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Dotación fondo de reserva en ley propiedad horizontal

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En nuestro artículo de la web https://adminfergal.es/fondo-de-reserva-derrama-para-fondo-de-obras/ dimos unas pinceladas sobre el fondo de reserva, ahora con la ayuda inestimable de Sepin intentaremos añadir algunas cuestiones relacionadas con la ley de propiedad horizontal y la jurisprudencia.

Dice la ley de propiedad horizontal, ley que regula en sus dos artículos de esta el fondo de reserva para las comunidades de propietarios lo siguiente:

Artículo 9.1.f:

1. Son obligaciones de cada propietario:

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

La disposición adicional 1º de la lph dice textualmente lo siguiente:

1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f se ajustará a las siguientes reglas:

El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.

La Disposición Adicional 1ª de la LPH determina que el fondo de reserva deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la Comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la Ley de reforma 8/1999, es decir, en 1999 o, como máximo para aquellas fincas que ya han hecho su reunión del año al entrar en vigor la referida reforma, en el 2000.

Cuando se habla de presupuesto sólo hay que tener en cuenta el ordinario, a efectos de conocer la cantidad correspondiente, no las previsiones que puedan existir de partidas de tipo extraordinario.

¿Qué pasa si la Comunidad toma el acuerdo de no llevar a cabo la constitución del fondo de reserva?

Como indica Sepin en sus diferentes consultas en principio nada, aunque, eso sí, al ser un mandato legal, cualquier comunero está en condiciones de impugnar la decisión contraria de la Junta, conforme a lo dispuesto en el art. 18, con suficientes garantías de obtener sentencia por la que se condena a la Comunidad a constituir dicho fondo. Lo que ocurre es que en el orden material será casi imposible de cumplir si persiste la actitud de no aprobar fondos para esa partida especial. La cuestión está en las posibles responsabilidades que puedan existir llegado el caso de obras absolutamente necesarias ordenadas por la autoridad que corresponda y que no se cumplimenten en tiempo y forma por la falta de fondo de reserva, lo que creará un conflicto comunitario entre los que votaron a favor y en contra, pero sin mayor trascendencia frente a terceros y tampoco interiormente, desde un punto de vista legal, ya que no basta nunca con protestar, sino que hay que acudir a la impugnación del art. 18 cuando el acuerdo de la Junta no cumple la Ley.

Constitución y mantenimiento del fondo reserva

Conforme el art. 9.1.f) y la Disposición Adicional de la LPH, el fondo de reserva, con un mínimo del 10%, debe constituirse en el momento de que la Junta de Propietarios apruebe el presupuesto normal, que deberá ser completado todos los años hasta llegar a dicho porcentaje como dispone el último párrafo de la citada Disposición Adicional.

¿Que indican algunas sentencias con relación a la constitución y el mantenimiento del fondo de reserva?

  • El acuerdo de dotación al fondo de reserva es válido pues, aunque el año anterior se aprobó dotación, la existencia de numerosas cuotas impagadas obligó a la comunidad a hacer frente a los gastos con dicho fondo de reserva.

AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 29-5-2017.

  • No hace falta aprobar nuevo fondo de reserva en un presupuesto si el de la anualidad anterior no se ha consumido

AP Cantabria, Sec. 4.ª, 10-3-2015

  • Es válido el acuerdo por el cual se fija una cuota a aportar a la provisión de fondos, sin perjuicio de su liquidación posterior conforme a las cuotas de participación

AP A Coruña, Sec. 4.ª, 28-12-2011

  • Siendo el orden del día la discusión y aprobación de presupuestos, se entiende incluido el punto sobre dedicar al fondo de reserva los ingresos por el alquiler de la azotea

AP Alicante, Sec. 5.ª, 12-5-2005.

  • El deficiente estado de salud o la avanzada edad de la demandada, no son motivos por los cuales pueda oponerse al pago del fondo de reserva

AP Sevilla, Sec. 5.ª, 3-12-2010.

  • El comunero que no ha acreditado haber aportado dinero al fondo de reserva de la Comunidad deberá abonar su parte de derrama extraordinaria de forma individual

AP Valencia, Sec. 8.ª, 29-9-2009.

  • A la dotación del fondo de reserva tienen que contribuir todos los propietarios con arreglo a su respectiva cuota de participación, aunque, algunos de ellos estén excluidos de participar en determinados gastos comunes.

AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-5-2009.

  • El propietario del local deberá abonar su parte correspondiente al fondo de reserva de la Comunidad, al no establecerse nada al respecto en los estatutos y venir obligado por la LPH

AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 14-2-2007

Contribución fondo reserva y exoneración gastos

Hay que distinguir claramente entre la aportación que se hace al fondo de reserva general de la finca, al cual deben participar todos en proporción al coeficiente, salvo que se constituya para un determinado fin, en cuyo caso es obvio que no debe pagar quien está exento en el mismo, como tampoco cuando dicho fondo se aplique de forma concreta, por ejemplo, en ascensor, escaleras, etc.

Es decir, la Comunidad hace cuentas anuales y allí se asignarán los gastos conforme las oportunas exoneraciones del Título, que las debe rechazar el propietario del local si no se imputan correctamente los gastos y no se decide devolver los sobrantes en relación con las viviendas.

En todo caso, tanto si los acuerdos son perjudiciales cuando se acuerda la forma de participar en el fondo o luego con las cuentas, hay que impugnar judicialmente, que es la única manera de evitar que la decisión de la Junta sea válida, aplicando al efecto lo dispuesto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Utilización del fondo de reserva para obras imprevistas

El hecho de tener un fondo de reserva no permite al presidente y/o administrador utilizar el mismo para obras imprevistas por decisión personal, salvo que se produzca una situación urgente (rotura de bajantes, paralización ascensor, etc.), sin el permiso o consentimiento de la junta de propietarios para cada supuesto concreto o bien de forma genérica. Si se ha utilizado el mismo sin este acuerdo, en la reunión próxima deberá ratificarse la decisión y, a la vez, pasar recibos para completar hasta el mínimo del 10 % que exige el art. 9.1 f) LPH.

Es decir, este fondo se crea, conforme al precepto indicado, a efectos de facilitar que las Comunidades tengan una reserva para financiar mejor las necesidades extraordinarias, pero sigue el régimen general de la obligatoriedad de acuerdo en Junta, para su utilización, con las salvedades mencionadas.

Indicamos un par de sentencias relacionadas con lo expuesto:

  • Es legítimo utilizar el fondo de reserva para pagar los trabajos de pintura del hueco de las escaleras al ser obras de mantenimiento y conservación de la comunidad

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 16-3-2015

  • La existencia de saldo positivo a favor de los comuneros no justifica la compensación alegada por los morosos pues quedó destinado a fondo de reserva

AP Madrid, Sec. 8.ª, 23-9-2009

Liquidación de saldos cuando se vende un piso o local

Que ocurre cuando se vende un piso o local con relación a la liquidación de los saldos.

la Ley no obliga a que, cada vez que se vende un piso o local, la Comunidad tenga que hacer liquidación de cuentas y saldos para devolver o exigir al vendedor el importe correspondiente. Los cambios de propiedad no afectan a estos efectos a la Comunidad, la cual seguirá haciendo las cuentas cuando corresponda y pasará los saldos positivos o negativos al que sea en ese momento el propietario.

El fondo de reserva, que no se devuelve al vendedor, sigue manteniéndose a favor del piso o local.

Con relación a este punto informamos de alguna sentencia:

  • Quien ya no es propietario no tiene derecho a reclamar de la Comunidad la devolución de saldos aportados por él al fondo común

AP Valencia, Sec. 11.ª, 14-5-2008

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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