Administrador Fincas y Ley General derechos de personas con discapacidad

Muy importante para el Colegio de Administradores de Fincas y sus Colegiados será la puesta en marcha a partir del 4 de diciembre de 2.017 del real decreto Legislativo 1/2013. El R.D.L. es un texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social, unifica o refunde las siguientes leyes:

• Ley 13/1982, de integración social de los minusválidos.
• Ley 51/2003, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad
• Ley 49/2007, por la que se establece el régimen de infracciones y sanciones en materia de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.

Todas estas normativas están relacionadas con la integración social de las personas con discapacidad, accesibilidad universal y el sistema de infracciones y sanciones por no cumplir con la materia de igualdad de oportunidades, ni discriminación y accesibilidad. Esta Ley está firmada por Ana Mato como Ministra de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad.

El objetivo del R.D.L. 1/2013, al igual que las leyes que refunde, es garantizar el derecho a la igual de oportunidades, así como el ejercicio real y efectivo de derecho por parte de las personas con discapacidad en igual de condiciones respecto al resto de los ciudadanos. Otro objetivo de la ley es obligar a todos los agentes de la sociedad a cumplir con las obligaciones de esta ley estableciendo un régimen de infracciones y sanciones que garanticen las condiciones básicas en materia de igual de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal.

Veamos un resumen del R.D.L. antes de hacer unas reflexiones personales sobre cómo afecta a la gestión de los Administradores de Fincas y las actuaciones hechas y a realizar por nosotros como profesionales. Tenéis la ley completa en el siguiente link: https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1387543805.VQBT8420XZHJ7010AURA6120WWTD5186.pdf

El artículo 2, habla de discapacidad, vida independiente, normalización, accesibilidad universal, diseño universal ó diseño pata todas las personas y ajustes razonables.

El artículo 5, confirma el ámbito de aplicación en materia de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal. La aplicación se deberá realizar en los ámbitos siguientes:

1. Telecomunicaciones y sociedad de la información
2. Espacios públicos urbanizados, infraestructuras y edificación.
4. Bienes y servicios a disposición del público.
5. Relaciones con las Administraciones Públicas.
6. Administración de Justicia.
7. Patrimonio cultural, de conformidad con lo previsto en la legislación de patrimonio histórico.

Ya nos indica el art. 5 de forma indirecta que el Administrador de Fincas debe estar implicado en la solución de todos los problemas que afectan a la comunidad en sus apartados a) y b) principalmente. Tenemos otra ley que entra de lleno en la legislación referida a temas de accesibilidad y que entronca con otras leyes como la Ley de Propiedad Horizontal, Código técnico de la edificación, etc.

Sigamos analizando este texto refundido, si lo resumimos de forma intensiva tenemos que los siguientes artículos hablan de:

• Artículo 6, autonomía de las personas con discapacidad.
• Artículo 7, del derecho a la igualdad.
• Artículos 8 y 9, del sistema de prestaciones sociales y económicas.
• Artículos 10 a 12, del derecho a la protección a la salud
• Artículos 13 a 17, de la atención integral.
• Artículos 18 a 21, del derecho a la educación.
• Artículos 22 a 34, del derecho a a la vida independiente.
• Artículos 35 a 47, del derecho al trabajo.
• Artículos 48 a 52, del derecho a la protección social.
• Artículos 53 a 56, del derecho a la participación en los asuntos públicos.
• Artículos 57 a 62, de las obligaciones de los poderes públicos.
• Artículos 63 a 68, derecho a la igualdad de oportunidades.
• Artículos 69 a 71, derecho a medidas de fomento y defensa.
• Artículos 78 a 93, del régimen común de infracciones y sanciones.
• Artículos 94 a 105, de las normas específicas de aplicación.

Si el art. 5 nos indicaba en que ámbitos se debería de dar la intención de este texto legislativo, ejemplos: telecomunicación y sociedad de la información, espacios públicos, infraestructuras y edificación, los artículos 22 y 23 vuelven a reforzar el mensaje dado en el art.5. Veamos sus textos:

Artículo 22: Accesibilidad 1:  Las personas con discapacidad tienen derecho a vivir de forma independiente y a participar plenamente en todos los apartados de la vida. Para ello, los poderes públicos adoptarán las medidas pertinentes para asegurar la accesibilidad universal, en igualdad de condiciones con las demás personas, en los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, el transporte, la información y las comunicaciones, así como los medios de comunicación social y en otros servicios e instalaciones abiertas al público de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales.

Artículo 23: 1: El Gobierno, sin perjuicio de las competencias atribuidas a las Comunidades Autónomas y a las Entidades Locales, regularán las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación que garanticen los mismos niveles de igualdad de oportunidades a todas las personas con discapacidad.

2: Las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación establecerán, para cada ámbito o área, medidas concretas para prevenir o suprimir y para compensar desventajas o dificultades. Se incluirán disposiciones sobre, al menos, los siguientes aspectos: a) Exigencias de accesibilidad de los edificios y entornos, de los instrumentos, equipos y tecnologías y de los bienes y productos utilizados en el sector o área. En particular la supresión de barreras a las instalaciones y la adopción de equipos e instrumentos, así como la apropiada señalización de los mismos.

Artículo 26: Normativa técnica de edificación:

• Las normas técnicas sobre edificación incluirán previsiones relativas a las condiciones mínimas que deberán reunir los edificios de cualquier tipo para permitir la accesibilidad de las personas con discapacidad.
• Todas estas normas deberán ser recogidas en la fase de redacción de proyectos básicos, de ejecución y parciales, denegándose los visados oficiales correspondientes, bien de colegios profesionales o de oficinas de supervisión de las administraciones públicas competentes, a aquellos que no lo cumplan.

Artículo 34: Otras medidas públicas de accesibilidad.

• Las Administraciones Públicas habilitarán en sus presupuestos las consignaciones necesarias para la financiación de las adaptaciones de los inmuebles que de ellos dependan.
• Al mismo tiempo, fomentará la adaptación de los inmuebles de titularidad privada, mediante el establecimiento de ayudas, exenciones y subvenciones.
• Además, las Administraciones competentes en materia de urbanismo deberán considerar, y en su caso incluir, la necesidad de esas adaptaciones anticipadas, en los planes municipales de ordenación urbana que formulen o aprueben.

Artículo 63: Vulneración del derecho a la igualdad de oportunidades.

Se entenderá que se vulnera el derecho a la igualdad de oportunidades de las personas con discapacidad, definidas en el artículo 4.1, cuando, por motivo de o por razón de discapacidad, se produzcan discriminaciones directas o indirectas, discriminación por asociación, acosos, incumplimientos de las exigencias de accesibilidad y de realizar ajustes razonables, así como el incumplimiento de las medidas de acción positiva legalmente establecidas.

Importante es la disposición adicional tercera sobre la exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación. Diríamos que esta disposición es la que nos lleva a escribir este artículo, nos indica que los plazos máximos para supuestos que afecta a la ACCESIBILIDAD y que sean susceptibles de AJUSTES RAZONABLES, cuando sean bienes y servicios de titularidad privada será hasta el 4 de diciembre de 2.017, a partir de esta fecha entra esta ley en vigor.

Después de hacer un breve resumen de los principales artículos que afectan sobre todo a la accesibilidad donde el Colegio y los propios Administradores somos coprotagonistas en la solución y que llevamos años trabajando en ello, decir que el R.D.L. 1/2013, define y obliga a realizar ajustes razonables de accesibilidad en edificios existentes, antes del 4 de diciembre de 2.017, es decir, todos los edificios deberán cumplir en la mayor medida posible dentro de sus condicionantes de partida el código técnico de la edificación y lo que se refiere a su documento básico (DB) de seguridad de utilización y accesibilidad: DB SUA en las nueve siguientes secciones dando máxima prioridad al SUA9 en lo que accesibilidad se refiere.

El DB SUA se divide en las 9 secciones siguientes:

SUA1: Seguridad frente al riesgo de caídas

SUA2: Seguridad frente al riesgo de impacto o de atrapamiento.

SUA3: Seguridad frente al riesgo de aprisionamiento.

SUA4: Seguridad frente al riesgo causado por la iluminación.

SUA5: Seguridad frente al riesgo causado por situaciones con alta ocupación.

SUA6: Seguridad frente al riesgo de ahogamiento.

SUA7: Seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento.

SUA8: Seguridad frente al riesgo causado por la acción del rayo.

SUA9: Accesibilidad: Dentro de las condiciones de accesibilidad, están las condiciones funcionales y dentro de estas la accesibilidad en el exterior del edificio, la accesibilidad entre plantas del edificio y la accesibilidad en las propias plantas del edificio.

Para la accesibilidad se deberá tener en cuenta la accesibilidad a las viviendas, a los alojamientos, plazas de aparcamiento, plazas reservadas, piscinas, servicios higiénicos accesibles, mobiliario fijo y mecanismos (ejemplo: interruptores).

El documento SUA en todas sus secciones, no solo la sección de accesibilidad será el guion a seguir para conseguir implantar el mayor grado de adaptabilidad en el edificio en relación a los ajustes razonables.

El R.D. 1/2013, en su art. 2 apartado m, indica que serán ajustes razonables las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con los demás, de todos los derechos.

Una vez definido en el párrafo anterior el ajuste razonable, se deberá definir que es una carga desproporcionada. Para resolver esta cuestión debemos irnos a la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana en su art. 2 apartado 4 que dice textualmente: “Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad  que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquellos de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios construidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutidas anualmente y descontadas las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto y a modo de resumen como nos indica el Gabinete Técnico del colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de Madrid,

http://www.aparejadoresmadrid.es/archivos/files/Asesorias/Newsletter/Gabinete%20Tecnico/GT758.pdf antes del 4 de diciembre de 2.017, deberán estar ejecutados los ajustes razonables que se cuantifican en 12 mensualidades de gastos comunes, más las posibles ayudas, obligando a todos los propietarios a su realización.

En caso de que el importe de las medidas de mejora supere esta cantidad, el/los interesados en la misma podrían aportar la diferencia y considerarse la misma como ajuste razonable, al entrar en el margen de las 12 mensualidades.

A partir del 4 de diciembre de 2.017, toda comunidad de propietarios tiene la obligación de afrontar el coste de dichos ajustes razonables.

Todo lo que se ha comentado hasta el momento entra dentro de los requisitos del R.D.L. 1/2013, pero debemos de entender que a los Administradores de Fincas Colegiados esta ley no nos sorprende. Todas las actuaciones en favor de los discapacitados las llevamos realizando a través de la Ley de Propiedad Horizontal, lo constatamos a través de los siguientes artículos:

Artículo 10.1 b: “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizas los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancias de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes , así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de los mismos, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarios de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes lo hayan requerido.”

La Ley de Propiedad Horizontal, va un poco más allá y apoya la argumentación del artículo 10.1.b con el artículo 17.2 en sus dos párrafos:

“ Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adapten válidamente acuerdos para la realización de obras accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarios de gastos comunes.”

Después de toda esta presentación más o menos exhaustiva sobre la interpretación del R.D.L. 1/2013 y su desarrollo e implantación a partir del 4 de diciembre de 2.017, creo que podemos decir sin temor a equivocarnos que el Colegio de Administradores de Fincas a través de sus Administradores ya lo están implantando y que son los mejores aliados para que se cumpla esta ley y se favorezca la inclusión de los discapacitados en las comunidades de propietarios y lo hacemos porque estamos considerando los siguientes puntos que se detallan a continuación:

1. Estamos en contacto con todas las comunidades de propietarios y de forma permanente les comunicamos el derecho de los discapacitados, realizando las actuaciones tanto jurídicas como funcionales para conseguir su integración plena, con los mismos derechos que los demás propietarios.
2. Apoyamos las actuaciones que nos vienen derivadas de la LPH, del propio R.D.L.1/2013 y del propio Código técnico de la edificación a través de la DBSUA en sus 9 secciones.
3. Nos preocupamos de conseguir los presupuestos para la accesibilidad en las mejores condiciones y que los mismos encajen con los condicionantes y las limitaciones económicas que se reporta a través de la ley con las 12 cuotas ordinarias.
4. Nos preocupamos de conseguir las subvenciones tanto de los Ayuntamientos como de las propias Comunidades Autónomas con el apoyo de otros profesionales si fuera necesario.

Los Administradores de Fincas Colegiados llevamos defendiendo los derechos de los discapacitados en las Comunidades de Propietarios desde que se constituyó la propia Ley de Propiedad Horizontal, somos los que defendemos con más ahínco el derecho de la accesibilidad. Nuestro objetivo ha sido y será siempre, defender los intereses generales de los propietarios sin discriminación de ningún tipo, por ello pertenecemos por derecho a la junta de gobierno de la comunidad de propietarios, siendo los “socios colaboradores” de nuestras comunidades y sus propietarios, de nuestro Ayuntamiento, de nuestra Comunidad Autónoma y de nuestro Ministerio de Sanidad, Igualdad y Servicios Sociales.

Os adjuntamos un enlace que esperamos sean de vuestro interés

El administrador de fincas, la supresión de barreras arquitectónicas y la accesibilidad universal

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara