Obras de embellecimiento y mejora en complejo residencial

Preguntas que nos hace un propietario sobre obras de mejora y las actuaciones a realizar vista la actuación del Presidente y el Secretario-Administrador.

P. Buenas días, tengo varias dudas sobre diversos sucesos que me han pasado.

En un bloque de apartamentos algunos propietarios decidieron llevar a cabo una serie de renovaciones y conservación de Jardines, Parking, cerramientos etc, con un coste muy elevado y en donde muchas de las reformas no se pueden definir como conservación o mantenimiento, se puede interpretar más como embellecimiento o mejora para hacer un complejo residencial de lujo.

En la reunión algunos propietarios votamos en contra, pero nos han obligado a pagar de momento (2 derramas que supera en más del 200% de los gastos ordinarios anuales), nos hemos quejado al administrador y junta de gobierno, alegando los derechos de los que votamos en contra y lo que dice el artículo 17.4 de la LPH pero no nos hace ningún caso.

Hemos solicitado reuniones con el presidente, pero nos da largas y en la gestoría que se encarga de la gestión nos comenta que lo arreglemos con el presidente.

Por otro lado, al ser la mayoría de origen extranjero las actas se entregan en otro idioma y si la solicitamos que nos la envíen en castellano nos cobran por la traducción.

He realizado algunas averiguaciones y según me he informado muchas de las reformas no estaban vinculadas a la licencia solicitada para la reforma, es decir que es posible que algunas de las reformas de construcción sean ilegal.

Existen algunos otros propietarios españoles que en el momento de la votación no estaban al día en los pagos o recibos de comunidad y como tal no pudieron votar en contra y según ley deben asumir las consecuencias de la mayoría de las derramas de dicha decisión, pero yo personalmente estaba al día EXCEPTO el coste de la traducción de un acta que solicite en castellano y en donde no tenía fecha del pago.

Solicite las cuentas de la comunidad a la Gestoría y en ella existe una partida de más de 20.000 € de gastos varios y en donde no pueden justificar dichos gastos varios, y me dicen que es legal, que contablemente existe legalmente una parte de gastos Varios sin tener que justificar.

1.- ¿Podríamos denunciar o demandar a la administración o junta de gobierno por incumplir la LPH?

2.- ¿Si denuncio a la administración pública de dichas obras ilegales, tendría que pagar las consecuencias que de ello resulte? o ¿Puedo denunciar al Presidente por irregularidades exigiendo responsabilidades?

3.- ¿Es legal que me cobren por una traducción en castellano si estamos en España?

4.- ¿Están obligados a Justificar dichos gastos Varios? Se que existe un % de gastos varios según contabilidad sin necesidad de justificar, pero no se cuánto es dé %.

5.- Tengo entendido que lo que se trate de embellecimiento, los propietarios que han votado NO no están obligados a asumir su parte del coste, ¿Es correcto? y ¿Deben asumir los costes del mantenimiento de dicho embellecimiento en su cuota?

6.- ¿Cuánto tiempo tengo para recurrir o denunciar dichos actos?

Gracias de antemano.

Atentamente Javier

R. Estimado Javier, su pregunta es tan extensa que me he permitido incorporarla a nuestro blog para que dicha respuesta pueda servir de base a otros lectores.

Es evidente que las derramas se deben de hacer para aquello que sea imprescindible en la comunidad cualquier otra podría pensarse que es para mejora y la ley es muy clara ante esta situación. De las mejoras hablamos extensamente en el siguiente artículo:

Dice el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente de forma textual: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”

Si resultara que las dos derramas ascendieran a mas del 200% de los gastos ordinarios anuales y no se justificara esta actuación porque debe de entenderse que la misma excede y mucho de las actuaciones necesarias, no queda mas remedio que ir por la vía ordinaria impugnando el acta dentro del tiempo límite a partir de la recepción del acta sobre todo cuando ni el presidente, junta de gobierno y administrador no han hecho caso a sus peticiones.

Recuerde que para poder anular lo que se ha dictaminado en el Acta por considerarse obras de mejora y no obras necesarias para el mantenimiento y que vd. no se vea implicado en el pago de la totalidad de esta debe impugnarlo y para ello tiene un tiempo limitado. En este caso le sugiero que lea nuestros artículos relacionados con la impugnación

Con respecto al uso del idioma en las juntas permítame que le indique un enlace que es enriquecedor para aclarar su pregunta:

Con respecto a las licencias debo de decirle que las licencias se aprueban en base a lo que se solicita al ayuntamiento y que este da la oportuna licencia en base a las actuaciones a realizar. Si se hacen obras que no están indicadas en dicha licencia se deberá denunciar ante el Ayuntamiento que es quien tiene la capacidad para sancionar por estos hechos.

Con relación al tema de los gastos varios con un importe de mas de 20.000 euros se tendrá que ver el porqué de dicha cuenta y se esta es necesaria visto la posible versatilidad de la comunidad y de las actuaciones varias y necesarias posibles. No parece muy justificable que exista en una comunidad un fondo de saco de estas características, pero si esta partida contable está considerada y aprobada por pate de la junta de propietarios hay que admitirla.

La cuenta de gastos varios suele aplicarse no obstante para pequeños gastos que no se justifica aperturando una cuenta especifica para estos, por ejemplo, gastos de boletos de viaje, pequeños gastos de bricolaje, etc. No se deben de aplicar grandes cantidades de dinero sin especificar la cuenta contable.

Ninguna cuenta contable se llame como se llame debe de estar sin justificar, solo faltaría. Todas las cuentas deberán tener su justificante, es como decir vd. deme el dinero a través de la cuota que yo ya me lo gasto en lo que me da la gana. La contestación es injustificable.

Después de este pequeña exposición paso a contestarle brevemente a sus preguntas, aunque alguna de ellas ha quedado ya contestada:

1º) Siempre se puede denunciar o demandar a la administración o junta de gobierno por incumplimiento por la LPH, pero tendrá que ver si es viable dicha demanda y si tiene recorrido. Vd. puede pensar que se justifica, pero la realidad es otra.

2º) Si denuncia ante la administración pública de las posibles obras ilegales, vd. también tendrá que pagar las mismas.

3º) Ha quedado respondida en la exposición que hemos realizado y el enlace que hemos puesto.

4º) No existe un máximo para la partida de gastos varios en la contabilidad de una comunidad, si que existe un mínimo para realizar todas las actuaciones necesarias para el fondo de reserva. Este fondo de reserva en ningún caso podrá ser inferior al 10%.

5º) Este punto ha quedado contestado a lo largo del artículo.

6º) Este punto puede verlo en el artículo 18 de la LPH y en los artículos que les hemos dejado de nuestra web.

Saludos.

Puedes ver este artículo en el siguiente vídeo:

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