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Mayoría para cambiar cristal medianera en dos terrazas de viviendas

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Mayoria para cambiar cristal medianera en dos terrazas de viviendas

Mayoría para cambiar cristal medianera en dos terrazas de viviendas.

En diferentes ocasiones nos hemos encontrado con que las terrazas de las cocinas o terrazas del comedor de dos viviendas contiguas están divididas por una mampara de cristal. El cristal que divide las terrazas suele ser un cristal traslucido que no deja ver las imágenes pero que sin embargo no ejerce de aislante y se oye las conversaciones de los vecinos con toda nitidez. Hay propietarios que piden permiso al otro vecino y levantan un murete de ladrillo de suelo a techo que permite un aislamiento completo. Aunque esto es una alteración de los elementos comunes si no se ve desde el exterior y no altera a la estética del edificio no suele ni plantearse en una reunión y se toma la iniciativa para dar una solución a la insonorización. Auque puede ser una solución práctica porque no hay una carga que haga pensar en los posibles problemas que el peso puede plantar a futuro en la terraza, insisto siempre que no se vea desde el exterior, no es la solución cuando esta solución perjudique la estética del edificio.

El primer planteamiento que nos debemos hacer es si el cristal que divide las terrazas de las dos viviendas es común o privativo. El artículo 396 del Código Civil nos habla entre otras cuestiones de los elementos de cierre. Dice que “serán elementos comunes…los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.” Deja suficientemente claro que es un elemento común y por lo tanto no se podrá de hacer de forma individual, sino que se tendrá que pedir permiso a la comunidad. Aquí es donde se podría generar la polémica de si esta actuación habría que llevarlo por los daños estéticos y por lo tanto sería referidos al art. 17.6 de la LPH que dice “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el artículo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez , representen el total de las cuotas de participación”, o bien esta cuestión se podría llevar en base a lo que indica el artículo 10.3 b) cuando se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, represente las tres quintas partes de la cuota de  participación; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas.

Si se interpreta que es parte del cerramiento de una terraza, se debería de dar como bueno este último apartado.

Recordamos también como dice el primer párrafo del artículo 10.3 que esta actuación además del consentimiento de la comunidad también requerirá una autorización administrativa previa.

El segundo planteamiento que nos debemos de hacer es que, si la comunidad decide aprobar la pequeña obra que se ha planteado anteriormente, al ser un elemento común, debería ser la obra a cargo de la propia comunidad. Si no se hace así, se debe dejar constancia clara en el acta que se haga la obra de una forma determinada, los materiales que se vaya a utilizar y el color de la medianera y que se deje constancia que esta obra se aprueba siempre con la condición de que sean los propietarios quienes se hagan cargo del coste de la obra y de la solicitud de todas las tramitaciones administrativas necesarias.

Os presentamos varios enlaces que pueden ser de vuestro interés:

Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas

Terraza, defecto de construcción. Quién es el responsable del arreglo

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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4 Comentarios

  1. Maria 21 diciembre, 2018

    Tengo la medianera de Cristal rota y oxidada , le he comentado al administrador pero dicen que hay que esperar la reunión de vecinos y ya se verá me urge que me lo cambien porque está completamente rota, puede mediar mi seguro hogar para hacer presión a la comunidad? Porque a mi como particular no me hacen caso, gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 diciembre, 2018

      Buenos días María.
      Si la medianera de cristal es la que en su momento venía con la propia construcción y no ha habido variación o intervención del propietario y el estado como nos indica es muy malo, estando rota y oxidada, el Presidente de la Comunidad, ante la situación de extrema necesidad podría incluso intervenir directamente en virtud del artículo 10.1.a) que dice textualmente lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      En este tema el seguro del hogar poco tiene que decir, en todo caso tendría que decir mas el seguro de la Comunidad teniendo en cuenta de que lo que se habla es un elemento común, pero el seguro,presumiblemente, les va a decir que nada tiene que ver con este arreglo ya que es un arreglo derivado del mantenimiento y deterioro por el paso del tiempo.
      La reunión de vecinos es consecuente si se va a realizar a corto plazo. Se supone que el arreglo, si no ha sido realizado hasta la fecha es porque no se ha considerado urgente, con lo que podría esperar 2 o 3 meses mas.
      Mi recomendación es que para que tenga la seguridad de que este tema se va a tratar adecuadamente en la reunión, mandara un burofax o una carta al Presidente y Administrador para que se den por informados y pongan un punto del orden del día para hablar de este tema. El derecho a enviar esta carta lo tiene definido en el artículo 16.2 párrafo segundo que dice textualmente lo siguiente: Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»
      Seguramente no solamente se deberá tratar su medianera en terraza sino que habrá que revisar las medianeras del resto de las terrazas para dar una solución en conjunto.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. CONCEPCION BLANQUEZ 26 octubre, 2019

    Buenos días:

    Mi consulta está relacionada con un acristalamiento parcial de mi terraza tipo Lumon pero en la que en su instalación, han incluido un perfil metálico visible desde el exterior. Cuando digo acristalamiento parcial, me refiero a que he acristalado con dos persianas de cristal a continuación de la celosía que separa la terraza del tendedero incluido también en terraza y, para conseguir un cerramiento parcial de la misma, he incluido persianas de cristal que la atraviesan a lo ancho a modo de correderas permitiendo su apertura total y dejándo una superficie diáfana que la devuelve a su estado original, sin tener en cuenta el acristalamiento frontal que se ha incluido.
    Este proyecto de obra fue presentado al Ayto quien , después de tener sus dudas por el perfil metálico que contenía, finalmente me lo aprobaron por considerar 1º que no suponía un incremento de la superficie del tendedero ya que no es un cerramiento permanente, y 2º por considerar que tampoco alteraba en gran medida la estética de la fachada.
    Con respecto al modelo que se tenía que aprobar en Junta, llevé mi proyecto y en la misma reunión, aunque no quedaba claro como iba a quedar este tipo de cerramiento, se indicó que si el cerramiento era tipo Lumon, ni siquiera tenía que ser sometido a aprobación por la Comunidad. Esto dio lugar a la instalación de mi cerramiento por entender que cumplía con lo pactado hasta que la empresa Lumon me colocó un perfil al final de la estructura por considerar que era necesario para la misma y este hecho ha provocado en algunos vecinos su reacción al respecto solicitándome que este no fue el modelo de cerramiento de tendedero que se pactó y que lo tenía que quitar porque si no terminarían denunciándome. He de decir que mi acristalamiento tenía como objeto aprovechar una parte de la terraza , y no toda ella como es lo habitual, como cuarto para objetos de limpieza y demás , ya que del tendedero poco se puede aprovechar al ser escasos 4 metros cuadrados en el que está incluido el aparato del aire acondicinado y sólo da lugar a meter la lavadora y nada más.
    Si mi modelo de acristalamiento está aprobado por el Ayto y no lo incluyo como modelo de cerramiento de tendedero, ¿qué debo hacer, reclamar a Lumon que no han llevado a cabo un acristalamiento sin perfiles? Realmente un sólo perfil altera la configuración del inmueble?

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 octubre, 2019

      Hola Concepción.
      Si el proyecto presentado en el Ayuntamiento y aprobado por el mismo no es el mismo que el que finalmente se hizo y existe perfilería de aluminio que en principio no iba en el proyecto, mi recomendación es que hable con la empresa que le ha colocado dicha instalación y le exiga que se ajuste al proyecto aprobado por el Ayuntamiento. Esto se debe de hacer por escrito a través de un burofax dejando constancia de forma fehaciente de su queja para realizar luego su reclamación judicial si fuera necesario.
      Si los vecinos indican que le van a denunciar porque lo que se presentó estaba fuera de lo aprobado en el ayuntamiento, me temo que van a tener razón y que antes de que se le denuncie intente vd. resolver el tema con la empresa que ha realizado la instalación y que no se ha ajustado al proyecto, a no ser que vd. firmase el trabajo realizado donde aparece el perfil al final de la estructura.

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