Ascensor al garaje ¿Solo para las viviendas?

P. Buenos días Miguel, voy a comentar una situación en la cual me encuentro actualmente junto con algunos propietarios más.
Soy propietario de una plaza de garaje la cual obtuve mediante una herencia hace apenas un año, y que no utilizaba hasta ahora. Dicha plaza se encuentra en el parking de una urbanización cerrada y ubicado en los sótanos de esta urbanización.
Hace unos diez años se entregaron las viviendas y las plazas de aparcamiento donde parte de ellas se vendieron sin tener que adquirir la propiedad de una vivienda. La constructora dotó de unos quince ascensores que llegan desde las viviendas hasta la planta baja y segundo sótano del garaje, además de cinco salidas de emergencia situadas en el parking, donde tan solo una de ellas además de tener salida a la parte común tiene salida a la calle.
Pues bien, en junta ordinaria hace siete años, se estableció que la salida del parking por los ascensores solo sería para los propietarios de las viviendas que son mayoritarios con respecto a los que solo adquirieron plaza de aparcamiento y no vivienda, dotando a los ascensores de llave, obligando a los que solo tienen plaza de parking al uso de la salida de emergencia que tiene acceso directo a la calle, en este caso la salida consta de cuarenta peldaños y algún pasillo entre el primer y segundo sótano hasta alcanzar la calle.
Mi pregunta es la siguiente:
¿Está obligada la comunidad de garajes a subsanar la barrera arquitectónica que fue creada por dicha decisión?
Si fuera así, ¿debería ir a urbanismo y plantear esta situación en caso de negativa antes de recurrir una actuación legal?
Un cordial saludo.

R. Buenos días José:
Disculpa la tardanza en la contestación pero el trabajo del día a día a veces no te permite ir más rápido.
Tu pregunta yo diría que casi no es para mi sino para que te contestara un juez en una sentencia porque hay muchos matices que se debería discutir antes de dar una opinión definitiva, el no disponer de toda la información hace que nuestra respuesta pueda parecer parcial y discutible.
Si los aparcamientos se vendieron hace 10 años y en la junta de hace siete años se estableció por mayoría que la salida de parking por los ascensores solo sería para los propietarios de las viviendas debería valorarse si este condicionado está acomodado a lo que se indica en la escritura de división horizontal o bien en los propios estatutos. Si no se dice nada al respecto, se sobreentiende que la decisión tomada en la junta general es válida ya que no hubo impugnación por ningún propietario del aparcamiento por no estar de acuerdo con dicha decisión.
Si la decisión que se hizo en su momento no se ha inscrito en el registro de la propiedad, está claro que afecta a todos los propietarios que tomaron la decisión pero no afecta o debería afectar a los que posteriormente han comprado el aparcamiento o bien lo ha recibido en herencia como es su caso. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal lo define en su punto 3º que dice textualmente lo siguiente: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.» Si vd. es un tercero y esta decisión no ha sido inscrita en el Registro, no debería perjudicarle.
Si esta decisión fue inscrita en el Registro, tendrá que atenerse a lo que se decidió en Junta y solo se podría echar para atrás solicitando una nueva convocatoria para tomar una nueva decisión según se indica en el artículo 16.2 párrafo 2º que dice textualmente lo siguiente: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.».
De cualquiera de las maneras esté inscrito o no en el Registro, si actualmente existe un problema de accesibilidad por haber unas escaleras que lo impidan, será mas fácil solicitar a la comunidad de propietarios de las viviendas la excepción para que un propietario con problemas de accesibilidad, dándole una copia de la llave y permitiendo la accesibilidad por el portal.
Tenga en cuenta que si los propietarios del garaje no están pagando el gasto de ascensor ya que se hacen cargo de ello la comunidad de propietarios de la vivienda, es posible que le pidan que participe en este gasto ya que empezará a hacer uso del mismo.
Hay un caso muy parecido al de Vds., concretamente el recurso 234/2012 de la Audiencia Provincial de Cuenca, del 20 de febrero de 2.013. Si bien el juzgado de primera instancia dio la razón a la reclamación de los propietarios del garaje, en el recurso de apelación se dio validez del acuerdo que prohíbe usar el ascensor y el portal del edificio a aquellos propietarios de plazas de garaje que no tienen vivienda en la comunidad.
No obstante a lo comentado anteriormente creo que debería poner en manos de un abogado experto en civil este tema al margen de la consulta que vaya a hacer vd. a urbanismo, creo que el Ayuntamiento no se meterá en el fondo de la cuestión al margen de si se cumplen con la normativa con respecto a las salidas de emergencia, etc.
Recuerde que cuando se tomó esta decisión fué hace 7 años, hablamos del año 2.012, y la ley de propiedad horizontal ha sido modificada en el año 2.013 incluyendo el artículo 10 y el artículo 17 en relación a los temas de accesibilidad. Fíjese lo que indica al respecto el artículo 10 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
La legislación ha cambiado y actualmente se da mucho mas apoyo a la personas con problemas de accesibilidad.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

4 thoughts on “Ascensor al garaje ¿Solo para las viviendas?”

  1. Buenos tardes.

    En un conjunto inmobiliario, que consta de 1 edificio de un solo portal, con sus propios estatutos (del que soy propietario de una vivienda), 1 edificio de un solo portal, con sus propios estatutos, 1 edificio con 4 portales, con sus propios estatutos, un edificio con 3 portales, con sus propios estatutos, 2 plantas inferiores de garajes y trasteros común para toda la parcela (los 9 portales) y un patio privado común también.
    Los estatutos generales de toda la parcela recogen lo establecido entre las diferentes constructoras, que eran propietarias de las 6 subparcelas de las que constaba la parcela, en las que se construyeron los diferentes edificios con sus respectivos portales que antes he descrito.
    En estos estatutos también viene recogido los diferentes puntos de los estatutos de las plantas inferiores de garajes y trasteros, que como había dicho son comunes para los diferentes portales.
    En nuestro edificio que consta de un único portal, el 100% de las cuotas de participación están divididas entre 17 viviendas algunas con trastero anejo, un local comercial y 20 plazas de garaje algunas con trastero anejo.
    Según consta en los estatutos, los gastos comunes están divididos entre las viviendas.
    Y las plazas de garaje al pertenecer a una comunidad independiente a la del portal, tienen marcado la forma de repartir los gastos en sus propios estatutos (que son los mismos de toda la parcela), por lo tanto las viviendas pagan a una comunidad, para sufragar sus gastos y las plazas de garaje pagan a otra comunidad diferente.
    Teniendo en cuenta todo esto, nos ha surgido una controversia en la comunidad de viviendas, ya que si bien en los estatutos viene recogido que, «las plazas de aparcamiento y trasteros, podrán enajenarse a terceros, no propietarios de elementos del edificio, pero si no son propietarios de viviendas del mismo, no tendrán aquellos el acceso a través del ascensor del portal del edificio», el constructor vendió una plaza de garaje con su trastero anejo a una persona ajena a todo el conjunto inmobiliario, dicho de otro modo, esa persona solo es propietaria de esa plaza de garaje en todo el conjunto (no es propietario de vivienda).
    La cuestión es que el resto de propietarios de viviendas de nuestro portal, nos hemos enterado que el constructor a través de nuestro administrador de fincas, sin consultar con nadie, ni informarnos de nada, le han dado una llave de nuestro portal al propietario de la plaza de garaje, para que acceda a ella por nuestro portal.
    Aunque según consta en los estatutos generales de la parcela, las plantas inferiores de garajes tienen 3 escaleras de emergencia (ninguna corresponde a nuestro portal), una coincide con las escaleras de un portal, otras 2 son independientes de los portales, una tiene acceso/salida por la calle y la otra por el patio común del recinto y habría otra escalera más, independiente a los portales, que no es de emergencia y que también tiene el acceso/salida por el patio común.
    En dichos estatutos se contempla que los propietarios de las «viviendas» tendrán acceso por cualquier portal independientemente del de su vivienda.
    Al preguntar a nuestro administrador de fincas porque se le había dado llave del portal a ese propietario, para que utilizase nuestro portal para acceder a su plaza de garaje, sin que participe en los gastos de limpieza, electricidad y mantenimiento del portal (los estatutos no le obligan), nos respondió que en su escritura de compraventa así constaba (acceso por nuestro portal, ningún propietario a visto esa escritura) y que los estatutos solo le prohíben el acceso por el ascensor.
    Los propietarios de las viviendas no estamos muy de acuerdo con esa explicación, primeramente porque esa decisión (dar llave de nuestro portal) se a tomado un poco a escondidas y hasta que no hemos sido los propietarios de las viviendas los que hemos sacado el tema, nuestro administrador no había informado de nada.
    Y creemos que si no está obligado al pago de los gastos del portal, no debería usarlo ya que tiene acceso al garaje por otras escaleras independientes a los portales y los estatutos generales de toda la parcela según se recoge, solo da el acceso por los portales a los propietarios de viviendas.
    Nuestra intención no es prohibir a nadie que use el portal para acceder al garaje, pero si creemos que debería participar de alguna manera en los gastos.
    Agradecemos nos pueda arrojar algo de luz en este asunto, le saludo atentamente.

    1. Buenos días Paco.
      No se debe dar ninguna llave a ningún propietario de garaje que solo sea de garaje sin el permiso de la mayoría de los propietarios de dicho portal. Este es un tema que se debe discutir en la junta general de dicho portal. El Administrador no debe de dar bajo ningún concepto una llave al propietario del ascensor de ningún portal sin la previa aprobación. Las escrituras que prevalecen son la de la Comunidad y sus estatutos, no la escritura de compraventa particular, que tengo muchas dudas que figure lo de llave de acceso por el ascensor.
      Desde mi punto de vista no se debe discutir si esa persona tiene que pagar los gastos de la comunidad, sino si puede acceder o no a través del ascensor de la vivienda. Tenga en cuenta que una llave del ascensor está en manos ajenas a la vivienda. Hay que suponer de la buena voluntad del propietario del garaje, pero y si sus intenciones fueran otras. Les estarían otorgando vds la posibilidad del robo de alguna vivienda sin tener que pasar por el portal.
      Mi opinión es que esa llave no la debe de tener el propietario y deberían cambiar el bombín del ascensor, por seguridad.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Gracias Miguel por su contestación, pero igual no le he dado la suficiente información, por un lado hay estatutos del portal y por otro estatutos de los garajes, comunidades independientes.
        Nuestro problema es que los diferentes edificios tienen acceso al garaje desde las viviendas por escaleras o ascensor, en nuestro caso no los tenemos independientes, lo que se traduce que desde el portal se puede acceder a las viviendas o los garajes, bien por el ascensor o bien por las escaleras.
        Cómo le dije en la anterior consulta, los estatutos de los garajes dejan claro que los únicos que pueden acceder al garaje por los diferentes portales son los propietarios de las viviendas y los estatutos del portal dan la posibilidad de enajenar plazas de garaje a terceros no propietarios de viviendas, pero estos no tendrán acceso a través del ascensor del portal del edificio.
        No se le ha dado al propietario del garaje llave del ascensor (son pulsadores normales no de llave) sino que se le ha dado llave del portal, para que acceda al garaje por las escaleras, aunque también podría hacer uso del ascensor ya que como le he dicho no necesita llave.
        La duda que tenemos es que este propietario hace uso del portal sin contribuir a los gastos, ya que los estatutos solo obliga a contribuir en los gastos del portal a los propietarios de viviendas, tiene acceso al garaje por otras escaleras independientes de los portales, los estatutos de garajes solo dicen que los propietarios de las viviendas podrán usar los portales independientemente del de su vivienda, lo que yo como propietario de vivienda puedo usar cualquiera de los nueve portales del conjunto inmobiliario para salir de los garajes, pero no los propietarios de plazas de garaje solamente y en los estatutos del portal le otorga una cuota de participación en el 100% del edificio, de ahí nuestras dudas, de si dicho propietario puede hacer uso del portal y no contribuya en los gastos.
        Espero haberle aclarado mejor la situación y gracias nuevamente por su tiempo, un saludo.

        1. Estimado Pako:
          Creo que en este caso, sino lo entiendo mal, los dueños de plaza de garaje deberán salir por una zona que es común y que no afecta a ninguno de los portales. Estoy a tu disposición a través del móvil para terminar de de valorar la situación si fuera necesario.
          Un cordial saludo
          Miguel
          691564359.

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