Deterioro en fachada y vigas de madera de los techos del edificio

P. Buenas tardes, soy Presidenta de una Comunidad, somos 8 vecinos, pero la mayoría de los propietarios no viven en la finca, y alquilan.
La finca es de la mitad del siglo XIX.
Llevamos muchos años con problemas de filtraciones de agua a fachada (que rehicimos en 2020, y ahora está peor que antes) y a pisos por causa de baños y cocinas mal conectadas al desagüe comunitario, y sin sellado.
Los pisos que están causando problemas a fachada y entre ellos son 4, o sea la mitad de los vecinos causan y/o tienen problemas, pero a pesar de tener conocimiento de los problemas, nadie ha querido solucionarlos.
Recién pedimos un informe a un arquitecto técnico, que es vecino de la finca. En el informe de más de 200 páginas, el comprobó y describe el origen de las filtraciones y los daños, dando conocimiento a todos los propietarios : resulta que no solamente tenemos una fachada muy deteriorada, también resulta que están afectadas varias vigas de madera del techo de los pisos, que entiendo ser elemento estructural.
Como Presidenta de la Comunidad, puedo activar la Defensa Jurídica comunitaria y obligar que se ejecuten los trabajos necesarios para la reparación de las causas y de los daños sin tener la conformidad de la Junta (que dudo obtendría, debido a que la mitad de los propietarios son causantes y no podrían no tener un seguro que cubra los daños).
Muchas gracias.

Buenos días, Catarina.
Con respecto a su pregunta, no solo puede sino que también debe. Le recuerdo lo que dice el artículo 10.1 y lo que dice el art. 10.2 de la ley de propiedad horizontal sobre el asunto que vd. pregunta:
Para hacer esta actuación solo debe seguir los pasos del artículo 10.1 «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Como Presidenta lo único que tiene que hacer es realizar todas aquellas obras para el mantenimiento y el deber de conservación para la habitabilidad de las viviendas y del edificio.
Para realizar estas actuaciones bastará el informe de más de 200 páginas del Arquitecto Técnico que además es vecino de la finca y por lo tanto espero que se presentará para informar en la reunión de las actuaciones que se van a realizar. Ojo, y digo solo informar, porque en ese caso no se va a tratar el votar si se hace o no se hace. Se va a informar de que se va a hacer, cual es el coste, para ello se llevará a ser posible varios presupuestos y el que más interese será el que se ejecute. Entiendo que el Arquitecto será el Director de la Obra porque conoce muy bien todo lo necesario y por supuesto como profesional deberá de pagársele por las labores que ha hecho y que hará en un futuro.
Una vez que se informa de las actuaciones a realizar para dar solución integral a aquellas viviendas se propondrá una derrama para cada uno de los propietarios que irá en relación, a no ser que paguen a partes iguales, al coeficiente de cada una de las viviendas. Esto lo indica claramente el artículo 10.2 de la LPH que dice lo siguiente:
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Pidan todos los informes a Defensa Jurídica que será quien lleve su representación porque personalmente he visto caerse varios pisos de un edificio por estar podridas las vigas de madera. Menos mal que en se momento no había nadie afectado o fallecido por un derrumbamiento de esas características, pero las consecuencias pudieron ser catastróficas.
Haga lo que tenga que hacer y mire por los intereses de la comunidad porque si no lo hace pudiera tener responsabilidades incluso penales.
Mucha suerte.

Puedes ver el video en la siguiente dirección de nuestro enlace de Adminfergal en Youtube:

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Fdo Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara