Cubierta elemento común o privativo en chalets adosados de una comunidad de propietarios
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P. Vivo en un edificio de 12 adosados. 10 de nosotros hemos reparado nuestra cubierta de manera privada. Pero ahora hay una vecina que dice que las cubiertas entran dentro de los elementos comunes del edificio. Pero el art 3.a de la ley de propiedad horizontal habla sobre el derecho en propiedad de los elementos arquitectónicos, delimitados o no, que sirvan exclusivamente al propietario (como son las cubiertas y las fachadas en nuestro caso de viviendas adosadas). Y en la guía de la promotora pone que son de todos y cada uno de los propietarios, y en la RAE, la palabra cada es distributiva. Todo esto ¿no significa que las cubiertas son privativas? Creo que la definición de elementos comunes es que sean del uso y disfrute de todos los vecinos. Y no es el caso de las nuestras.
Muchas gracias de antemano.
Saludos.
Buenos días Mari Carmen.
Su pregunta es muy buena y amplia porque dependerá de la consideración de varios factores a tener en cuenta:
1º) Independientemente de lo que diga la RAE, tenemos que tener en cuenta que es lo que dice la escritura de división horizontal/estatutos de la comunidad. Normalmente el constructor/promotor en este tipo de Comunidades suele ser muy cauto y suele indicar que elementos deben ser atendidos por la comunidad y que elementos son de responsabilidad de cada propietario. Las canalizaciones, las fachadas, las cubiertas, entre otras, y todo aquello que tenga que ver con la estética y estructura del conjunto es algo que debe ser realizado por la comunidad de propietarios tanto en su decisión como en su reparación.
Por ello debemos ser restrictivos en base a lo que digan en la EDH/Estatutos.
Si vemos que es lo que dice la jurisprudencia en todo aquello relacionado con los chalets tenemos, por poner algún ejemplo, lo siguiente:
1º) Aunque la cubierta del bungalow sea un elemento privativo se precisa autorización de la comunidad para la instalación de elementos en la misma cuando se altera el derecho de vuelo de la finca que es de titularidad común. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 4-6-2015.
2º) Las fachadas (o cubierta) de los chalets adosados deben considerarse elementos comunes al no ser contemplados como privativos en los estatutos y por tanto debe encargarse la comunidad de su reparación. AP Málaga, Sec. 5.ª, 29-10-2021.
En el extracto de este punto se deja claro que si los estatutos no se considera la fachada y por ende la cubierta como privativos debe de encargarse la comunidad de su reparación. Es restrictivo y los estatutos lo contemplan entonces es responsabilidad de cada propietario, ¿y si no se indica nada?, pues hay que considerarlo como elemento común y por tanto corresponde a la comunidad su reparación.
También tenemos que partir que si queremos seguir manteniendo la uniformidad en la construcción, es la comunidad quien debe de realizar estas obras, máxime cuando son chalets adosados. Imagínese, una fachada de un color, otras de otro, unos chalets con la cubierta cerrada, otros con la cubierta abierta, aluminios de diferentes colores, etc.
3º) Las fachadas de los chalets deben ser consideradas elementos comunes al no constar en el título constitutivo como privativos. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 8-5-2020.
Vuelve a reiterarse la jurisprudencia en este sentido.
En esta pregunta que vd. ha realizado puede ser motivo de diferentes interpretaciones y depende de lo que indique el título constitutivo, de los estatutos, de las decisiones que en algún momento se hayan tomado en las actas de las juntas celebradas, podría dársele una interpretación u otra. Aquí, incluso, también cabe la habilidad que tenga el abogado ante el juez.
Sería interesante saber si la vecina/propietaria que quiere reclamar ese derecho lleva ya años conviviendo con vds. y es consciente de que mientras ha sido un problema del resto de los propietarios, no ha dicho nada y ahora quiere aprovecharse de una situación cuando el problema es suyo, podría interpretarse como un abuso de derecho.
Me temo que si la propietaria insiste en que sea la Comunidad debe arreglarle su cubierta, y esta interprete que hay un abuso de derecho lo van a tener que llevar al juzgado.
Un cordial saludo.
Puedes ver el vídeo de este artículo en esta web o bien en el siguiente enlace de nuestro canal en youtube:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas Ávila, Madrid y Guadalajara
Pertenezco a una comunidad de propietarios de 12 casas adosadas. Uno de los vecinos, aprovechando que era el presidente de la comunidad y que coincidía con las restricciones por la pandemia del Covid, mediados del año 2021, arreglo unas humedades surgidas en la pared medianera con otra casa adosada, sin decir nada y cargando los gastos del arreglo 2.370€ a la comunidad, sin escatimar en gastos. El alega que las bajantes que recorren una pared que separa dos viviendas contiguas son gastos comunes y que es la comunidad la que debe de correr con dichos gastos, y además dice que el agua que baja por esas bajantes proviene de aguas pluviales que recogen las limas que tenemos en el tejado, además de recoger también las aguas fecales de su vivienda. Desde mi punto de vista creo que en el momento en que cualquier canalización entre en el recinto de la vivienda propiamente dicho, es un gasto privativo.
Les agradecería enormemente que me pudieran aclarar esta duda, y que si hay posibilidad me dijeran que articulo y de que ley se refleja mi afirmación, si es que es correcta.
No hay ningún estatuto de comunidad, ni nada por el estilo que defina los gastos comunes o privativos en nuestra comunidad.
Muchas gracias
Estimado Jose Antonio:
El artículo que habla de cuales son los elementos comunes es el artículo 396 del Código Civil qie dice lo siguiente: «Artículo 396 del Código civil Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Lo normal es que si hay unas viviendas que forman comunidad haya unos estatutos que indiquen las particularidades de la misma. Es verdad, que puede dar la sensación de abuso de derecho por parte de El Presidente, pero la pandemia del Covid dio lugar a estas actuaciones.
Las canalizaciones son desde mi punto de vista, parte integrante de los elementos comunes.
Saludos.
Miguel
691564359
En Urbanización de 24 chalets adosados, se produce una filtración en la pared medianera de dos, y el seguro dice que paga los daños en los dos adosados, pero no la reparación de la avería, que esta en el tejado en la unión de ambos .y que tiene que ser a consta de la comunidad de propietarios. esto es así ?
Hola Francisco:
Efectivamente es así. Los daños derivados de la filtración, la responsabilidad civil, te la cubre el el seguro, pero el arreglo del tejado es una cosa del mantenimiento de la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359