Artículo 5 de la LPH referente al Título constitutivo
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Artículo 5 de la LPH referente al Título constitutivo
El artículo 5 de la LPH referente al Título constitutivo, junto con el art. 396 del Código Civil son los fundamentos y la base de la Ley de Propiedad Horizontal sobre todo en lo referente al Título constitutivo o Escritura de División horizontal, a los Estatutos y a la cuota de participación que dimana de ellos. Nos indica cuales son los requisitos esenciales para conocer los datos del inmueble y las normas de funcionamiento, esto es como indicar el marco jurídico en donde se tiene que mover la Comunidad de Propietarios.
El Título debe de reflejar en su introducción los antecedentes registrales hasta su consideración de inmueble terminado y su situación hipotecaria.
El Título debe de explicar con la mayor rigurosidad posible, aunque no siempre es así, los servicios del inmueble y los elementos comunes que lo componen.
El Título debe contemplar aquellos beneficios o cargas que existan en relación con otros edificios colindantes, ya sea como predio dominante o sirviente. Esto siempre debe figurar en el Título y además debe de estar inscrito registralmente.
La Escritura de división horizontal debe indicar los pisos, locales, garajes, trasteros, así como cualquier otro título de propiedad privada que tenga su propia cuota de participación. Se exige por ley que todos los elementos privados del inmueble deben de tener su propia enumeración.
El Título o Escritura debe de incluir la extensión, los linderos, planta y todos los anejos con los que cuente. Estos datos son fundamentales para solucionar cualquier controversia comunitaria, sobre todo cuando se trata de considerar si un elemento es común o privativo. Ejemplo muy habitual: la terraza o el patio del inmueble. Podría pasar también que pudiera ser un elemento común de uso privativo, que la terraza o patio sea un elemento común, pero de uso exclusivo de un propietario.
El Título debe de indicar si hay anejos como plazas de garaje, trasteros, elementos auxiliares, etc que no tienen coeficiente de propiedad individual y que forman parte de la suma de los m2 de la vivienda principal. En este caso estos elementos no tienen vida jurídica independiente y su vida jurídica irá directamente relacionada con la compra/venta de la vivienda.
La cuota, es la que marca la identidad de cada una de las propiedades. Todo aquello que no figure incluido en la cuota del piso o local se considerará como un elemento común, excepto como hemos comentado anteriormente, si dicho elemento común tiene por la condición del propio Título y/o Estatuto el uso privativo.
La forma más habitual, aunque no la única, en la redacción del Título Constitutivo es que el promotor redacta y otorga las viviendas y locales, asignando un coeficiente a cada piso o local o de cualquier finca independiente del edificio.
Una de las medidas para fijar la cuota de cada propiedad, es la superficie, pero no la construida, sino la útil. Pero no es la única medida para fijar la cuota, hay otras también a considerar como la ubicación del piso, si este tiene acceso a todas las instalaciones generales del edificio. En el caso de local, si este tiene acceso al portal. Si el local da a la fachada principal o a la fachada posterior. Si se dispone del servicio de calefacción o ascensores, etc.
El Título como dice el párrafo 3º del artículo 5 de la LPH puede además tener de reglas de constitución y ejercicio de los derechos, así como disposiciones no prohibidas por la propia ley sobre el uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos de administración, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo de la finca, no perjudicando a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
El Estatuto no es obligatorio tenerlo en una Comunidad. Es una opción el incorporarlo al Título, pero no una obligación. A veces es mejor no tenerlo si tenerlo supone ir en contra de otras normas de superior rango como la propia LPH. Sin embargo, tener un Estatuto puede ser muy útil cuando se pretenden establecer derechos y facultades tan esenciales como la exoneración de gastos, autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, industriales o comerciales. División, agrupación o segregación de la finca, etc.
La diferencia del Estatuto con las Normas de Régimen Interior, es que este último solo habla de las normas de convivencia y la forma de aprobación es a través de las mayorías simples. En el caso de la aprobación de un Estatuto requiere la unanimidad de los propietarios.
Importante es recalcar en el Estatuto de la Propiedad, si existen limitaciones en el cambio de uso de la vivienda o de un local y que este esté inscrito en el Registro de la Propiedad para que todo aquel propietario que lo firme sepa que limitaciones existen. Limitaciones de cambiar el uso del local a vivienda, la utilización de la vivienda para ciertas actividades profesionales, etc. deben estar perfectamente reguladas para evitar sorpresas a futuro y siempre inscritas en el Registro. Si la prohibición figura claramente en el Estatuto, la obligación de responder a la norma es indudable, con la posibilidad de que la Comunidad pueda obligar su cumplimiento, utilizando bien el juicio declarativo o bien el proceso sancionador del art. 7.2 de la LPH.
El Estatuto puede establecer que elementos comunes son para todos, cuales son para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas de áticos, patios, jardines, uso particular de zonas externas para locales, etc.
Un tema que merece la pena comentar de forma individual es la utilización privativa del uso de las terrazas de los áticos o los patios y su conservación o mantenimiento. En este caso se deberá estar a lo estipulado, pero en caso de que no se haga mención, se debe considerar que la parte superior, lo que es la mera superficie corre por cuenta del propietario y si el problema es de la estructura del edificio será a cargo de la Comunidad.
Hay usos individuales de elementos comunes que no figuran en el Título, siendo conveniente que la Comunidad no deje consolidar esta posición. El silencio puede ser considerado como aceptación tácita, si bien esta situación no ocurrirá si hay actos en sentido contrario antes de la prescripción, que se alcanza a los 15 años. Según el art. 1964 del Cc.
La finalidad más habitual del Estatuto es clarificar el sistema de gastos generales. Se puede llegar a fijar un coeficiente distinto a la propia cuota de propiedad que figure en el título.
Es bastante normal que en la Junta y en las cuentas se decida un sistema distinto de reparto a lo reflejado en el Título y/o los Estatutos aceptado por todos los propietarios, bien sea por los votos a favor o bien sea porque exista una conformidad pasiva. En este caso la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo indica que solo un acuerdo con la simple mayoría, sin necesidad, se puede volver a lo dispuesto en el Título.
Para que el Estatuto obligue a terceros es necesario que esté inscrito en el Registro de la Propiedad y que cualquier modificación de los Estatutos en el libro de actas debe estar inscrito en el Registro. Estar inscrito en el Registro obliga también a terceras personas que compren el piso o local a posteriori de haber realizado el acuerdo de modificación del Estatuto. Para la inscripción en el Registro se necesita la unanimidad de toda la Junta como indica la Dirección General del Registro del Notariado.
Para la modificación del Título es necesario los mismos requisitos que para la constitución, por lo que solo caben las siguientes vías, por el dueño único antes de la venta, por el acuerdo posterior unánime de la Junta de Propietarios y por laudo judicial.
Adjunto enlaces del sitio web por si fueran de vuestro interés:
Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Normas de Régimen Interior
El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos dias , mi duda es referente a una cooperativa de viviendas , mediante la cual me van a entregar mi piso . Si ahora despues de casi 3 años modifican el titulo constitutivo de propiedad horizontal por parte de la presidenta de la cooperativa que es una socia mas como nosotros, pudiendo incluir una prohibicion de uso de las viviendas como apartamento turistico. Si esto es posible y si lo hicieran hasta que punto es legal ya que una persona invierte en una vivienda todos sus ahorros sin que tenga ninguna prohibicion en ninguna parte del contrato inicial y cuando ya esta todo el dinero invertido y te van a entregar la vivienda te lo prohiben. Esta pendiente la licencia de primera ocupacion en unos dias y por tanto aun no esta constituida la comunidad de propietarios.
Y si referente a las zonas comunes de uso privativo como son las terrazas de los aticos que es la cubierta del edificio tambien podrian poner normas como cerramientos , poner piscinas etc o eso se rige por la ley de division horizontal . Gracias.
Buenas tardes Ana.
No te puedo contestar 100% a lo que me estás preguntando porque las cooperativas se rigen la ley de cooperativas, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y del Consejo Rector y puede haber requisitos o requerimientos de los cuales no se rijan por la ley de propiedad horizontal.
Adicionalmente, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios estatutos dónde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno, funcionamiento de la entidad y derechos y obligaciones de los socios, y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley. La obligatoriedad de su inscripción registral (los estatutos y sus modificaciones no son plenamente válidos hasta que no se inscriben en el Registro) garantiza que dicho ajuste legal se ha producido. Inicialmente los estatutos se inscriben junto con la denominada escritura de constitución, pudiendo modificarse posteriormente.
Las Cooperativas aplican sus estatutos con plena autonomía, sin más limitaciones ni condicionamientos que los establecidos en la ley (autogobierno cooperativo).
Es obligatorio que la cooperativa entregue los estatutos en el momento de incorporarse el socio a la misma. Sería una buena práctica que incluso los entregara antes del ingreso o al menos una hoja informativa con lo más relevante en cuanto a derechos y obligaciones.
La asamblea general es la reunión de los socios para deliberar y tomar acuerdos, como órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. Los acuerdos que en ella
se tomen, adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a todos los socios.
Todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y acuerdo en la asamblea general, y en ella cada socio tiene voz y voto, según los principios democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas.
Si se ha entregado unos estatutos o un título constitutivo hace 3 años no parece muy lógico que se modifiquen los estatutos y menos si estos no han sido refrendados por los cooperativistas. También es verdad que hace 3 años no se hablaba, o no estaba de moda nada relacionado con los apartamentos turísticos, de hecho la modificación en temas relacionados con apartamentos turísticos se ha hecho en la ley de propiedad horizontal en el año 2.019. Ahora tenemos el siguiente artículo:
«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
Si los estatutos de la cooperativa están inscritos en el registro de cooperativas es claro que para hacer cualquier modificación tendría que tener una mayoría cualificada según la LPH.
Le recomiendo que hable vd. con las diferentes centros que le voy a indicar a continuación y posiblemente ellos le puedan ayudar mas en relación a sus preguntas:
Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid:
Calle de la Princesa nº 5-2ª planta, 28008 Madrid.
Teléfonos, 91 580 44 47- 91 580 92 83. fax, 91 580 57 59.
Metros: Plaza de España (líneas 3 y 10) y Ventura Rodríguez (línea 3)
Página web: http://www.madrid.org
Dirección de correo electrónico: entidades_economia_social@madrid.org
Atención presencial: de 9 a14 horas
Registro (nacional) de Cooperativas (Ministerio de Empleo y Seguridad Social):
Calle Pío Baroja nº 6, 28008 Madrid.
Teléfono, 91 363 18 98; fax 91 574 96 03.
Inspección de Trabajo y Seguridad Social (Ministerio de Empleo y Seguridad Social):
Plaza Emilio Jiménez Millas nº 1 (esquina con Pza. de España).
Teléfono, 91 363 56 00; fax 91 363 58 90.
Registro de Cooperativas 19
Unión de Cooperativas de Viviendas de Madrid (usualmente: Federación):
Calle Alberto Aguilera, 38-1º, 28015 Madrid.
Teléfonos, 91 593 11 95.
Web:www.fcvcam.org
Dirección General de Vivienda y Rehabilitación (Consejería de Transportes,
Infraestructuras y Vivienda):
Oficina de Información: Avda. de Asturias, 28, 28029 Madrid.
Teléfono de información general: 012.
Área de Calificaciones: Calle Maudes, 17, 28003 Madrid.
Web: PORTAL VIVIENDA (www.madrid.org)
Un saludo
Miguel
691564359
Los despachos enclavados en el interior de los edificios, a que cuota tienen la obligación de contribuir y, de la misma forma a los gastos extraordinarios, tales como pintura de escaleras cuando no éxísten estatutos comunitarios que lo determine
Estimado Vicente:
Los despachos enclavados en el interior de los edificios deben de contribuir, si no se dice otra cosa, en base a los coeficientes que se indica según el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal o bien de sus propios estatutos.
Así el artículo 5 dice lo siguiente:
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Un cordial saludo