Título Constitutivo, Escritura de División Horizontal y Estatutos

Título Constitutivo, Escritura de División Horizontal y Estatutos. Antes de comprar una vivienda debemos de consultar la situación de la misma en el Registro de la Propiedad para evitar sorpresas.

P. Buenos días:
Compré mi piso hace poco y me dijeron que pertenecía a una comunidad de 5 miembros con el 20% de contribución cada uno de los pisos a los gastos generales y extraordinarios necesarios para el funcionamiento de la comunidad, pero hace poco me he enterado de que esta comunidad no tiene título constitutivo, sino que existe una comunidad mayor con título-escrituras de división horizontal y normas de comunidad inscritos en el registro de la propiedad que incluye normas de comunidad de la que soy comunero con una cuota de participación del 2,82%. En el título constitutivo se dice expresamente que se podrán constituir comunidades diferentes de la grande “si así lo deciden los comuneros” para atender los gastos de mantenimiento de elementos comunes de cada portal.
Mis consultas son las siguientes: ¿cómo es que se han podido establecer comunidades diferentes si no se ha modificado el título constitutivo ni las cuotas de participación? ¿Para
la constitución de dichas comunidades se necesita una junta en que se apruebe por unanimidad de los propietarios? Si esto es así y la comunidad nueva no se ha creado con la autorización expresa de los comuneros ¿podrían ser nulos todos los acuerdos que se hubieran alcanzado si alguien lo impugna en los tribunales de justicia? ¿si la comunidad nueva no tiene inscritos los estatutos en el registro de la propiedad no me afectan como nuevo propietario? ¿tengo dos presidentes? ¿me tendrían que convocar a las juntas de las dos comunidades, ya que entiendo que el presidente de la pequeña no puede tomar decisiones por mí, ni está autorizado a ello no es así? ¿qué tipo de acuerdos se pueden tomar en cada una de las comunidades? ¿qué ocurriría en el caso de que se quisieran impugnar los acuerdos tomados en ambas? ¿cómo es que la comunidad pequeña convoca a juntas si no tiene las cuotas de participación para hacerlo? ¿si alguien lo pide se podría volver a que hubiera una sola comunidad única como se establece en el título constitutivo? ¿de qué forma podrían prosperar la impugnación de los acuerdos de la comunidad pequeña, incluso de fechas pasadas de dos o tres años atrás? Es que sospecho que se han podido tomar decisiones de la comunidad grande sin que lo supiéramos algunos de los propietarios sino quizás sólo por los presidentes de las comunidades pequeñas.
Espero que no sea una batería de preguntas excesiva, pero la verdad es que tengo muchas dudas al respecto
Muchas gracias por su atención
Un saludo

R. Buenas tardes Mario.
Si que me haces bastantes preguntas pero te contestaré con mucho gusto a todas ellas.
Lo primero que tengo que decir es que cuando se compra una vivienda hay que mirar con detalle que es lo que se compra, para ello lo primero que hay que hacer es acercarnos al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple informativa de la vivienda y del bloque para saber como está registrada la vivienda, el portal si es que existe y la Comunidad General, de esta forma sabremos como está constituida la comunidad y que estatutos la rigen. Lo primero que debemos de conocer es lo que nos indica el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: “el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”
Que exista una comunidad mayor que es la que tiene el título constitutivo no significa que pueda haber subcomunidades dentro de la Comunidad General, esto se podrá hacer siempre que no exista una prohibición expresa en los Estatutos de la misma y que la creación de las subcomunidades se haya realizado por el acuerdo unánime de todos los propietarios. Así lo indica el artículo 17.6 de la LPH que dice lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Esta claro que en su caso por lo que nos explica, los propios estatutos permiten crear mas subcomunidades que la propia comunidad general, con lo que no es necesario unanimidad porque directamente lo regula los propios Estatutos y no se incumple lo que dice el título constitutivo. Cada portal puede crear su propia subcomunidad siempre y cuando las decisiones que se tomen no deban tomarse por la Comunidad General.
Vd. puede tener un 20% de la cuota de participación de la subcomunidad y un 2,82% por la Comunidad General, de hecho hay muchas comunidades que funcionan de esta forma. Se crean subcomunidades porque hay gastos individualizados por portal y para su gestión se hace directamente a través de las decisiones que se tomen en cada portal. Unos ejemplos muy sencillos serían la instalación de puerta de un portal, la instalación de unos sensores de presencia, buzones, mejoras en el portal y un largo, etc. Habría que respetar los elementos comunes que seguirían como fachada, cubierta, etc. que seguirían gestionándose por la comunidad general.
Si se aprueba o se permite por los estatutos o título constitutivo la creación de subcomunidades es suficiente con que se reúnan los propietarios del portal y se haga un libro de acta de dicha subcomunidad y que esta pueda ser inscrita en el registro de la propiedad y se solicite el correspondiente cif, si no se permitiera por los estatutos en principio la constitución de las subcomunidades se podrían hacer estas, pero con el consentimiento unánime de todos los propietarios de la comunidad general. En este caso para hacer este consentimiento debería establecerse según se indica en el artículo 17.6 y 17.8 de la LPH.
Con relación a su pregunta de si puede tener dos presidentes, efectivamente así es, uno se encargará de los asuntos del portal y otro de la comunidad en general.
A la pregunta de si lo que se indica en un libro de actas determinado puede tener validez ante terceros, tengo que indicarle lo que dice el párrafo 3 del artículo 5 de la LPH que dice que el título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Las decisiones a tomar en cada una de las comunidades no son estándar, dependerá lo que indique el título constitutivo de la comunidad general y lo que indique la reglamentación o bien el acta donde se indicó que decisiones puede tomar una subcomunidad.
Con relación a la impugnación deberá estar a lo que indique el artículo 18 de la LPH con relación a las impugnaciones. Recordarle que si vd. no está de acuerdo en lo que se dice en una Junta de Propietarios del portal porque entiende que no le afecta directamente ya que no está obligado a soportarlo porque es un tema que no está inscrito en el Registro y le afecta negativamente deberá impugnarlo y llevarlo al Juzgado. Nunca un acuerdo es nulo de pleno derecho sino será un acuerdo anulable.
El requerimiento para convocar a una junta por parte de una subcomunidad, el establecimiento de la convocatoria, y las decisiones a tomar tendrán los mismos requisitos que para una comunidad general.
Para volver a lo que indica el Titulo constitutivo, la escritura de división horizontal o sus estatutos solo es necesario que esto se aprueba por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Las impugnaciones sobre acuerdos anteriores o sobre aprobación de cuentas de años anteriores serán validos siempre que no se hayan aprobado las mismas y se hayan quedado para un estudio posterior, si estuvieran aprobadas habrá que estar a lo que indica el propio artículo 18 de la LPH. sobre caducidad de acciones.
Por último comentarle que las decisiones que se tomen en la Comunidad General deberá estar supeditada a lo que indiquen todos los propietarios. Que tenga subcomunidades no significan que estas deban de estar representadas por los presidentes de las subcomunidades, que podría ser, pero en este caso queda claro que las decisiones que se toman en la Comunidad y en las subcomunidades son diferentes.
Un saludo.
Miguel.

10 thoughts on “Título Constitutivo, Escritura de División Horizontal y Estatutos”

  1. Buenas!!!
    Mi padre es el propietario de un local, en el cual hemos echo un cambio de uso a vivienda, con todos los permisos pertinentes; y ahora la comunidad kiere poner unas rejas k van desde mi fachada a la fachada del local de frente; restringuiéndome a mi el paso a la parte trasera que tengo una ventana, por lo cual no kiero que la pongan, ya que me tocarían mi fachada y me impide el paso a esa ventana; Kisiera saber si me pued oponer y tienen que tener mi permiso por escrito para realizar dicha obra?
    Y en el artículo 17 donde viene exactamente esto que me ocurre para negarme.

    1. Buenos días Maria José:
      Habría que ver que dicen los Estatutos y la escritura de división horizontal si se dice algo al respecto, si no se indicara nada, se supone que las rejas que se quieren instalar es por seguridad para la finca.
      Se podría llegar a hacer referencia a lo que se indica el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:
      «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
      Vea lo que dice el último apartado de este artículo.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. Sres.
    Mi consulta seguramente no tenga una solución, por el tiempo transcurrido, anteriormente para este caso que le voy a exponer la Ley marcaba creo que un plazo de 15 años y con el ultimo cambio realizado, creo que paso a cinco años, a no ser que este equivocado y tengamos una posibilidad de poder reclamar, se trata de lo siguiente :
    En mi comunidad en el año 2.006, se realizo unas obras : Instalación de un ascensor, compra de terreno para poder hacer la instalación del ascensor, reforma en escaleras : tanto en peldaños, pasillos y cambio de barandillas, con un costo importante.
    El importe correspondiente fué asumido en su totalidad por los vecinos de esta comunidad, dejando al margen de cualquier pago a los propietarios de los locales comerciales, la Junta que en aquel año estaba de administradora, asi lo considero .
    Pasado unos años, hay alguna posibilidad de poder realizar alguna gestión para que los Propietarios de los locales comerciales, pagaran alguna compensación, a la Comunidad de aquellas obras que se realizaron??
    Si es posible que tenga una respuesta, lo agradecería
    Saludos
    Carlos

    1. Estimado Carlos.
      Creo que tu ya sabes la respuesta.
      Si se decidió en aquel entonces que fueran las viviendas quienes asumieran los gastos de la instalación del ascensor, etc. y fueron conformes todos los propietarios, dejando exentos a los locales comerciales, esto es motivo suficiente para que se consolidara el reparto de los gastos en base a aquella derrama y aquella obra. no hubo impugnación, como me presupongo, con lo que se da por bueno la decisión que tomaran vds. en aquel momento.
      Desde mi punto de vista, ya no hay probabilidad de cambiar aquellas situación, máxime cuando se generó en el año 2.006 aquella actuación.
      La prescripción de una deuda de 15 o de 5 años, nada tiene que ver con la decisión que vds. tomaron en su momento de dejar exento a los locales comerciales del pago de la obra.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Hola Miguel, lo primero agradecerte tu respuesta, lo que comentas es razonable, te voy a explicar cual ha sido el motivo de mi consulta :
        En la comunidad llevamos años que los vecinos se preguntan porque no se implicó a los propietarios de las bajeras, en toda o en parte de la obra que se realizó, los propietarios se confió en la gestión de la junta y se entendió que lo que se estaba haciendo era lo correcto, nunca se aprobó en junta que las bajeras quedarían exentas de los pagos que les correspondieran, según sus cuotas de participación, es mas cuando se aprobó la realización de la obra, ascensor, escaleras etc. en acta se hacia constar por unanimidad, cuando lo cierto es que no era así, era por mayoría, ya que los propietarios de las bajeras no estaban en la votación y se necesitaba la unanimidad, puesto que la obra implicaba reformas estructurales del edificio, pero tienes razón cuando dices que nadie impugno el acuerdo de la junta..
        Para contarte lo que verdaderamente sucedió, necesitaría, la redacción de 20 folios, pero esto es un resumen de lo sucedido.
        Un saludo
        Carlos

  3. Muy buenas, he comprado un trastero en una obra nueva, tiene un coeficiente de 0,14%. No me han llamado para la primera reunión, en la junta se acuerda un presupuesto mensual de 900 euros mensuales, me corresponde pagar apenas 1,25 euros. Al tercer mes se convoca otra reunión, tampoco me llaman y acuerdan los vecinos subir casi un 400% las cuotas a los trasteros, osea, pagar unos 6 euros y los pisos bajar un 30%. Es legal? Puedo impugnarlo?

    1. Estimado Manuel:
      Sobre las cuotas lo define muy bien el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal que paso a reflejarlo textualmente: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

      En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
      El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
      En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»
      En la escritura de división horizontal del edificio o título constitutivo deberá figurar la cuota de participación de su trastero, lo que aparezca allí es lo válido y lo que deben de cobrarle en función de su coeficiente.
      Otra cuestión es se que si quisiera aprobar por unanimidad un cambio debería de dirigirse una notificación a todos los propietarios, a los presentes y a los ausentes para notificarles el deseo de modificar la cuota de participación. En este caso, se debe aplicar el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: » Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.» Por otra parte deberá notificarse a todos los propietarios ausentes mediante lo que indica el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente:» Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
      Si no se han seguido los pasos que le he comentado anteriormente, no se ha cumplido escrupulosamente con lo que indica la LPH y por lo tanto al tomarse una acción contraria a la propia ley vd. podría impugnarlo según lo que se indica en el propio artículo 18.1a) y el artículo 18.3).
      Al ser una actuación contraria a la ley, tiene un año para impugnarlo a partir del conocimiento del acta correspondiente.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Buenas tardes! En mi piso el acceso a mi vivienda se hace por una escalera de caracol que esta en un patio de luces, siendo el unico acceso que tengo para entrar a mi casa. Los vecinos se quejan y dicen que es un elemento comun de todos y que lo quieren utilizar. Me pueden decir si es correcto lo que dicen ellos o es uso privado para mi?

    En las escrituras pone que mi vivienda linda por un lado con la caja de escalera. Me pueden decir si significa que es para mi uso solo?

    Gracias

    1. Estimada Rita.
      No puedo contestarte adecuadamente porque no tengo la escritura de división horizontal que pudiera indicarnos que quería interpretar el constructor o promotor cuando hizo la división horizontal.
      En función de lo que diga la Escritura del edificio se podrá tomar una determinación. Mi opinión es que solicite en el registro de la propiedad la escritura de división horizontal del edificio y en función de su lectura poder dar una solución a Vd. y a la Junta. Si tiene vd. Administrador diríjase a él porque entiendo que el dispone de la información y podrá asesorarla en base a esta.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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