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Mayoría necesaria para el cambio de cuota

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Mayoría necesaria para el cambio de cuota

Mayoría necesaria para el cambio de cuota

 P: Hola, he leído que con la nueva LPH ya no es necesario que algunas decisiones sean unánime, sino que bastaría con 3/5 partes de los vecinos/cuotas de participación, me gustaría saber si con este cambio podríamos modificar la cuota que pagamos de comunidad ya que en nuestra comunidad hay mucha diferencia entre lo que pagan unos vecinos u otros. Gracias

R: La contestación a tu pregunta viene definida en los diferentes artículos de la LPH.

Art. 9.1.e «Son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización».

Art. 9.1 f «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, y en su caso para las obras de rehabilitación».

La nueva redacción del art. 17.6 dice «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios, que a su vez, represente el total de las cuotas de participación».

El artículo 17 indica, a veces no de una forma demasiado clara, cuando se podrá requerir la aprobación sin que sea necesaria la aplicación de la unanimidad. Se refiere a instalación de infraestructuras comunes, obras, portería, conserjería, vigilancia, arrendamiento de elementos comunes, instalaciones, servicios, etc., pero en ningún caso hace referencia a la modificación de las cuotas de la comunidad de propietarios. Los tribunales son muy taxativos a la hora de la interpretación, exigiendo siempre que haya una modificación de las cuotas, que haya unanimidad tanto de votos como coeficientes. En el momento que haya un voto en contra no se puede realizar el cambio de cuotas porque va en contra del título constitutivo (división horizontal) y/o estatutos de la comunidad.

Otro tema diferente es que el título constitutivo tuviera unas cuotas según coeficientes que se determinase en el mismo y en un momento determinado se hubieran cambiado la determinación de las cuotas y se hubiera aprobado por el 100% en una Junta de Propietarios. Si se quisiera volver a las cuotas dictadas en el título constitutivo no sería necesario el 100% sino una mayoría simple.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros

Cuota no reflejada en el Acta

 

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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19 Comentarios

  1. Luis 13 junio, 2018

    Buenas tardes. Han publicado en el portal de mi comunidad la supresión de los servicios comunes de ascensor y limpieza de forma temporal hasta nuevo acuerdo. Yo estoy de alquiler en el sexto piso con hijos pequeños. Pueden hacer ésto en la comunidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 junio, 2018

      Buenos días Luis.
      Debo de entender que el motivo de la interrupción temporal de limpieza y del ascensor se debe a la decisión que se haya tomado en Junta debido a la falta de liquidez en la tesorería de la comunidad y no por un capricho del Presidente. Si es por una cuestión de falta de dinero y la interrupción de los dos servicios puede estar justificado, en este caso no tendrá mas remedio que aceptarlo. Ahora bien, esta situación puede conllevar a un cambio en las condiciones que tiene vd. firmado con su arrendador, en este caso dependerá como tenga vd. el contrato negociado, podría llegar a reclamar daños y perjuicios o bien conseguir que se le compense por estos dos servicios que son básicos en la comunidad y que no se le están dando. Incluso podría ser motivo, si la situación de la comunidad se alarga, a llegar a pedir la resolución del contrato sin ningún tipo de penalización e incluso con posible indemnización.
      Desde mi punto de vista la solución a esta situación se la debe de dar el arrendador y que sea este quien vaya contra la comunidad si entiende que es ajeno a la situación tomada y que tiene que indemnizar a su arrendatario.
      Entiendo que si vd. no puede vivir en un sexto deberán regularizar el contrato o bien deberán facilitarle otra vivienda de forma temporal hasta que se arregle su situacion.

  2. Jorge 4 diciembre, 2018

    Buenas tardes,
    En la Comunidad que vivo, el Administrador tiene la costumbre de repartir a partes iguales las partidas relacionadas con los gastos de: administración, la cuota del canal isabell II y la lectura del contador.
    En los Estatutos hace referencia que el reparto sea según indique la Ley

    En el 2015, en Junta Extraordinaria se indicó en el Orden del Día volver a lo indicado en los Estatutos, siendo aprobado por mayoría simple.

    EN el 2016, en la Junta Ordinaria se indica en el Orden del Día seguir a partes iguales siendo aprobado por mayoría simple

    Qué mayoría se necesita ???
    Puede mantenerse ese acuerdo para el 2017 y el resto de años ??
    O se puede interpretar de manera puntual para ese año, no pudiendo aplicarse para el siguiente y por consiguiente poder impugnarlo ??

    Muchas gracias por su respuesta

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 diciembre, 2018

      Buenos días Jorge.
      Vayamos por partes, el Administrador no es el que tiene que decidir como se reparten los gastos, será la Junta de Propietarios quién deberá hacerlo. Cualquier partida contable deberá adecuarse a lo que indique el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal en su apartado e) que dice textualmente: «Son obligaciones de cada propietario, contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
      Verá que indica cuota de participación o especialmente establecido, lo especialmente establecido podría ser el repartir a partes iguales algunas de las partidas como podría ser las que vd. indica.
      Lo que no se puede hacer Jorge es estar cambiando de forma continuada aunque legalmente se puede hacer sobre todo sino se impugna. No puede ser que en el año 2.015 se vuelva a lo indicado en los Estatutos y en el 2016 seguir a partes iguales.
      Con respecto a las mayorías se lo indico brevemente, pasar de lo que dice los Estatutos que concuerda con la ley a partes iguales requiere la unanimidad porque cambia el concepto de reparto de gastos y por lo tanto cambia lo indicado en los Estatutos. Recuerde lo que dice el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
      Sin embargo, si en su momento hubo una modificación de coeficientes a partes iguales y ahora se quiere volver de nuevo a coeficiente sería suficiente la mayoría simplo de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, así lo indica las diferentes sentencias que forman la jurisprudencia.
      Si en el año 2.016 en la Junta General se indicó en el orden del día seguir a partes iguales y nadie impugnó el acta, el acuerdo es válido, recuerde que el art. 18 de la LPH que habla sobre las impugnaciones y que dice lo siguiente:
      Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
      Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
      3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
      Al ser algo contrario a los Estatutos o a la Ley tiene vd. un año para impugnarlo.
      Un cordial saludo.
      Miguel 691564359

  3. Diego 9 enero, 2019

    Hola, he adquirido un local y quiero convertirle en dos viviendas. Por lo tanto la cuota de la comunidad también se tendría que dividir (sin afectar al resto de propietarios). ¿Cuantos votos necesito para que lo apruebe la comunidad?
    Muchas gracias

    Responder
  4. Jorge 1 febrero, 2019

    Buen día,

    Si un acuerdo modifica el reparto del gasto de una o todas las partidas, y si no se impugna se entiende que solo es válido durante la anualidad, ya que no ha existido un acuerdo expreso de modificar definitivamente y por unanimidad lo establecido en los Estatutos

    Es correcto ???
    Muchas gracias

    Extracto de una sentencia:

    TERCERO.- La valoración de las particulares circunstancias concurrentes en el supuesto enjuiciado ha de
    conducir a conclusión distinta de la alcanzada por la juzgadora de instancia, pues realmente no se trata de
    un supuesto en que la Junta de Propietarios haya adoptado el acuerdo de modificar el título constitutivo
    respecto a las cuotas de participación en los gastos generales, ni tampoco cabe afirmar que exista un acuerdo
    expreso en virtud del cual se aprobase el reparto por igual de determinados gastos comunes, supuestos en
    los cuales, si los acuerdos se hubiesen adoptado con carácter definitivo y por unanimidad, como exige el
    artículo 16 regla primera de la anterior Ley de Propiedad Horizontal , serían válidos y obligatorios para todos
    los comuneros

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 febrero, 2019

      Buenas tardes Jorge.
      Con relación a su pregunta, creo que poco hay que decir, efectivamente si se quiere modificar el reparto de gastos que deberá de ajustarse a lo que indica la escritura de división horizontal y estatutos para el reparto de cuotas, deberá decidirse por la unanimidad de los propietarios, ahora bien, si se decide cambiar el reparto de gastos y se decide realizar el mismo por una mayoría o bien se hace a criterio de la Junta de Gobierno, este nuevo reparto tendrá validez tanto en cuanto no haya una impugnación del mismo. No es un acto nulo de pleno derecho sino un acto anulable, para ello se deberá aplicar el art. 18 en relación a las impugnaciones. Si al año siguiente, vuelve a ocurrir lo mismo, desde mi punto de vista, se tendrá que impugnar otra vez el cambio de reparto que no se ajusta a lo que indica la escritura o los estatutos.
      Un saludo.

  5. Jorge 6 febrero, 2019

    Buen día MIguel

    Solo por aclaración tras su última respuesta …

    El acuerdo que modifique el reparto por mayoría y no por unanimidad, tendrá validez en la anualidad que no se impugnó ???

    Pudiendo impugnarse en la siguiente anualidad, ya que rigen los Estatutos y dicho acuerdo no fue de carácter definitivo y por unanimidad ???

    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 febrero, 2019

      Así es Jorge. Desde mi punto de vista lo deberá impugnar nuevamente cuando venga el reparto de gastos porque estos no se acogen a lo que indica los Estatutos.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  6. Antonio Aguilera 10 abril, 2019

    Pertenezo a una Comunidad de Propietarios que hace tres años acordó por unanimidad que el Local quedaría exento del pago de la limpieza de escalera y del consumo eléctrico. Sin embargo la Administración y el Local entienden que es una exención de mantenimiento que conlleva que no tenga que pagar el Local por otras cosas, como la instalación de Antena o la pintura de la Escalera. El Local tiene una cuota del 27% en la Escritura.

    Mi pregunta es si, visto el continuo problema de tener que defender cada año que el Local asuma gastos comunes más allá de la limpieza o la luz de la escalera comunitaria, puede cambiarse el acuerdo para volver a las cuotas que figuran en la Escritura y si se requiere para ello unanimidad o mayoría. ¿Se puede volver a la situación anterior –mucho más clara y sin posibilidad de interpretaciones que cada año emergen– con la mera constatación de que un propietario no está de acuerdo (es decir: no hay ya unanimidad con lo acordado años antes) con que se mantega el cambio de cuota implícito en las actuaciones año tras año?

    Entiendo que se pueda necesitar mayoría para un cambio y no unanimidad, pues en caso contrario un solo vecino afectado por el cambio podría negarse, cuando pudiera ser de interés de todos. Pero ¿la falta de unanimidad –un voto solamente en contra– podría llevar a exigirretomar las cuotas del título de propiedad, que con buena voluntad se cambiaron unánimemente, pero que ahora dan problemas por tendenciosas interpretaciones que favorecen a un solo vecino?

    Si fuera el caso –que no se pudieran cambiar las cuotas acordadas diferentes a las del título de propiedad por negación de la unanimidad, cuando se requería unanimidad para aprobarlas, creo que los propietarios tendrían que sopesar mucho el dar unanimidad a una petición de exención de gastos o a un cambio de cuota, pues sería como atarse las manos largamente. Si es asó, aconsejo pues a todos los propietarios que se piensen con mucho cuidado tales acuerdos, que con un sólo voto discordante se evitan.

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 abril, 2019

      Estimado Antonio:
      Cuando se decide aprobar un reparto de gastos diferente al reparto que figura en la escritura de división horizontal y después de diferentes interpretaciones se quiere volver a lo que indica la propia escritura en el reparto de gastos y coeficientes no es necesario que esto se vuelva a producir por unanimidad será necesario que exista una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. La jurisprudencia así lo entiende a través de diferentes sentencias.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Santiago 13 septiembre, 2019

    buenas, tengo una vivienda que viene por una segregación de dos viviendas, la antigua tenia el 9.29% y no han segregado en una del 4,99% y otra del 4,30%, siendo la mía mucho menor y de igual características de otra que tienen una cuota de 3,14% y la otra afectada tiene un tamaño y características a otras que tienen mas de un 6%. Osea pienso que esta mal aplicado el coeficiente en la segregación y así están inscritas en el registro de la propiedad, como debo actuar? sino están de acuerdo en modificarlas en reunión debo denunciar?

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 septiembre, 2019

      Estimado Santiago:
      Para constatar que tiene vd. toda la razón yo solicitaría un informe a un arquitecto para que nos confirme que efectivamente el coeficiente de su vivienda no es el que debería de ser en función de los m2 de la misma y los coeficientes generales de la comunidad, una vez tengamos constatados a través de dicho informe que esto es así, notificaría la Junta de Gobierno este hecho para que en una próxima reunión se hable de este tema y se decida el cambio de los coeficientes en base a dicho modificación. Si la Junta de Propietarios reconoce dicho cambio no hay ningún problema, se lleva al notario para que redacte el informe y posteriormente se lleva al Registro de la Propiedad, si la comunidad no le diera la razón, habría que impugnar el acta para que sea el juez quien decida en base a los informes si procede el cambio de los coeficientes.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  8. Silvia Barragán 26 septiembre, 2019

    Buenos dias:
    hace 17 años que se hicieron los pisos donde vivo. En las primeras reuniones no estaban viviendo todos los vecinos(somos 9) y se acordo pagar todos por igual.
    Yo ya desde el año pasado, he estado mirando que no debería se así. Lo comente con el vecino que lleva la administracion, y le dije que hiciera una reunion para hablar del tema. han pasado 5 meses y le volvi a decir.
    Me dice que no va hacer la reunion hasta que toque, claro a él no le interesa, su piso e s un duplex y el que mas metros tiene. Al contrario que yo. La reunión la voy hacer yo para informar al resto de vecinos. mi pregunta es,(porque aunque me leo la LPH) no veo claro
    Para cambiar el pago a coeficientes en lugar de cuota igual, que porcentaje de vecinos lo debemos votar? y si estamos todos deacuerdo y el se niega, que podemos hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 septiembre, 2019

      Estimada Silvia:
      Si en un momento determinado se decidió votar que todos los pisos votaran por igual y no se llevó dicha comunicación al Registro de la propiedad y en los estatutos pone claramente que los pisos pagarán por coeficiente y si no lo pone los estatutos lo indica la ley de propiedad horizontal a través del art. 9.e, para volver a pagar en función del coeficiente solo es necesario votarlo por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  9. juan carlos 13 febrero, 2020

    Buenas Tardes. Expongo mi consulta
    tengo un local comercial, hay en el edifico calefacción general excepto en algunos pisos, yo no estoy conectado a calefaccion general ni tengo aparatos .
    Hasta ahora durante 15 años no he pagado nada por el concepto de carburante y reparaciones de calderas, ahora de pronto me cargan por ese concepto.
    Es legal?, acaso una junta de propietarios puede decidir que ahora debo pagar.
    Hay jurisprudencia sobre el tema
    muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 febrero, 2020

      Estimado Juan Carlos,
      Antes de que le demos una respuesta tendrá que verificar en la Escritura de División horizontal o los Estatutos si hay algo en relación a la calefacción. Ahí le dirá si hay alguien que esta exento de la calefacción o bien todos deben de contribuir al pago de la calefacción centralizada en proporción a su coeficiente de participación. Si no dice nada hay que entender que debemos ir a lo que se ha indicado en el reparto de gastos. Parece coherente que a ud se le ha eximido del gasto de calefacción al no tener ningún elemento, también habrá que tener en cuenta si el cambio se ha producido porque se hayan individualizado los gastos de calefacción.
      Nosotros desde aquí no tenemos elementos de juicio suficiente porque ademas desconocemos el motivo del cambio, nuestra opinión es que debería consultarlo con un abogado experto en derecho civil que profundice en su situación personal ante la comunidad de propietarios.
      no deje de consultar a un profesional porque a nosotros personalmente nos parece muy extraño que se haya cambiado el reparto de gastos sin que se haya dado las justificaciones necesarias en la junta donde se decidió el cambio de dicho reparto. Entiendo que ud no estuvo en la reunión y por eso no lo sabe de primera mano y desde aquí recomiendo a todos los propietarios incluido sobre todo los propietarios de locales para que vayan a las reuniones correspondientes.
      Si necesita algún abogado civilista nosotros le podemos recomendar varios.
      Miguel
      591564359

  10. Angel 15 abril, 2020

    Buenas tardes, en mi Comunidad, hay un vecino que quiere repartir las cuotas de la Comunidad a partes iguales en lugar de por coeficiente. Para ello, dice que basta con mayoria simple, porque en los Estatutos se reflejan los coeficientes pero no se dice expresamente que las cuotas de la Comunidad serán por coeficiente. Es asi? O es necesario Unanimidad para hacer este cambio?

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

      Hola Angel.
      Todo lo que tenga relación con un cambio de reparto de cuotas deberá hacer por unanimidad. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: «En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.»
      Cambio de reparto de los gastos a partes iguales por unanimidad.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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