Las terrazas y los patios como elementos comunes de uso privativo
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Las terrazas y los patios en comunidades de propietarios representan elementos que suelen ser motivo de controversia debido a su especial naturaleza jurídica. Estos espacios pueden ser clasificados como elementos comunes de uso privativo, lo cual genera diversas obligaciones y derechos tanto para los propietarios individuales como para la comunidad. En este artículo, exploraremos en profundidad qué significa que una terraza o patio sea un elemento común de uso privativo, la normativa que lo regula y algunos de los problemas comunes que suelen presentarse en este ámbito.
Elementos Comunes de Uso Privativo: Definición y Marco Legal
En las comunidades de propietarios, un elemento común de uso privativo es un espacio que pertenece a todos los vecinos de la comunidad, pero cuyo uso está restringido a un solo propietario. Es decir, aunque la titularidad del elemento pertenece al conjunto de propietarios, el disfrute exclusivo es de uno de ellos. Ejemplos claros de esto son las terrazas que acompañan a los pisos áticos o los patios interiores a los que sólo tienen acceso algunas viviendas.
El artículo 396 del Código Civil es el que define los elementos comunes, incluyendo los patios y terrazas, y establece que estos espacios pueden ser objeto de uso exclusivo por parte de un propietario si así se encuentra especificado en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula cómo se deben gestionar estos espacios dentro de una comunidad de propietarios.
El artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la copropiedad sobre los elementos comunes no implica necesariamente el uso conjunto. En algunos casos, como en el de las terrazas y patios, la comunidad otorga el uso privativo de estos espacios a un propietario específico, aunque siga manteniendo la titularidad común. Para que este uso exclusivo sea legal y no genere conflictos futuros, debe estar claramente delimitado en el título constitutivo del edificio o ser aprobado mediante el acuerdo unánime de la junta de propietarios, conforme al artículo 17.6 de la LPH.
Naturaleza Jurídica de los Elementos Comunes de Uso Privativo
La naturaleza jurídica de estos elementos es una de las principales causas de conflictos en las comunidades. Por un lado, la propiedad de la terraza o patio es de la comunidad; por otro, el uso exclusivo corresponde a un propietario particular. Esto plantea situaciones complejas, especialmente cuando se necesita realizar reparaciones o se quieren llevar a cabo modificaciones en el espacio.
El artículo 10 de la LPH establece que cualquier obra o modificación que afecte la seguridad, estructura o configuración externa del edificio necesita ser aprobada por la comunidad de propietarios. Esto incluye, por ejemplo, el cerramiento de terrazas o la modificación de patios para añadir instalaciones como pérgolas, toldos o suelos. En este sentido, la unanimidad o al menos el voto de tres quintas partes de los propietarios es requerido para efectuar dichas modificaciones, ya que pueden afectar al aspecto general del edificio o incluso a la seguridad del mismo.
¿Qué Derechos y Obligaciones tiene el Propietario con Uso Privativo?
El uso privativo de un elemento común implica derechos, pero también conlleva obligaciones importantes para el propietario que disfruta de ese espacio. Entre los derechos más evidentes se encuentra el de disfrutar exclusivamente de la terraza o patio para actividades como tomar el sol, colocar plantas, instalar mobiliario de exterior, entre otros. Sin embargo, el propietario con uso privativo también tiene la responsabilidad de mantener el espacio en buen estado.
Según la normativa vigente, el mantenimiento ordinario del elemento común de uso privativo corre a cargo del propietario que tiene el uso exclusivo. Esto incluye limpieza, pequeñas reparaciones y la conservación en general del espacio. Por otro lado, si se trata de reparaciones extraordinarias o estructurales, como el arreglo de filtraciones, problemas en la tela asfáltica o fallos en el forjado, la responsabilidad es de la comunidad de propietarios. En estos casos, la comunidad debe costear las reparaciones, ya que estos problemas afectan a la integridad del edificio en su conjunto.
Obras y Modificaciones en Terrazas y Patios de Uso Privativo
Uno de los aspectos que más controversias genera en las comunidades de propietarios son las obras y modificaciones que se desean realizar en las terrazas y patios de uso privativo. De acuerdo con la LPH, cualquier modificación que altere la estética, la seguridad o la estructura del edificio debe ser aprobada por la junta de propietarios. Por ejemplo, si un propietario desea cerrar una terraza o instalar una pérgola, deberá contar con la autorización de la comunidad.
No obstante, hay algunas particularidades que deben tenerse en cuenta. Si otros propietarios han realizado modificaciones similares en sus terrazas o patios y estas han sido aprobadas previamente, puede considerarse que existe un precedente y, en consecuencia, es más probable que la comunidad otorgue el permiso necesario. Aun así, es imprescindible contar con el respaldo de la mayoría de los propietarios, ya que cualquier cambio afecta a la configuración externa del edificio y puede influir en el valor de todas las propiedades.
Por otro lado, si un propietario realiza obras sin contar con la autorización de la comunidad, esta puede exigir la restitución del espacio a su estado original, así como reclamar los daños y perjuicios que se hayan podido causar. Para evitar este tipo de conflictos, es esencial actuar siempre conforme a la normativa y asegurarse de obtener los permisos necesarios antes de emprender cualquier obra.
Problemáticas Frecuentes Relacionadas con el Uso de Terrazas y Patios
El uso de terrazas y patios como elementos comunes de uso privativo suele generar diferentes tipos de conflictos. A continuación, se presentan algunas de las problemáticas más comunes:
- Daños en el Elemento Común: Muchas veces, los propietarios con uso privativo de terrazas o patios realizan obras o modificaciones que terminan dañando el elemento común. Por ejemplo, el mal uso de jardineras puede provocar problemas de filtración de agua que afectan a otros vecinos. En estos casos, si se demuestra que el daño ha sido causado por el uso indebido, el propietario deberá asumir los costos de reparación.
- Alteración de la Estética del Edificio: Otro conflicto frecuente tiene que ver con la instalación de toldos, pérgolas o elementos decorativos que alteran la estética del edificio. Este tipo de modificaciones deben contar con el respaldo de la comunidad, ya que afectan la imagen del inmueble. El artículo 10 de la LPH establece que cualquier cambio que afecte la fachada debe ser aprobado por la junta de propietarios.
- Uso Inadecuado del Espacio: El uso inadecuado de los patios y terrazas también es fuente de conflictos. Estos espacios no deben utilizarse para almacenar materiales peligrosos, escombros o cualquier tipo de enseres que puedan causar molestias o representar un peligro para el resto de los vecinos. Es fundamental que el propietario con uso privativo respete las normas de convivencia y seguridad establecidas por la comunidad.
- Problemas de Insalubridad: En algunos casos, la falta de mantenimiento de los patios y terrazas de uso privativo puede derivar en problemas de insalubridad, lo que afecta no solo al propietario en cuestión sino a toda la comunidad. La acumulación de residuos, la presencia de plagas o la falta de limpieza son problemas que deben ser atajados cuanto antes, y la comunidad tiene derecho a exigir al propietario con uso privativo que mantenga el espacio en condiciones adecuadas.
Cesión del Uso Privativo y Acciones Legales
En ocasiones, la comunidad de propietarios puede decidir ceder el uso privativo de un elemento común a un propietario de forma definitiva. Este tipo de acuerdos requiere de la unanimidad de todos los propietarios y debe formalizarse ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad para tener validez legal. La cesión del uso privativo de un patio o terraza implica que el propietario puede disfrutar de manera exclusiva de dicho espacio, aunque la titularidad siga perteneciendo a la comunidad.
No obstante, si un propietario se apropia unilateralmente de un patio o terraza sin el acuerdo de la comunidad, esta puede actuar por la vía judicial para exigir la devolución del espacio. Es importante destacar que el artículo 1963 del Código Civil establece que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Esto significa que, si la comunidad no reclama el uso indebido de un patio o terraza en ese plazo, el propietario podría alegar prescripción adquisitiva.
Por otro lado, en el caso de que un propietario quiera alquilar un patio o terraza que tenga uso privativo, es necesario contar con la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios, tal y como establece el artículo 17.3 de la LPH. La cesión del uso privativo para actividades lucrativas debe ser aprobada por la comunidad, ya que afecta al destino del inmueble y puede generar problemas de convivencia.
Recomendaciones para Evitar Conflictos
Para evitar conflictos en la comunidad de propietarios relacionados con el uso de terrazas y patios de uso privativo, es fundamental seguir una serie de recomendaciones:
- Consultar Siempre a la Comunidad: Antes de realizar cualquier modificación, el propietario con uso privativo debe informar a la comunidad y solicitar los permisos necesarios. Actuar sin consultar puede llevar a conflictos legales y problemas de convivencia.
- Respetar las Normas de Convivencia: Los propietarios con uso exclusivo de terrazas y patios deben respetar las normas de convivencia, evitando actividades que puedan causar molestias al resto de los vecinos.
- Mantener el Espacio en Buen Estado: La responsabilidad del mantenimiento ordinario de estos espacios recae en el propietario que tiene el uso privativo. Mantener el espacio en buen estado es una obligación que no solo beneficia al propietario, sino a toda la comunidad.
- Formalizar los Acuerdos: Cualquier acuerdo sobre el uso privativo de un elemento común debe formalizarse por escrito y, de ser necesario, inscribirse en el registro de la propiedad. Esto garantiza la seguridad jurídica y evita conflictos futuros.
Conclusión
Las terrazas y los patios como elementos comunes de uso privativo son una fuente frecuente de conflictos en las comunidades de propietarios debido a la complejidad de su naturaleza jurídica. Estos espacios, aunque de titularidad común, son disfrutados en exclusiva por un propietario, lo cual genera una serie de derechos y obligaciones que deben ser gestionados con cuidado.
Es fundamental que los propietarios entiendan bien cuáles son sus derechos y deberes respecto a estos elementos, y que actúen siempre en coordinación con la comunidad para evitar conflictos. La consulta a profesionales, como administradores de fincas, y el respeto por la normativa vigente, son claves para garantizar una convivencia pacífica y un adecuado mantenimiento de estos espacios. De esta forma, las terrazas y patios pueden ser disfrutados plenamente, beneficiando tanto al propietario con uso privativo como al conjunto de la comunidad.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
He comprado un piso que históricamente tenía balcón. A medida que han pasado los años algunos de los propietarios de los 8 pisos que conforman el edificio han quitado el balcón y han agrandado el salón, pero en mi piso los antiguos propietarios pusieron una cristalera al balcón con ventanas que se abrían y cerraban, vamos un balcón semicerrado.
El problema es que hace unos años el edificio ha puesto Sate en toda la fachada y lo pagaron entre todos poniendo una derrama y con dinero de la comunidad( incluida la anterior propietaria de mi piso) Yo al hacer la obra he tirado la cristalera del balcón ya que quería tener balcón como siempre ha tenido el edificio.
El presidente de la comunidad me dice que como he quitado la cristalera, la pared de mi casa que da a la calle, por la que salgo al balcón y que es fachada tiene que ser cubierta de Sate.
Mi duda es si el coste de poner Sate en la pared es responsabilidad mía o como al ser un elemento común y fachada es un pago que debería de hacer toda la comunidad ya que tendrían que haberlo hecho cuando hicieron la obra ya que el balcón no era hermético.
Gracias!!!
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Estimada Keltse:
Este es un caso que puede generar conflicto, y la solución depende de varios factores legales y técnicos, principalmente los estatutos de la comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el criterio que pueda aplicar un juez en caso de desacuerdo.
Aspectos clave a tener en cuenta:
La fachada como elemento común: Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española , las fachadas suelen considerarse un elemento común del edificio. Esto implica que su mantenimiento y cualquier intervención que afecte a la estética o estructura de la fachada suelen ser responsabilidad de la comunidad de propietarios. Si la pared de tu balcón forma parte de la fachada, su revestimiento debería entrar dentro de las responsabilidades comunitarias.
El uso privativo del balcón: Aunque la fachada sea un elemento común, el uso privativo de tu balcón implica que algunas modificaciones (como tirar la cristalera) pueden quedar bajo tu responsabilidad. No obstante, el hecho de que tú hayas vuelto al estado original del balcón (es decir, abierto) podría respaldar tu postura de que la comunidad debería haberse encargado del aislamiento térmico de esa pared cuando se instaló el SATE.
El estado previo del balcón y la obra de SATE:
Si el edificio instaló el SATE con la derrama que incluyó a todos los propietarios y no aislaron esa pared por considerar que tu cristalera ya la hacía «cerrada», se podría argumentar que fue un error de planificación en la obra inicial.
En el momento en que instalas el balcón abierto, no estás creando un nuevo problema, sino devolviendo esa pared al estado original del edificio. En ese caso, la comunidad podría tener que asumir el costo de cubrir esa parte con SATE.
Estética y uniformidad: Es probable que el presidente de la comunidad argumente que, al eliminar la cristalera, haya modificado la fachada. Sin embargo, si el diseño original del edificio tenía balcones abiertos y otros propietarios los conservan así, no estás haciendo un cambio estético, sino recuperando un diseño preexistente.
Consulta los estatutos de la comunidad: Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden incluir reglas específicas sobre el mantenimiento de balcones y la obligación de los propietarios en cuanto a obras en su vivienda.
Posibles interpretaciones legales:
Un favor de que lo pague la comunidad:
La fachada es un elemento común y su mantenimiento debe ser cubierto por todos los propietarios, como lo fue el resto del SATE en su momento.
La cristalera que existía antes de que tú realizaras las obras no era hermética, por lo que la comunidad debía haber cubierto esa parte con SATE desde el principio.
Un favor que te pague:
La eliminación de la cristalera podría considerarse una obra que tú realizas voluntariamente, y que genera una obligación de adecuar la pared resultante.
Podría entenderse que el balcón en su estado anterior estaba cerrado y no requería SATE, por lo que al abrirlo ha generado una situación nueva.
¿Qué puedes hacer?
Negociar con la comunidad: Expón tu caso en la próxima junta de propietarios. Argumenta que la pared del balcón siempre ha sido parte de la fachada y, por tanto, su aislamiento con SATE se debió realizar cuando se hizo la obra inicial. Resalta que no ha alterado la estética del edificio, sino que ha recuperado su estado original.
Revisar el acta de la obra del SATE: Comprueba si en el acta donde se aprobó la instalación del SATE se especifica algo sobre los balcones semicerrados. Podría darte más información sobre cómo se decidió actuar en esos casos.
Consulta a un abogado especializado: Si la comunidad insiste en que el costo es tuyo, sería prudente buscar asesoramiento legal. Un abogado puede analizar los estatutos de la comunidad y defender si hay base para que lo cubra la comunidad.
Plantear una mediación o arbitraje: Antes de acudir a los tribunales, puedes proponer una mediación con la comunidad para resolver el conflicto sin enfrentamientos mayores.
En resumen, si la pared es parte de la fachada y no se cubrió con SATE porque la cristalera del balcón se demostró un «cerramiento», podrías argumentar que la comunidad debería hacerlo desde el principio. Sin embargo, si se interpreta que tú al modificar el balcón crea una nueva situación, la responsabilidad podría recaer en ti. Es importante que revise los acuerdos comunitarios y, si es necesario, consulte con un profesional jurídico para defender su postura.