Obligación propietario comunicar a Comunidad la venta del inmueble

Dentro de nuestra web tenemos diferentes artículos con relación a la obligación de los propietarios de comunicar a la comunidad la venta del inmueble según se establece en el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal, así tenemos los siguientes:

Por otra parte, el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal nos indica que será obligación del propietario:

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

¿Cuándo se debe comunicar?

En principio, como señala el citado precepto legal, se debe comunicar cada vez que se produzca un cambio de titularidad; por lo tanto, se podría decir que cualquier transmisión de la propiedad, onerosa o gratuita, se incluye dentro de esta transmisión la que se realice a través de la donación.

Apoyándonos como siempre en la editorial jurídica de Sepín y en el artículo desarrollado por Maria José Polo, profundizaremos en otras opciones o supuestos:

Nos dice Sepin que hay un supuesto dudoso, pues ¿Qué ha de hacerse en caso de adjudicación judicial? La jurisprudencia está dividida. La Sentencia de la AP Valencia, Sección 11.ª, 132/2015, de 4 de junio (SP/SENT/834259), señala que no es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la Comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, ya que la ejecutada no conoce al adjudicatario de la vivienda; por lo tanto, considera que el art. 9.1 i) y la sanción derivada del mismo solo pueden ser aplicables a las transmisiones voluntarias, donde el transmitente tiene pleno conocimiento del nuevo titular y la fecha de la misma, lo que no necesariamente ocurre en las ejecuciones forzosas. La citada resolución considera que se determinaría la imposición de una obligación de imposible cumplimiento.

Este criterio no es unánime. La SAP Madrid, Sección 11.ª, 270/2012, de 11 de mayo ), considera que procede la reclamación al anterior propietario al no quedar probada la notificación del cambio de titularidad que se produjo por venta en pública subasta; igualmente, la misma Audiencia, en Sentencia de 8 de febrero de 2010, condena al titular registral al pago de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el de domicilio.

Ahora bien, y teniendo en cuenta que una de las excepciones del art. 9.1 i), es decir, el anterior propietario no responderá solidariamente pese a no haber comunicado la transmisión, es que la «transmisión resulte notoria», nos encontramos con la Sentencia de la AP León Sección 1.ª, de 14 de marzo de 2005), que señala que esta notoriedad debe entenderse cuando el cambio de titularidad no tuvo lugar de modo reservado, sino a través de adjudicación al nuevo titular en pública subasta anunciada en los Boletines Oficiales del Estado y de la provincia.

¿Quién es el obligado? ¿Qué plazo tiene para hacerlo?

Será el transmitente. Se trata de garantizar el pago a la Comunidad, por lo que hacer recaer la obligación sobre el anterior propietario resulta más seguro; prueba de que se trata de la solución más garantista la tenemos en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, que en la primera regulación señaló al comprador o nuevo propietario como obligado, pero tras la reforma del CCCat., e imaginamos que conscientes del problema, se cambió y, como en la LPH, la citada obligación es igualmente del que transmite.

Fue un cambio importante, porque la responsabilidad no solo es del comprador, que, por otra parte, ya tiene que responder por «afección real». De esta manera, habrá dos responsables solidarios, el vendedor que no comunique la transmisión y el nuevo titular, lo que implica, mayor seguridad para la Comunidad.

No existe un plazo determinado, pero teniendo en cuenta la sanción impuesta por esta falta de comunicación, aconsejamos que se hagan llegar al secretario, a la mayor brevedad posible, los datos del nuevo titular para que sea la Comunidad la que se ponga en contacto con el nuevo propietario a los efectos de pedirle, por ejemplo, los datos bancarios o simplemente comunicarle la forma de pago de los gastos comunes.

¿Podrá hacerlo el adquirente?

Sin duda, el adquirente podrá, y será lo normal, ponerse en contacto con la administración de la que será ya su nueva propiedad, aunque hay que tener en cuenta que el transmitente puede no tener constancia de la comunicación y, llegado el caso, habrá de probar que esta se ha producido, por lo que lo aconsejable es no dejar que sea un tercero el que cumpla una obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone al transmitente.

Aunque, como señala la Sentencia de la AP Asturias, Sección 4.ª, 48/2012, de 9 de febrero, no se podrá sancionar al nuevo propietario por el incumplimiento de comunicar el cambio de titularidad.

¿A quién se debe remitir la comunicación?

La LPH señala que deberá hacerse a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad; esta será la forma más segura, pero consideramos que puede hacerse a cualquier órgano de gobierno.

¿Cómo debe hacerse?

La citada notificación debe llegar a la Comunidad, por lo que hay que aconsejar que utilice un sistema con alguna garantía, como por ejemplo el burofax si pudiese llegar a existir algún problema, aunque por regla general un correo electrónico en el que el secretario/administrador lo conteste como recepcionado bastará como prueba.

¿Qué repercusiones puede tener para el vendedor la falta de notificación?

Según lo dispuesto en el citado art. 9.1 i) LPH, el transmitente deberá comunicar al secretario de la Comunidad este cambio por un medio que pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria del pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes. No obstante, si la compraventa se hace sin inscripción registral, el que figura como propietario en el Registro seguirá siendo responsable, aunque solo sea a los efectos de que el embargo de la finca sea posible. De este modo se han pronunciado, entre otras, las Sentencias de las AA. PP. Málaga, Sección 5.ª, de 14 de junio de 2012, y Ourense, Sección 1.ª, de 30 de mayo de 2012 . La SAP Valencia, Sección 6.ª, 58/2019, de 11 de febrero, señala que cuando el deudor de cuotas por gastos de Comunidad, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a este solo será al objeto de soportar la ejecución sobre su inmueble inscrito.

No obstante, su efecto es limitado en bastantes casos, especialmente cuando el vendedor ha desaparecido o no tiene otros bienes que el propio piso o local transmitido. En este último supuesto, es casi seguro que el deudor que ha visto ejecutado el crédito y se ha quedado sin la finca no se preocupará lo más mínimo de cumplir con este requisito legal. En definitiva, que la solidaridad solo tendrá efectividad si el transmitente tiene domicilio conocido y dispone de bienes, pero debe quedar claro que existe responsabilidad, y así lo declaran las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia, Sección 8.ª, de 26 de octubre de 2015 ; Madrid, de 11 de mayo de 2012; Ourense de 30 de mayo de 2012; Málaga de 14 de junio de 2012 , y Ávila de 26 de noviembre de 2012).

¿Cómo se ha de interpretar el conocimiento de cualquiera de los órganos de gobierno, actos concluyentes o aceptación tácita de la Comunidad?

Es importante determinar cuándo, según el citado precepto legal, existe el conocimiento de la Comunidad, por otros medios o por actos concluyentes, pero ¿qué se entiende por tales?

Así, la AP Salamanca, Sección 1.ª, 27/2004, de 29 de enero, considera que al haber aparecido siempre como propietaria y ocupante de la vivienda y haberse entendido con ella todas las notificaciones y acuerdos, deviene notorio para la Comunidad la titularidad y, por ende, la transmisión de la finca hecha en su día.

La SAP Valencia, Sección 8.ª, 639/2004, de 15 de noviembre, entiende que se presume que la Comunidad tiene conocimiento de transmisión al admitir en Junta al nuevo propietario.

La SAP Cádiz, Sección 7.ª, 192/2004, de 15 de junio, afirma que la Comunidad demandante conocía quién era la verdadera propietaria al figurar esta como asistente en el acta de la Junta en que se acordó el cobro de la deuda.

Siete sentencias que nos indica la jurisprudencia:

• No habiendo comunicado los antiguos propietarios la transmisión del inmueble a la comunidad, deben responder solidariamente de las cuotas comunitarias adeudadas que se les reclama

AP Madrid, Sec. 10.ª, 22-7-2020.

• Acreditado el cambio de titularidad del local comunicado a la Comunidad convenientemente, debe admitirse la falta de legitimación pasiva al haber demandado al anterior propietario

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 25-6-2020

• No puede condenarse al pago de las cuotas comunitarias a quien no es propietario de la vivienda, pues aunque la compraventa conste sólo en documento privado, hubo entrega de llaves y comunicación al anterior administrador de la transmisión

AP Valencia, Sec. 11.ª, 28-9-2016

• No es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la Comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no tienen porque conocer al adjudicatario de la vivienda

AP Valencia, Sec. 11.ª, 4-6-2015

• Procede la reclamación al anterior propietario al no quedar probado la notificación del cambio de titularidad que se produjo por venta en pública subasta

AP Madrid, Sec. 11.ª, 11-5-2012

• Corresponde al titular registral responder de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio

AP Madrid, Sec. 8.ª, 8-2-2010

• Queda acreditado el carácter notorio de la transmisión al tratarse de un proceso público de adjudicación

AP Málaga, Sec. 4.ª, 18-6-2007

Cuestión importante se da cuando se adjudica un inmueble en subasta judicial por una ejecución hipotecaria por parte de un banco. Cuando se puede reclamar la deuda al adquirente, en este caso el banco. ¿Cuál es el momento en que el anterior propietario deja de tener responsabilidad y será el adquirente el que la tenga?

Esto lo resuelve la sentencia del tribunal supremo en su Sentencia de 14 de julio de 2015, en la que establece: “En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la transmisión instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 de diciembre de 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar la escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009, de 3 de noviembre), este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil».

Otra de las preguntas que nos solemos hacer es quien está obligado al pago de los gastos de la comunidad si hay una atribución judicial del uso de la vivienda.

Según las diferentes sentencias será el propietario registral el responsable de pago, pues, con independencia de que el uso de la vivienda se haya atribuido, por separación o divorcio, al otro cónyuge y a los hijos, esto no afectará a los derechos de la propiedad en relación con la Comunidad.

Por otra parte, reclamando a quien usa el piso, que no es propietario, nunca se podrá embargar el inmueble, cuestión fundamental y prevista en el art. 21 de la citada LPH. En definitiva, la atribución de uso no afecta a las obligaciones relativas a terceros, e incluso aunque exista pacto al respecto (como ocurre en muchos arrendamientos), no perjudicará a la Comunidad, que exigirá al que sea titular del bien.

Sentencias con relación a esta cuestión reseñada:

• La adjudicación de la vivienda ganancial a uno de los cónyuges, a través del procedimiento de liquidación, no requiere notificación fehaciente a la Comunidad ya que no se considera una transmisión del inmueble

AP Madrid, Sec. 9.ª, 14-10-2011

• Obligación de pago de las cuotas del titular registral a pesar de haberse adjudicado la vivienda a la esposa en procedimiento de divorcio no comunicado a la Comunidad

AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 21-5-2001

Con respecto a la donación y la responsabilidad de pago a la comunidad indicar la siguiente sentencia que es relevante:

• Deben responder de la deuda por cuotas impagadas tanto los nuevos titulares como los anteriores al no haber notificado estos a la comunidad la transmisión de dicho inmuebles a través de donación

AP Salamanca, Sec. 1.ª, 29-12-2015

Con respecto a la herencia y la responsabilidad de pago a la comunidad indicar la siguiente sentencia que es relevante:

• Deben responder de la deuda por cuotas impagadas tanto los nuevos titulares como los anteriores al no haber notificado estos a la comunidad la transmisión de dicho inmuebles a través de donación

AP Salamanca, Sec. 1.ª, 29-12-2015

Por último y con relación a la inscripción registral creemos que es conveniente indicar las sentencias aclaratorias con respecto a este tema:

• No acreditándose la veracidad de la transmisión de la vivienda y constando como titular registral la anterior propietaria, esta debe responder por las cuotas impagadas sin perjuicio de las acciones que detente contra los compradores de la vivienda

AP Madrid, Sec. 21.ª, 2-10-2020

• Cuando el deudor por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre

AP Madrid, Sec. 10.ª, 26-6-2020

• No coincidiendo el deudor inicial de las cuotas comunitarias con el titular registral de la vivienda, debe demandarse a ambos dos

AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 7-11-2019

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Guadalajara y Madrid