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Sentencias de la Audiencia Provincial sobre balcones en Comunidades de Propietarios

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Sentencias de la Audiencia Provincial sobre balcones en Comunidades de Propietarios

Como muchos de nuestros lectores conocen en nuestro blog tenemos diferentes artículos relacionados con los balcones en las comunidades de propietarios, así tenemos:

Hoy con la ayuda inestimable de Sepin queremos hacerles llegar diferentes consultas y sentencias de las Audiencias Provinciales relacionadas con los balcones en una comunidad de propietarios. Son extractos de dichas sentencias que dicen mucho con relación a las diferentes supuestos que pueden presentarse en nuestras comunidades.

Veamos lo que dicen algunas consultas:

Colocación toldos en balcones

Con carácter general puede afirmarse que la instalación de toldos en una Comunidad afecta a la fachada de la edificación y por lo tanto requiere el acuerdo de las tres quintas parte de la totalidad de cuotas y propietarios a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3b) de la LPH. No obstante, por regla general, la Comunidad, por acuerdo de simple mayoría, viene acordando un modelo y color para todos, admitiendo la instalación por este acuerdo.

¿Puede la Comunidad obligar a los propietarios al cierre de los balcones para mejorar la eficiencia energética?

Al respecto no hay doctrina ni jurisprudencia, por lo que la postura que a continuación se indica es propia de SEPIN y, en consecuencia, dicha con toda cautela.

Consideramos que a nadie se le puede obligar a cerrar el propio balcón, que es elemento privativo, pues del mismo art. 10.3 b) LPH se desprende todo lo contrario, es decir, que los cerramientos se tienen que solicitar por los mismos propietarios, y, en todo caso, sería necesario el consentimiento del afectado como señala el art. 17.4 LPH.

Es decir, salvo que en el Título se diga otra cosa, el balcón de cada vivienda es elemento privativo y entendemos que tampoco cabe aplicar el art. 9.1 c) de la misma LPH, pero, incluso en este caso, habría que indemnizar por la pérdida de valor que ello pudiera ocasionar a cada uno de los propietarios obligados al cierre del balcón para obtener un beneficio común.

En definitiva, no creemos que sea posible obligar a nadie a que cierre el balcón o terraza privativos, aunque ello impida obtener subvención administrativa.

¿Quién es el responsable de la reparación de los balcones?

Cuando el problema es general, es responsable Comunidad, aunque siempre es conveniente determinar con antelación si el defecto viene de la estructura o de la conservación y de la propia superficie de la terraza.

Pues bien, hay que partir de la base de que todos tienen que pagar lo que les corresponda por coeficiente, pero la duda es cómo proceder cuando algunos propietarios ya han reparado la suya.

La solución, por lo menos según nuestro criterio (no hay jurisprudencia al respecto): la diferencia del presupuesto general para todas las terrazas y lo que se descuente en el mismo por aquellas ya realizadas por los propietarios es lo debe descontarse a dichos comunero y no lo que ellos pudieran pagar, de tal manera que la cantidad global restante del citado presupuesto general, con la rebaja por los pisos que hicieron la obra, es lo que se debe repartir proporcionalmente a todos, sin excepción, incluyendo a los que ya hicieron la obra y han sido indemnizados.

Esto es lo que parece más correcto, porque tampoco la Comunidad se puede beneficiar de un menor coste por hacer las obras en menos terrazas de las existentes, de ahí que, si les paga el descuento que haga la empresa, la participación de todos en las demás obras es totalmente coherente.

Veamos lo que dicen algunas de las sentencias:

AP Burgos, Sec. 2.ª, 29-3-2019

  • Dado que parte de las filtraciones que sufre la vivienda tienen su origen en la defectuosa impermeabilización del balcón y la fachada, es la comunidad de propietarios la que debe hacerse cargo de dichas reparaciones.

AP Castellón, Sec. 3.ª, 8-6-2018

  • Aunque el balcón dañado por las obras de otros comuneros sea elemento común, el comunero que ostenta el uso exclusivo del mismo está legitimado activamente para reclamar por dichos daños.

AP Navarra, Sec. 3.ª, 27-3-2018

  • Es nulo el acuerdo sobre la ejecución de balcones cuando se modifica sustancialmente la fachada del inmueble y por tanto se precisa de unanimidad para su aprobación.

AP Barcelona, Sec. 17.ª, 15-1-2018

  • Responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios por las lesiones de un inquilino por caerse del balcón al ceder la barandilla por su defectuoso estado de mantenimiento.

AP Málaga, Sec. 4.ª, 7-11-2017

  • Obligación de mantenimiento de la tela asfáltica que cumple la función de impermeabilización del balcón es competencia de la Comunidad, aunque el balcón sea elemento común \ La impermeabilización del forjado del balcón está sujeto al régimen de los elementos comunes por naturaleza, máxime teniendo en cuenta la configuración del que nos ocupa, que se trata de una estructura saliente, apoyada en la fachada.

AP Barcelona, Sec. 14.ª, 2-6-2017

  • El administrador de fincas era quien debía haber gestionado la reparación del balcón desde el que cayó el actor por un defecto en su mantenimiento, por lo que es responsable junto con la comunidad.

AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 13-1-2015

  • Un cerramiento de terraza que abarca la totalidad del balcón altera la configuración estética del edificio y fachada y precisa del consentimiento unánime de la comunidad.

AP Baleares, Sec. 4.ª, 26-5-2014

  • El coste de las obras realizadas en los balcones debe ser abonado por todos los propietarios conforme a su cuota de participación al tratarse de elementos comunes.

Esperamos que esta información sea de vuestra utilidad.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de fincas en Madrid, Avila y Guadalajara.

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