Tengo un problema en mi local, ¿debemos constituir Comunidad Propietarios?

P. Buenas tardes, he leído con atención lo escrito en este interesante artículo https://adminfergal.es/que-propietarios-no-estan-obligados-a-pagar-la-comunidad-propietarios/ intentando ver qué pudiera aplicarse a mi caso… pero hay detalles distintos. Le agradeceré me ilumine un poco, porque yo ando perdida, la verdad.
Soy propietaria de un local comercial situado junto a otros cuatro más. Encima de tres de ellos hay doy casas. Estando la edificación en una pendiente, se accede a las casas por una calle más alta y a los locales por otra distinta. No hay tuberías comunes: las casas tienen su tubería de evacuación escondidas por falso techo de los tres locales; los locales evacuan con tuberías directamente a su calle.
Data la edificación de 1994. Nunca se constituyó comunidad de propietarios.

Desde hace tres meses ha habido un problema que está desatando otros problemas colaterales, es el siguiente: La tubería de evacuación de aguas grises que pasa por el falso techo de los locales se ha reventado.

Los propietarios de casa no lo arreglan, impidiendo a los propietarios de locales su explotación. Además, varias inundaciones han causado daños.

*¿Deben pagar exclusivamente los propietarios de las casas los daños de sus tuberías?
*Deben pagar los daños todos los propietarios (casas y locales)?
*¿Es obligatorio y tienen sentido constituir una comunidad de propietarios aunque locales y las dos casas carecen de elementos comunes excepto la terraza encima de los locales, pero ni luz, ni ascensor, ni tuberías, ni puertas…? ¿podríamos negarnos a esa creación los propietarios de locales?

Le agradeceré una ayuda en estas dudas.
Saludos cordiales,

R. Buenos días Eva.
En primer lugar decirla que sería importante saber lo que dice la escritura de división horizontal del edificio en su conjunto al respecto. Es posible que el constructor cuando lo hizo dejara su impronta y en el título constitutivo dejara alguna huella de como regir el edificio o al menos cuales eran elementos comunes.
Antes de pasar a contestarle quisiera hacer una reflexión sobre la construcción y lo que indica el artículo 396 del código civil. Que dice este artículo:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

Fíjese si hay elementos comunes que corresponden a locales y a viviendas que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga, fachadas, conducciones y canalizaciones que pasan por los elementos comunes y un largo etc.
Imagínese que en la cubierta del edificio (tejado), se decidiera en la Comunidad poner un sistema de aprovechamiento de energía solar, lo lógico es que se pusiera atendiendo a los acuerdos de la comunidad etc.
Lo que le quiero decir con toda esta información del artículo 396 es que al ser una propiedad horizontal y compartir ciertos elementos vds. están condenados a entenderse. Hoy el problema puede ser una bajante, como lo ha sido, mañana puede ser un problema estructural del edificio, pasado mañana podría ser un problema de cimentación y así un largo etc. además las cosas compartidas son menos graves si se hace de forma coordinada entre todos los propietarios, acuérdese de esta frase tan manía pero muy práctica a este momento que dice que «la unión hace la fuerza».
En contestación a sus preguntas, decirle que desde luego soy partidario de que se constituya una comunidad de propietarios. Para la constitución de la misma le indico los artículos que tenemos escrito sobre la constitución de la comunidad que son los siguientes: «https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/» o bien otro artículo que le puede resultar interesante: «https://adminfergal.es/hay-obligacion-de-constituir-una-comunidad-de-propietarios/»
Si constituyen una comunidad lo primero que deberán tener en cuenta es como se repartirá la cuota en base a los coeficientes de cada una de las propiedades y como se deberá pagar esta para cubrir todos los gastos comunes, como por ejemplo un seguro que le permita atacar los problemas derivados de las canalizaciones y la responsabilidad civil derivadas de éstas, albañilería, pintura, etc. Los coeficientes sino vienen en el título constitutivo lo tendrán que tener en cuenta en base a los m2 de cada vivienda, por ejemplo.
Deberían integrar todas aquellas tuberías que consideren sean obligatorias para proteger el elemento común y que no sean individualizables.
Deben de pagar los daños que sean comunes todos los propietarios en base a su coeficiente. (Seguro, arreglo de fachadas, cimentaciones, cubiertas, etc.
Vds. se pueden negar a constituir una comunidad como hasta ahora así ha sido, pero se van a encontrar con problemas de interpretación de quien debe arreglar las cosas y posiblemente entren vds. en juicio y en problemas de convivencia que no le merecerán la pena.
Un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara