto al ascensor no hay mas que decir, nos tendremos que atener a lo que indica dichas normas.
No nos olvidemos no obstante que si los Estatutos están hechos antes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, tendremos que estar a lo que dice ella con respecto a la ley de propiedad horizontal. En esta tenemos que tener en cuenta lo que dice el artículo 10 y lo que dice el artículo 17.
El artículo 10.1.b) dice textualmente: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.»
El artículo 17.2 de la LPH dice textualmente: «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.».
En relación a lo comentado anteriormente de tener en cuenta lo que dice la Ley con relación a las mayorías necesarias, es necesario tener comentar la sentencia del Tribunal Supremo de la sala 1ª de 23 de diciembre de 2014, Recurso 1428/2012, declara como doctrina jurisprudencial que «para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación de ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la ley de Propiedad horizontal exige para el acuerdo principal de instalación de ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.
Hay otras sentencias relacionadas a la instalación del ascensor en el garaje. Por ejemplo la siguiente:
AP Madrid, Sec. 25.ª, 2-1-2019 Dado que la instalación del ascensor hasta el garaje obedece a razones de accesibilidad, aunque haya otros accesos, todos los comuneros deben abonar los gastos correspondientes a dicha instalación conforme a su cuota de participación.
En relación a la mayoría requerida según el artículo 17.2 de la LPH. Este artículo indica que para conseguir la mayoría es necesario que se apruebe por la doble mayoría de los propietarios y cuotas de participación, pero se refiere a la totalidad de los propietarios. Si se consigue esta mayoría cualificada, todos los propietarios están obligados al pago de las instalaciones y obras necesarias sin límites de posibles derramas o recibos extras.
En un primer momento la Junta General de Propietarios deberá aceptar la instalación de la mejora del ascensor en la propia junta a través de la mayoría simple en 2ª convocatoria, si no se aprueba por la mayoría simple no podría pasar a la 2ª fase ya que la voluntad de los asistentes es contraria a la instalación.
Si se aprueba en la primera fase, se pasaría a la 2ª. Una vez se notifique por un medio fehaciente a los propietarios (envío carta, envío de acta, etc.), los propietarios ausentes en la junta tendrán 30 días para que voten a favor o en contra del acuerdo. Una vez se tenga el recuento definitivo se pondrá en marcha la obra en caso de respuesta afirmativa por parte de los propietarios.
Sobre mayorías le indico un enlace donde se habla de estas: https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Hemos adquirido una plaza de garaje en un edificio en el que no vivimos. El garaje sólo tiene entrada y salida (más allá de la rampa para vehículos) a través del portal del edificio.
Según el administrador, podemos usar las escaleras que bajan del portal al garaje pero no podemos usar el ascensor. Me ha enviado unos estatutos que dicen lo siguiente:
“Los propietarios o usuarios del local garaje sito en las plantas de primero y segundo sótanos, sólo podrán utilizar la escalera y el ascensor que baja hasta esas dos plantas, siempre que, a su vez, sean propietarios o usuarios de alguna de las oficinas o viviendas del inmueble, o de alguna de las zonas privativas de la entreplanta que tengan acceso abierto a esa planta.”
Como se ve aquí, en estatutos prohibieron usar escaleras y ascensor, pero como por ley no se puede usar la rampa para vehículos, han autorizado sólo el uso de la escalera.
Quedo a la espera de sus comentarios.
Muchas gracias
Estimado Carlos:
En principio y por seguridad de los propietarios que tienen viviendas no se debería permitir el acceso a través del ascensor. Lo suyo es que se haga a través de la escalera ya que la rampa de garaje no lo permite. Ahora bien, en estos casos cuando el acceso se tuviera que hacer por el ascensor porque hubiera una persona que tuviera problemas de accesibilidad y no pudiera bajar escaleras el problema estaría otra vez generado.
Mi opinión es que sería necesario la posibilidad de poner unas botoneras que limitara la posibilidad a las personas que vienen al garaje de utilizar el acceso a viviendas.
Va a ser difícil consensuar la solución, porque aunque se limitara la posibilidad de acceder a las viviendas a través del ascensor quien va a prohibir a un posible «caco» para que pueda subir por las escaleras.
Creo que están condenados a entenderse y a ser posible que tengan un acceso vía ascensor y puedan acceder a los sótanos del garaje.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes,
resido en un bloque de 15 viviendas con más de 40 años de antigüedad que dispone de dos ascensores que van de la cota Cero al Cuarto y último piso. El edificio dispone de 5 locales y 35 garajes algunos de los cuales son de personas externas al residencial
Hemos tenido reunión de la comunidad y se ha establecido por dos propietarios mayores de 70 años , el realizar obras en el edificio y poner un tercer ascensor para que vaya de la cota 0 a -1 acogiéndose a la Ley 49/1960 y sucesivas modificaciones de Junio 2013 y 15/95 sobre eliminación de barreras arquitectónicas …
Expresamente el artículo 10.1.b) le facultan para que lo soliciten y la comunidad quedará obligada a realizar las obras necesarias para favorecer la orientación o su comunicación con el EXTERIOR…»
Mis preguntas son las siguientes :
1.- Yo estoy conforme en adecuar el portal actual, para quitarle las barreras arquitectónicas y hacer posible el acceso al Exterior de personas con discapacidad, que es lo que entiendo es el espíritu de la Ley.
2.- Como alternativa al ascensor planteado, que es muy costoso, se podría plantear el poner una silla elevadora del sótano -1 a cota 0 de la calle , para a partir de ahí acceder por el portal ?
3.- Al tener en la comunidad y título constitutivo , viviendas , garajes y locales ; que porcentaje es el necesario para admitir a trámite la propuesta de las personas que lo han solicitado . En caso de aprobación, hasta que importe máximo nos obliga la ley a contribuir en el presupuesto total.
4. Al tener que tocar forjados del edificio para la construcción del tercer ascensor, no puede ser ese motivo para desestimar la propuesta? Hay que tener en cuenta que se tiene que romper el forjado de planta 0 para darle acceso al garaje.
Muchas gracias de antemano.
Saludos,
Buenos días Enrique
En principio decirle que el hecho de que dos propietarios mayores de 70 años decidan solicitar un sistema que dé accesibilidad y que permita subir desde el garaje desde el piso -1 al piso 0 no les da derecho a que esto se haga de forma automática sino que hay una serie de limitaciones tanto técnicas como económicas, que hay que considerar, Me explico:
En el aspecto económico se tiene que ver que opción es la menos onerosa para la comunidad. Como se suele decir en el argot popular, no se puede matar moscas a cañonazos. Si la solución es viable mediante la instalación de un salvaescaleras con sus diferentes opciones, esto sería ideal si la mayoría de los propietarios así lo decidieran. Se cumpliría con el requisito de accesibilidad en el edificio y no se tendría que acometer grandes gastos. Tenga en cuenta que una solución de este tipo podría conllevar a un gastos entre 8.000 y 10.000 € que entre los 15 vecinos que son en la vivienda podría irse hasta los 600 € a 700 € propietario sin tener en cuenta las posibles subvenciones que pudieran existir por este motivo.
Si la opción de salva-escaleras no pudiera hacerse por el tipo de construcción de la escalera al cual no se le pudiera adaptar ningún modelo o no hubiera espacio material para instalarla, nos tendríamos que ir a la solución del ascensor con lo que esto implicaría de coste para los propietarios de la vivienda.
Lo primero que habría que ver es si es técnicamente viable, para ello nuestra recomendación es que contratemos a un arquitecto independiente como Dirección de obra, revise las instalaciones y nos diga si es mas factible instalar un nuevo ascensor o bien bajar un ascensor desde la planta 0 a la planta -1. Aquí hay que tener en cuenta la posible problemática porque hay que intervenir en el forjado y en diferentes elementos estructurales. Si fuera viable técnicamente habría que elegir las dos formas de solución del problema desde la óptica de la ley de propiedad horizontal:
Artículo 10.1.b del la lph (ley de propiedad horizontal que dice: “b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
El artículo 10 valdría si con ello pudiéramos cubrir la totalidad de la derrama que se necesitará para la instalación del ascensor, sino fuera así tendríamos que proponer la instalación del ascensor mediante la aplicación del artículo 17.2 de la lph que dice lo siguiente: “2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Debemos tener en cuenta que la instalación de un nuevo ascensor, con la dirección de obra, el Coordinador de Seguridad y Salud, licencias a solicitar en el Ayuntamiento etc. podemos ir a 50.000 € en el mejor de los casos y hasta 100.000 € en el peor de los mismos.
Te dejo este blog que es muy útil sobre tema de ascensor y espero os resulte de vuestro interés alapont.com/blog
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Hola, buenos días, le quería hacer una consulta, soy dueño de una plaza de garaje, en una comunidad en la que el garaje del edificio tiene entrada independiente a la de las viviendas, es comunidad independiente (la del garaje) en gastos, salvo los que corresponden a la estructura general del edificio, fachada, etc., no tenemos acceso los propietarios de las plazas de garaje al portal, salvo uno que tiene plazas y vive allí. Se ha planteado el tema de que quieren los de las viviendas, instalar un ascensor, que no va a llegar al garaje, ni tenemos acceso a el, al no tener acceso al portal de la finca. ¿Estamos obligados a pagar gastos de instalación, aun siendo comunidades diferenciadas?, yo entiendo que no, pues no podemos usar el ascensor, ni tener acceso a el, pero espero su aclaración. Gracias por su ayuda.
Buenos días Carlos:
Si el garaje no va a sacar ningún beneficio y no se va a alterar la estructura que pueda afectar al garaje, entiendo que el garaje no tendría porque pagar ninguna cantidad para el arreglo, ahora bien, sería interesante ver lo que dice la escritura de obra nueva y división horizontal, también llamado título constitutivo, en el a veces se habla de temas que puedan resultarles llamativos e incluso contradictorios para los intereses de la comunidad del garaje. Si no afecta al garaje no debería participar este, pero no nos olvidemos que el garaje es parte de la estructura del edificio. Si no dice nada el titulo constitutivo habría que entender que la instalación del ascensor correspondería única y exclusivamente a las viviendas.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, yo soy propietario de un piso , el bloque tiene garaje el cual tiene acceso con el ascensor los vecinos van ha poner llaves para bajar al garaje y que lo Page la comunidad yo no tengo plaza de garaje tengo que pagar ?
Estimado Jose:
Lo lógico y normal es que este gasto se repercuta en aquellos propietarios que tienen plaza de garaje y no en aquellos que no lo tenga. En este caso el administrador deberá tenerlo en cuenta en la regularización de los saldos individuales o bien hacer una derrama entre todos los que tengan plaza de garaje para que se repercuta a ellos dicho coste y no se repercuta en aquellos propietarios que no tengan plaza de garaje.
Un cordial saludo
Miguel
691564359