Documentación a entregar por el Administrador a un propietario que lo solicite
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Documentación a entregar por el Administrador a un propietario que lo solicite
Este artículo está trascrito del criterio adoptado por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid en relación a la obligación por parte del Administrador de entregar la documentación a aquel propietario de una comunidad que en un momento dado la solicita.
Atendiendo al criterio de la Agencia Española de Protección de Datos y desde el prisma de la protección de datos de carácter personal, no habría impedimento en facilitar documentación de una Comunidad de Propietarios a un propietario, que no sea el presidente de la comunidad, siempre y cuando sea imprescindible para que el propietario solicitante pueda ejercer sus facultades de control de la gestión que se está haciendo en la Comunidad lo cual deduce la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) del art. 20 LPH, cuando dispone que es obligación del Administrador “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.
No obstante, este último supuesto hay que matizarlo y conciliarlo con el principio de proporcionalidad, de modo que el Administrador sólo podría entregar al propietario aquella documentación que sea imprescindible para el fin referido, no otra, y además, siempre que la información revelada sea proporcional al fin buscado.
La AEPD considera que no cumpliría el principio de proporcionalidad la entrega al propietario de la siguiente documentación:
- a) Los directorios con los datos de domicilio de los propietarios o sus números de cuenta corriente así como teléfono o DNI, en tanto que en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración de la comunidad de propietarios.
- b) Las nóminas de los empleados de la CP, puesto que en ellas, junto con la información referida a sus retribuciones, aparecerán otros datos, como el domicilio fiscal de los interesados, la cuenta corriente en que se produzca los pagos e incluso datos especialmente protegidos si se refieren a salud o ideología, como el descuento, en su caso, de la cuota sindical de los afiliados a un sindicato, etc. Ello sin perjuicio de que sí se deba informar a los propietarios de las bases y retribuciones satisfechas a los empleados, con el adecuado desglose de conceptos retributivos.
- c) Contrato de trabajo de empleados, incluyéndose los datos personales del trabajador como DNI, domicilio, datos de salud.
- d) Copia de las imágenes grabadas por CCTV salvo si el solicitante es la persona autorizada para ello (presidente o administrador).
Por tanto, atendiendo exclusivamente al criterio establecido por la Agencia Española de Protección de Datos, no habría inconveniente en facilitarle documentación a un propietario, que no es presidente, si se cumplen los requisitos indicados.
En definitiva, en virtud de la Ley Orgánica de Protección de Datos, no habría impedimento en entregar, y no sólo ofrecer para su visualización, documentación a un propietario que no sea presidente, siempre y cuando la quiera para realizar una gestión propia de la Comunidad y se cumplan los puntos vistos.
El criterio colegial matiza y acota el ofrecido por la Agencia Española de Protección de
Datos de Carácter Personal, al definir que cuando la ley se refiere a “titulares” es para referirse exclusivamente al Presidente, quien representa a la comunidad de propietarios en juicio y fuera del mismo, siendo ésta la titular de la documentación que los Secretario-Administradores tenemos encomendada su custodia.
Establecido este punto, la exhibición o puesta a disposición de la documentación a cualquier propietario no es en todo momento del ejercicio económico. En este sentido, debe establecerse un periodo de consulta que se recomienda coincida con los días previos a la celebración de la Junta General Ordinaria de Propietarios p.ej. 15 días. Fuera de este plazo, se exhibirá la documentación siempre y cuando haya una causa que lo justifique.
Este criterio sólo es aplicable a los propietarios que no tengan la condición de Presidente, ya que si el solicitante es el Presidente de la Comunidad de Propietarios el criterio cambia sustancialmente.
El Administrador, si así lo solicita el Presidente, debe entregarle la documentación que le sea requerida dado que ostenta el cargo de representante legal de la Comunidad teniendo en cuenta el criterio de proporcionalidad aludido anteriormente.
Esta solicitud debe ser motivada y siempre por escrito con el fin de salvar la responsabilidad del Administrador dado que es la persona encargada de custodiar la documentación de la Comunidad. La documentación se entregará exclusivamente al Presidente y, en el supuesto de
ausencia de éste y de modo excepcional, al Vicepresidente.
El Administrador, si así es requerido por el Presidente, debe entregarle cualquier documento de la Comunidad.
No se establece más límite que éste, toda vez que dicha entrega no implica una cesión de datos a un tercero.
Requerido el Administrador por el Presidente para que le entregue documentación de la Comunidad, el Administrador contestará por escrito a este requerimiento y hará un inventario o relación detallada de la documentación que entrega al Presidente advirtiéndole que su uso debe realizarse dentro del marco de la normativa de la Ley de Protección de Datos.
Se recomienda la entrega de fotocopias de la documentación salvo que el Presidente requiera originales, en cuyo caso, se hará constar por escrito dicha entrega con el recibí del Presidente así como la advertencia de que, a su cese, deberá devolver los originales.
Adjunto enlaces de nuestro sitio web por si fueran de vuestro interés:
Documentación a entregar por Administrador cesado o que renuncie a su cargo
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Interesante artículo. Os dejo un link donde se explica como obliga la LOPD a los propietarios a cumplir con la normativa.
http://www.lopdconsultoresauditores.com/comunidades-de-propietarios-obligadas-a-cumplir-con-la-lopd/
Buenas tardes. Entiendo que no se puede pedir el contrato del conserje de la Comunidad para comprobar si se ajusta a lo contratado, ya que el conserje nos informa que las horas que realiza por la tarde no está dado de alta en la seguridad social. El conserje pertenece a una empresa que nos proporciona el personal de limpieza y conserjería, aunque por lo visto tampoco tiene contrato de conserje sino de limpieza No si le pasa algo tenemos algo de responsabilidad y queremos comprobarlo. Presidente está desaparecido.
Gracias
Buenos días Vixen.
Un propietario de una comunidad como parte de la propiedad tiene todo el derecho de ser informado por parte de la Junta de Gobierno de toda aquella información que solicite, si bien el Secretario-Administrador no tiene porque enviar por correo una información que le solicite un propietario, si tiene la obligación de informar en su despacho y presentar toda aquella documentación que no sea sensible a la protección de datos. Por ejemplo, si tiene la obligación de informar y presentar al propietario que lo solicite del contrato de trabajo del conserje pero deberá ocultar aquella información que sea sensible y relevante y que pudiera perjudicar al trabajador, nº de alta en seguridad social, nº de afiliación, si tiene o no tiene hijos o si tiene un hijo con minusvalía, dni, etc. pero ocultada esa información el resto es una información que los propietarios tienen derecho a recibir máxime cuando se pudiera estar haciendo un uso indebido del contrato y de la categoría por parte de la empresa contratada. Si es una empresa externa como es su caso se deberá solicitar al Administrador los documentos que acrediten que esa persona está trabajando para la empresa externa que le ha contratado, su categoría profesional y las horas contratadas, vamos que se debe solicitar a la empresa el documento que se presenta en la _Tesorería General de la Seguridad Social donde aparece el conserje con el tramo de la fecha del mes cotizado, los días cotizados y las horas cotizadas con la base de contingencias comunes y la base de accidentes de trabajo.
De cualquiera de las maneras sea contratado el conserje por la comunidad o bien sea contratado a través de la empresa externa hay documentos que nos indican las horas en las que el trabajador ha sido contratado.
Con respecto a la categoría contratada es importantísimo en este caso porque el personal como conserje podría estar en un convenio distinto del de limpieza y hay cláusulas que pudieran afectar tanto al salario base como a otras mejoras de convenio, además de unas cláusulas específicas de subrrogación que pudiera afectar al personal de limpieza.
Un saludo.
Muchas gracias. Me ha quedado muy claro. El conserje me ha enseñado su contrato y viene reflejado un horario distinto al estipulado, realiza tres horas más que lo que dice en el contrato, eso claro sin asegurar y su categoría es de limpieza. Ahora lo que temo es que le pase algo en esas tres horas. Le he preguntado al administrador y dice que nosotros no somos responsables subsidiariamente, que sería cosa de la empresa externa, pero yo le insisto que debe ser él el que controle que se cumple lo pactado.
Gracias
Hola Vixen buenas noches.
Yo no estoy de acuerdo con la apreciación del Administrador. Si la empresa externa es demandada por el conserje/limpiador por incumplimiento de contrato es evidente que la primera medida será ir contra la empresa que le ha contratado, pero en este caso si la empresa que contrata, en este caso la comunidad, es consciente de esta situación y la permite, el abogado podría ir contra la empresa externa, contra la comunidad y contra el propio administrador. Imagínate que la empresa externa se declara en concurso de acreedores y no hay dinero para pagar la indemnización, el abogado irá contra las otras partes intervinientes. Los seguros de la Comunidad y del abogado se tendrá que hacer frente al pago de la indemnización correspondiente.
Buenas tardes:
Leído su artículo y las consultas y respuestas, me animo a hacer dos preguntas:
1ª.- Mi Comunidad de Propietarios contrató una Administradora de Fincas, previa selección de presupuestos y ofertas, según consta en el Acta. Repetidas veces, en varios años, le he pedido a la Administradora copia de la Oferta, que presentó para su elección y no sólo no me la entrega, sino que ni me contesta. También se lo he pedido al Presidente (ahora es otro) y ha actuado como la Administradora. Mi petición se apoya en supuesto incumplimiento de su Oferta, que no puedo probar por carecer de ese documento. ¿Qué puedo hacer?
2ª.- Somos varios comunitarios que no tenemos domiciliado el pago de las cuotas, derramas, agua, calefacción, etc. La Administradora , después de 12 años enviando previas notificaciones de pago a los no-domiciliados, ahora lleva dos años negándose a ello, amparándose en la siguiente frase suya que no documenta: “Respecto de los pagos a la comunidad son los que se aprueban en las actas que usted tiene, … por lo que para saber lo que le corresponde pagar cada mes puede acudir a las actas enviadas». ¿Tiene derecho a esta negación y respuesta?
Con esta “DECLARACIÓN” está afirmando que el comunitario no tiene derecho al recuerdo o recibo previo al pago y que por lo tanto el Administrador no tiene obligación de notificar.
Sin embargo a los domiciliados les tiene que enviar (a su entidad bancaria subrogante del pago) un cargo para que paguen la cuota, derrama, … etc. si no la entidad bancaria no paga.
¿Tiene derecho la Administradora a discriminarnos de esta manera? ¿Qué podemos hacer?
Gracias por su atención y quedo a la espera de sus respuestas. Saludos.
Firmado: José Ignacio.
Buenos días Jose Ignacio:
Con respecto a sus preguntas le doy las dos respuestas solicitadas:
1º) La Administradora está obligada a darle el documento que solicita, bien a través de su Presidente bien a través de la información que le pueda aportar a vd. a su petición en el despacho. Ella está obligada a presentarle el documento y a enseñárselo, no está obligada a enviárselo y tampoco está obligada a darle una fotocopia, según sentencias en relación a este punto. Debe de pedir cita para que le informe en el despacho a su requerimiento.
2º) El tema de los recibos cada vez está mas en desuso. La Administradora puede justificar que las cantidades por cuotas quedan perfectamente informadas a través del Acta y que no es necesario la presentación de los recibos. La obligación del propietario es la de ingresar las cantidades en la cuenta corriente del banco de la comunidad de propietarios. Algunos Administradores todavía lanzamos los recibos y los dejamos en el buzón indicando el importe de la cuota para que se efectúe el ingreso. También indicamos que la presentación del recibo no justifica el pago del mismo.
Este tema debe de quedar resuelto en el momento de que se contrata al Administrador. En el contrato se deberá reflejar aquello que le interese a la comunidad, también se puede aprobar por mayoría de los propietarios existentes presentes y representados con derecho a voto. En este caso, la imposición recaerá la responsabilidad del administrador de hacerlo, claro esta que el administrador tiene todo su derecho de reclamar algún coste por ese servicio si así procede.
Un saludo.
Buenos días Miguel:
En primer lugar darte las gracias por tu atención y respuestas.
En segundo lugar matizo las dos cuestiones planteadas y contestadas:
* De acuerdo con tu información solicitaré cita para ver el documento en cuestión y intentaré que me dé fotocopia. En caso negativo acudiré al Presidente para que requiera a la Administradora que atienda mi petición… y si el Presidente tampoco me hace caso ¿Qué puedo hacer?
* En cuando a la negativa de la Administradora a enviar «notificaciones de pago» (no son recibos), no estoy de acuerdo con el criterio de que … «Administradora puede justificar que las cantidades por cuotas quedan perfectamente informadas a través del Acta y que no es necesario la presentación de los recibos»…desde el momento que no cumple lo mismo con los domiciliados, enviando a su entidad bancaria subrogante una «notificación de pago» (cargo bancario) previo al pago, porque como digo antes … » si no la entidad bancaria no paga». Si el subrogante (Banco o Caja) requiere o exige un cargo para pagar…¿Por qué razón, norma, reglamento o disposición el no-domiciliado no puede requerir o exigir un cargo previo (notificación de pago)? Considero que esto es una discriminación en el trato y hasta una negación de un derecho por agravio comparativo.
¿Por qué no da el mismo trato a los domiciliados y les dice: «entregad el Acta a vuestra entidad bancaria que sepa lo que tiene que ingresar cada mes»?
Gracias por tu atención. Un saludo. José Ignacio
Buenos días Jose Ignacio
Agradecerte en primer lugar tu interés por mi sitio web, eso significa que el fin por la que se ha creado esta obteniendo los resultados requeridos y estamos llegando con nuestros artículos al interés de todos vosotros.
Como te he comentado en otros post anteriores la Administradora tiene la obligación de enseñarte el documento que solicitas en su propio despacho, no una fotocopia, sino que te deje hacer la lectura del documento para que puedas tomar todas las notas que sean necesarias. Es evidente que darte una fotocopia no debería plantear tampoco ningún problema. El Administrador tiene una obligación, es facilitarte la información. Nosotros en nuestra administración de Adminfergal tenemos la documentación a disposición del propietario mediante una clave de usuario y contraseña que le aportamos para que pueda acceder a la información de la comunidad entre ella, balances, actas, convocatorias, contratos, etc.
Hay sentencias que ratifican lo que te acabo de comentar.
Si la Administradora no te aporta el documento que requieres para informarte estás en tu derecho de presentar la reclamación en los diferentes estamentos empezando por el propio Colegio Profesional de Administradores de Fincas donde esté dada de alta dicha Administradora. El Colegio deberá enviarla una carta para que presente dicha documentación a través del departamento de Deontología Profesional y se cumpla ese requisito formal. Si a pesar de tu intento con el Colegio no se consiguiera el resultado deseado tendrías que realizar la petición a través del Juzgado y para ello necesitarás abogado y procurador.
El planteamiento que haces en tu segundo punto en cuanto a la negativa de la Administradora a enviar «notificaciones de pago» me parece muy interesante y desde luego me quedaré con tu exposición cara a futuro para hacer este planteamiento en la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales del Colegio de Madrid. No obstante mi opinión es la que te dí. La Administradora de la Finca no está obligada a presentar un recibo previo para que el propietario haga el ingreso en la cuenta. No obstante si así se decide en una Junta de Propietarios por mayoría simple el Administrador estará obligado a presentar dichos recibos, siempre y cuando también se le dé la oportunidad al Administrador de negociar su retribución teniendo en cuenta que este trabajo no estaba reflejado en el contrato. Otra cosa es que anteriormente se hiciera y en un momento dado se dejara de hacer por iniciativa de la Administración. Aquí se tendrá que ver como se notificó este tema y si quedó reflejado adecuadamente en acta.
Le invito a que se lea el artículo de mi colega de Comunidades.com relacionado a la pregunta que vd. realiza. https://www.comunidades.com/consultas-resueltas/domiciliacion-de-los-recibos-de-la-comunidad/ Espero que le pueda dar un poco mas de luz a su pregunta.
Un cordial saludo.
POr favor, tengo una pregunta. Puede un administrador publicar en el tablón de anuncios del portal la dirección de un propietario?
Tengo una casa en la playa, el domicilio de notificaciones de esa casa en la playa es el que tengo en madrid. He mandado una carta al administrador quejándome porque no me llegan las cartas de la comunidad, ni cuentas ni nada, y ha colocado mi carta en la que aparece mis datos personales, nombre y apellidos y dirección de aquí de madrid en el tablón de anuncios del portal.
Le he pedido que retire la dirección de mi domicilio de un lugar visible por terceros. Esto no es una vulneración de la ley de datos? El administrador puede publicar así como así un domicilio privado?
Gracias.
Buenos días Mary.
La información que puede utilizar un Administrador de Fincas Colegiado es una información confidencial y por lo tanto la información que se ofrezca en el tablón de anuncios debe ser una información proporcional a los intereses que se persiguen. Si vd. ha enviado una carta al Administrador quejándose de los servicios que está prestando la administración se debería haber contestado a la misma sin necesidad de que dicha carta quedara reflejado en el tablón de anuncios a no ser que en algún acuerdo de una reunión anterior se decidiera hacer de esta forma y todos estuvieran de acuerdo.
El tablón de anuncios está, según mi consideración, para actuaciones imprescindibles cuando no haya otro método de localización y con la intención de informar que se va a poner en marcha una actuación judicial para que el propietario pueda darse por informado, cumpliendo con ello lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso, tal y como vd. lo explica, no veo necesidad de que se exponga su queja en el tablón de anuncios y mucho menos con sus datos personales. Pídale otra vez al Administrador que retire la dirección de su domicilio en un lugar visible por terceros, esta vez, a través de un burofax y si no lo hace, informarle al Administrador que va a hacer las fotografías pertinentes del tablón de anuncios y presentar la queja ante la Agencia Española de Protección de Datos.
Espero que el Administrador realice las actuaciones oportunas para evitar una confrontación innecesaria y sobre todo una posible multa por una posible infracción, máxime cuando se le está avisando previamente y se están vulnerando los derechos que tiene vd. como propietaria.
Reciba un cordial saludo.
Miguel.
Buenas tardes:
El agua de un piso de mi propiedad que tengo alquilado se paga comunitariamente. Yo tengo que repercutir el importe proporcional a mi inquilino. Me dice el administrador que no me puede facilitar las facturas, aunque sé que en ellas no hay ningún dato de carácter personal, son todos de la comunidad. Creo que tengo derecho a que me envíe ese documento ya que lo he pagado yo proporcionalmente. ¿Porqué se niega?
Gracias y saludos.
Sonia
Buenos días Sonia.
Con respecto a este tema como bien habrá leído en el artículo de donde me escribe el comentario, el Administrador tiene la posibilidad de enseñarle las facturas resultantes de la empresa del «agua comunitaria» en su despacho, pero no hay ninguna obligación de enviarle dicho documento. Hay jurisprudencia que avala esto que le estoy comentando. El art. 20.e de la Ley de Propiedad Horizontal dice «El Secretario-Administrador es el encargado de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad», dice de «custodiar a disposición de», esto hay que interpretarlo de una manera restrictiva en el sentido de que la custodia debe hacerse en el propio despacho del administrador, sin que la documentación salga del mismo.
Desde mi punto de vista y así lo avalan diferentes sentencias, deberá de solicitar información de las facturas para que vd. pueda verlas pero en el propio despacho, lo que nunca puede el Administrador es negarse a que vd. pueda ojearlas y verlas previa cita, porque estaría incumpliendo un precepto de rango de ley con lo que podría llegar a reclamárselo vía judicial.
No se puede poner excusa de que por el Reglamento de Protección de datos no puede darse la información porque estamos hablando de una factura que irá a nombre de la comunidad y a la que vd. tiene derecho de acceso.
Un cordial saludo.
Buenas noches, le he solicitado al administrador de mi comunidad que me envíe la copia del contrato que tenemos con la empresa de mantenimiento(limpieza, extintores, etc) y no he obtenido respuesta. ¿Tengo derecho a que me la envíe? Gracias
Buenos días Carlos.
El Administrador tiene la obligación de que todo propietario que necesite ver o comprobar una información se la muestre. Hay administradores, como es mi caso, que tenemos un despacho virtual donde se puede comprobar mediante una clave y una contraseña gran parte de la información de la comunidad, eliminamos todo aquello que tenga relación a datos personales y que pudiéramos incumplir con el Reglamento General de Protección de Datos. De esta manera, cuando un propietario necesite información como presupuestos, contratos, etc. solo tiene que acceder a ella.
Si un administrador no tiene un despacho virtual, si tiene unas obligaciones que cumplir, entre ellas la que indica el art. 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente: «Corresponde al administrador actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.»
El Administrador tiene la obligación de enseñarle la documentación en su despacho, pero no enviarla a ningún sitio, ni tan siquiera por correo electrónico. Estamos al servicio de los propietarios pero con ciertos límites. La Jurisprudencia habla de estos límites y siempre se refiere a que la documentación sea vista y comprobada en el despacho del Administrador y siempre con las posibles limitaciones que imponga el Reglamento General de Protección de Datos.
Un saludo.
Buenas tardes,
Tengo una consulta, soy propietario de una plaza de parking y le he solicitado al Administrador copia de la Division Horizontal del parking y solo me ha facilitado la parte correspondiente a mi bloque a pesar de que mi plaza está ubicada en otra zona.
Le he comentado que necesitaba la del parking/finca en su totalidad pues quisiera comprobar los coeficientes y me ha remitido al Registro de la Propiedad.
Mi consulta es, puede negarse a darme copia de dicho documento?
Buenas tardes Paz.
Ningún Administrador nos podemos negar a facilitarle la documentación que vd. necesite para verificar un coeficiente o cualquiera información que resulte necesaria, ahora bien si la información del parking de la comunidad Vd. la requiere, el Administrador debe dejársela ver en su despacho. Sobre este tema puede leer mas información en el siguiente artículo de nuestra web:
https://adminfergal.es/documentacion-a-entregar-por-el-administrador/
Si al Administrador le ha solicitado información específica de su plaza sera Vd. entonces quién deberá requerirla al Registro de la Propiedad.
Un saludo
Miguel
691564359
Maria Luisa dice:
En nuestra comunidad es necesario hacer varias obras por ello el administrador en la proxima Asamblea va ha presentar presupuesto.
Le he solicitado copia de estos presupuestos para solicitar por cuenta otros y se niega por el alto coste de las fotocopias, yo le ruego me lo envie por correo electrónico.
Es esto legal.
Buenas noches Maria Luisa.
El Administrador no se puede negar a enseñarle la información que vd. solicita siempre que tenga relación directa con la Comunidad, como bien indica el artículo leído. El Administrador no tiene obligación de darle fotocopias, independientemente del coste, ni tiene porque enviarle ningún documento por correo electrónico, pero si tiene la obligación de facilitarle la información en su despacho, si así vd. lo requiere.
Nosotros en nuestro despacho subimos los presupuestos al despachoweb con objeto de que todos los propietarios, con usuario y contraseña puedan acceder a la información y así tengan la posibilidad de presentar otros presupuestos que puedan hacer llegar a la Administración mejorando la relación calidad/precio del producto o servicio ofertado.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
El presidente de la comunidad ha solicitado un crédito para pagar unas obras que tenemos que hacer. He solicitado que se me mande el contrato de préstamo para ver las condiciones.
El presidente y el administrador se han negado.
Tengo derecho a que se me entregue el contrato que se ha firmado con el banco?? Estamos todos los propietarios sujetos a ese contrato, es lógico cio que quiera saber que se a firmado y a que respondo yo!!!
Gracias anticipadas
Pilar
Buenos días Pilar.
Que el Presidente de la comunidad realice una obra de mantenimiento y que esta la haga directamente sin contar con la Comunidad es algo que está en su derecho en un momento determinado según consta en el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Ahora bien, cuando no existe saldo suficiente en la Comunidad hay que hacer una Junta para proponer la derrama y la forma de pagarla. Esto nos lo dice el artículo 10.2.a «2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
Aunque Vds. no se pueden negar a pagar la derrama si que la ley prevé que se de las explicaciones oportunas a los propietarios sobre todo cuando se trata de un contrato de préstamo y se quieren ver las condiciones del mismo.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
soy el presidente de una comunidad que estamos en obras, las mismas empezaron el pasado mes de octubre de 2018, ahora hay una vecina que me está pidiendo una copia del contrato firmado con la constructora y el administrador me ha indicado que el mismo lo puede ver en su despacho cuando ella quiera, y así se lo hemos hecho saber, pero ella insiste que quiere una copia, el administrador me dice que por la ley de protección de datos no se lo puede dar salvo que YO como presidente se lo pida por escrito en un modelo que le ha mandado el colegio de administradores y me lo entrega a mí que sería el responsable del tratamiento de ese contrato, y que si luego se lo doy a la vecina seria responsabilidad mía, nunca de la comunidad ni del administrador.
Esto es así???
La vecina está muy pesada porque ahora después de que las obras se aprobaron en octubre de 2017 y que ella estaba en la reunión y voto a favor, ahora esta arrepentida e incluso ha dejado de pagar la derrama, la cual tenemos pedido un préstamo la comunidad y ella también lo aprobó.
Gracias
Estimado Francisco:
Su Administrador sabe muy bien lo que tiene que hacer y está al corriente de las actuaciones a realizar con un propietario que solicita esta información.
El Administrador no está obligado a dar fotocopias del contrato a ningún propietario, basta con que vea la documentación en el despacho del Administrador, si la propietaria no muestra su conformidad es su problema, pero la jurisprudencia es clara al respecto.
Personalmente le diría a la vecina que vaya a la oficina del Administrador y que vea el documento, si no es conforme que lo denuncie y que por su puesto la vecina tienen la obligación de pagar la derrama.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Lo que veo aquí, y lo que la jurisprudencia ha asentado en estos últimos años, significa una desprotección total para el vecino que por una u otra razón disiente de la gestión del Administrador y de la Junta de Propietarios. Gestión que en muchos casos es altamente sospechosa por parte de unos y extremadamente negligente e indiferente por parte de otros.
El principio que debería regir respecto al derecho de acceso a la información sensible para la gestión de una comunidad de propietarios es que TODOS Y CADA UNO DE ELLOS tuvieran derecho a recibir COPIAS de los documentos que solicitasen, excepto en los casos recogidos en la LPD.
¿No se tiende a que la actuación de los organismos públicos sea lo más transparente posible, y a que el ciudadano INDIVIDUAL que solicita información sea atendido mediante copias de los documentos que precisa? ¿Por qué en el caso de las comunidades de propietarios ese derecho es necesariamente colectivo y se hace residir en una Junta de Propietarios que las más de las veces no es más que una marioneta voluntaria en manos de según qué administradores?
Lo veo y lo sufro día a día en la persona de la mi madre, que pasa gran angustia porque ve cómo el dinero se gasta sin la debida justificación, sin que las obras y arreglos efectuados sirvan absolutamente para nada, y todo ello ante la total desidia e incluso el aplauso de los demás convecinos a una administración que a veces tiene tintes incluso mafiosos.
En cuanto al «derecho» de ver la documentación en la oficina, sí, ya sabemos la enorme eficacia de ese derecho: la primera vez que mi madre fue a la oficina del administrador, éste se limitó a señalarle con gesto desdeñoso y hostil una enorme hilera de archivadores y le dijo «Busque usted»
La segunda, y estaba yo presente, el administrador nos echó de la oficina con cajas destempladas y amenazó con llamar a la policía.
Oh, y no creo que el señor administrador se extralimitase para nada: al fin y al cabo, la ley le permite hacer eso y más.
Buenos días Carolina.
Dejo su comentario para que pueda servir de reflexión y sobre todo porque lo hace vd. con crítica y a la vez con elegancia.
No estoy de acuerdo con lo que dice de los administradores si esto lo generaliza, en general estamos al servicio de las comunidades dando y ofreciendo mucho mas de lo que nuestra labor nos compete pero desgraciadamente como en todas las profesiones existen sus excepciones, también estará conmigo en que hay propietarios que no guardan las formas mas elementales y vienen al despacho con cajas destempladas y con muy malas maneras y en algún caso tenemos que tomar la determinación de invitarles a que salgan de nuestras oficinas. También es verdad que esto es el menor de los casos y que en general los propietarios suelen ser educados, pero en este caso también hay honrosas excepciones.
Esto es un tema de debate en el que no pretendo entrar y también que sirva para que otras personas escriban a través de los comentarios. Mi página web no tiene esta finalidad, pero aquí queda su comentario.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Soy A J F G, , domiciliado en Urb………………………………………, Sevilla
No se si podra ayudarme, pero antes de poner una queja contra un colegiado en el colegio quisiera saber si estoy en mi derecho de ponerla.
Me explico
Estoy en tres comunidades, todas se paga la comunidad por coeficiente, en 2 me entregan periodicamente, un extracto donde viene
garaje num| saldo anterior| entregado| Gastos comunes| Nuevo saldo|
no me dan mas datos de mis convecinos.
pero sumando y restando la tablilla de gastos, me entero de como va la comunidad.
Si uno no paga, o si uno esta al dia.
Pues bien en una tercera comunidad, da una contabilidad enfarragosa mezclando cobros con gastos en orden de fecha, sin explicar quien paga, quien no, cuanto se debe etc, escudandose detras de la ley de proteccion de datos
(ejemplo INGRESO CUOTAS, COBROS EN COMUNIDAD, abre una oficina en la comunidad y cobra al contado, pero en general nunca detallado a los vecinos)
Total no me entero si se ha cobrado todo, ni si lo que se ha cobrado es lo que se ha gastado.
Mi pregunta antes de presentar una queja en su colegio,
Que datos me puede dar y debe darmelos, para no solo ser honrado sino parecerlo, como «un buen padre de familia» segun su codigo deontologico.
Si mi consulta produce algun gasto o factura, no duden en decirmelo que lo abonare.
saludos aj
Estimado Antonio:
Nosotros desde el despacho nunca cobramos por una consulta, otra cuestión es que alguien quiera un estudio en profundidad con jurisprudencia incluida que tengamos que ir a hechos muy concretos y con cierta dificultad, entonces podríamos llegar a cobrarle, pero este no es el caso.
Vd. como propietario tiene el derecho a recibir toda la información de las comunidades donde sea propietario. Tiene derecho a saber los ingresos, los gastos, el saldo de la comunidad, los impagados con nombre y apellido y todos aquellos apuntes o gastos extraordinarios realizados y como se han llevado a efecto y porque. Nadie le puede decir que no le da una información por una supuesta protección de datos. La Ley de protección de datos, mejor dicho la Agencia de Protección de datos entiende que por encima de esta está la propia ley de propiedad horizontal. La Convocatoria que se realice para cada reunión deberá tener toda la información necesaria, incluyendo propietarios que deban el dinero para tomar las actuaciones necesarias en pro de los intereses de la comunidad. A ver si encima de que los morosos no pagan y tiene que pagar vd. y el resto de los propietarios que si lo hacen, buscan una protección jurídica y no permiten que se sepa quien debe dinero a la comunidad. Eso sí, una cosa es que en la convocatoria vds. puedan verlo y otra es que se informe de esta situación en lugares públicos o semipublícos donde puedan acceder personas ajenas a la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Dos preguntas :
Primera: es obligatorio cusndo se convoca a la reunión General de la comunidad anual al enviar la convocatoria, adjuntar relación detallada de las partidas de todos los gastos y de los ingresos???
Segunda: en dicha relación se debe detallar cada cuenta de Mayor esplicada según fras. Con arreglo al día del gasto y detallando el importe de cada servicio?!!
Saludos
Estimado Victor:
En la Junta General Ordinaria de la Comunidad donde se aprueban los gastos y los presupuestos, lo lógico es que se presente todas las cuentas con todos los movimientos del año a través del libro diario, en ellas figuraran tanto los gastos como los ingresos. No hace falta que se presente un diario muy explicito con cada una de las cuentas individualmente movimiento a movimiento. Hay muchos Administradores que lo hace, lo normal es presentar un cuadro con los ingresos y los gastos y el total por concepto.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes. Leído los comentarios me gustaría, si fuera posible, escuchar el consejo legal respecto de mi situación. En la finca en la que resido tenemos un portero que no cumple con sus atribuciones. Ya he avisado en varias ocasiones a la administradora, tanto vía telefónica como presencial; pero la situación lejos de mejorar, ha empeorado. No sé como instar a la administradora o si es competencia del presidente de la comunidad, a quien debería dirigirme y en qué forma.
Gracias por sus aportaciones y discúlpenme por salirme del hilo del artículo.
Hola Juán.
El responsable último dentro y fuera de la Comunidad y el que representa oficialmente los intereses de la Comunidad es el Presidente. Mi recomendación es que la próxima queja la haga por burofax y se la haga a ambos al Presidente y al Administrador, se que es dinero que gastará, pero al menos si quiere luego actuar para poner una posible denuncia, impugnación, reunión, etc. nadie podrá decirle que no lo ha avisado.
Si lo manda por burofax y vd. considera que el tema tiene la suficiente importancia hágalo a través de un abogado para que no solo quede constancia sino que haya un profesional detrás que esté avalando su actuación y el motivo por el que la hace.
De todas formas sabe vd. que los empleados de fincas urbanas están sujetos al convenio de fincas urbanas y que en este se reflejan los derechos y las obligaciones que tienen estos empleados en este ámbito.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
El Presidente de la Comunidad ha demandado a un vecino por colocar unos paneles decorativos en la medianera entre dos terrazas, alegando que se trata de una alteración de fachada. El caso es que el Presidente ha realizado la demanda a título personal y tenemos indicios que nos hacen pensar que ha utilizado el dinero del fondo comunitario sin permiso de la Junta para interponer esa demanda ( en un anterior ejercicio, su pareja realizaba trabajos de mantenimiento sin contrato ni consentimiento de la Junta y recibía una remuneración económica sin factura, de la Comunidad).
El propietario demandado ha solicitado al administrador revisar las facturas abonadas desde la última Junta ordinaria, en enero de 2019, y el administrador ha respondido que hasta que no termine el ejercicio, no podrá revisarlas.
¿existe alguna posibilidad de revisar las facturas y contabilidad comunitaria para cerciorarnos que el Presidente no ha utilizado el fondo comunitario para sus asuntos personales?
Buenas tardes Joaquín.
Son muchas cosas las que vd. comenta y paso a contestarle a cada una de ellas de forma detallada.
Con respecto a los paneles decorativos en la medianera entre dos terrazas está claro que la denuncia es procedente, la medianera es parte de los elementos comunes de la comunidad y es necesario que dicha modificación si afecta, como parece ser, a la alteración de la fachada y a la estética del edificio, deberá ser aprobado por la unanimidad de todos los propietarios. Sobre este tema tiene un artículo similar en nuestro blog. Este es el siguiente: «https://adminfergal.es/mayoria-necesaria-para-cambiar-cristal-de-medianera-en-dos-terrazas-de-viviendas/».
La demanda la puede hacer el Presidente a título personal en cualquier momento, si el Presidente lo hace a título de Presidente de la Comunidad nos encontramos con que la decisión se tendría que haber tomado con la aprobación de la Comunidad de Propietarios mediante junta convocada para hablar este punto del orden del día. Si no se ha hecho, falta la legitimación del Presidente.
Así se manifiesta por ejemplo AP Baleares, Sec. 4.ª, 14-6-2017 donde indica la «Necesidad de un previo acuerdo de la junta que autorice expresamente al presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario \ Falta de legitimación al no contar el presidente con el acuerdo de la junta que lo autorizase expresamente para el ejercicio de acciones ni actuar en calidad de propietario», creo que en este resumen queda claro que solo si actúa como propietario, este tiene capacidad legal.
Si ha demandado a título personal no puede cojer dinero del fondo comunitario, porque estaríamos hablando de una apropiación indebida y estaríamos ante un hecho penal con la connivencia en este caso del Administrador, asuntos ya muy graves no por la posible cantidad que hayan sustraído sino porque este hecho se juzga por lo penal y no por lo civil con las consiguientes penas.
Si fuera como vd. dice el Presidente cometería dos delitos uno por lo civil y otro por lo penal.
Otra cuestión distinta es la capacidad que tiene un propietario para solicitar en un momento determinado una documentación. Esta documentación tiene el derecho de verla y en este caso el Administrador debería enseñársela en su despacho, pero una cosa es enseñarla y otra muy distinta es facilitarle fotocopias o bien mandárselas por correo electrónico. Es verdad que si queda poco tiempo para tener una próxima junta general ordinaria, el Administrador puede llevarse dichas facturas y enseñárselas en la Junta.
Yo confío en que el Administrador no se meta en este tipo de cuestiones ajenas al trabajo del Secretario-Administrador y el Presidente no haya hecho esta actuación con su connivencia.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Tengo la sospecha como propietaria de que el jardinero que tenemos no está regularizado de forma legal.
Le solicito al administrador que me presente la documentación y el contrato de este señor y me dice que no me lo puede dar.
Quiero saber hasta que punto esto es cierto.
Gracias.
Estimada Patricia,
usted tiene el derecho de poder ver el contrato que se tenga firmado con el jardinero, si bien, el Administrador esta también en su derecho de enseñarle dicho contrato en su despacho y ocultando aquella información que sea privada, particular, y que se le deba informar ud, por ejemplo, DNI, situación del IRPF, etc.
Un saludo
Miguel 691564359
muy buenas, el administrador de fincas me esta solicitando mi padrón, tengo que dárselo? por que? la casa esta a mi nombre, y ya le hemos entregado toda la documentación para domiciliar los pagos.
Buenas tardes Felix.
Solo puedo entender que el Administrador le solicite el padrón si lo necesitan para alguna cuestión relacionada con los Estatutos o el Reglamento de Regimen Interior que obligue a que el propietario que quiera disfrutar de un servicio determinado debe de presentar el empadronamiento.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Buenos dias, mi pregunta es si el hijo de un propietario puede exigir al administrador y/o al presidente que le remitan unas facturas de la comunidad, ¿debe tener algun tipo de autorizacion o poder del padre para ello?
Buenos días,
para poder informar a una persona que no es propietario debe de llevar un documento de autorización por parte del propietario y el administrador no tiene porque enviar el documento por correo electrónico o por correo ordinario, el administrador está obligado a presentarle la documentación en el despacho.Si se le envía por correo será por decisión de la Junta de Gobierno pero no porque la Ley lo obligue. Lo mejor es que queden en el despacho y allí el administrador le informe de lo que necesite.
Un saludo
Miguel
691564359
Hola buenas yo como propietario pido las actas y las cuentas de la comunidad por que hay cosas muy raras. Entonces quiero que otro profesional me las revise y si está todo correcto pagar los retrasos por que creo que hay fondos que desaparecen y me niego a pagar hasta que me demuestren. Que puedo hacer ante la negativa de dármelos del administrador y creo que tengo derecho a saber dónde y cómo se emplea mi dinero.
Buenos días Juan:
Tiene vd. todo el derecho a que el administrador le informe de las cuentas y toda la documentación sensible que no sea de protección de datos, pero le recuerdo que tiene también diferentes deberes como primero pagar y luego reclamar. Si vd. no paga, queda sin ese derecho moral de poder exigir.
Normalmente los administradores presentan la información del balance en las correspondientes reuniones de juntas, en ese momento vd. deberá solicitar toda la información de la que dude para que en esa reunión se le informe. Lo que no puede hacer, aunque tenga toda la razón, es decir que como tiene dudas sobre el funcionamiento de la comunidad no paga la misma. Primero se cumple con las obligaciones y luego se reclaman los derechos.
Un cordial saludo
Miguel Fernández
691564359
Buenos días.
Acabo de comprar una casa y el administrador se niega a darme una copia de los estatutos de la comunidad justificando que la ley de protección de datos se lo impide. Me dice que vaya a su oficina y me los enseña o que pida yo la copia en el registro por mi cuenta. ¿Tiene esto sentido?
Gracias.
Buenos días Alba
Pues la verdad es que en los tiempos que corren no tiene mucho sentido. Muchos de los administradores tenemos los documentos de la comunidad en un despacho web y mediante usuario y contraseña se accede a buena parte de la documentación de la comunidad. Los Estatutos es parte integrante de la documentación oficial y el que se lo facilite o le mande una copia nada tiene que ver con la ley de protección de datos. Si bien es verdad que el no incumple con su obligación por el hecho de que le diga que le facilita este documento yendo al despacho para mirarlo.
Deben vds. de exponer este tema en una próxima junta para que se acepte al administrador proporcionar todo este tipo de documentación y solicitarle que facilite un despacho web al servicio de los comuneros.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días.
Le agradecería me pudiera informar de esta cuestión.
Soy presidente de una Comunidad de Propietarios desde junio de 2020.
La comunidad esta en una zona costera y la mayoría de propietarios la utilizan solo en verano, la cuestión es que creo que el administrador de fincas lleva la comunidad de una manera un tanto particular y observo que en las cuestiones de ingresos y gastos hay bastantes incongruencias que no entiendo.
Es por esta cuestión que como presidente de la comunidad le he requerido a la administración de fincas me facilite los ingresos, gastos y saldos desde enero de 2019 (sin datos personales) para poder realizar un control de los referidos movimientos en la cuenta.
Pues bien no recibo respuesta, he hablado con ellos de forma presencial y a través de e-mail y me dicen que atendiendo a la protección de datos solo me facilitarían desde que soy presidente de la comunidad, lo cual me deja sin poder realizar ningún tipo de control.
Le agradecería me diera su opinión al respecto. Gracias y un saludo.
Hola Antonio:
A veces tengo que oír cosas que no llego a comprender.
Vd. como Presidente tiene acceso a toda la información histórica de la Comunidad. Esta información tiene que estar a su disposición al menos en el despacho del Administrador, pero no solamente la información desde que es vd. el Presidente sino desde el principio de los tiempos.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13 y en su apartadonº 3: El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
Es evidente que el Presidente es el máximo representante de la Comunidad.
Nosotros los Secretarios-Administradores somos los que ostentamos según el artículo 20 de la ley de propiedad horizontal en su apartado e) la capacidad de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
El Presidente tiene capacidad para mirar todo aquello que vd. pueda necesitar a nivel de gestión, otra cuestión diferente por ejemplo es que vd. quisiera el teléfono o el correo electrónico de todos los propietarios aprovechándose de su cargo, pero lo que no es de recibo es que no se le dé la información contable aprovechándose de algo a lo que llamamos protección de datos.
Por favor que le aporte la información y sino vaya preparando una junta general extraordinaria para quitar a este Administrador si es la única manera que tiene de acceder a esa información que me parece justa y coherente que la solicite.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos dias Miguel.
Soy propietartio de un atico en el que tengo el uso y distrute de la terraza, y el año 2019 se pinto la fachada del mismo. En el acta de la reunión para adjudicar la pintura, no figura ni importe ni forma de pintar. En Septiembre se presenta en mi puerta el presidente y el pintor, y le dicen a mi nieto que me avisara que al dia siguiente a las ocho de la mañana estarían allí, para pasar a través de mi casa y dejar en la terraza, que es de la Comunidad todos los enseres , a lo que yo me negue, porque tenía que estar 15 días encerrado en mi casa, porque para cualquier cosa tenían que pasar por mi cocina y el comedor. Les dije que había máquinas que se utilizaban para pintar las fachadas, y me dijeron que eso era muy caro. Logicamente accedieron la la terraza desde la otra terraza de los vecinos, que se arrepintierón al segundo día.
Pues, para pintar la parte del edificio correspondiente a mi casa le tuve que mandar al Presidente un burofax con acuse de recibo.porque se nego a pintarla. Logicamente este gasto lo deduje de la cuota de la comunidad.
En la reunón de entrega de la comunidad y rendir cuentas del 2019, de deja caer el presidente que la pintura se ha pagado una parte importante de dinero negro. Al preguntarle quien autorizó eso, dijo que la comundad, cosa que no es cierta, porque yo tenía las copias de la reuniones anteriores y no habia nada escrito. En el estadillo de gastos del año, en el capitulo de pintura tenía un importe total de 11.500,-€. Al solicitarle el desglose del gasto se negó a darme nada. En febrero se nombra a un administrador de finca y le explico el tema, le enseño en estadillo de los gastos y lo pongo al día. Le pido el mod. 347 de Hacienda y resulta que han pagado iva por 5000,-€ solicitado explicación por el importe restante no dan ningún tipo de explicaciones. Se las he solicitado por certificado con acuse de recibo, tambien por requerimiento notarial, sin respuestas
Me puede indicar que puedo hacer? creo que se ha cometido una infracción tributaria, que en caso de ser así me podría afectar a mi?
MUchas gracias por su atención.
Estimado Manuel,
Parece claro que el presidente ha realizado actuaciones que rayan la legalidad y por lo tanto se le podrían pedir responsabilidades por su negligencias a la hora de gestionar estos asuntos.
Poco podemos añadir a toda su explicación, porque lo ha comentado ud de forma clara y concisa. Si ud tiene unos vecinos que no le preocupan estas cuestiones difícilmente se va a poder hacer una reclamación contra el presidente por presuntas responsabilidades civiles e incluso como bien dice tributarias.
Nuestra sugerencia es que si ud desea llevar este tema hasta el final se ponga en manos de un abogado para que le indique las posibilidades de llevar este tema hacia adelante.
Saludos
Miguel
691564359
hola buenas!
e adquirido unas plazas de garaje y me encuentro q el adminostrador y presidente no son muy atentos a sus obligaciones….me explico.
el garaje tiene desperfectos en el tejado y goteras…incluso problemas de alcantarillado…tambien la llave de entrada va fatal y cuesta hacer girar el bombin.
me puse en contacto con el administrador para dar mi numero de cuenta y que me pasen las cuotas.
y ya que estaba le comente los asuntos antes mencionados para q me diese alguna respuesta…no me ha contestado.
a los 2 dias le mamde un correo y le pedi porfavor si podria decirme que se paga con las cuotas de los vecinos y a cuanto ascienden esos gastos.me contesto que se pagan impuestos municipales,revision de extintores,vado,luz,seguro y una retribucion del 10% para otra cosa.pero no me dio cifras.
mi pregunta es si estoy en mi derecho a pedir esas cifras para saber cunato pagamos de seguro y todo lo demas.
tambien quiero saber si le puedo pedir cifras de lo que el cobra por llevarnos el garaje.
por otra parte mis plazas estan en una parcela diferente…el resto pasa xmi parcela en un paso de servidumbre creo que es…esty obligado a pagar el seguro q tenga la otra parcela? ya que si pasa algo yo pertenecco a otro edificio.
yo encima tengo un bloque de 3 pisos y lo otro es una nave aparte pero totalmente comunicada sin puertas ni nada..
un saludo y gracias!
Estimado Victor:
Intentaré contestarle en base a la información recibida:
1º) El Administrador tiene la obligación de informarle de los gastos e ingresos de la comunidad, el reparto de gastos y a que se destinan. Tendría que darle un presupuesto de gastos anuales.
2º) El Administrador deberá indicarle cuanto es el gasto de este y donde esta incorporado en el presupuesto.
3º) Deberá de ver como está regulada su parcela en la escritura de división horizontal para saber cuanto le corresponde por el reparto de gastos y en base a como está escriturado. Tendrá un coeficiente por su plaza de garaje que estará indicada en la escritura de división horizontal bien del predio sirviente o el predio dominante. En función de como quede reflejado en cualquiera de las dos escrituras deberá aportar la cantidad correspondiente.
En resumen, mire donde esta su plaza a quien corresponde pagar y cual es su coeficiente. En el Registro de la Propiedad podrán aportarle esta información. Por supuesto vea lo que dice la escritura de su plaza por si pudiera aportarle información al respecto.
Saludos
691564359
Buenas tardes,
Si una comunidad de vecinos tiene una Junta de gobierno constituida por Presidente + Vicepresidente + vocales (1 por portal)
¿La junta al pleno tiene derecho a pedir copias de los contratos al administrador o solo pueden tenerlas el presidente y vicepresidente?
No leyendo su artículo no me queda claro ya que un vocal es más que un «simple» vecino y necesita los contratos por ejemplo para poder ayudar a buscar métodos de ahorro a la comunidad…
Gracias de antemano y saludos,
Estimada Diana:
El puesto de vocal no está regulado en la LPH, si bien es un puesto lo suficientemente importante como para que se de las ordenes oportunas en la Junta e Gobierno y se de acceso a la información necesaria para poder hacer el análisis de costes y se puedan mejorar los resultados de los mismos.
No obstante como bien dice el artículo desde nos llega tu comentario todo propietario tiene derecho a que se le informe de la documentación que se solicite en el despacho del administrador.
No dar este tipo de información me parece un error por parte del Presidente/Administrador.
Reciba un cordial saludo.
Buenas tardes, quiero ver 3 facturas y 3 presupuestos que no coinciden con las derramas aprobadas en Junta. El administrador me dice que solo puedo ver esos documentos 10 días después de celebrada la Junta. Le pregunto en que normativa se recoge ese plazo y me dice que consulte la Jurisprudencia o que pregunte al Colegio de Administradores. Pregunto al colegio de administradores y me dice que solo me pueden atender si soy Presidente de la Comunidad.
Usted puede aclararme donde figura ese plazo? NO tiene sentido que me deje revisar los documentos una vez celebrada la Junta por que una vez aprobadas solo me queda la vía de impugnación del Acuerdo y el acto de rendición de cuentas del Administrador ente la Junta se ve desvirtuado por no tener información sobre el asunto controvertido.
Muchas Gracias!
Hola Fernando.
Como bien dice el artículo de donde proviene su consulta, vd. puede ver las facturas y los presupuestos en todo momento siempre en el despacho del administrador con previa cita. No se le puede negar a un propietario el que pueda visualizar una información de la cual es copropietario pero si se pueden poner límites para la visualización, pero vd. siempre tendrá derecho a ver dicha información previa solicitud de entrevista con el Administrador.
Saludos
Miguel
691564359
El presidente de la comunidad le ha solicitado al administrador que convoque una junta de propietarios porque una función del presidente no posee los datos de los propietarios para poder convocarla. En cambio, el administrador no le hace caso y no la convoca. Se le ha pedido email o correo postal de los propietarios dado que casi nadie habita en las viviendas, a no ser que sea verano, y tampoco se los da. Como el administrador no está colegiado no se puede poner una queja en el Colegio de Administradores. ¿Qué se puede hacer ante esta inacción del administrador?
Estimada Fina:
La primera pregunta que debemos hacernos es porqué no han elegido vds. un administrador de fincas colegiado. En los estatutos del colegio tienen diferentes puntos donde se habla de los derechos y obligaciones del administrador de fincas. Por ejemplo en los estatutos del colegio de Madrid dice que el Administrador debe dar cuenta puntual de sus operaciones en los bienes que le hayan sido encomendados profesionalmente y practicar sus liquidaciones oportunas en los períodos convenidos, otro artículo indica que es un deber del colegiado, actuar profesionalmente con espíritu de servicio a la sociedad, aplicando en relación a sus administrados y clientes, los principios de confianza y buena fe, con la técnica profesional exigible obligándose a cumplir escrupulosamente en todo momento con las obligaciones deontológicas propias de esta profesión, tanto en lo que respecta a terceros como en relación a los compañeros de profesión y al propio Colegio.
Todo profesional debe de tener un código deontológico que le recuerde cuales son sus derechos pero sobre todo cuales son sus obligaciones dentro de su profesión.
Si no estás colegiado deberás actuar con el código civil en la mano y no tendrás un colegio que defienda los intereses deontológicos de la profesión. En definitiva habrá que estar a lo que se indica en el contrato particular entre las partes y si este no se cumple se deberá reclamar vía juzgado si fuera necesario.
Desde luego, si no existe una causa justificada para la demora de la convocatoria, en la próxima convocatoria, en el apartado de renovación de cargos, propondría la renovación del administrador por un administrador de fincas colegiado.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas miguel
Gracias de antemano por tu ayuda. En mi caso en 8 años con los administradores actuales me he dirigido a ellos en muy pocas ocasiones, en concreto en 4 ocasiones y por escrito, solicitando información o reportando alguna queja, pero nunca he recibido respuesta. Esta vez les he trasladado algo que para mi si es muy importante que trasladen y contesten, ya que por negligencia de una empresa de poceria que nos estaba haciendo el mantenimiento, mi mujer estuvo a punto de sufrir un accidente. Pero vuelven a no darme ninguna respuesta y queria saber hasta que punto están obligados a dar respuesta a un propietario a un mail, y cuanto tiempo he de esperar su respuesta antes de poder ponerles una reclamación, si es que tienen obligación de responder.
Muchas gracias
Estimado Enrique:
Todo Administrador que se precie debe de dar una respuesta a un propietario que tenga un problema. Si que es verdad que a veces los administradores nos podemos sentir desbordados por la cantidad de trabajo que tenemos.
Si ves que el asunto requiere su atención y después de reiteradas veces no te hacen caso, hágalo a través de burofax o directamente al Presidente y si el caso requiere importancia por el riesgo que puede suponer el no contestarle, deje clara constancia de ello.
También tenga en cuenta que en un momento determinado si es un tema de pocería podría realizar la consulta a urbanismo del Ayuntamiento para verificar la posible importancia y que sean ellos de oficio quienes hagan la reclamación.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muy buenas;
mi administrador lleva 2 años sin reuniones de Comunidad (según él por el COVID) y hoy nos pasa una escueta carta diciendo que hay unos gastos extraordinarios que afrontar (revisión OCA ascensores, 2 bombas de agua que cambiar y un desconchón en la pared) TOTAL 13.000 Euros que nos quiere pasar de derrama EXTRAORDINARIA. Cuando le pregunto si se han aprobado esos gastos en alguna junta, me dice que no y cuando le pido copias de los presupuestos/facturas me dice que por ley de datos no me los puede enviar….me huelo que nos está tomando el pelo.¿como puedo actuar ?
Muchas gracias
Saludos
Estimado Camilo:
Es verdad que el tema del Covid, la pandemia y el confinamiento nos ha hecho retrasar todos los temas relacionados con las reuniones y si nos han retrasado y a veces tenemos que tomar medidas que rallan la legalidad. Pero ahora ya no existen limitaciones, a partir del mes de Enero de 2022, con lo que por la importancia que tiene las actuaciones a realizar y la posible derrama extraordinaria se hace necesario tener una reunión presencial. Estos gastos no pueden estar aprobados, por algo es una derrama extraordinaria. Creo que el Presidente debe de exigir una junta general extraordinaria para poder informar a los propietarios y que sean ellos quien tomen las decisiones oportunas. En esa junta se debe presentar todos los documentos que justifiquen dicho gasto.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
se ha convocado Reunión de la comunidad después de 2 años sin poder convocarla por el COVID y hemos detectado que se han hecho obras sin permiso de la Comunidad , siendo unos gastos elevados ( pista de pádel. columpios, arreglo de una terrazas…..) Agunos pro`pietarior consideramos que no eran gastos nebesarios e imprescindibles para hacerlos sin permito ( exepto terraza)
Hemos solicitado información antes de la convocatoria y no se nos ha llevado la documentación requerida: licencia de obra, presupuestos solicitados y gastos ( facturas)-
En este ejercicio se han aprobados otras obras cordado solicitar Presupuestos, somos 5 vecinos encargados de ellos se pedían tres presupuesto y se votan .
como propietaria puedo solicitar ver la documentación del años anteriores y la de este año????
gracias
Hola Maria Isabel:
Como propietaria tiene todo el derecho de ver la documentación de este año y de años anteriores siempre con la limitación que supondrá que esta información se vea en el despacho del Secretario-Administrador siempre que este lo requiera de esta manera.
El Administrador se puede negar si vd. solicita esta información a través de correo electrónico, etc.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes Miguel, el administrador de la finca se niega como propietaria a facilitarme presupuestos y facturas de importante importe así como una denuncia de un vecino a la comunidad origen del gasto de la reparación, ni por las buenas ni con burofax de por medio, como no está ni colegiado… La respuesta es poner en copia al presidente cuya función es inexistente, protege al administrador. Es su responsabilidad según la LPH?
Buenas tardes Raquel:
El administrador está obligado a enseñarle toda la información que vd. considere, pero esta se debe de dar en el mismo despacho. No se pueden hacer fotocopias si se considera que esta documentación es sensible, solo será de lectura.
Que el administrador sea o no colegiado es un problema añadido de garantía. Vds. no deberían permitirlo.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas noches Miguel . Soy propietario de un local y en su momento el administrador me pidió copia de las escrituras, las cuales yo envié , sin consultar y por desconocimiento. Ahora me está pidiendo que le envíe la licencia de apertura del mismo . Al preguntar el motivo me indica que porque así lo requiere la junta de gobierno de la comunidad . Mi pregunta es, estoy obligado por ley a facilitarla? Hay una vecina que desde que empecé con las obras me pone todos los impedimentos del mundo y creo que está detrás de esta actuación Mi negocio está legalizado pero no me apetece q mis documentos estén en manos de la susodicha. En base a que ley puedo negarme a enviarlos? Gracias por tu atención
Estimado Ruben:
Te paso el resumen del artículo de Jennifer Alcorcón que me ha parecido muy interesante:
«Por otro lado, cuando hablamos de obras en una vivienda encuadrada en Comunidad de Propietarios, hemos de saber que es siempre deber del propietario que realiza obras el informar de las mismas a la Junta de Propietarios, e incluso debe recabar el permiso de la misma para el caso de que las obras afecten, alteren o menoscaben elementos comunes. El problema en estos casos es, que como la obligación de información no está penada en caso de incumplirse, no se informa a los vecinos de la obra. Sí está penada sin embargo la falta de autorización cuando sea necesaria, por lo que si las obras afectan a elementos comunes y el vecino no pidió autorización para las mismas, la Junta de Propietarios puede exigirle que devuelva las cosas a su estado original, y en el caso de que persista en su infracción, se le puede demandar solicitando tanto la reposición a su estado original como las indemnizaciones pertinentes por los daños que haya podido causar, aún cuando el Ayuntamiento le hubiese concedido la licencia de obras. Cómo vemos, podemos encontrarnos perfectamente en la tesitura de una obra legal no comunicada a los vecinos, contra la que nada se podría hacer; o de una obra «legal» (con licencia) pero que realmente no lo sea, pues no se haya obtenido el necesario permiso de los copropietarios para llevarla a cabo.
Otra de las posibilidades, es la de que simplemente la obra se esté llevando a cabo en una vivienda colindante, pero con la que no se comparte propiedad horizontal, y dadas las molestias que la obra nos está ocasionando, queremos saber si la misma es legal o no, para poder denunciarla y pararla en caso de que no lo sea. Además, aún en el caso de que exista licencia de obra no significa que la misma sea legal, pues puede ser que la licencia se haya concedido para una determinada actuación y se estén llevando a cabo actuaciones diferentes a ella, pero ¿cómo podemos saberlo?
En principio, en la mayoría de municipios de España se obliga a los titulares de las licencias de obras a que en un lugar visible de la misma expongan el número de licencia y el organismo que la concedió, para mejor control por las autoridades. Por ello, si el vecino cumple con su deber, podremos saber si a priori tiene licencia. Pero en el caso de que no sea así, no es posible para nosotros comprobar la existencia de la misma, y menos aún que se esté cumpliendo con sus límites. En estos casos, la única vía para la comprobación es la de la denuncia ante la Policía Local o Urbanismo, ellos son los únicos que pueden acudir al domicilio de la obra y requerir la licencia y comprobar in situ si se está respetando, para en caso contrario parar la obra y tramitar la correspondiente denuncia. Actualmente, y dada la protección de datos existente, no es posible acudir al Ayuntamiento y que nos informe de la existencia de licencia o no, ni de sus límites.
Espero que haya solucionado esta cuestión.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
¿Puede un propietario pedir la revisión de cuentas y documentación aprobadas en junta de años anteriores, hasta de 5 años atrás?
Atentamente,
Buenas tardes Laia:
Un propietario puede pedir que se le enseñe en el despacho del administrador una documentación determinada de algo que entienda no está suficientemente clarificado y que existan dudas, una factura, un extracto, etc. Lo que no se puede pedir a mi entender es que se vuelva a revisar las cuentas de algo que ya ha sido revisado y aprobado en junta de propietarios, a no ser que exista indicios suficientes de un posible delito y que este debe resolverse en el juzgado para lo cual debería solicitarse de forma oficial.
Saludos
Buenas tardes,soy propietaria de una vivienda de una comunidad,he pedido al administrador que me envíe copia de las facturas correspondientes al año 2022 ya que nunca presenta las facturas en los actas,mi fin es ver en qué podría ayudar para ajustar precios ya que nunca llegamos y este año hay que subir de nuevo la comunidad,puede negarse a enviarme dicha documentación???
Hola Encarni:
La obligación del Administrador es facilitarle a vd. la información que solicita en su despacho pero no enviársela por correo electrónico. Vd. puede verla pero no hacer fotocopias deforma indiscriminada. Es información sujeta a protección de datos. Exigirla puede como propietaria y el Administración tendrá que enseñársela pero siempre en el despacho.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas noches Miguel. Me llama la atención que digas a los propietarios que piden copia documentación que solo pueden verla en despacho administrador. En el artículo inicial dices que el presidente si puede solicitarlo, y dárselo al propietario con causa justificada. O Eso he entendido.
Mi caso es que me a denunciado la comunidad por » pesada» con gmail al querer que se cumpla normativa en garajes. Le he pedido al presidente copia del contrato administrador, copia de la unica revisión (despues de12 años) extintores y su contrato de mantenimiento, ya que se realizó después de enviar burofax al administrador. Y lo quiero como prueba de su malisima gestión. Tengo derecho a que me lo den o solo visualizarlos? A través del presidente lo puedo obtener? Esta documentación serviría como prueba contra comunidad.
Gracias de antemano y un saludo
Buenas tardes Yolanda.
Si el Presidente lo solicita y quiere darle una copia está en su derecho, si lo hace a través del administrador, puede visualizar la información, como he comentado en el artículo.
Un saludo
Miguel
691564359
¿Tengo derecho a solicitar al presidente las autorizaciones de voto por representación? ¿Se puede votar como representante de un vecino sin tener la autorización escrita y firmada del representado?
Hola Cristina:
Vd. tiene todo el derecho de que se les enseñe en la junta las delegaciones de cada uno de los propietarios y Si no tiene la autorización escrita y firmada del representado, ese voto no será valido. tiene que tener la representación firmada.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359