Cierre balcón vivienda, aviso a comunidad y mayorías necesarias

P. Nuestro edificio tiene unas terrazas balcón con barandilla de cristal y acero. Recientemente un propietario ha cerrado por completo la misma con red mosquitera y armazón de madera. Estéticamente es bastante fea y da la impresión que es un cerramiento fijo ya que está fijado a las paredes.

La consulta es si debería haber consultado previamente a la comunidad de propietarios su instalación ya que no consta . El propietario alude que la ha instalado en previsión de que no se formen nidos de avispa, pero me parece muy endeble dicho argumento. Además el cerramiento lo ha hecho por fuera del dicha barandilla con lo que puede interpretarse que afecta a la estética del edificio

De que manera podemos reclamar su desmantelamiento, Ademas desconocemos si ha pedido permiso municipal (que desconocemos si para este caso es necesario) Muchas gracias.

R. Buenos días.
Los balcones se consideran un elemento común de uso privativo y aunque es de uso exclusivo del propietario que las tiene, como elemento común, no se puede hacer ninguna modificación si previamente no ha sido aceptada por la comunidad. El hecho de que haya un armazón de madera que se ve desde el exterior deja claro que trasciende a lo que es una simple mosquitera. Normalmente las mosquiteras que se colocan hoy en día en las ventanas son con los mismos perfiles de las mismas y no hay modificación de la estética del edificio. En este caso, parece ser que no guarda homogeneidad con ninguna perfilería ya que no existe en la terraza, al ser una terraza con barandilla de cristal y acero. Por otra parte indica que esta mosquitera y el perfil de madera se ha puesto por fuera con lo que evidentemente afecta a la estética del edificio.
Antes de darle una opinión quería comentar que artículos quedan afectados por el comportamiento del propietario.

Por un lado está el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.
En el artículo 3 queda definido claramente que el propietario podrá actuar sobre la propiedad, como derecho singular y exclusivo, pero no sobre un elemento común como se considera un balcón.
El artículo 5 dice en su primer párrafo lo siguiente: “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”.
En el artículo 5 queda definido cuales son los límites de la propiedad y estoy seguro que en dichos límites no aparecerá la terraza como propiedad.
El artículo 7 en su punto 1º dice lo siguiente.” el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la comunidad»
El artículo 7 deja claro que para realizar un cambio en un elemento común como es una terraza altera la estructura general, su configuración o estado exteriores y por lo tanto es necesario que antes de hacer esta obra, independiente de la prohibición clara a través de este artículo, al menos, es necesario dar cuenta de la obra a quien represente la comunidad.
Pero no basta con informar al Presidente, sino que además la decisión a tomar dependerá de la propia Junta de Propietarios. En este caso la aprobación se debe de dar por una mayoría determinada.
– Si se demuestra que la actuación del propietario sobre el balcón supone una alteración de la estética del edificio será necesario la unanimidad de todos los propietarios, así lo dice el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
– Por otra parte la Jurisprudencia ya no es tan taxativa en el tema de la unanimidad y se está aceptando desde la modificación de la ley en el año 2.013 que dice lo siguiente, en su art. 10.3.b) “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de sus superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas….”.

Cada día se está yendo hacia soluciones dentro de una comunidad que no exigen la unanimidad. Este concepto desde mi punto de vista tendrá que ir en desuso para ser sustituido por mayorías cualificadas que den solución a problemas que con la unanimidad serían imposibles de resolver.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara