Reglamento Régimen Interior en una Comunidad de Propietarios

Con la inestimable ayuda de Sepin https://adminfergal.es/colaboradores/sepin-editorial-juridica/ y las aportaciones propias vamos a desarrollar un artículo de amplio espectro donde se hable del Reglamento de Régimen Interior o Normas de Convivencia que vienen desarrollados en el artículo 6 de la Ley de Propiedad <horizontal.

¿Qué es?

A diferencia del Estatuto, el Reglamento, a tenor de lo dispuesto en el art. 6 LPH, es el documento que regula el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia, teniendo en cuenta que no es necesaria su existencia.

La Ley no lo exige, no obstante, en caso de disponer de Reglamento comunitario, su cumplimiento es obligatorio, como dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22 de junio de 2006 y de Almería de 14 de noviembre de 2013, pero lo mismo cabe decir de cualquier acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho documento.

¿Cuándo debe otorgarse?

Puede hacerlo el promotor, pero no tiene fuerza o categoría de Estatuto, por lo que podrá ser modificado en cada Junta por acuerdo de mayorías, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 LPH, de este modo, igualmente, podrá ser acordado con posterioridad en Junta por este mismo quorum.

¿Es necesaria la inscripción registral?

No, además, no cabe esta inscripción.

La Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 señalan que no tiene acceso al necesitar solo aprobarse por mayoría, mientras que para el Estatuto se requiere de la unanimidad y modifica derechos y obligaciones.

Si deseas más información sobre Título Constitutivo, Estatutos y Reglamento de Régimen Interior puedes acceder a los siguientes enlaces:

Entonces, ¿no vincularía a los nuevos propietarios?

Cualquier nuevo propietario no estará vinculado por no figurar estas normas en el Registro de la Propiedad.

¿Cuál puede ser su contenido?

Regular los innumerables supuestos que existen en cada Comunidad. Por ejemplo, los horarios o uso de piscina y zonas deportivas, la vestimenta para acceder a las mismas, el uso de los ascensores y montacargas, la prohibición de tender ropa, el horario de retirada de basuras, el aparcamiento en garajes, y así, otros muchos supuestos similares, pero siempre sin restricciones innecesarias, como bien dicen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 16 de febrero de 2009 y de A Coruña de 5 de febrero de 2015.

No es aconsejable una regulación exhaustiva, pues ello lleva siempre al incumplimiento y a las discusiones sin sentido, pues lo mejor es ir acomodando las normas en las sucesivas Juntas, con o sin Reglamento, teniendo en cuenta la experiencia y las necesidades en cada momento.

Os pasamos el siguiente enlace que puede resultar interesante para hacer un Reglamento de Régimen Interior:

¿Cuáles podrían ser sus límites?

No cabe establecer obligaciones y prohibiciones de la propiedad privada. No es posible, por lo tanto, que en el Reglamento se diga, por citar algún supuesto concreto, que el piso no podrá destinarse a despacho o que en el local no se instalará un determinado negocio. Todo ello es nulo, carece de valor, y si la Comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, su voluntad carecería de cualquier efectividad jurídica y práctica. Así lo reconocen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona de 26 de noviembre de 2007, de Zaragoza de 16 de abril de 2013 y de Baleares de 11 de junio de 2014. Y lo mismo si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exoneraciones, toda vez que son cuestiones que están fuera del Reglamento y que únicamente pueden ser reguladas en el Estatuto.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Teniendo en cuenta que la Comunidad carece de poder coercitivo, no sería aceptable una norma comunitaria, dentro del reglamento, que permita el corte de luz o de servicios generales, ya que este sistema es una forma de actuar coactiva que puede dar lugar incluso a la denuncia penal.

No obstante, en supuestos concretos, es posible que la Comunidad pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso.

Sobre este tema os paso dos enlace de mi web que creo puede resultar interesante:

De este modo, cuando un propietario lo incumple, la única vía es acudir a la acción judicial, juicio ordinario en el caso de propiedad horizontal, siempre costosa y lenta y nunca con resultado asegurado.

Todo ello sin perjuicio de que la actividad pueda ser incluida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, con las acciones previstas en dicho precepto, o que hayan producido daños o perjuicios materiales, los cuales igualmente pueden ser objeto de reclamación.

Es decir, en el caso de infracción, no hay soluciones inmediatas, por lo que, en el supuesto, si determinados propietarios incumplen estas normas, haciendo caso omiso al Reglamento y a los avisos verbales, nada más se puede hacer, se trata de un problema de convivencia.

Algunas de las sentencias dentro de nuestra jurisprudencia que pueden resultar interesantes y que confirman lo expuesto anteriormente:

• Basta la mayoría para la aprobación de reglamento de régimen interior

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-4-2007

• Facultad de los propietarios para fijar las normas de régimen interior que deseen siempre y cuando no sean contrarias a la ley o a los estatutos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-1988

• Los estatutos se integran en el título constitutivo, han de inscribirse en el Registro de la Propiedad y requieren unanimidad para su modificación, mientras que las normas de régimen interno no requieren de inscripción y se regirán por mayorías

AP Málaga, Sec. 5.ª, 25-1-2018

• La aprobación del Reglamento de régimen interior requiere sólo de mayoría simple si no supone modificación de elementos comunes ni estatutaria

AP Madrid, Sec. 21.ª, 9-2-2010

• Validez de Reglamento que acuerda por mayoría que distribuye y señaliza plazas de garaje

AP Alicante, Sec. 5.ª, 12-2-2003

• Facultad de los propietarios para fijar las normas de régimen interior que deseen siempre y cuando no sean contrarias a la Ley o a los Estatutos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-1988

• Normas de régimen interno de la comunidad que no suponen abuso de derecho, pues los acuerdos se adoptaron en junta sin ser impugnados

AP Zaragoza, Sec. 1.ª, 22-6-2006

• Procede la retirada del cerramiento de la terraza por ser contrario al reglamento de régimen interior, no contar con la autorización de la Comunidad y no existir en la misma otras obras similares

AP Almería, Sec. 2.ª, 14-11-2013

• No es nulo el acuerdo que implanta una norma de régimen interior que ya viene recogida en la LPH siendo por tanto imperativa

AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 15-3-2021

• Son nulos los apartados del reglamento de convivencia de la comunidad de propietarios que restringen los derechos de los comuneros respecto a la realización de obras en sus propias viviendas aunque no afecten a elementos comunes o servicios comunitarios

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 1-6-2020

• En las normas de convivencia de la comunidad no deben incluirse normas que supongan prohibición o restricción de los derechos de propiedad de los comuneros

AP Madrid, Sec. 9.ª, 24-1-2019

• Es nulo el acuerdo que establece unas normas de régimen interno que regulan materias que deberían contemplarse en los estatutos y que no han sido adoptadas por unanimidad

AP Madrid, Sec. 19.ª, 21-6-2018

• El acuerdo de prohibición de barbacoas en las viviendas se aproxima a la condición de norma estatutaria, limitando el derecho de propiedad de los comuneros y siendo necesario para su adopción la unanimidad de propietarios

AP Málaga, Sec. 5.ª, 25-1-2018

• La discrepancia o contradicción entre el Estatuto de la Comunidad y el Reglamento de Régimen interior debe resolverse a favor del primero por criterios de jerarquía y competencia normativa, por lo que se debe aplicar el interés fijado en el Estatuto

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 20-10-2016

• La LPH establece la posibilidad de dictar normas de régimen interior para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes, como en este caso al ser inferior el numero de plazas de garaje que de viviendas

AP Madrid, Sec. 19.ª, 11-2-2015

• La discrepancia o contradicción entre el Estatuto de la Comunidad y el Reglamento de Régimen interior debe resolverse a favor del primero por criterios de jerarquía y competencia normativa, por lo que se debe aplicar el interés fijado en el Estatuto

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 20-10-2016

• El acuerdo aprobando reglamento interno sobre obras de mantenimiento es anulable por lo que debió ser impugnado en plazo

AP Cantabria, Sec. 2.ª, 21-5-2008

• Se anula el artículo 6 del reglamento interior al ser contrario a los estatutos de la comunidad y suponer una modificación encubierta de los mismos sin la unanimidad exigida para ello

AP Barcelona, Sec. 1.ª, 26-11-2007

• Nulidad del acuerdo de la Comunidad de garajes que aprueba una normativa interna permitiendo el estacionamiento en los pasillos ya que la misma contradice a los Estatutos de la Comunidad del edificio que son superiores jerárquicamente

AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 16-4-2013

• Se ajusta a derecho la cláusula estatutaria que impide al comunero moroso el acceso a elementos comunes como la piscina y la pista de tenis

DGRN/DGSJFP, 23-10-2012.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Ávila, Guadalajara y Madrid