Problemas habituales de un administrador de fincas
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Para gestionar las comunidades de propietarios, ha surgido una figura que ha pasado a ser indispensable en la actualidad: el administrador de fincas. Este profesional cuenta con una formación y una especialización con el objetivo de llevar a cabo su labor y hacer frente a los problemas más habituales con rapidez y eficiencia.
El trabajo de este profesional es la gestión de los bienes de la comunidad, asegurar el funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones y asesorar a los propietarios y al presidente de la comunidad. Es necesario llevar a cabo estas tareas de manera responsable y transparente para asegurar el correcto funcionamiento de la finca.
Los problemas más comunes en las comunidades de propietarios
Dentro de sus labores como profesional, existen problemas más comunes con los que debe lidiar y enfrentarse. Las decisiones que toma respecto a ellos no siempre resultan del agrado de todos los propietarios por lo que también debe estar preparado para hacer frente a esas asperezas.
A continuación, se presentan algunos de los asuntos que pueden surgir con mayor frecuencia dentro de las comunidades de propietarios. Todos ellos merecen una respuesta eficiente y que sea beneficiosa para el conjunto de la finca.
Deudas e impagos
Se trata de uno de los problemas más comunes que pueden aparecer en las comunidades de vecinos. Por lo tanto, es uno de los más habituales a los que se enfrenta un administrador. El problema puede influir más o menos en las cuentas de la comunidad en función del número de vecinos de la misma. A menor número, mayor problema.
En este tipo de casos donde surge el impago por parte de un vecino, el administrador es el encargado de poner en marcha los protocolos establecidos, calmar los ánimos y seguir velando por el buen funcionamiento de todo el conjunto. En caso de persistir los impagos, asesorará y ayudará a poner en marcha los mecanismos legales necesarios para recuperar los ingresos de la comunidad.
Reformas y obras en espacios comunes
Este motivo es la causa principal de los desacuerdos entre los vecinos. Una obra en una zona común como la fachada o el cambio o instalación del ascensor puede suponer un desembolso extra, motivo de desacuerdo entre todos los propietarios.
En este tipo de casos, el administrador suele presentarse a la Junta de vecinos donde se decide la obra para asesorar e informar a todos los propietarios sobre la conveniencia de la misma. También suelen encargarse de presentar diferentes opciones presupuestarias, ofrecer las posibilidades monetarias para hacer frente al gasto y asesorar en los permisos necesarios para ponerla en marcha.
Reformas y obras en espacios particulares
Las reformas en los espacios particulares como en el interior de la vivienda también están sujetas a tiranteces entre los vecinos. El administrador es el encargado de vigilar que se cumplen las normativas horarias y otras directrices para el desarrollo de la obra.
En caso de que aparezca alguna irregularidad o incumplimiento, se encargará de tomar las medidas adecuadas para subsanarlo.
Humedades y goteras
Fuente inagotable de problemas y disputas, las humedades y goteras son responsables de algún que otro encuentro incómodo en las escaleras y ascensores de los edificios. En este tipo de casos, el problemas surge a la hora de decidir el causante del daño y por lo tanto el responsable del arreglo.
En este tipo de situaciones, el administrador simplemente tratará de mediar y asegurarse de que los implicados informen a sus respectivos seguros. Serán los peritos los encargados de decidir quién es el responsable del problema.
En caso de que una zona común se vea implicada, el profesional se encargará de contactar con el seguro del edificio y gestionar los partes y trámites necesarios.
Averías y mantenimiento en zonas comunes
En muchas ocasiones, pueden aparecer problemas en las zonas comunes. El fundido de luces, los desperfectos en puertas o la avería de los ascensores suelen ser los más habituales. En este tipo de casos, se recurre al régimen interno de la comunidad para conocer la actuación que se debe llevar a cabo.
El administrador se encarga de gestionar este tipo de incidencias así como de asegurar la revisión y el mantenimiento de las zonas comunes. En estos casos se suelen contratar servicios de limpieza, jardinería o mantenimiento y el profesional vela por el cumplimiento de dichos contratos.
Fricciones entre vecinos
Convivir con espacios comunes puede provocar ciertas tiranteces o fricciones. Cada persona tiene sus costumbres y su forma de hacer las cosas, por lo que puede chocar con otro vecino que no las entienda o comprenda.
Contar con una persona externa y ajena al problema que pueda aportar su visión objetiva y mediar con el fin de evitar que la tensión aumente es una buena solución. Esta labor puede ejercerla el administrador.
Ruidos
En muchas ocasiones, el elemento disonante son los ruidos que se producen en una determinada vivienda y que afectan a otros propietarios. En primer lugar, suele ser el presidente el que se encarga de transmitir la queja y buscar una solución amistosa. En los casos en donde esto no sirve, es el administrador el que se encarga de tomar las medidas legales oportunas para hacer frente al problema.
Ocupaciones ilegales
En el supuesto de que alguna de las viviendas del inmueble se vea ocupada de manera ilegal, ha de ser su propietario el que se encargue de subsanar el problema. Pero, en ocasiones, estos nuevos vecinos pueden alterar el buen funcionamiento de la comunidad y en esos casos se pueden emprender acciones legales.
El administrador conoce los diferentes procedimientos y será el encargado de asesorar a los vecinos sobre los pasos a seguir y los procedimientos legales a los que pueden acogerse.
Seguro
Como habrás visto, hemos hecho una relación de diferentes problemáticas y la póliza de seguro es una más de ellas. La gestión de los seguros de comunidades conlleva a su vez diferentes tareas como solicitar ofertas, elegir la que mejor se adapta a las necesidades de la comunidad, abrir siniestros, hacer seguimiento y coordinación de los mismos, dar de baja en tiempo y forma la póliza para poder cambiar de compañía, gestión de recibos y duplicados, etc.
Para ello, Brokalia ha creado una plataforma que centraliza y agiliza todas estas tareas, para que el administrador pueda dedicar tiempo a todas las tareas que anteriormente hemos enumerado y otras más.
Los administradores de fincas deben hacer frente a los diferentes problemas que surjan en el día a día de la comunidad. Para lograr resolverlos, deben apoyarse en sus conocimientos y en su integridad como profesionales. Algunos de estos problemas habituales cuentan con una solución sencilla. Pero, los más serios requieren de su buen hacer y la eficiencia con la que se desarrolla su tarea.
María Baro
Dpto. de Comunicación y Marketing
maria.baro@brokalia.com
918 37 20 25
https://brokalia.com
Este artículo puede escucharse en el siguiente vídeo:
En una comunidad de dos portales que funcionan como su comunidades por cada portal el tejado si tiene que rehabilitarse tienen que aprobarlo. todos los propietarios de los dos portales o puede hacerse lo de cada portal?
Hola Alejandro:
Este tema que vd. nos indica es muy común y además extenso de comentar. Es posible que se hayan aprobado dos comunidades para su gestión cuando la cubierta o tejado es de todo el conjunto de portales que rodean todo el edificio. Sin meternos en temas jurídicos mas complejos lo que indica la lógica es que en principio se deberán de aprobar en cada portal por una mayoría simple de los propietarios y que luego se deberán poner de acuerdo ambos portales para que pague cada uno en función de su coeficiente de cubierta. Sería conveniente que todo el tema de la rehabilitación se pague y se gestione por los dos portales pero con una única para pagar todo lo relacionado con la rehabilitación. El problema que se podría plantear es si existiera subvenciones y tendría que trabajar con un solo nif. En ese caso habrá que ver como está todo el tema en el registro de la propiedad con relación a la escritura de división horizontal para saber como debéis de actuar y antes de hacerlo saber si tenéis que constituir una mancomunidad de dos portales para gestionar todas aquellas cuestiones que tengan los portales en relación a los elementos comunes, cubierta, fachada, etc.
Saludos.
Miguel
691564359
La presidenta a hecho obras utilizando una partida presupuestaría asignada al pago del ascensor, para reparar las farolas del recinto, sin tener ningún informe de un técnico que así lo certifique. El administrador se lo a permitido y hemos tenido que adelantar la cuota ordinaria para cubrir los gastos. Que se puede hacer con la mala gestión del administrador. Gracias.
Estimada Maria Antonia:
En estos casos si vds. consideran que las actuaciones son lo suficientemente graves deberán proceder a realizar una junta general extraordinaria y solicitar esta según se indica en el artículo 16 de la ley de propiedad horizontal. El punto 1º dice: «la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o u número de estos que representen al menos e 25% de las cuotas de participación».
Deberán tomar las iniciativas necesarias para que el Presidente no siga ejerciendo sus funciones.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Mi nombre es Antonio.
Vivo en una urbanización constituida en Mancomunidad, es decir como una agrupación de comunidades, coexistiendo dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia de cada edificio y la de la urbanización. Cada comunidad gestiona internamente sus propios gastos y elementos comunes (que se consideran “privativos” del edificio), y respecto de las zonas o servicios que compartimos se gestiona desde la mancomunidad.
En los Estatutos de la Mancomunidad, en uno de sus articulados, habla del Administrador en el qué se detalla sus funciones y además dice que será un cargo remunerado y dado sus características deberá tener un carácter de dedicación plena. ¿Me podrían explicar en qué consiste lo de dedicación plena? y ¿Qué es lo qué debemos exigir?
Muchas gracias por su atención y reciban un cordial saludo.
Estimado Antonio:
Tengo que pensar que es una comunidad suficientemente grande como para dedicar a un administrador con dedicación plena. Si es así este administrador tiene que tener a alguien en la administración que atienda adecuadamente a la urbanizac9ión y por lo tanto una persona en la oficina que cuando no esté el administrador titular haya otra persona que de cobertura a las necesidades de la mancomunidad y para ello deberá tener una persona acorde a las exigencias de los estatutos.
Se podría interpretar así salvo mejor criterio.
Saludos.
Miguel
691564359
El presidente entrega libro de actas a un administrador previo a celebración de la junta que será sometido a votación, la junta de propietarios no acepta su incorporación, no hay contrato firmado. Puede el administrador exigir el pago de 12 meses
Hola Mar:
El Administrador no debe apropiarse de un documento de forma indebida aunque se lo haya dado el Presidente en un exceso de confianza. Deberá devolver dicho libro si no ha sido nombrado. Cuestión distinta hubiera sido que el Presidente hubiera firmado un contrato con lo que habría una responsabilidad del Presidente y en ese caso sería el quien debería justificar la posible reclamación del administrador. Si el Administrador no quiere soltar el libro deberán reclamárselo por la vía legal si fuera necesario y péguenle un tirón de orejas al Presidente por ser tan torpe.
Saludos.
Miguel
691564359