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Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Normas de Régimen Interior

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artículo 5 de la lph referente al título constitutivo

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL,TITULO CONSTITUTIVO, ESTATUTOS, NORMAS DE REGIMEN INTERIOR

Art. Incluido en el blog de www.nuevosvecinos.com

Si tuviéramos que hacer un orden jerárquico de la normativa y su rango, diríamos que el primer nivel corresponde al art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, el segundo nivel correspondería al Título Constitutivo y los Estatutos y el tercer nivel a las Normas de Régimen Interior y  los propios acuerdos resultantes en las Juntas.

Las normas del primer nivel dimanan del Parlamento, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos y las normas del segundo y tercer nivel dimanan de los propios ciudadanos o de la voluntad de los comuneros que pueden decidir acordarlas o prescindir de ellas.

La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto la regulación de la forma especial establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina Propiedad Horizontal. Los artículos que componen esta Ley tienen carácter imperativo y obligan a todos los propietarios por ser de derecho necesario.

Existe la propiedad horizontal de derecho, con título constitutivo y de hecho, sin título constitutivo, art. 2b lpl. y RDGN 5 de octubre de 2.002. Por tanto no es imprescindible el título constitutivo en la propiedad horizontal.

El Título Constitutivo, es aquel Título por el cual la vivienda existe desde un punto de vista jurídico, cobrando individualidad propia. El promotor de una vivienda acude ante Notario y otorga la Escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo), independizando cada uno de los elementos de las viviendas, locales, trasteros, plaza de garaje, etc.

El artículo 5 de la LPH, indica cual debe ser el contenido del Título Constitutivo “El Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

El Título Constitutivo es la regla que define de forma trascendental el ámbito de la Propiedad Horizontal del edificio, además debe incluir el coeficiente de cada finca de forma independiente para poder saber cuál es la participación en las cargas y los posibles beneficios sobre el conjunto de las instalaciones y elementos comunes. El coeficiente se expresa en porcentaje. Sobre este coeficiente se determina el importe de la cuota que nos corresponde pagar. La suma de los coeficientes será 100.

Lo normal es que El Título Constitutivo lo redacte el propio promotor de las viviendas antes de su venta y escrituración, pero si la venta la realiza entregando la posesión o si vende las viviendas en escritura pública y no existe título constitutivo, deberá contar con los propietarios para realizar el correspondiente Título. Una vez que el Título Constitutivo se eleva a público mediante su correspondiente escritura, esta cuando se inscribe obliga a todos los que compran la vivienda.

Los Estatutos, pueden existir o no en una vivienda, su otorgamiento es una facultad del Promotor y/o de los Comuneros, pero no está obligados a hacerla efectiva. Pueden añadirse en el propio Título constitutivo o pueden hacerse años después inscribiendo los mismos en el Registro de la Propiedad. Naturalmente también pueden modificarse.

Los Estatutos no deben de contravenir las normas de derecho necesario como La LPH o el Art. 396 del Cc. La Constitución o modificación de los Estatutos existentes solo podrá hacerse por la unanimidad de todos los copropietarios. Solo un voto en contra haría inviable la puesta en marcha de los mismos.

Los Estatutos se pueden elevar a público inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, de esta forma los mismos obligan a todos los copropietarios presentes y futuros de la comunidad, o bien pueden hacerse en un documento privado firmado por todos y cada uno de los copropietarios. En este caso los Estatutos tendrán validez para los firmantes pero no para terceros (futuros compradores de los pisos).

Los Estatutos cumplen dos requisitos fundamentales, por un lado constituyen, otorgan o reconocen derechos a favor de los copropietarios, sobre todo cuando este reconocimiento no viene reflejado en ninguna ley de rango superior, o bien pueden regular el ejercicio de derechos de los comuneros, reconocidos por la propia Ley. Si los Estatutos van en contra del principio que dimana de la Ley, es nulo de pleno derecho.

Si los Estatutos infringen una norma de derecho necesario, el Comunero o Copropietario, se verá obligado a soportar las consecuencias a no ser que proceda a la impugnación de ese punto a la Autoridad Judicial y esta declare la nulidad de ese punto. La experiencia cotidiana demuestra que son frecuentes las cláusulas estatutarias claramente ilegales.

El Reglamento del Régimen Interior, es la regla que ocupa el último nivel de la jerarquía normativa en materia de Propiedad Horizontal. Se define en el artículo 6 de la LPH “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

El Reglamente puede o no puede existir. Puede hacerse sin que haya Estatutos y puede hacer en cualquier momento por parte de los Comuneros. Tiene unas diferencias esenciales con respecto a los Estatutos. El quorum para su aprobación o modificación, es el mismo que para la adopción de cualquier acuerdo ordinario. En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los copropietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes. Si no se llegara a esa mayoría en primera, puede adoptarse el acuerdo en segunda convocatoria por mayoría de los propietarios asistentes presentes y representados con derecho a voto.

El Reglamento de régimen interior, a diferencia de los Estatutos que puede constituir derechos y ordenar su ejercicio, regula como dice el art. 6 “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”. Ejemplos de regulación del Reglamento: Color de las puertas de acceso a las viviendas, horarios de uso de dependencias comunes, régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, funcionamiento del servicio de la portería, edad mínima del usuario para subir solo en un ascensor, etc.

La aprobación de un Reglamento aun no siendo obligatorio, ofrece la ventaja de que los copropietarios saben a qué atenerse en cada momento, colaborando a una convivencia más ordenada.

Los acuerdos puntuales de las Juntas de Propietarios, aun no estando incluido en las normas anteriormente descritas, obliga igualmente al comunero a respetar las mismas y cumplirlas. Una Comunidad de Propietarios puede no disponer de Estatutos y Normas de Régimen Interior y sin embargo suplir esta carencia mediante la adopción de acuerdos concretos cuya vigencia se puede dar de forma indefinida. En este caso la votación requerirá las mismas mayorías que para la adopción del Reglamento del Régimen Interior.

Os adjunto enlaces de mi sitio web por si fueran de vuestro interés:

https://adminfergal.es/articulo-5-de-la-lph-referente-al-titulo-constitutivo-o-escritura-de-division-horizontal/

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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4 Comentarios

  1. Victoria 5 julio, 2019

    Buenas tardes. Mi duda es sobre tenencia de animales. Han aprobado esta pasada semana una normativa que especifica que no se pueden tener mas de 4 por vivienda.
    Yo tenia años antes de esto tres jerbos, en jaulas, dos tortugas en acuarios y tres perros que pasan por el bloque, eso si, siguiendo la normativa ya que los llevo sujetos por correas. Mi pregunta es: ¿Pueden obligarme a deshacerme de los animales pequeños?

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 julio, 2019

      Buenas tardes Victoria:
      Sobre la tenencia de animales debe vd. comprobar el lugar donde reside y el tipo de normativa existente con respecto a este tema, así por ejemplo en Madrid, la tenencia de animales se controla a través de la normativa de la comunidad de madrid y la normativa del ayuntamiento de Madrid, le indico dos enlaces para que pueda acceder a los mismos.
      https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1472836767.QGHT8445LZZD5077JEKH5720LZGM4789.pdf
      https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1386782240.DQST7611ICAA5806OONM9378LRPV3020.pdf
      En la normativa de la Comunidad de Madrid puede tener un máximo de 5 animales pero siempre que estos sean como dice textualmente el artículo 7 en su apartado p) Mantener en el mismo domicilio un total superior a 5 animales pertenecientes a la especie canina, felina o cualquier otra que se determine reglamentariamente, salvo que el Ayuntamiento correspondiente lo autorice.
      La normativa de la Comunidad de Madrid se refiere principalmente a los perros y a los gatos.
      Imagínese por un momento que una persona tiene en su acuario de 280 litros 100 peces diferentes, ¿estaría incumpliendo con ello la normativa?.
      Otra de las cuestiones que quiero dejarle claro es que los propietarios a través de un Reglamento de Régimen Interior, no se puede meter en la libertad de cada persona de tener los animales que se consideren adecuados siempre que no vaya contra las ordenanzas o leyes del ayuntamiento y la comunidad. Otra cuestión muy distinta es que las limitaciones de los animales venga inscritas en los estatutos y vd. cuando compró un piso ya tenía que ajustarse a los mismos, por lo tanto la norma de régimen interior que se ha hecho no se ajusta a la normativa legal.
      Independientemente si la normativa es legal o no a efectos del resto del vecindario vd. tiene 3 perros que es a lo que la normativa pone limites.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. antonio Rubio Campoy 17 marzo, 2020

    Me pueden informar del precio de constitución de los Estatutos de una Comunidad de Propietarios y su posterior registro de la Propiedad.

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

      Hola Antonio.
      No hay un precio cerrado para este tipo de operaciones. Irá en función de la complejidad de dichos Estatutos, propiedades, escritura división horizontal, etc.
      Creo que el precio debería estar entre los 400 a las 1000 euros.
      Saludos
      Miguel
      691564359

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