Cuota no reflejada en el Acta
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Cuota no reflejada en el acta
P: Hola, a ver si me pueden ayudar, acabo de comprar un ático y me llego una carta de la comunidad que se debe 1500 euros.
El ático se hizo después de todas las viviendas, tiene su porcentaje y todo.
Mi cuota según ellos es de 53 euros, pero no se refleja en ningún acta, ¿debería estar en acta? ¿Si no está en ningún acta estipulada puedo librarme de pagar la deuda por error de ellos?
R: En primer lugar pegar un tirón de orejas al Administrador (si lo tienen) o al Presidente por no presentar adecuadamente los presupuestos y como esos presupuestos se van a cubrir. Con que cuotas de los propietarios y en qué proporción. Es una mala praxis no hacerlo, pero eso no significa que nos pudiéramos aprovechar de esa mala «praxis» para cumplir con nuestras obligaciones. Vd. debe de comprobar que la cuota que le dicen que tiene que pagar es acorde con su cuota de participación y con la participación del resto de los propietarios, pero su ático al igual que el resto de los pisos de su comunidad deben de pagar las cuotas correspondientes para que la comunidad funciones. Como dice el artículo 9.e) Es obligación de cada propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Intente que la comunidad le aclare la cuota, le explique las cantidades que le reclaman, intenten llegar a los acuerdos necesarios (ejemplo: pagar la deuda pendiente en varios meses), pero pague. No podemos protegernos en fallos «formales» en el acta para no pagar nuestras obligaciones.
Les adjunto otros enlaces de mi sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Mayoría necesaria para el cambio de cuota
Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes, se puede subir en una comunidad la cuota por igual a todos los pisos y locales, por ejemplo, 10 euros a todos? Se aprobó dicha subida en la junta ordinaria. No se hace diferencia entre locales y pisos.
Gracias, un saludo.
Lali
Secretaria de comunidad
Buenos días Lali.
Todo se puede hacer en una Junta General Ordinaria o Extraordinaria siempre que existan las mayorías adecuadas. Si actualmente los pisos y locales pagan por igual, el subir 10 euros a cada propietario no acarrearía ningún problema y simplemente con a mayoría simple sería suficiente. Otra cuestión distinta es cambiar el formato de pago de cuotas por coeficientes y meter un incremento a la misma de 10 euros por igual a todos los propietarios, esto a mi entender no se puede hacer porque atentaría con lo que se indica en el artículo 9.e de la LPH que dice lo siguiente: «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
Si la cuota de participación va por coeficientes el incremento debería ser proporcional a estos. Cada propietario tendrá fijado un gasto y este se hará en función de sus coeficientes, pero no solo se tendrá que tener en cuenta dichos coeficientes sino que habrá que tener en cuenta el reparto de gastos que se realiza en la comunidad.
No se puede realizar un incremento por igual a pisos y a locales porque posiblemente haya gastos que los locales no participen.
Lo suyo es que los incrementos por derramas se hagan para gastos concretos y en función de este tipo de gastos ver quien debe participar, por ejemplo, el reformar el portal, tendrá la participación de las viviendas pero a lo mejor no los tiene los locales porque ellos no utilizan el mismo. No tienen acceso por el portal y por tanto hacer un incremento lineal ni se puede ni se debe de hacer.
Hay que tener en cuenta en primer lugar lo que establece los estatutos y tener en cuenta también si en algún momento se han modificado los mismos y si se ha ido a otro formato de reparto de gastos estableciendo el pago por igual de las cuotas independientemente de los coeficientes. Si fuera así.
Le pongo algunos ejemplos de lo que dice la jurisprudencia, con ayuda de Sepin, con respecto a temas relacionados con las cuotas y que espero sirva para aclarar un poquito mas si cabe su pregunta:
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 4-10-2018 «Aunque no haya modificación expresa de cuotas, el acuerdo es nulo al establecer para los locales contribución a gastos de los que no participaban por disponerlo así la escritura de división horizontal».
Audiencia Provincial León, Sec. 2.ª, 21-3-2012 «La cuota correspondiente a los locales se calculará sobre aquellas partidas del presupuesto que obedezcan a gastos que deban sufragar todos los comuneros y no sobre aquellas de las que están estatutariamente excluidos.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Se aprueba en junta ordinaria unas cuotas acordes a una previsión de gastos, el nuevo presidente y admirador, por su cuenta y sin la autorización, junta ordinaria o extraordinaria, deciden bajar la cuota, ésto es legal.
Buenos días Jose Luis.
NO, NO ES LEGAL. Es ilegal, Nadie puede hacer ninguna modificación de aquello que se decida en junta de propietarios. No se puede modificar, subir o bajar cuota sin que se decida por la mayoría de los propietarios. Si esta cuota se modificara tendrá que hacer la reclamación pertinente vía juzgado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359