Construcción de trasteros en la cubierta del edificio
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Construcción de trasteros en la cubierta del edificio
P: Vivo en un edificio donde somos 56 vecinos, la mayor parte de los pisos son alquilados o pertenecen a propietarios de muy avanzada edad que no acuden a las reuniones, dándose el caso que en los últimos dos años solo acudimos 7-8 vecinos a las Juntas, aunque es cierto que según los temas a tratar a los propietarios de avanzada edad que no asisten el presidente se encarga de pedirles la autorización firmada para que él los represente. El edificio tiene cuarenta años y se construyó sin cuartos trasteros.
Se da el caso que para la próxima Juna, el martes 25 (hoy ha llegado la convocatoria) en uno de los puntos literalmente dice: «Adopción de acuerdo para acotar y replantear el espacio de la cubierta para la instalación de cuartos trasteros». Este tema ya se ha tratado anteriormente en varias juntas pero al ser necesaria la UNANIMIDAD para su construcción y no haberla se desistió. Desconozco si la Ley ha cambiado en ese aspecto y por eso ahora vuelven a plantearlo. Esa es mi primera duda, la mayoría que se necesitaría para instalarlos.
Otro punto es que no hay espacio en la cubierta del edificio para la instalación de 56 trasteros el espacio sólo permitiría instalar 20, por lo que ya se discutió anteriormente que se harían sólo los vecinos que estuvieran interesados en un máximo de 20. ¿Qué pasa entonces con el resto? ¿Si no quieren hacerlo pueden ocupar todo el espacio para esos 20 y no habría problemas?
Otro punto es que existen dos áticos (sin ningún derecho privativo sobre la cubierta) cuyas ventanas dan a la cubierta con la consiguiente molestia de ruidos, perdida de intimidad, etc. cuando los vecinos pasaran por allí para acceder a los trasteros y las posibles quejas de éstos que pudieran afectarnos por denuncias, etc.
Mi preocupación mayor es que al ser un edificio de 40 años, construido sin trasteros si la estructura del mismo aguantaría el peso de las pequeñas edificaciones más todo lo que se guardara en ellos o podría causar problemas. Por supuesto, ya nos ha adelantado el administrador en otras reuniones que se trató el tema que se harían sin el permiso correspondiente del ayuntamiento, ya que no se trataría de una obra como tal, sino de trasteros pre-fabricados. ¿Sería factible? La instalación de los cuartos ¿podría hacerse sin autorización municipal?
Otra cuestión es que la zona donde se quieren instalar es pegado al muro del patio de luces al que dan el baño, la galería y cocina y un dormitorio de mi casa, con lo que me restaría luz y el sol que entra a mi piso. ¿Me puedo negar a la instalación por este motivo? El motivo de hacerlos en esa zona y no en cualquiera de los otros tres patios de luces (el edificio tiene cuatro) es porque dan a una calle más o menos estrecha y no se verían desde ahí, mientras que si se hacen en cualquiera de los otros muros de los patios de luces se verían perfectamente desde la calle ya que son avenidas más amplias, dando lugar a posibles sanciones del ayuntamiento ya que, como he comentado, se harían sin ningún tipo de licencia.
Por otro lado, me gustaría saber si para instalación de trasteros prefabricados sería necesario algún estudio técnico por parte de arquitectos que verificaran y certificaran que la estructura del edificio no corre peligro, teniendo en cuenta que hará unos diez años el edificio sufrió una grieta descendente desde la terraza hasta el tercer piso, grieta que era perfectamente visible desde la calle por su anchura y longitud.
¿Habría alguna forma legal, dado lo citado anteriormente, para que yo me opusiera? Que ocurriría si con mi voto negativo más el del propietario de uno de los áticos (ya que el otro es alquilado y el dueño no acude a las reuniones) no fuese suficiente? ¿Podríamos atenernos a alguno de los puntos anteriormente expuestos para evitar la instalación?.
Siento haberme extendido tanto pero realmente quería plantear todas y cada una de las cuestiones para poder clarificarle la situación exacta. Espero haberlo conseguido.
También quiero pedirle disculpas por la extensión de mi correo.
Espero que me pueda ayudar, la verdad es que este tema me preocupa por las consecuencias legales y de seguridad para el edificio que pudiera tener y que, por supuesto, pudieran repercutir como propietaria de un piso y por la seguridad del edificio.
R: Interesante pregunta y muy completa tu explicación. Intentare contestarla con la experiencia que tengo como Administrador de Fincas.
La cubierta es un elemento común y como tal hay que conservarla. Si pretendemos cambiar el fin o destino para el que se ha creado, el cambio se deberá de decidir por la unanimidad de los propietarios. Esto quiere decir que si hay algún propietario que se niega al cambio, este no se podrá realizar. La Ley en este sentido no ha cambiado. No obstante, habría que comprobar mediante la escritura de obra nueva y división horizontal o bien en los propios Estatutos si el promotor/constructor deja alguna puerta abierta a esta posibilidad. Si no dice nada al respecto hay que aplicar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia al respecto.
Imaginemos que todos los propietarios deciden poner los cuartos trasteros o reservarse el derecho a construirlo en un futuro. La Comunidad a través de su órgano de gobierno tiene la obligación de dividir los m2 de la cubierta destinada al uso de los trasteros entre los 56 vecinos que componen la Comunidad. No se puede hacer una desafectación de un elemento común para convertirlo en un elemento privativo si no se hace en base a los propietarios y si nos ponemos puntillosos y legalistas en base a los coeficientes que tiene cada propietario. Por lo tanto habría que hacer como mínimo 56 huecos iguales. Lo que nunca podemos hacer es 20 huecos porque son los que quieren construir. Solamente se podría hacer si los propietarios que no van a construir el cuarto trastero renunciasen a su parte y se inscribiera dicha renuncia en el Registro pasando esa parte de la propiedad a otro propietario. Esto es un tema que se me antoja harto complicado. Además habría que tener en cuenta las posibles indemnizaciones que por este hecho hubiera que darle a cada uno de los propietarios que no decidieran construir. Si esto no se hace de forma legal el Notario que va a tramitar la escritura no se la va a hacer y aunque la hiciera el Registrador de la Propiedad no lo va a inscribir.
Claro está que como ya se sabe que lo dicho anteriormente es muy complicado lo lógico es que la construcción de los trasteros se haga de una forma que no quede inscrito en el Registro de la Propiedad, pero ojo, sino queda inscrito en el Registro, importante es la lectura de lo que dice el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal “El título podrá contener además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al USO O DESTINO DEL EDIFICIO, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que NO PERJUDICARA A TERCEROS si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Que significa esto, que si se decidiera por unanimidad hacer solo 20 trasteros y posteriormente viniera un vecino diferente que haya comprado el piso con posterioridad al acuerdo, y reclamara un cuarto trastero ya tendríais un problema difícil de resolver.
Volviendo a las contestaciones de tu e-mail, además del problema que se plantea registralmente, hay otros problemas que no son menos importantes. Problemas que se plantean a los áticos, como bien dice, por los ruidos, pérdida de intimidad, etc., por otra parte, no se puede poner en marcha este proyecto tan ambicioso sin tener un estudio por parte de un Arquitecto en la viabilidad del mismo. Peso, cargas estructurales, etc. Vamos a incrementar un peso importante por m2 en la cubierta, ya no solo por la propia construcción del trastero, sino también por la incorporación en los mismos de maquinaria pesada, libros y un largo etc. Desde luego sin un proyecto encima de la mesa que se hable de la viabilidad no se debería mover un ladrillo.
Además de lo ya explicado, también vd. podría denunciar en un momento dado porque se le restara luz a su vivienda, pero solo se podría plantear esta denuncia si a pesar de su negativa de voto, se decidiera hacer la obra. Vd. en este caso podría presentar una denuncia por los perjuicios que se deberá demostrar en juicio.
Por último y no menos importante es que para hacer este tipo de obras se deberá solicitar la correspondiente licencia al Ayuntamiento. Art. 10.e de la LPH.
Desde mi punto de vista, hacer esta obra, tiene que hacerse con el beneplácito de todos los propietarios, si no es así, concurrirán en diferentes ilegalidades. Vd. o cualquier otro vecino pueden realizar las pertinentes denuncias ante el Ayuntamiento y paralelamente ante el Juzgado.
Un último consejo, deje su voto claro por la negativa de dicha propuesta y explique que pondrá en marcha la maquinaria de denuncias ante el Ayuntamiento y ante el Juzgado si fuera necesario. Recuerde que el artículo 18 de la LPH es el que habla sobre todos aquellos acuerdos que son impugnables.
Otros link relacionados con la cubierta del edificio:
https://adminfergal.es/cubierta-del-garaje-quien-le-toca-pagar-los-problemas-de-las-filtraciones/
https://adminfergal.es/solicitud-de-instalacion-de-chimenea-atravesando-cubiertatejado-del-edificio/
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos días, en una comunidad de 48 vecinos, algunos de ellos quieren instalar trasteros prefabricados en la cubierta del edificio, tendrían que estar todos de acuerdo? Habría que pedir permisos al Ayuntamiento?
Buenos días Eva.
Creo que su pregunta ha quedado mas o menos contestada en el artículo desde donde me escribe el comentario, no obstante intentaré ser mas conciso.
Lo primero que tenemos que saber desde un punto de vista jurídico, es que puede haber varios supuestos a su pregunta. Si su comunidad de propietarios es de las privilegiadas que tiene un espacio entre el último piso y la cubierta para hacer trasteros para todos los propietarios y este espacio es un elemento común aunque pueda tener un uso privativo, se podría aplicar lo dispuesto en el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso bastaría tomar la decisión de la puesta en marcha de los trasteros, las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios y de sus cuotas, aunque esto pudiera suponer un cambio en el propio título constitutivo. Asó lo indica el art. 10.3.b de la LPH que dice textualmente lo siguiente «Requerirán autorización administrativa, en todo caso:b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros mas reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes….».
En el supuesto anterior todos los propietarios estarían obligados al pago y se debería aplicar aplicar el art. 17.8 de la LPH que dice lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».
En resumen a este primer punto, si hay espacio suficiente en bajo cubierta que permitan hacer trasteros para todos los propietarios y se decida hacer la construcción bastaría los 3/5 de la totalidad de los propietarios en base al art. 10.3.b y 17.3 de la LPH . aun cuando haya que hacer una modificación del Título Constitutivo.
Un segundo punto es si no hay espacio suficiente para hacer trasteros para todos los propietarios de la comunidad y solo hay un espacio para hacer trasteros para parte de la misma con el consiguiente perjuicio para el resto de los propietarios, en este caso, se haría una modificación del Título Constitutivo, siendo necesaria la unanimidad de todos los propietarios, porque un elemento que hasta ahora había sido un elemento común y utilizable por parte de todos los propietarios pasaría a ser de uso exclusivo de algunos de ellos.
Se nos puede plantear un tercer caso y es que la Junta decida que la construcción de estos trasteros se trata de una mejora y no de un nuevo servicio de interés general. En este caso como mejora, si el importe de la instalación superara las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes habría que aplicar el art. 17.4 de la LPH que dice lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características..No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.»
Hasta aquí las tres posibilidades jurídicas de resolución sobre la instalación de trasteros en bajo cubierta. Para mi es independiente si los trasteros se realizan con obra o bien con trasteros prefabricados.
Ahora bien, tan importante es el tema jurídico, como el tema técnico. No podemos instalar trasteros allí donde vamos a incorporar un peso en el techo de las últimas viviendas y que peso es el necesario como máximo. Para ello se debe de realizar un informe técnico donde se diga la viabilidad de la instalación de los trasteros prefabricados, modo de colocación, peso máximo, tipo de obra, instalación de la luz, cuadro de instalación de la luz, máximo de construcción por trastero, superficie del conjunto de trasteros mas las zonas de distribución, asociación de cada trastero a una vivienda completa. y todo ello con relación al Plan General de Ordenación Urbana de Madrid o el plan que tenga en la zona donde quieran instalarlos, etc. El informe se lo deberá hacer un arquitecto. Con este informe una vez se tenga solucionado todos los posibles problemas se deberá presenta en el Ayuntamiento para que les den la oportuna licencia.
No les recomiendo hacer trasteros sin conseguir la oportuna licencia porque podrían tener consecuencias muy desagradables por las posibles grietas o hundimientos que podrían tener, las consecuencias que ello podría conllevar y las responsabilidades que se pudieran derivar.
Un cordial saludo.
Hola, ruego información sobre el siguiente tema:
somos 12 vecinos en un edificio de 3 plantas que da a 2 calles, es decir 6 vecinos con terraza y trasteros a una calle y otros 6 a la otra calle.
Tenemos problemas con goteras en la terraza y ante el elevado coste arreglarla, algún vecinos ha pensado en ampliar los trasteros para que sea menos superficie de terraza. Esto se puede hacer, es decir, se pueden hacer mas grandes los trasteros existentes.
gracias.
Buenos días Esteban.
Al ser un tema de terrazas hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal:
«3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes»
Deben de tener un proyecto para ver la viabilidad del mismo, presentar este en el Ayuntamiento para que le den conformidad y aprobar por 3/5 partes del total de los propietarios la modificación correspondiente. Necesitan el visto bueno de 8 propietarios.
Tendrán que tener en cuenta el artículo 17.8 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
«8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
No se olviden que el Ayuntamiento de el visto bueno previo al proyecto para evitar males mayores y antes de ir al Ayuntamiento, que la Junta apruebe por 3/5 el mismo del total de los propietarios el mismo.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días, en la comunidad de propietarios hay 8 trasteros adjudicados a 8 viviendas que figuran así en la escritura de división horizontal de la comunidad. Se han a producido daños en el tejado de los mismos y hay que poner un tejado nuevo. En principio los 8 propietarios estábamos de acuerdo pero ahora que ya se ha contratado la colocación del tejado, uno de los propietarios dice que a él se lo arregla su seguro. Le hemos explicado que el tejado es un elemento común a todos pero se empeña en que el tejado que hay sobre su trastero es suyo. El coste del tejado nuevo lo hemos dividido entre los 8, pero este propietario no quiere pagar su parte, aunque estuvo de acuerdo en la reunión celebrada para tratar el tema. Podemos proceder al cambio de tejado y de mandarle su parte? Gracias
Estimada María Fe,
los problemas existentes en un tejado o una cubierta, son problemas que no cubren los seguros, ninguno, es una sorpresa para nosotros que diga que la reparación del tejado lo cubre el seguro.
Por otra parte uds van a hacer una planificación completa con un proyecto con una empresa de rehabilitación y este deberá ser un proyecto completo incluyendo la zona afectada para este propietario. El coste de la cubierta deberá ser asumido por todos los propietarios y por lo tanto la derrama será para todos en este caso por igual. Una vez aplicada la derrama y pasada esta al cobro si el propietario indicado devuelve dicho recibos se podrá iniciar un procedimiento monitorio.
La cubierta o tejado es un elemento común y las decisiones se toman cuando son por necesidad por la mayoría de los propietarios, nadie debe indicar que una parte de un elemento común la van a pagar de forma individual. Otra cuestión será que una vez se plantee la parte proporcional al propietario que se niega al pago este le pase el cargo que le corresponda de la derrama a la aseguradora.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, nos acabamos de mudar a un edificio con 6 vecinos, tras una reunión nos han indicado que hay que reparar la azotea ya que no está impermeabilizada y nos hemos encontrado con 3 viviendas han construido un trastero de obra en dicha azotea, también nos indican que no tienen seguro para la comunidad y tampoco tienen ningún papel acreditando que se aceptara la obra de dichos trasteros. Que podemos hacer? Debemos pagar la reparación? Deben quitar los trasteros?
Estimada Amparo:
Deben vds. denunciar esta situación al Ayuntamiento para que sea este quien reclame a la comunidad y a los propietarios la legalización de dichas obras. Si pudieran demostrar que estas obras están hechas según licencia y proyecto o bien están prescritas desde un punto de vista de urbanismo, deberán hacer la reclamación vía civil.
Madre mía que cosas se leen por aquí. La pena es que el resto de los vecinos no hayan dicho nada al respecto.
Un seguro nunca aceptaría unos trasteros realizados de forma ilegal. Los seguros saben muy bien que actuaciones realizar.
Con respecto a la obra vd. tienen que tomar la decisión si quiere pagar la reparación de la azotea o reclamar previamente las irregularidades. Mi recomendación es que si va a llevar este tema hacia delante necesita el apoyo de un abogado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
La finca donde yo vivo hay trasteros realizados con mas de 50 años, o sea que son ilegales,el problema consiste en el que el mio por vientos con mas de 100 /km.hora daño a un trastero colindante y a un vehiculo aparcado en la calle,lo he puesto en conocimiento del seguro Ocaso,s.a. y no se quieres hacer responsables x daños x viento,pero si existe en la clausala del seguro del Ocaso,s,a, daños a terceros por responsabilidad civil deben de hacerse cargo el Ocaso aun siendo ilegales los dichos trasteros por responsabilidad civil ellos no saben que son ilegales y que ya han prescrito dichas obras Mi cia de seguros Mapfre si se ocupo del mio pagandome una indeminizacion y lo arregle pero dice que para pagar al resto de perjudicados debo de enseñar una escritura que no que no existe de dichos trasteros,debo de denunciar al ocaso o me toca pagar a mi los daños
producidos a las terceras personas Gracias
Estimado Antonio:
Tenemos la impresión por lo que ha comentado y salvo mejor criterio que si no tiene una escritura de división horizontal donde aparecen escriturados los trasteros de forma oficial y donde a Ocaso se le pueda demostrar que debe de acogerse a dicha responsabilidad civil, la comunidad no se va a hacer cargo de dicho siniestro. Me temo que le va a tocar pagar a vd. los daños.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. Somos una comunidad de propietarios de seis vecinos. Tenemos una nave en la parte posterior del edificio que la ITE la adjudicó hace muchos años a nuestra comunidad. Tuvimos que hacer arreglos del techo en la última inspección y ahora sigue siendo un foco de humedad para nuestros bajos y comunidades vecinas. Estamos todos los propietarios de acuerdo en sanearla y hacer trasteros para que el coste de saneamiento merezca la pena. Fuimos a urbanismo y nos dijeron que eso era un patio, no podía estar techada. Lleva toda la vida, 60 años con techo y la propia ITE, no pidió arreglar el techo y poner tela asfáltica. ¿Se podría llevar dicha obra? ¿Que normativa deben cumplir?. Muchas gracias
Estimado Alberto:
Si habéis hecho la consulta a urbanismo y les ha dicho que eso es un patio y que no podía estar techada pues blanco y en botella porque si lo hacen les puede venir la inspección y la correspondiente multa por incumplimiento.
Le sugiero en este caso que antes de hacer la obra de reparación hablen con el arquitecto que vaya a ejecutar la obra y que técnicamente vea la viabilidad de solucionar el problema.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359