Incremento cuotas por maltratato en zonas comunes
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Incremento cuotas por mal uso de las zonas comunes
P. En mi Comunidad existen 28 propietarios entre viviendas y locales comerciales. De las cuales 21 son viviendas y 7 son locales comerciales. La totalidad de los locales están arrendados y 9 de las 21 viviendas.
Nos encontramos ante la situación de que el trato que reciben las partes comunes de la Comunidad y las molestias que producen a los residentes, no son las mismas por parte de arrendatarios y propietarios, pero si contribuimos en la misma cuantía ambas partes.
Por lo que me gustaría saber si existe la posibilidad de, por acuerdo en junta de propietarios, se puede incrementar la cuota de gastos generales a las viviendas y locales comerciales arrendados como consecuencia de su evidente y demostrable mal trato a las zonas comunes.Muchas gracias por su respuesta.
R. Buenas tardes Pedro.
Esta situación existe en muchas comunidades pero por desgracia nos tenemos que ajustar a lo que indica la ley de propiedad horizontal, ¿que dice la LPH al respecto?. El artículo 9.1 dice :
Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
En estos dos primeros apartados se deja claro que cualquier desperfecto existente por un propietario, será este quién deberá responder a la comunidad pagando la cantidad resultante de la reparación. Para ello deberá existir la prueba que demuestre que el daño ha sido realizado por el propietario o inquilino al que se le va a solicitar la reparación del daño.
La Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil)-217 viene a establecer que:
1. Les corresponde la carga de la prueba al demandante y al demandado, de los hechos que sean aplicables al caso en concreto y de las normas jurídicas que proceden como consecuencia.
2. El demandado y el actor deberá probar los hechos que le impidan, que extingan o enerven la eficacia de los hechos de la demanda.
3. En caso de un proceso de competencia desleal y publicidad ilícita, corresponde al demandado la carga de la prueba de las manifestaciones y de los datos materiales que la publicidad exprese.
4. En caso de un proceso en los que las alegaciones del actor sean discriminatorias por razón del sexo, el demandado debe probar la inexistencia de discriminación en las medidas adoptadas y de su proporcionalidad. En estos casos, el juez puede pedir un informe o un dictamen de los organismos públicos competentes.
5. Estas normas se aplicarán para la carga de la prueba siempre que, no existan otras normas en procesos especiales.
6. La posibilidad de la carga de la prueba puede verse modificada en caso de que haya normas específicas que establezcan otra cosa. En esos casos puede producirse la inversión de la carga de la prueba.
Si no se puede probar no se puede proponer una sanción y no se le puede reclamar vía judicial.
El artículo 9.1.e) de la LPH dice que el propietario deberá
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Aquí está el meollo de la cuestión, todo se deberá pagar en función del coeficiente de participación o bien a lo especialmente establecido. Quiere decirse que si todos los propietarios por unanimidad están de acuerdo en participar en las cuotas en función de no solo el coeficiente de participación sino también de las molestias o desperfectos que se puedan producir, esta claro que es legal que los locales paguen unas cantidades diferentes, pero para ello tendrán que estar de acuerdo todos y cada uno de los propietarios.
No nos olvidemos, que cuando se habla de mayorías lo que indica además el artículo 17.6 de la LPH con relación a las mayorías necesarias, dice:
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Se necesita unanimidad para hacer este cambio.
La Ley de Propiedad Horizontal si tiene ahora un nuevo artículo que es el 17.12 en relación a los pisos, apartamentos o viviendas turísticas donde se permite un incremento sobre el resto de los propietarios. Este dice lo siguiente:
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Siempre con la limitación del 20% y siendo aprobado por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Un cordial saludo.
Pueden ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
la sustitución de contadores antiguos de agua por contadores via-radio en cada vivienda de una comunidad, ¿Qué clase de acuerdo se requiere para dicha sustitución según la Ley de Propiedad Horizontal: Mayoría simple (De la mitad más uno de propietarios y cuotas de participación, es decir de todo el edificio, no sólo los que estén presentes) ó Mayoría de los asistentes y representados? Hay algún artículo al respecto.Podrían enviarme dicha información
Gracias
Buenos días Francisco.
el cambio de contadores requiere la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, bien sea en primera convocatoria o en segunda convocatoria. Este tema es considerado una actuación dentro del ámbito de gestión y no necesita de mayorías cualificadas.
Se incluiría en el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.»
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola buenos días,
Me pongo en contacto con usted, ya que tras leer sus diferentes artículos escritos en su blog quisiera si fuera posible me aclarara un problema que tenemos en la urbanización donde vivo (Andalucía) y que paso a exponerle.
En la urbanización donde resido, existe una Comunidad de Propietarios legalmente constituida y una Asociación de Vecinos igualmente legalizada, el problema surge porque por parte del administrador de mi Comunidad, y amparándose en que se aprobó en una Junta de Propietarios, una parte fija de la cuota mensual que se paga para sufragar los gastos de mantenimiento de la Comunidad se “aporta” a la Asociación de Vecinos como un apartado más de gastos fijos mensuales, lo que en la práctica supone su financiación incumpliendo de ese modo sus propios Estatutos en cuanto al modo de financiación, la cual marca que debe de ser por las cuotas de sus socios, o por donaciones y subvenciones que pudieran ser concedidas. Pero hay que decir que, tras revisar el libro de actas de la Comunidad, en ningún momento se aprobó el pago de dicha cuota a esta Asociación, si bien es cierto que se aprobó en su día (año 2003) la pertenencia y aportación, por parte de la Comunidad, a una Mancomunidad de Comunidades y Asociaciones de Vecinos la cual no existe en la actualidad.
De igual manera, en la urbanización existe un bar, cuya denominación coloquial es Club Social, pero que no tiene licencia como tal, ya que está abierto al público en general como bar-cafetería (sin ningún tipo de distinción entre propietario o no propietario) y al que sin una explicación aparente, ya que no existe ningún acta que autorice el cargo de los gastos, más bien supongo que por tradición, los comuneros le pagamos todos los gastos (luz, agua, IBI, basura, etc) y que gestiona la Asociación de Vecinos a efectos de relación con el personal encargado del mismo y de contratos.
A eso le unimos que para pertenecer a dicha Asociación de Vecinos no se pide cumplimentar ningún tipo de documentación, sino que solamente por el hecho de residir en la Urbanización te dan de alta y te obligan a pagar una cuota/aportación sin consultar en ningún momento el deseo de voluntariedad de pertenecer o no a dicha Asociación.
Se da la circunstancia que algunos vecinos nos hemos dado de baja de dicha Asociación, tal y como marcan sus estatutos, por no compartir ni sus fines ni sus intereses, continuando el administrador de la Comunidad pasándonos nuestra cuota mensual con el cobro de la misma, situación que nos ha llevado a tener que realizar mensualmente el pago de nuestra cuota de la Comunidad, pero descontando el importe fijo de la aportación a la Asociación de Vecinos, por lo que el Sr. Administrador nos ha incluido en la lista de “morosos” de la Comunidad, hecho este con el que no estamos de acuerdo puesto que consideramos que la Asociación de Vecinos no forma parte de ningún bien o elemento común que tengamos que mantener. Eso por no hablar de la situación surrealista y de indefensión jurídica que se plantea por tener que seguir pagando/aportando a algo a lo que por voluntad propia no se desea pertenecer como es a dicha Asociación de Vecinos.
Por todo lo expuesto anteriormente, le agradecería nos aclarase, a poder ser con base legal, está situación y la forma de proceder frente a la misma.
Atentamente:
L.M.
Estimado L.M.:
Esto que vd. me comenta es irregular a todas luces.
No puede pagar a una asociación de vecinos cuando esto no ha sido aprobado a través de los estatutos ni tampoco se refleja en la escritura de división horizontal. La dotación o cuota debe de ser forma voluntaria sin que nadie este obligado a ello. La Asociación de vecinos se rige por otros medios y para nada tiene que ver las cuotas de la comunidad de propietarios. En principio tal y como se explica, vds. no deberían de tener ninguna obligación de pago y mucho menos que se les considere morosos por algo que no corresponde a un elemento común y que es ajeno al funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Desde luego mi opinión es que lleven este asunto al juzgado, porque no existe ninguna justificación para que se les pase una cantidad de dinero para el mantenimiento de la asociación. Como le digo si no se justifica adecuadamente la relación de la asociación con la comunidad deberán de solicitar de forma voluntaria el pago a la asociación de vecinos y ya no le digo, si además de sus cuotas, nace el pago de la luz, agua, ibi, basura, etc.
Un cordial saludo
Miguel
691564359