¿Es legal el 20% de recargo en cuotas atrasadas de Comunidad?
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P. es legal una clausula del 20% de recargo en unos recibos atrasados de la comunidad, no seria una clausula abusiva?
R. Estimado Jose Carlos:
Veo que se ha mirado el artículo escrito https://adminfergal.es/tipo-de-interes-aplicar-en-calculo-intereses-demora/ en relación a la cláusula de recargo por los recibos atrasados de la comunidad. Veamos algunas de las sentencias que dictan las Audiencias Provinciales en relación a los intereses de demora y que alternativas da la misma:
La Ap de Pontevedra Sección 1ª del 01-06-2020 en relación al recargo de un 20% dice los siguiente: «»… Una vez admitida la licitud del recargo cabe la posibilidad de que esa «penalización» si es excesiva y desproporcionada, aunque revista la forma externa de un interés comunitario, sea susceptible de ser ponderada, máxime cuando si se trate de un recargo que excede del interés legal del dinero que rige en el mercado financiero en los términos del art. 7 del CC. No obstante, como quiera que, de un lado el actor votó expresamente a su favor, no puede ahora desdecirse y venir en contra de sus propios actos, y, en segundo lugar, no se trata de un porcentaje mensual sino de un 20% sobre el total adeudado y por una sola vez que no se incrementa una vez liquidada esta deuda, que partir de entonces solo generará el interés moratorio legal, no apreciándose su abusividad. …»
La AP de Alicante Secc 5 del 05-05-2020, en relación al recargo dice lo siguiente: «»… En el presente caso, sí que se aporta, como documento n.º 3 de la demanda, copia de la junta de 15 de febrero de 2018, en la que se aprueba el calendario de pagos para el año entrante y el recargo del 20% sobre las cuotas que no se satisfagan en el plazo, además de constar el importe de la deuda reclamada con el certificado del administrador, por lo que con arreglo al criterio de esta Sección señalado en la sentencia nº 160/2017 alegada en el recurso, se ha de entender correcta también la reclamación de las cuotas ordinarias correspondientes a los cuatro trimestres del 2018, las cuales no se acredita que hayan sido satisfechas con anterioridad a la demanda. …»
AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 30-4-2020 «Se debe aplicar el 25% de recargo a las deudas comunitarias de los propietarios morosos, al estar incluido en los Estatutos desde el siglo pasado, y no haber sido puesto en cuestión en la Comunidad \ Que algunos propietarios estén abonando gastos comunitarios que no le son propios, por incumbencia comunitaria, no les exonera de cumplir con su cuota específica, debiendo cumplir los propietarios con sus obligaciones a partir de 2013».
AP Pontevedra Seccion 1º del 04-07-2019 «»… Pues bien, en el caso que nos ocupa, consideramos que la sanción impuesta de un 5% mensual es obviamente excesiva, en tanto supone un 60% anual, incluso tratándose la demandada de una empresa propietaria de las viviendas dúplex, en número de 6, así como de un bajo, cuatro plazas de garaje y un trastero de la localidad de Sanxenxo que utiliza como pisos turísticos. En efecto, supera a todas luces los porcentajes que de ordinario vienen admitiéndose por los tribunales, en torno al un 10 ó un 20% anual, y como quiera que no debería superar el 30% que llega a admitir el apelante en su escrito de recurso, lo que implica un 2,5% mensual en la forma prevista en el acuerdo comunitario no impugnado, será a dicha cifra a la que debe reducirse aquel recargo a fin de que no resulte usura y a la vez sea eficaz. …»
AP Murcia Cartagena Sección 5ª 139/219 de 04 de Junio de 2.019 «»… el siguiente acuerdo «Se ratifica por unanimidad el acuerdo de recargar un 10% los recibos que no sean pagados antes de los 10 días siguientes al fin del mes de emisión de los mismos». Y según consta en el acta aportada como documento nº 3 de la demanda, en la Junta de 17 de agosto de 2015, al tratar el punto 12 del orden del día, idéntico al anteriormente transcrito salvo en la fecha, se adopta el siguiente acuerdo: «Se ratifica por unanimidad el acuerdo de recargar un 10% los recibos que no sean pagados antes de los 10 días siguientes al fin del mes de emisión de los mismos».
AP Cantabria Sección 4ª 22-04-2016 «Procede la imposición del recargo del 20% a las cuotas impagadas en cumplimiento del acuerdo tomado por la junta al respecto que no ha sido impugnado ni declarado nulo»
AP Sevilla, Secc. 8ª del 17-12-2015 «No impugnados por el comunero el acuerdo de la junta sobre existencia de una cuota extraordinaria sobre la que pesa un recargo del 20%, es válido y ejecutivo».
Creo que esta información es suficiente para que podamos hacernos una idea de la legalidad o no de los recibos atrasados. Podríamos resumir diciendo que si este 20% se incluye en el pacto habido en la comunidad de propietarios mediante acta o bien viene incluido en los estatutos de la comunidad, esta cantidad sería legal, si por el contrario no existiera ningún acuerdo previo sobre el interés de demora este se podrá reclamar pero solo el interés de demora existente en cada momento, cualquier otra cantidad que se pida podría ser motivo de abuso.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Tengo una duda sobre el recargo anual para retrasos en los pagos de las cuotas ordinarias y extraordinarias. Mi pregunta es: que si se acuerda un recargo en junta actualmente diciembre-2021, ¿ese recargo puede ser retroactivo a todos los recibos anteriores adeudados hasta diciembre-2021, o sólo es posible aplicarlo a partir de las deudas generadas después del acuerdo?
Muchas gracias por su respuesta
Hola María.
Solo puede ser aplicado a partir de la aprobación en junta. No puede ser con carácter retroactivo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Quería saber si hay algún límite para poder subir la Cuota de Propietarios, ya que quieren subirla un 25%. Y respecto a la votación, en la Junta no se llegó a votar propiamente, sino más bien que por parte de algunos propietarios estaban de acuerdo, pero otros no. ¿Se requiere unanimidad para la subida de la Cuota?. o ¿Cúal sería la cuantía para poder aprobar las nuevas Cuotas?.
Muchas gracias.
Un saludo.
Estimada Cristina:
No hay límite para subir la cuota siempre que esta esté justificada por el presupuesto de gastos de la comunidad. Con los incremento de gas y electricidad es posible que puedan verse en esa situación. Para la subida de la cuota solo se requiere la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, tanto en propietarios como en coeficiente.
Saludos
Miguel
6915643
Buenas tardes. Me encuentro en la siguiente situación: tengo una vivienda en la que no resido, por estar inhabitable desde hace 20 años por motivo de reformas. La comunidad no me ha notificado que tenga ningún tipo de deuda, pero por los gastos superfluos que llevan aprobando en junta (con gran desacuerdo de muchos propietarios) desde la pandemia, me indican por teléfono que tengo una deuda de 2000 euros. Verbalmente he acordado pagarla, he realizado un primer ingreso de 500 euros, y unos días más tarde, sin recibir ningún tipo de notificación, me encuentro con que me han denunciado por impago, y con que la gestoría me reclama un 30% de recargo, que admite que cobrarán ellos para lucro propio «en concepto de gestiones». ¿De acuerdo con la ley de propiedad horizontal, no sería requisito para la demanda que existiera una notificación al deudor por un medio legalmente válido, como un burofax? Pretenden decirme que es válido que lo publiquen en el tablón de anuncios durante 3 días, cuando que yo no habito en esa vivienda ni en esa isla. ¿Es válido el correo electrónico como medio de notificación? Si pago la deuda sin el 30% que me exigen y que considero abusivo e improcedente, ¿tienen derecho a continuar con la demanda?
Muchas gracias de antemano, un saludo.
Estimada Alba:
Antes de nada decirle que todo propietario está obligado a cumplir con las obligaciones de pago, cuestión que vd. no ha hecho y es su responsabilidad y no la de la gestoría ni la de la comunidad el avisarla a vd. para que cumpla con sus obligaciones.
Dicho lo anterior me parece que querer cobrarla un 30% por gastos de gestoría me parece abusivo. Tengo muchas dudas que el juez admita este incremento. Lo que se suele admitir es el incremento según el interés legal del dinero.
Yo que vd. seguría con el pago y si le llega un procedimiento monitorio que sería lo mas normal, indique que ya está pagando para la regularización de la deuda. Procure pagar una cantidad que se pueda comprobar que exista una buena intención por su parte en la liquidación de la misma.
Saludos.
Miguel
691564359
En una comunidad de propietarios se instaló un ascensor en el año 2000, de 21 propietarios solo lo pagaron 15, siendo disidentes el resto de los otros 6. Ahora quieren utilizar el ascensor y por lo tanto entiendo que tendrán que pagar el coste desde el año 2000 hasta el 2024 incluyendo los intereses legales de demora. Como se calculan
Estimado Jose Antonio:
Tienen que pagar los intereses legales desde el año 2.000 hasta el año 2.024. La tabla de tipo de interés legal la tiene vd. en el siguiente enlace del banco de España: https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/Tabla_tipos_de_interes_legal.html
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
estoy viviendo en un edificio de 4 plantas y un local , el piso era de mis padres ya fallecidos, estuve un año sin poder pagar y cuando empecé a pagar de 2 veces , vi que no coincidía y me reclamaban mas dinero, entonces le solicite a la administradora de fincas una copia de los estatutos, y mi sorpresa es que tengo que pagar el 50% de mas de las cuotas, no entiendo, 1ª lo veo abusivo, 2ª en el Acta de La Junta Constituyente de la comunidad hecha en el año 2012 si está ese 50%.
Los firmantes de ese Acta 3 de ellos están fallecidos, y los propietarios nuevos no aparecen adjunto a ese Acta.
No me niego a pagar , pero veo abusivo este articulo.
Que se puede hacer una vez hecho el pago de esos abusivos intereses?
Hola Orlando:
Si la normativa está puesta en los estatutos y estos están inscritos en el Registro de la Propiedad, las personas que compren, o que se les concede la vivienda por sucesión o donación están obligadas a pagar las cuotas y sus intereses tal y como quede reflejado en los estatutos. Si no ha habido ninguna impugnación al respecto hay que entender que son los estatutos que existen en vigor y que por tanto hay que cumplir la normativa. Cuestión distinta es que vd. pueda considerar que estos intereses sean abusivos y que entienda que ese pun to de los estatutos sea un abuso manifiesto. En ese caso podrá ir al juzgado mediante abogado y procurador y que el juez dictamine si ese artículo es abusivo. Lo normal es que los intereses sean como mucho dos puntos mas del interés legal del dinero, todo lo demás puede ser abusivo pero necesita que el juez dicte sentencia.
Un cordial saludo
Miguel
691564359