Rehabilitación y préstamo bancario según artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal

Pregunta que nos hace una propietaria con relación al nuevo artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal

P. Buenos días, Miguel,

En mi comunidad de propietarios, se aprobó por mayoría la ejecución de una obra de rehabilitación de fachadas (de la que no me opongo), pero la mayoría de los comuneros han votado para la solicitud de un préstamo para financiar dicha obra.

En el momento de la Junta me he opuesto a ser partícipe de dicho préstamo y a los impagos producidos, haciendo constar que yo haré frente con un único pago al importe correspondiente a mi coeficiente, sin tener que estar involucrado y que sólo lo firmen los vecinos que solicitan la financiero y acuerdan la financiación por medio de un préstamo bancario.

El administrador me indica que aunque pague mi parte estoy obligado a pagar los impagos que se puedan producir, pese a no participar, ya que indica que el préstamo se formaliza por la comunidad total y no por los vecinos que participan.

¿No sería necesario unanimidad de los presentes para este tipo de concesiones?, Y si hago pago de mi parte en una única cuota, estoy obligada a las obligaciones de pago de dicho préstamo, cuando no soy participe, ¿ni estuve de acuerdo en la participación del mismo?

Por otro lado, según tengo entendido, las actas deben enviarse a los vecinos firmados por presidente y administrador en un plazo de 10 días hábiles. ¿ Es legal que me lo envíen pasado más de un mes y por mail?. Es decir, la junta fue el 23 junio y el envío del acta el 27 de julio, Entiendo que para impugnarlo (siempre que esté dentro del margen legal de validez, tendría 1 mes a partir del 27 de julio.

R. Pregunta muy interesante a la vez que extensa que vamos a procurar contestarla lo más ampliamente posible.
Primero de todo recordar que las obras de rehabilitación para eficiencia energética, se aprueban según se determina en el artículo 17.2, que dice textualmente lo siguiente:»2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
Aunque vd. se haya opuesto a ser partícipe de dicho préstamo y a los posibles impagos producidos, si estos se ha decidido por la mayoría simple pertinente, vd. está obligada a aceptar dicho préstamo, cuestión distinta es que vd. por conveniencia propia prefiera realizar el pago de una sola vez y de esta forma no entrar en la política de préstamos por parte del banco. Si lo hace al igual que otros propietarios podrían hacerlo, permitirá tener un mayor saldo para la ejecución de las posibles obras, pero no por ello resarcirse de las obligaciones pertinentes y de todo lo que esto conlleva.
Vd. tendrá abonado la parte de la derrama que corresponda, pero entrará en el riesgo que conlleve esta operación. No tendrán por qué aplicarle los intereses del préstamo ya que vd. ha pagado toda la cantidad en efectivo, pero si asumirá el riesgo que se supone que cualquier propietario entre en el préstamo, pero decida en un momento determinado incumplir con los pagos por diferentes motivos.
En el momento que por mayoría se decide incorporarse al préstamo, se realiza con todas las consecuencias, para bien o para mal. Vd. no pagará la parte de la financiación, pero si estará en la responsabilidad de las posibles reclamaciones de los impagados que se puedan producir.
Su administrador, que estoy seguro que será un administrador de fincas colegiado, por su formación y sus recomendaciones, tiene toda la razón desde mi punto de vista cuando le dice, «el administrador me indica que aunque pague mi parte, estoy obligado a pagar los impagos que se pueda producir, pese a no participar» como bien dice el préstamo lo formaliza la comunidad y no por los vecinos que participan.
Como hemos comentado, para la solicitud del préstamo, hay que solicitarlo por mayoría simple y no por la unanimidad como vd. indica en su pregunta. Vuelvo a indicarle, que vd. no estuviera de acuerdo no le exime de responsabilidad por todo lo que viene derivado de la solicitud del préstamo.
Con respecto al tema de las actas, el artículo 19.3 de la ley de propiedad horizontal «el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde el cierre de los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la ley previere lo contrario.».
En este sentido, la jurisprudencia no es estricta. Entiende que no siempre se puede cumplir estos plazos que la ley indica. Y si la junta se realizó el 23 de junio y el envío del acta es del 27 de julio, está dentro de los plazos habituales de entrega de un acta, y no hay motivo para impugnarlo. Para la impugnación entiendo que sería de 3 meses.
Mi opinión Laura, es que la tramitación se está haciendo de forma adecuada y en base a la legislación vigente.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara

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