¿Debemos entregar las llaves del portal a un local?
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Esta controversia de la entrega de llaves del portal se plantea con mucha frecuencia en las comunidades de propietarios. Os dejo una pregunta y su correspondiente respuesta.
P. Hola. Abajo de nuestro edificio hay un local (Bar), no cual no tienen acceso a la escalera, no pagan comunidad y el cuadro de luz y agua están por la parte externa, hemos cambiado las cerraduras de la comunidad tanto portal como terraza, por el hecho y razones que un de los pisos era la misma propietaria del local abajo, como ella vendió ese piso y ahora somos todos propietarios y no tenemos mas inquilinos hemos decidido cambiar las llaves, la cuestión es que la ex propietaria del piso es aun propietaria del local (bar) quiere tener acceso a las llaves, ¿estamos obligados a dar las llaves del acceso al portal al bar?.
R. Estimada Propietaria:
Le voy a dar dos opiniones que pudieran resultar algo contradictorias y a la par argumentadas en relación a la entrega de llaves del portal a la propietaria del bar. La primera es una opinión algo mas personal y la segunda lo que dice la jurisprudencia al respecto.
1º) Si el local no tiene acceso a la escalera y además no paga comunidad, estando el cuadro de la luz y agua por la parte externa, es difícil entender para que quiere las llaves del portal de la escalera. Es importante saber, no obstante, si en la escritura de división horizontal o en los estatutos no se indica nada contrario, entiendo que no se ve necesario a priori, que el local disponga de las llaves del portal. Si esta persona insiste en tener las llaves de la escalera es porque entiende que tiene derechos sobre los elementos comunes, en ese caso también se debería analizar las posibles obligaciones, a mi juicio, en el reparto de gastos y en el pago de la cuota.
2º) Ahora bien, no nos olvidemos que las llaves del portal da acceso a elementos comunes y que dentro de esos elementos comunes está la posibilidad de que el propietaria del bar tenga derecho al acceso al tejado, por ejemplo, para la instalación de una antena o bien necesite una intervención para la revisión del shunt por problemas que pueda tener en la chimenea o simplemente porque haya que realizar una revisión, en este caso deberá tener la propietaria del bar los mismos derechos que los demás propietarios. Si los demás tienen el derecho de utilizar los elementos comunes y todos tienen una llave de acceso al portal, por este hecho ella también tendría el derecho de tener una llave a su disposición.
Le dejo una sentencia en relación a este punto controvertido:
La negativa de entrega de llaves a un propietario de un local podría ser injustificada y vulnera el derecho de acceso a los elementos comunes, por tanto, se podría considerar inválida.
La AP Almería, Sec. 1.ª, 266/2013, de 27 de septiembre, dice lo siguiente a este respecto:
«En cuanto a la negativa de la entrega de las llaves, en cuanto que se declara que el propietario tiene derecho de acceso a los locales para los usos que le corresponda, y puesto que la posición de la demandada es una injustificada negativa absoluta de titularidad de los elementos comunes, debe mantenerse lo acordado en la instancia».
Debemos también tener en cuenta que si el bar utiliza los mismos elementos comunes como pueden ser las bajantes o las horizontales que dan acceso al colector general, es posible que haya una rotura que se necesiten la intervención desde el interior del portal, o al contrario que se deba de realizar la intervención desde el bar porque exista un problema con la bajante general. Siempre conviene que ante una urgencia de este tipo, ellos tengan acceso a la entrada del portal.
Me temo que si la propietaria del bar no estuviera de acuerdo y pusiera una demanda, la comunidad de propietarios se vería obligado a entregar la llave porque no deja de ser coherente que se debería tener acceso a todos los elementos comunes incluyendo el portal aunque esté exenta en la participación de los gastos.
Puedes ve este artículo en youtube en el siguiente enlace:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara
Hola, en mi comunidad se reparó la fachada y para mejora se algo en altura un balcón y eso fue causa que mi toldo ya no se pudiese instalar por espacio y tuve que poner otro con herrajes más pequeños, quién se tiene que hacer cargo de ese gasto? La comunidad o yo?
Hola Marian.
Si existe una estructura del edificio determinada y en un momento dado se hace una modificación en un balcón y esta modificación perjudica la instalación de un toldo cambiándose el diseño para poder ajustarlo a las modificaciones realizadas lo suyo es que sea la comunidad quien tenga que hacerse cargo de esta modificación.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días soy conserje en un edificio de una sola propiedad y mi pregunta es:
Tengo obligación de limpiar los pisos vacíos?
Estimada Mercedes:
Le envío el enlace del convenio de empleados de fincas urbanas. Lease por favor lo que indica el artículo 17 w1
Artículo 17.- Son obligaciones especificas de los trabajadores clasificados como Porteros y Conserjes:
w1.- La limpieza, conservación y cuidado del portal, portería, escaleras, pasillos, patios, sótanos y demás dependencias que tengan acceso por elemento común, así como de los aparatos eléctricos o de otros destinos que en ella se encuentren instalados, sin que se les exijan las actuaciones propias del personal especializado en el tipo de aparato o elemento que requiera atención. En las fincas destinadas a viviendas en que por la configuración de su portal existan locales comerciales, se considerará como «pasaje comercial», sin que sea obligación del portero o conserje su limpieza, y tampoco lo será cualquiera que se derive del paso de animales domésticos por los elementos comunes de la finca así como la limpieza de zonas deportivas, saunas y gimnasios.
Los trabajos de limpieza, deberán realizarse con preferencia en las primeras horas del día en beneficio del principal cometido, que es la vigilancia.
Como puede comprobar en este artículo no se regula nada en relación a los pisos vacíos.
El apartado w3 de este artículo 17 del convenio habla del tema de los pisos vacíos y dice específicamente lo siguiente: «w3.- Cuidará los pisos y locales vacíos y acompañará a las personas que deseen verlos, facilitándoles cuantas noticias conciernen a los mismos, de acuerdo con las instrucciones previamente recibidas al efecto, a no ser que la propiedad adopte una acuerdo en contrario; atenderá con toda amabilidad a las personas que soliciten noticias de los ocupantes de las viviendas y otras dependencias de la finca, siempre que no sean de índole confidencial o informativo que afecten a la dignidad de los mismos, debiendo obrar siempre con la mayor discreción.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches, me gustaría saber si es normal que en una comunidad con 10 viviendas y un local que tiene también acceso por el portal tengan que limpiar dicho portal los 2 primeros y el bajo, en las escrituras consta que así se debe de hacer . También me pregunto en que consisten los estatutos de la comunidad y quien los redacta..GRACIAS POR ANTICIPADO.
Buenos días Mari Carmen.
Esta claro que la limpieza del portal funciona por el acuerdo que en su momento se acordara en la comunidad de propietarios. Este acuerdo estará reflejado en el acta.
No hay nada en ningún sitio mas donde este acuerde quede reflejado. Para evitar problemas con este asunto mi recomendación es que la limpieza la haga una empresa externa.
Los Estatutos de la Comunidad los puede redactar el promotor/constructor de la vivienda cuando se redactó la escritura de división horizontal o bien los propios propietarios y una vez cerrado el acta con los acuerdos llevados estos al Notario y posteriormente al Registro de la Propiedad.
Sobre los estatutos de la comunidad tenemos varios artículos que podría ser interesante su lectura:
https://adminfergal.es/titulo-constitutivo-escritura-de-division-horizontal-y-estatutos/
https://adminfergal.es/estatutos-de-la-comunidad-de-propietarios/
https://adminfergal.es/ley-de-propiedad-horizontal-titulo-constitutivo/
Saludos cordiales
Miguel
691564359
Buenas noches. Somos una comunidad de 10 vecinos (2 por planta) más tres locales (con acceso por la parte posterior del edificio) sin acceso al portal. Tienen el agua independiente y comparten con la comunidad el cuarto de contadores y la antena.
Después de muchísimos años hemos conseguido que uno de los locales pague comunidad. En estos días nos está pidiendo la llave del portal así como la del cuarto de contadores. ¿Estamos obligados a entregarlas?
Gracias anticipadas por su atención.
Saludos,
Buenas tardes Alicia:
Si los propietarios que pagan la comunidad tienen la llave del cuarto de contadores, el que está integrado en la comunidad y que además participa del gasto también tiene ese derecho. Para poder acceder al cuarto de contadores solo lo puede hacer a través del portal.
Saludos
Miguel
691564359
Hola,
En la propiedad donde estoy alquilando el portal solo lo abre el conserje en horario laboral.
Necesito abrir el portal para mudarme en sábado y la propiedad me niega la posibilidad de hacerlo. La puerta de la que tengo las llaves es muy antigua y pequeña (170 cm de alto por 60 cm de ancho).
¿Ellos pueden hacerlo?
¿Es posible que no pueda abrir la puerta del edificio donde vivo si es necesario?
Gracias
Estimado Giovanni:
Si vd. es un propietario nuevo y tiene que transportar sus muebles no le pueden quitar la posibilidad de que dichos cambios se hagan un sábado que es cuando vd. puede. Habría que mirar si en las normas de convivencia o en los propios Estatutos hubiera alguna actuación restrictiva en este sentido. Y si la hubiera y no estuviera inscrita en el Registro afectaría a los que la hubieran firmado pero no a vd. como nuevo propietario. El artículo 5 de la LPH lo indica claramente: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola,
En la propiedad donde estoy en alquiler el portal solo lo abre el conserje en horario laboral.
Necesito abrir el portal para mudarme en sábado y la propiedad me niega la posibilidad de hacerlo. La puerta de la que tengo las llaves es muy antigua y pequeña (150 cm de alto por 60 cm de ancho).
¿Ellos pueden hacerlo?
¿Es posible que no pueda abrir la puerta del edificio donde vivo si es necesario?
Gracias
Estimado Giovanni:
Si vd. es un propietario nuevo y tiene que transportar sus muebles no le pueden quitar la posibilidad de que dichos cambios se hagan un sábado que es cuando vd. puede. Habría que mirar si en las normas de convivencia o en los propios Estatutos hubiera alguna actuación restrictiva en este sentido. Y si la hubiera y no estuviera inscrita en el Registro afectaría a los que la hubieran firmado pero no a vd. como nuevo propietario. El artículo 5 de la LPH lo indica claramente: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días que hacer dos preguntas , un propietario de un local tiene derecho a tener llave del portal solo para subir a la azotea??? Y la otra pregunta es los propietarios de las viviendas tienen derecho acceder al patio de luces que se comunica con el local??? Muchas gracias
Hola Marta:
Si el propietario del local tiene una antena que da servicio desde la azotea deberá tener llave del portal
Si los propietarios necesitan recoger cosas que tenga o se caigan al patio de luces deberán decidir en junta de propietarios de la conveniencia o no de tener una llave de acceso al patio de luces. Si desde el patio de luces es fácil acceder al local mi recomendación como administrador es restringir al máximo el acceso para evitar posibles robos y en todo caso dejaría una sola llave en manos del Presidente de turno por si hubiera que acceder al patio de luces y que acompañara él al propietario de turno.
Miguel
691564359