Quien es el responsable por falta de mantenimiento en arquetas
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Quien es el responsable por falta de mantenimiento en arquetas
La falta de mantenimiento de las arquetas la debemos de ver bajo el prisma del artículo 396 del Código Civil, este artículo indica lo siguiente:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Queda reflejado en el artículo 396 del Código Civil, que la responsabilidad de las conducciones y el desagüe corresponde a la Comunidad porque se considera un elemento común, pero la pregunta que nos hacemos es si el problema no se deriva de las bajantes y se deriva porque en el colector general del ayuntamiento exista un atasco, que afecta a las conducciones o las bajantes de una comunidad, en ese caso quien debe de asumir las posibles reparaciones y hacia donde se debe dirigir las reclamaciones.
Para poder contestar a esta pregunta, lo hemos realizado basándonos en la información que nos reporta la web del consultor de los ayuntamientos con relación a los fallos dados por el Tribunal Supremo con relación a la responsabilidad patrimonial de los Ayuntamientos.
Cuando casas y locales comerciales sufren inundaciones provocadas por las lluvias, por los atascos en los colectores, etc. terminan provocando una reclamación de daños y perjuicios a la Administración Pública considerada como responsable. Nos referimos al Ayuntamiento.
Cualquier ciudadano, propietario, comunero que pueda sentirse perjudicado por la actividad de un Ayuntamiento debe de saber que de acuerdo con la Constitución y las Leyes tiene derecho a ser indemnizado por las lesiones que puedan sufrir sus bienes y derechos como consecuencia del inadecuado funcionamiento de los servicios municipales. Será el Ayuntamiento quién deberá responder directamente de los daños y perjuicios causados en los términos establecidos en la legislación general sobre responsabilidad administrativa.
Según el Tribunal Supremo para que se reconozca la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento es necesario que se cumplan estos requisitos:
- La efectiva realidad de un daño o perjuicio evaluable económicamente individualizado.
- Que el daño o lesión patrimonial en los bienes y derechos sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos municipales
- Que entre el daño o lesión patrimonio en los bienes y derechos sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos municipales y no se hubiera producido por fuerza mayor.
- Que entre el daño y el funcionamiento del servicio municipal exista una relación directa de causa o efecto, sin intervención extraña que pudiera influir en el nexo causado.
Importante será que para los Tribunales den la razón a los ciudadanos exista una prueba clara de la efectividad del daño y de su evaluación económica.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Me gustaría saber hasta que punto una nueva presidenta elegida hace cuatro meses porque hace cuatro meses que tiene un piso que no habita en la comunidad, puede exigir y hacer todo tipo de indagaciones detectivescas en relación a la gestión del anterior adminstrador de fincas.
El que está ahora es uno nuevo también, llegó con ella. ¿Puede ella que no habitaba esta comunidad ni era propietaria, como digo hasta hace 4 meses, preguntar por las gentiones, dineros, derramas y demás trámites realizados hasta esa fecha?
Muchas gracias sería muy amable poder tener una respuesta
José Antonio
Buenos días Jose Antonio:
Una Presidenta puede realizar todas las gestiones necesarias retrotrayéndose a los años anteriores si esto permitiera aclarar la situación de las cuentas de la comunidad. Si lo hace con sentido de la transparencia, bienvenida. Entiendo que existen o han existido problemas sobre las gestiones, derramas y demás trámites realizados hasta la fecha y creo que todos los propietarios o su mayoría querrán saber donde habrán ido sus cuotas y si los pagos se han realizado de forma legal o ha habido abusos.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, necesito saber si como propietaria puedo pedir copia de los estatutos, cuentas trimestrales, copia de la poliza del seguro, etc de mi comunidad, ya que lo he pedido por escrito y no me la dan. Tambien me gustaria saber si se puede pagar con el dinero de la comunidad el arreglo de unas casetas de playa que existen en el edificio y de las cuales yo no soy propietaria, y si los dueños de las casetas tienen derecho a voto en la junta ordinaria de la comunidad del edificio
Buenas noches Josefa.
Le voy contestando a cada una de sus preguntas en base a la información que nos aporta.
Como propietaria puede pedir que se le enseñe los estatutos, la póliza de seguro, etc. de la comunidad de propietarios. Al ser propietaria que no Presidenta tiene derecho a informarse pero no a que el Secretario-Administrador le envíe la información. Deberá quedar en el despacho del Administrador en un día determinado y a una hora determinada para que este le informe. Con respecto a este tema, por favor léase el siguiente artículo que tenemos en nuestra web: https://adminfergal.es/documentacion-a-entregar-por-el-administrador/
Con respecto a las casetas habrá que estar a lo dispuesto en la escritura de división horizontal y estatutos. Aquí aparecerá como esta configurada la propiedad, sus coeficientes y la distribución del gasto. Si no apareciera nada al respecto, se estará a lo que se haya indicado en alguna junta general sobre este tema. Si las casetas de playa forma parte de la propiedad general se estará a lo que indique la escritura de división horizontal, sino forman parte de la propiedad vd. no debería de hacerse cargo de ningún gasto porque este gasto se supone que sería exclusivo de los propietarios que utilizan dicho bien. Vuelvo a insistirle que todo depende de lo que indiquen las escritura de división horizontal del edificio.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muy buenas he visto un comentario suyo sobre atascos y quería preguntarle para aclarar mi situación.
Vivo en un chalet pareado que comparte tubería hasta q sale a la arqueta general.
Estamos atascados los dos a pesar de que hace 20 días vino una bomba pagada por nosotros y metió el ratón. Resulta q estamos otra vez igual y quisiera saber cómo actuar. Un saludo y gracias ante todo
Buenos días Jose Manuel.
Si el atasco se produce antes de llegar al colector general, colector del Ayuntamiento a través de la arqueta general, es un problema de los propietarios. Deberá ponerse de acuerdo con su vecino para poner en marcha una actuación que sea contundente y que permita que no se formen mas atascos hasta llegar a la arqueta general. Tendrán que ver si las tuberías están en general en buenas condiciones y cambiar el tramo que genere el problema y sino tendrán que planificar un cambio en las tuberías.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos dias.Tengo atascadas las tuberias de agua sucias. Me parece que es del piso de abajo que esta abandonado.Cuanto tiro el agua del inodorno no se va.Vino el perito de mi compania de seguro i me dijo que el problema es de la comunidad.Llamo el seguro de la comunidsd i mecen que eso lo tiene que arreglar mi seguro.No se donde eta la verdad?Me puede decir algo usted?Gracias!
Estimado Krasimir,
Si en la conducción que va desde su servicio a la tubería general no existe ningún problema es evidente que el problema esta en la bajante general, por lo tanto será la comunidad quien deba intervenir. Tendría que hablar con el presidente de la comunidad o con su administrador para resolver esta situación. Quizás sea necesaria e un pocero con la puesta en marcha de una cámara para verificar donde se encuentre el problema.
un saludo
Miguel
691564159
Buenas noches vivo en un chalet una comunidad y tengo un patio que tiene una arqueta mitad dentro de mi patio y la otra mitad en una zona de paso común para el vecino del chalet de al lado se me inunda el patio
Debajo de mi patio están los garajes y en la zona común de paso de los coches el agua qué arriba se almacena en mi patio y en la zona común se desborda por una parte de la tubería y ese agua se inunda la zona común llegando a entrar en el garaje del vecino por la caída y el desnivel que hay
Le agradecería que me informará de quién es la responsabilidad
Estimado Miguel Angel:
Si el problema deriva de una arqueta, independientemente donde esté situada esta es un problema de la comunidad de propietarios. Por lo que nos explica esta arqueta está colocada para dar servicio a la comunidad y pertenece a las conducciones del agua de la comunidad general.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola tengo un atasco fuera de la balaya de mi casa,
y el segura me dice que eso es responsabilidad del AYUNTAMIENTO
y la empresa que se cuida del mantenimiento del alcantarillado me dice que es responsabilidad mía hasta el tubo general del alcantarillado,
mi pregunta es si esta fuera de mi propiedad, ósea en la calle
un saludo.
Hola Luis.
Lo normal es que cuando hay un atasco en un tubo hasta el colector general del Ayuntamiento corresponde al dueño de la finca el actuar para la solución del problema.
Recibe un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola tengo un atasco fuera de la balaya de mi casa,
y el segura me dice que eso es responsabilidad del AYUNTAMIENTO
y la empresa que se cuida del mantenimiento del alcantarillado me dice que es responsabilidad mía hasta el tubo general del alcantarillado que solo hay 3 o 4 metros,,
mi pregunta es si esta fuera de mi propiedad, ósea en la calle
un saludo.
Hola Luis.
Lo normal es que cuando hay un atasco en un tubo hasta el colector general del Ayuntamiento corresponde al dueño de la finca el actuar para la solución del problema.
Recibe un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
en relación a roedores que roen los cables de la arqueta ICT en calzada (acera), ¿Quién es responsable de que entren los roedores a dicha arqueta? ¿Habrá que distinguir en quién es responsable porque entran a la arqueta y quién es responsable porque en el subsuelo de las calles hayan roedores?
Aprovecho para expresarle mi reconocimiento y gratitud por su excelente profesionalidad y su entrega a nuestras consultas.
Agradezco su respuesta,
muchas gracias de antemano,
saludos.
Estimada Adriana,
Todo el tema de desinfecciones, desinsectaciones, etc que se produzca por plagas la responsabilidad cae directamente en el Ayuntamiento. Se les deberá avisar en Madrid al 010 y el Ayuntamiento deberá poner los medios necesarios para dar solución al problema existente.
Un saludo
Miguel
691564359
Es un edificio que tiene un piso en la planta baja y tiene dos ventanas que dan a sendas cocheras que fueron vendidas y escrituras a dueños de pisos superiores. Las cocheras tiene su escritura publica y son privativas. Una de las cocheras está situada en el lateral izquierdo y tiene el muro de final del edificio en su parte izquierda.
Las preguntas son: el muro lateral de la última cochera en su parte interior ¡a quien pertenece?¡Al dueño de la cochera o al edificio? El edificio ve el muro, pero no lo puede utilizar.
¿ La pared frontal de las cocheras, donde está situadas las dos ventanas, en la parte que da a las cocheras ¿a quien le pertenece su uso y mantenimiento, pintura etc.?
Las cocheras están abiertas y no tienen techo ni separación las unas de las otras, salvo una marca en el suelo.
Gracias por su respuesta.
Saludos
José
Estimado Jose:
Se hace difícil a veces contestarle porque para ello se necesitaría conocer mas a fondo la escritura de división horizontal y los estatutos si los tuviera e incluso si me apura sería interesante conocer lo que se dice en la escritura de propiedad de ambas cocheras y cuales son sus limitaciones.
Sin conocer lo dicho anteriormente lo lógico y normal es que si existe una pared del edificio y en su planta baja tiene dos ventanas, será la comunidad del edificio quien se tenga que hacer cargo del mantenimiento, pintura, etc. Todo lo que sea muros laterales, etc. deberán ser mantenidos por la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias, ante lluvia y granizo se me ha inundado garaje y hall de entrada con agua fecal que salía de la rejilla previa ala entrada del garaje, generando daños en la propiedad. Mantengo la higiene de esos desagües con regularidad y la basura que emanó de allí no era mía. Es algo que paso a numerosos vecinos de la zona, son todos viviendas adosadas. Quisiera saber de quien es la responsabilidad de limpieza de arquetas por atasco para evitar que suceda nuevamente.
Estimada Andrea:
Si las lluvias han revocado las aguas fecales al garaje deberían verificar si esas canalizaciones son de la comunidad de propietarios o bien directamente del propio ayuntamiento, para ello deberá de ver como está hecha la construcción y ver si hay una bajante que pasa por todos los chalets adosados y esa bajante va a parar a una general del ayuntamiento o bien es una tubería que va desde cada uno de los chalets a la tubería general del ayuntamiento. En ese caso el Ayuntamiento sería el responsable de la bajante y las arquetas. Pudiera ser que hubiera una falta de limpieza.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes
¿Quién es responsable de la acometida exterior de un edificio?
Gracias y saludos
Buenos días Gerardo.
La responsabilidad de la acometida exterior de un edificio como por ejemplo la parte eléctrica, telefonía, etc. suele ser de la empresa instaladora, pero no siempre es así dependerá del servicio exterior y a quien corresponda dicha actuación. Le invito a que lea el siguiente artículo: https://adminfergal.es/canalizaciones-en-la-vivienda-son-elementos-comunes-o-privativos/
En este artículo se da una explicación de los elementos comunes y los elementos privativos.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola buenas noches, vivo en una urbanización privada, y hemos tenido una rotura de una tubería de agua potable de la vía general. la empresa responsable del mantenimiento de la red de suministro de agua, contratada por el ayuntamiento, no comunica que hacer privada nos corresponde a nosotros por ser privado. Esto ocurre en la provincia de Cádiz
Buenos días Jose Luis:
Las conducciones en las urbanizaciones son privadas y van a una conducción publica o municipal. Es normal que tanto las conducciones como las arquetas correspondientes sean de mantenimiento privado y por lo tanto de la comunidad. Lo lógico es que las diferentes canalizaciones vayan hacia un colector general que normalmente estará fuera de la urbanización y hasta lo que es el entronque sea privado. Si es así la comunidad deberá pagar cualquier actuación que haya que realizar.
No debería pasar, aunque por la experiencia que hay es que a veces pasa, sobre todo en canalizaciones mas antiguas, que una canalización o colector público pase por una parte de de la urbanización privada.
Saludos
Miguel
691564359
Hola.Somos vecinos que vivimos en la planta baja de un edificio,en nuestro pasillo tenemos 5 arquetas de aguas fecales las cuales ya han producido desbordamiento por las tapas superiores debido a atascos….Pues bien,desde diciembre de 2019 que fue el primer reventón hasta ahora ha habido 4 más..
Se le ha exigido por mail a presidente y administración que esas arquetas han de cumplir los requisitos por ley,tanto la tapa de hierro inferior como las superiores que son transitables.
Actualmente las tapas superiores están apoyadas en un marco y este a su vez tapado por silicona en las juntas.El olor a aguas fecales y orines es insoportable,moscas,mosquitos y cucarachas.
Pues bien la administración pasa de contestar a mis mails requiriendo el acometido por ley de dichas tapas de arquetas.
Quería saber cómo proceder ya que los vecinos hemos traído una empresa que va a elaborar un informe y presupuesto de dichas tapas de arquetas y dicha empresa ya nos ha comunlcado que ni la tapa inferior ni la superior cumplen los requisitos que exige la ley.
Quisiera saber cómo proceder ya que le vamos a enviar un burofax a la administración y queremos emprender acciones legales debido al daño que estamos sufriendo al tener que vivir así.
Hola Rebeca:
Lo que van a hacer vds. es lo correcto. Es evidente que si quieren solucionar el problema deberán dejar que sean los profesionales quienes les asesoren y buscar la forma de hacerlo. No creo que poner unas tapas adecuadas sean muy caras y es una solución higiénica para todos los propietarios. Efectivamente deben de notificar la situación a la administración junto con el informe y el presupuesto. Se debe de hacer una reunión a la mayor brevedad posible para notificar la actuación al resto de los propietarios y la posible derrama a realizar en caso de que esta sea necesaria.Sigan vds. con el camino emprendido que es el correcto.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, Ante todo gracias por la ayuda.
En la calle en la que vivo cada vez que llueve las arquetas e imbornales se llenan de agua, ya que la zona en la que vivimos es el final de una cuesta y recoge el agua de las calles superiores.
Al llenarse las arquetas e imbornales el agua se cuela en las arquetas de la compañía eléctrica y se filtra el agua de las arquetas hacia el interior de las casas, filtrándose a través de los escalones.
¿Quién debe de subsanar la arqueta de la compañía eléctrica, el ayuntamiento o la propia compañía eléctrica? El agua que se filtra a las arquetas de la compañía procede de los imbornales.
Lo he comunicado tanto al ayuntamiento como a la compañía, unos se echan la pelota a otros y mientras entra el agua entra cada vez que llueve.
¿Qué posibles soluciones puede haber?
Gracias.
Estimado Fran:
Tanto los imbornales como las arquetas tienen una misión muy clara y es recoger el agua de lluvia que en diferentes momentos del día o del año puede ser muy intensa y evitando con ello posibles inundaciones. Hasta aquí todo correcto. Si además estos están situados al final de una cuesta parece lógico que en momentos determinados no sean capaces de absorber todo el agua de la lluvia y pueda producir inundaciones, ahora bien que se de esta situación no tiene porque darse el problema y mucho menos sufrirlo los propietarios de la comunidad. Si la situación se produce en la calzada y estas es municipal será el Ayuntamiento quien debe solucionar este problema que es municipal y no es particular. Si el Ayuntamiento tiene cedido una servidumbre a la Empresa eléctrica será cuestión que tengan que dirimir entre las dos partes, pero nunca será la propiedad privada o elk propietario quien deba de hacerlo. Nosotros pagamos nuestros impuestos para que entre otras cosas se nos atienda adecuadamente el alcantarillado y pocería. Soluciones, pues entiendo que ponerlo en manos de un abogado para indicar a la administración pública que de no hacerlo de forma inmediata lo llevarán al juzgado para que se haga la obra.
No pueden permitir que exista humedad en una zona eléctrica con el consiguiente problema y responsabilidades que esto pudiera tener.
saludos
Miguel
691564359
Hola, en mi bloque, en Burgos, la acera contigua al edificio se está hundiendo junto con parte de la calzada. Han pasado de aguas y han dicho que es cosa de la arqueta de salida, en la canalización exterior, y que eso es responsabilidad de los propietarios, no del ayuntamiento, lo cual nos extraña mucho a todos, pues como digo está fuera del edificio, bajo acera y calzada, en la red de saneamiento. ¿Es eso así o se están lavando las manos para pasarnos la pelota?¿Que podemos hacer para esclarecer a quien corresponde? Muchas gracias de antemano
Hola Sergi:
Si es una responsabilidad de la canalización que va hasta el exterior, hasta el entronque con la canalización general del Ayuntamiento, será responsabilidad de la Comunidad de Propietarios. Que esté fuera del edificio no significa que no sea de la comunidad de propietarios. Habrá que solicitar los permisos correspondientes al ayuntamiento para hacer las obras necesarias. No obstante antes de hacer nada, solicitaría que se pusieran en contacto con un arquitecto experto en obras civiles y ver como va las canalizaciones y poder contestar de forma adecuada al Ayuntamiento.
Seguro que el arquitecto os puede sacar de muchas dudas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, quisiera saber si son tan amable a quien corresponde reponer una tapa de arqueta eléctrica situada en la acera cerca de la entrada pero fuera de nuestro edificio.
Gracias
Buenos días Jose Luis:
Dependerá quien haya hecho la obra de electricidad. Si ha sido la comunidad porque sea una Entidad Urbanística Colaboradora o bien sea la empresa de la electricidad porque corresponda a un suelo urbano. Si este es el segundo caso será la empresa que haya realizado la instalación a quien le toque realizar la sustitución de la tapa de la arqueta eléctrica.
Saludos.
Miguel
691564359