Cuatro Subcomunidades independientes o una sola Comunidad Propietarios
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P. Buenas tardes,
En mi comunidad nos pasa un caso muy parecido a los que habéis comentado y por eso quiero aprovechar para preguntaros una cosa, aunque ya me habéis resuelto bastantes dudas.
Somos 4 bloques de adosados independientes, formando los 4 bloques una única comunidad con la que hacemos frente a todos los gastos comunes (al ser chalets cada bloque no tiene gastos propios ordinarios) y pagando cada propiedad la misma cuota.
Los 4 bloques se hicieron en 3 fases, y cada bloque por separado en escrituras suma el 100%, en la primera fase se construyeron 2 bloques y a ellos sí que se le asigna una cuota especial para hacer frente a los gastos comunes del solar (es decir, tiene su cuota para el bloque y su cuota para el solar) e indica además que esa cuota puede variar en función de si se añaden más bloques. El tercer bloque se construye y en la escritura indica que se añade al residencial que ya forman los otros dos, también suman un 100% sus cuotas y no indica cuota especial comunitaria, sí que indica que tiene que colaborar con los gastos y que hay que calcular dicha cuota. El 4º y último bloque se construye y en la escritura suma un 100%, las viviendas y el garaje subterráneo, si bien no indica nada de que se añade al residencial, pero en una junta de propietarios, se añaden las viviendas (el garaje no) a la comunidad total que forma el residencial, sin tener una cuota específica para los gastos comunes. Como he mencionado, pagamos todos la misma cuota.
Ahora queremos crear 4 subcomunidades (para gestionar independientemente sobre todo el tema de filtraciones y fachadas de cada bloque), por lo que he leído que has puesto, necesitaríamos una mayoría simple ya que en cada escritura, cada bloque suma el 100% y con eso debe bastar para tener independencia, iríamos luego al registro, un libro de actas para cada subcomunidad y a Hacienda para que nos den 4 CIFs y listo no?
Si bien, la duda entonces es como dictaminamos el coeficiente de cada vivienda para con la comunidad global (en medio de los 4 bloques hay como una especie de calle privada, que es lo común a los 4). Mi opinión es sumar todos los metros cuadrados de las propiedades y dividir los metros de cada vivienda por esa suma total, ya que no quiero seguir pagando por igual, dado que mi casa tiene 63 metros y otras tienen 110.
Entiendo que debemos votarlo en junta, pero que mayoría se necesita? He leído que has dicho algo de las escrituras sobre todo para futuros compradores, se necesitaría hacer algo si se aprueban los coeficientes para la comunidad global o bastaría con plasmarlo en el libro de actas para empezar a funcionar así?
Gracias de antemano.
R. Hola Buenas tardes Manuel.
Decirte que tu consulta requeriría de un informe jurídico de un despacho de abogados expertos en civil que pudiera tener acceso a toda la información de la escrituras de división horizontal, estatutos y cualquier información que se haya dado o indicado en las actas o documentos jurídicos.
Cuando hicimos el artículo https://adminfergal.es/mancomunidad-y-dos-comunidades-independientes-o-solo-mancomunidad/ lo hicimos en base a una experiencia personal tenida en una de las comunidades que actualmente mantenemos pero no esperábamos que dicho artículo generara tanto interés a lo largo de todos estos años. Es un artículo que este mes ha cumplido los tres años y que sigue generando mucho interés entre nuestros lectores.
Si cada fase o bloque tiene un 100% de coeficiente, está claro que hay dos formas de llevar a cabo la comunidad, con un cif como se había hecho hasta el momento y englobar todas las «subcomunidades» en una sola comunidad o bien por decisión de la mayoría simple de todos los propietarios que componen la Comunidad generar tantas subcomunidades como bloques haya, dejando la Comunidad que hasta ahora tienen para asuntos que correspondan a los elementos comunes, como sería en este caso, la calle privada que afecta a las cuatro fases, asfaltado, alumbrado, etc.
Lo primero es resolver la aceptación por parte de dicha mayoría simple de las cuatro fases, de la reconversión de la Comunidad en 4 subcomunidades. Lo suyo sería que dichas subcomunidades tuvieran un presupuesto propio, que este presupuesto iría en base a los coeficientes de cada uno de los propietarios que componen dicha subcomunidad. Como vd. bien dice no es lógico que la cuota de la subcomunidad se pague por igual y unos tengan 110 m2 y otros tengan 63 m2.
Ahora bien, aquí quiero hacer un inciso y quería hacer un comentario sobre la buena política. Si los propietarios con mas m2 se van a negar a hacer una subcomunidad porque no les interesa pagar mas en función de su coeficiente, quizás tengan que hacer de «tripas corazón» y seguir manteniendo el pago por igual, al menos de momento para poder crear las subcomunidades. Quizás en un futuro y con la misma mayoría simple, puedan volver a votar en la subcomunidad la posibilidad de volver al sistemas de coeficientes.
Si consiguen crear las subcomunidades, estaría listo el objetivo. Creo que en este caso soy partidario personalmente de hacer las subcomunidades porque mejora la gestión de los elementos comunes propios de cada subcomunidad sin perjudicar al resto de las subcomunidades. Si los propietarios de un bloque quieren hacer obras bien sean de primera necesidad o bien sean incluso sean de mejoras y se ponen de acuerdo no tendrían que contar con el resto de los tres bloques y sería mas fáciles las actuaciones a realizar.
Lo importante es que exista una mayoría simple el día de la reunión en la Comunidad y que quede perfectamente claro en los puntos del orden del día lo que se pretende, para ello pondría varios puntos donde quede perfectamente definido cuales son las intenciones tanto desde un punto de vista jurídico como económico.
Una vez tengan la aprobación, tendrán que hacer lo que vd. ha dicho. Crear una junta constituyente, cuentas corrientes diferenciadas, 4 CIF. etc. Creo que la lectura de nuestro artículo en la pagina web de adminfergal sobre la constitución de la comunidad les puede venir muy bien https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/
Recuerden siempre que antes de tomar una decisión de estas características deben de comprobar que en la escritura de división horizontal o en los estatutos no hay ninguna cláusula que impidiera la creación de subcomunidades.
Reciba un cordial saludo.
Puedes ver este artículo en nuestro video de Youtube en el siguiente enlace:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes, vivo en una urbanización con dos zonas separadas, una parte de propiedades con sus respectivos patios, esta al rededor de una pista de tenis, la otra, que es donde está mi domicilio, al rededor de la zona de piscina.
Mi pregunta es sobre el acceso a una de las dos zonas comunes de la urbanización, de la primera, la de la pista de tenis, todos los propietarios tenemos llave, de la segunda, la piscina, dese hace años, tenemos que ir a pedirla a cualquiera de los miembros de la junta de gobierno, no tenemos administrador.
Para el mantenimiento y cuidado obligatorio de la valla del patio con esa zona, tenemos que pedir dicha llave, en ocasiones no he encontrado a ningún miembro de la junta para que me la facilite con la consecuencia de que no he podido hacer los trabajos de mantenimiento cuando a mi me venía bien, motivo por el que he pedido por escrito y justificando, una copia de la llave para el único uso de acceso para mantenimiento de la parte de vallado que corresponde a mi propiedad, la respuesta ha sido que ellos me la dejan para hacer los trabajos que tenga que hace, pero que no me la proporcionan y que en todo caso, habría que someterlo a votación en junta de propietarios.
Los propietarios de la zona de la pista de tenis, no comunican ni cuando ni tiempo que estarán en el recinto para efectuar los trabajos de mantenimiento de sus vallados, los hacen cuando les viene bien.
Muchas gracias de antemano por su respuesta, un saludo. Vicente.
Estimado Vicente:
Las llaves para acceder a los elementos comunes y como se gestione la entrega de las mismas corresponde a las decisiones que se tomen en junta de propietarios. La decisión se puede dejar constancia en una acta e incluso en un reglamento de régimen interior. Si no hay nada referente a este tema mi recomendación es que se proponga en una próxima convocatoria y se incluyan los puntos que se quieran tocar. La decisión de la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, será la decisión válida y la que tendrán que respetar el resto de los propietarios.
No obstante le recomendaría que para evitar problemas solicitara la llave con la suficiente anticipación que le permita actuar en su vallado.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
Hola buenas,mi consulta es sobre cómo dividir un terrado entre tres vecinos, que pasos se ha de dar para hacerlo escrupulosamente legal. Gracias
Estimado Alejandro:
Si por terrado te refieres a la cubierta de un edificio, este no se puede dividir entre las partes ya que es un elemento común del edificio, si pueden repartir este entre los tres llegando a un acuerdo y reflejándose en el acta, pero solo podrán decidir cómo se va a realizar el uso del mismo pero nunca la propiedad ya que se sobreentiende que este es un elemento común.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas Tardes :
Somos dos comunidades de vecinos que compartimos servicios una de la otra gimnasio, piscina , conserjería, paddel y parques y quisiéramos formar una mancomunidad. Mi pregunta es si en cada comunidad para votar la aprobación de la mancomunidad es necesaria mayoría simple o unanimidad
Estimada Azucena:
Deberá ver lo que se indica en la ley de propiedad horizontal según el artículo 24 del mismo que dice textualmente lo siguiente en relación a los complejos inmobiliarios:
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Un cordial saludo
Miguel
691564359