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Tipo de interés a aplicar en cálculo intereses demora cuota de comunidad

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tipo de interés a aplicar en cálculo intereses demora cuota

Tipo de interés a aplicar en cálculo intereses demora cuota de comunidad

  1. Mi consulta se refiere al cálculo de intereses de demora por retraso en el abono de las cuotas comunitarias.

En los estatutos que rigen el funcionamiento de nuestra comunidad se establece lo siguiente en el artículo 87:

ARTICULO 87.- Demora en el pago de las aportaciones.

La demora que exceda de treinta días en el pago de las aportaciones, así ordinarias como extraordinarias, llevará consigo el recargo de un diez por ciento de interés que se computará a partir del día siguiente al último del plazo ordinario de ingreso.

Este recargo, que irá a nutrir el fondo común de reserva, se exigirá con todo rigor tanto judicial como extrajudicialmente, salvo casos de fuerza mayor, sin que pueda servir de excusa para su pago alegaciones de ausencia o ignorancia.

La demora que exceda en el plazo de 60 días en el pago de las aportaciones, habilitará a la Comunidad a interponer demanda judicial, exigiendo los intereses estatutarios pactados.

Cuando se han producido demoras en el abono de las cuotas, para calcular el recargo, quién lo reclama ha calculado el 10% de la cuota mensual.

Este método, según la interpretación de varios afectados, es erróneo, porque en el artículo 87 se establece claramente que La demora que exceda de treinta días en el pago de las aportaciones, así ordinarias como extraordinarias, llevará consigo el recargo de un diez por ciento de interés que se computará a partir del día siguiente al último del plazo ordinario de ingreso.

Cuando la demora excede los 30 días, los intereses se aplican desde el día 8 hasta el día en que se hace efectivo el pago.

En el artículo 87 se indica “un 10% de interés”, siendo esto referente al 10% anual, tal y como establece la práctica en este tipo de operaciones al calcular los intereses de demora, si bien dicho interés puede empezar a calcularse a partir del día 8 de cada mes. En ningún caso se dice que el cálculo se hace sobre el 10% del importe del recibo.

Por todo lo anterior, mi pregunta concreta es:

– ¿qué tipo de interés debe aplicarse?

  1. No es fácil darle una contestación a este tema.

Las Audiencias Provinciales y los Juzgados, a la hora de resolver asuntos en relación a los intereses de demora, en general, son proclives a no entrar en el fondo del asunto y dar como buenas los tipos de interés de demora por falta de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias, independientemente del tipo de interés que se aplique. Si el tipo de interés está aprobado en los Estatutos (como es su caso) o aprobado en Acta, el Juez lo da como bueno. Hay algunas excepciones como el caso de la Audiencia Provincial de Murcia. Sección 1ª, 500/2011. Recurso 698/2011, que dijo que el cálculo del 10% mensual de los intereses era abusivo.

Ahora bien, como se deben calcular los intereses de demora.

Hay comunidades que los intereses de demora se aplican anualmente a partir del último día del año en curso para la comunidad. Así, si una persona debe 1.000 euros al 31/12/2017, el 01/01/2018 se le aplica un 10% sobre el total de la deuda pendiente y se le suma a la deuda global. Por lo tanto ese propietario tendría a partir del 01/01/2018 una deuda con la comunidad de 1.100 €. Si este propietario no pagara al 31/12/2018, Se le sumaría a los 1.100 €, la deuda producida en el año 2.018 y se le volvería a calcular un 10%. Esta forma de cálculo es cómoda para la Comunidad y el Administrador y no está mal vista por los Jueces.

Otra forma de cálculo más purista es aplicar el 10% anual, pero aplicándolo mensualmente y sumando los intereses al principal, para acumularlos sucesivamente. Pongo un ejemplo:

Hay una deuda que se ha generado en un mes, y que después de darle al propietario los 30 días que le corresponden según el estatuto de la comunidad se procede a la inclusión de los intereses de demora:

Cuota mensual: 100 euros

Intereses de demora: 10% anual a cobrar mensualmente.

Meses de demora, Junio, Julio y Agosto.

Junio: 100 €*10%*30 días/365 d. año=  0,82 € de intereses

Julio: 200,82 (100 € de junio+100 € de julio+0,82 € de intereses)*10*31/365= 1,70 € de intereses.

Agosto: 302,52 (100 € de junio+ 100 de julio + 100 € de Agosto+ 0,82 € intereses Junio + 1,70 € intereses de Julio)*10*31/365= 2,57 € de intereses.

Y así sucesivamente a lo largo del tiempo. Si el propietario/a fuera pagando, mensualmente se incluiría el pago, deduciendo el mismo  y se calcularía por la nueva cuota resultante.

El tipo de interés es anual, pero el cálculo se haría mensualmente.

Ahora como se hacen estos cálculos tan precisos. Normalmente en las Administraciones de fincas, que yo conozca, no hay programa para llevarlo y se necesitaría una hoja de cálculo adicional para su control. En una comunidad pequeña no habría excesivos problemas, pero en una comunidad grande con muchos impagados podría ser un inconveniente.

Y finalmente decirle que si el método que le he indicado anteriormente fuera correcto para Vds. deberían dejarlo claro en el acta de la comunidad para que no hubiera ninguna duda en la forma de cálculo.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Gastos individualizados. Gastos por devolución de recibos e intereses por impago

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

 

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10 Comentarios

  1. EN LA COMUNIDAD DE COCHERAS LA CUOTA ANUAL ES DE 125 €, eL VENCIMIENTO DE PAGO EN EL ACTA ES EL 28 F EBRERO 2018, con esa fecha pago ern mi banco 68 € quedando por tanto pendiente de pago la diferencia 57 €, exiete ununa clausula que si no se paga en tiempo o sea 28 Febrero, se aplicara el 20%. La comunidad me reclama ese 20% pero sobre toda la cantidad, sin tener en cuenta que ya pague 68€, por tanto yo creo que es recargo dbera de ser sobre los 57 € restantes, ya que el primer pago esta dentro de la fecha que marca el ACTA o sea el 28 Febrero como consta en el recibo bancario del pago. Ruego me ayuden con su contestacion a mi correo. GRACIAS ANTICIPADAS.

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 abril, 2018

      Buenas noches Celso.
      Veo dos cuestiones a tener en cuenta, por un lado el pago a realizar con el 20% de interés correspondiente a la deuda pendiente de pago a partir del 28 de febrero. Estoy con vd. en que el interés se debería originar por la deuda que ha quedado pendiente y no por la totalidad. Si vd. ha pagado una parte de la deuda la otra parte que ha pagado ya no es deuda. Vd. ha cumplido con su obligación.
      Con respecto al tipo de interés desde mi punto de vista es desmesurado, si bien hay jurisprudencia a favor de estos tipos de interés tan altos, la ley de enjuiciamiento civil es muy clara con respecto a las deudas no pagadas a su vencimiento. Cuando no exista un pacto entre las partes y no haya una disposición especial en la normativa, la Ley de enjuiciamiento civil determina que el interés de demora será el del “interés legal del dinero incrementado en dos puntos”. El interés legal del dinero para el año 2.017 prorrogado en el año 2.018 es de un 3% con lo que se debe de entender que el tipo de interés a aplicar sería de un 5%, salvo pacto aceptado por Vd. y que venga reflejado en un acta.
      Un cordial saludo.

  2. Silvia 12 junio, 2018

    Buenos días,

    Mi consulta es sobre el cálculo de intereses de demora por retraso en el abono de las cuotas de la piscina comunitaria.

    Hay 2 propietarios en concreto que deben más de 5 años de la cuota comunitaria de la piscina, pero legalmente solo le podemos reclamar los 5 últimos, ahora estos propietarios venden la propiedad y tengo que calcular el importe que deberían pagar.

    La cuota ha sido de 70€ y este año hay una derrama de 100€.

    Como calculo el importe a pagar?
    Que tipo de interés se les debe aplicar?

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 junio, 2018

      Buenos días Silvia.
      Con respecto al tipo de interés a aplicar dependerá si este viene reflejado en los estatutos o bien en algún momento se ha decidido la incorporación del mismo a través del Acta. Si no ha quedado reflejado el tipo de interés a aplicar Vds. no pueden aplicar intereses al principal de la deuda porque no la han tenido en consideración, por lo tanto, no puede ser una decisión del Presidente. La decisión tiene que ser una decisión tomada en Junta. Tendrán que constituir una Junta pera aplicar los intereses, pero esto será a futuro y a partir de este momento no sobre lo anterior. Lo anterior no puede ir con la aplicación de intereses, si estos no estuvieran aprobados previamente.
      En caso de que los intereses estuvieran contemplados en un acta anterior o en los propios estatutos, la forma de aplicación es como le explico en el artículo que vd. ha leído, si bien hay que tratar de ir a lo simple y es hacer el cálculo de intereses anualmente y no mensualmente que resultaría mas complejo. Cuota: 100, interés el 10%, al final del año tendrá una cuota de 110 y al año siguiente se le aplica el 10% de interés sobre 110 y así sucesivamente.
      Insisto, si no está aprobado en junta o viene por defecto en Estatutos no se puede aplicar los intereses al principal de la deuda.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  3. joaquin 26 marzo, 2020

    Los estatutos de la comunidad establece, que la demora en el pago de las cuotas, origina un interés a favor de la comunidad a razón del 15% anual. Un vecino defiende que como tal esta redactado el articulo, el debe 11 meses y paga todo el mes doce, por lo tanto no le pueden reclamar el 15%. Y otro mantiene, que como la cuota es mensual y se tiene obligación de abonar los 5 primeros del mes, al no haber pagado en plazo debe los 11 meses y al pagar el 12 se le debe aplicar un interés del 13,75% es decir 1,25% por mes * 11 meses. Quien lleva razón, o cual es la respuesta correcta. Gracias. Consulté una ve y quedé muy satisfecho .

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

      Hola Joaquín
      Perdone la tardanza, pero son tiempos convulsos y muchos de nosotros hemos tenido problemas.
      Pues tiene razón el propietario. Si solo se establece que el interés sea anual, si paga en el mes 11 o antes que se cumplan los doce meses no se le puede cobrar intereses ya que seria a partir del mes 12 cuando empezaría a cobrársele. Por ello les sugiero que en la próxima junta de propietarios se matice este punto y se indique que los intereses no sería 15% anual sino un % mensual y si este % se suma al capital pendiente mensual para hacer recálculo de los intereses o bien sería sería un interés simple a sumar a la cuota de ese mes.
      Déjenlo bien redactado en el acta para que no haya ningún problema.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  4. nat 22 diciembre, 2020

    Buenos días,

    En el ejemplo que ha puesto, ¿Cómo se calcularía los intereses de demora si el vecino paga? Por ejemplo, paga tarde junio y tiene 0.82 de intereses y en julio paga junio. Entonces, en el cálculo de julio tendría que quitar la cuota de junio pagada pero, dejar la de julio y los intereses si no los ha pagado?
    Junio: 100 €*10%*30 días/365 d. año= 0,82 € de intereses

    Julio: 200,82 (100 € de junio+100 € de julio+0,82 € de intereses)*10*31/365= 1,70 € de intereses.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2020

      Estimada Natalia:
      Mi recomendación es hacer unos intereses simples y anuales. El que no pague en Diciembre se le acumularán todos los interereses de ese año.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  5. es legal una clausula del 20% de recargo en unos recibos atrasados de la comunidad
    no seria una clausula abusiva?

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 mayo, 2021

      Estimado Jose Carlos:
      Veo que se ha mirado el artículo escrito https://adminfergal.es/tipo-de-interes-aplicar-en-calculo-intereses-demora/ en relación a la cláusula de recargo por los recibos atrasados de la comunidad. Veamos algunas de las sentencias que dictan las Audiencias Provinciales en relación a los intereses de demora y que alternativas da la misma:

      La Ap de Pontevedra Sección 1ª del 01-06-2020 en relación al recargo de un 20% dice los siguiente: «»… Una vez admitida la licitud del recargo cabe la posibilidad de que esa «penalización» si es excesiva y desproporcionada, aunque revista la forma externa de un interés comunitario, sea susceptible de ser ponderada, máxime cuando si se trate de un recargo que excede del interés legal
      del dinero que rige en el mercado financiero en los términos del art. 7 del CC. No obstante, como quiera que, de un lado el actor votó expresamente a su favor, no puede ahora desdecirse y venir en contra de sus propios actos, y, en segundo lugar, no se trata de un porcentaje mensual sino de un 20% sobre el total adeudado y por una sola vez que no se incrementa una vez liquidada esta deuda, que partir de entonces solo generará el interés moratorio legal, no apreciándose su abusividad. …»

      La AP de Alicante Secc 5 del 05-05-2020, en relación al recargo dice lo siguiente: «»… En el presente caso, sí que se aporta, como documento n.º 3 de la demanda, copia de la junta de 15 de febrero de 2018, en la que se aprueba el calendario de pagos para el año entrante y el recargo del 20% sobre las cuotas que no se satisfagan en el plazo, además de constar el importe de la deuda reclamada con el certificado del administrador, por lo que con arreglo al criterio de esta Sección señalado en la sentencia nº 160/2017 alegada en el recurso, se ha de entender correcta también la reclamación de las cuotas ordinarias correspondientes a los cuatro trimestres del 2018, las cuales no se acredita que hayan sido satisfechas con anterioridad a la demanda. …»

      AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 30-4-2020 «Se debe aplicar el 25% de recargo a las deudas comunitarias de los propietarios morosos, al estar incluido en los Estatutos desde el siglo pasado, y no haber sido puesto en cuestión en la Comunidad \ Que algunos propietarios estén abonando gastos comunitarios que no le son propios, por incumbencia comunitaria, no les exonera de cumplir con su cuota específica, debiendo cumplir los propietarios con sus obligaciones a partir de 2013».

      AP Pontevedra Seccion 1º del 04-07-2019 «»… Pues bien, en el caso que nos ocupa, consideramos que la sanción impuesta de un 5% mensual es obviamente excesiva, en tanto supone un 60% anual, incluso tratándose la demandada de una empresa propietaria de las viviendas dúplex, en número de 6, así como de un bajo, cuatro plazas de garaje y un trastero de la localidad de Sanxenxo que utiliza como pisos turísticos. En efecto, supera a todas luces los porcentajes que de ordinario vienen admitiéndose por los tribunales, en torno al un 10 ó un 20% anual, y como quiera que no debería superar el 30% que llega a admitir el apelante en su escrito de recurso, lo que implica un 2,5% mensual en la forma prevista en el acuerdo comunitario no impugnado, será a dicha cifra a la que debe reducirse aquel recargo a fin de que no resulte usura y a la vez sea eficaz. …»

      AP Murcia Cartagena Sección 5ª 139/219 de 04 de Junio de 2.019 «»… el siguiente acuerdo «Se ratifica por unanimidad el acuerdo de recargar un 10% los recibos que no sean pagados antes de los 10 días siguientes al fin del mes de emisión de los mismos». Y según consta en el acta aportada como documento nº 3 de la demanda, en la Junta de 17 de agosto de 2015, al tratar el punto 12 del orden del día, idéntico al anteriormente transcrito salvo en la fecha, se adopta el siguiente acuerdo: «Se ratifica por unanimidad el acuerdo de recargar un 10% los recibos que no sean pagados antes de los 10 días siguientes al fin del mes de emisión de los mismos».

      AP Cantabria Sección 4ª 22-04-2016 «Procede la imposición del recargo del 20% a las cuotas impagadas en cumplimiento del acuerdo tomado por la junta al respecto que no ha sido impugnado ni declarado nulo»

      AP Sevilla, Secc. 8ª del 17-12-2015 «No impugnados por el comunero el acuerdo de la junta sobre existencia de una cuota extraordinaria sobre la que pesa un recargo del 20%, es válido y ejecutivo».

      Creo que esta información es suficiente para que podamos hacernos una idea de la legalidad o no de los recibos atrasados. Podríamos resumir diciendo que si este 20% se incluye en el pacto habido en la comunidad de propietarios o bien viene incluido en los estatutos de la comunidad, esta cantidad sería legal, si por el contrario no existiera ningún acuerdo previo sobre el interés de demora este se podrá reclamar pero solo el interés de demora existente en cada momento, cualquier otra cantidad que se pida podría ser motivo de abuso.

      Fdo. Miguel Fernández
      Tfno. 691564359

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