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Gastos individualizados. Gastos por devolución de recibos e intereses por impago

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Gastos individualizados. Gastos por devolución de recibos

Gastos individualizados. Gastos por devolución de recibos e intereses por impago

Los gastos por devolución y por intereses impiden votar al propietario en Comunidad

P.D. Buenas noches. En nuestra comunidad de propietarios se producen impagados y los gastos de devolución de los mismos va a cargo de la comunidad de propietarios. Que debemos hacer para que el propietario del local, en este caso, pague no solo la deuda sino también los gastos de devolución. ¿Podemos poner intereses si al final del año quedan pendientes pagos pendientes? ¿Los intereses irían por el principal o también se pueden incluir en el cálculo los gastos de devolución? Muchas Gracias.

R. Los gastos de devolución de recibos, son gastos que son individualizables y por tanto deben ser aplicados a cada propietari@ que lo produzca, si bien es conveniente que para que tenga efectos jurídicos y no haya ningún problema a la hora de aplicarlo, le sugiero que lo lleven en un punto del orden del día y se apruebe en la junta de propietarios. Para la aprobación de este punto, al ser una decisión de mera administración, sería suficiente con la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria.

Una vez se tenga aprobado el que los gastos de devolución sean individualizables y vaya a cargo de cada propietario deberán valorar si conviene a la propia comunidad aplicar un tipo de interés contra la deuda que se vaya produciendo al cierre de la contabilidad del período anual. Sobre este punto puede acceder a mi blog en el link siguiente http://www.adminfergal.es/html/esp/15532/interes_tipo_de_interes_a_aplicar_en_calculo_intereses_demora_cuota_comunidad_foro.html

El pago de in interés por demora en el pago suele ser una buena estrategia por parte de la comunidad para evitar que los propietarios profesionales en la demora cumplan con el pago de las cuotas. Sería deseable que el pago de los intereses quedara reflejado en los Estatutos de la Comunidad, pero también es válido que quede reflejado en un punto del orden del día del acta.

El Código Civil hace referencia a los intereses de demora a través de dos artículos. El artículo 1108 del CC que dice lo siguiente: “Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”.

El art. 1255 del CC nos indica que se podrá acordar en virtud del principio de autonomía contractual la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas.

Los intereses al igual que los gastos de devolución de los impagados se pueden reclamar por vía judicial.

Debido a la discrepancia que existe en la jurisprudencia en relación a la imposición de intereses por parte de la comunidad de propietarios es recomendable que dichos intereses no superen el interés legal del dinero. Intereses abusivos podría no ser aceptado por el juzgado.

Cualquier gasto de devolución o bien gasto producido por los intereses de demora dará lugar a que el propietario no pueda votar en junta de propietarios.

Les adjunto otros enlaces de mi sitio web que puede ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
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8 Comentarios

  1. Derivando de esta consulta, y un poco relacionada con ella le hago una pregunta:
    La domiciliación del pago de las cuotas, derramas, etc. ocasiona unos gastos bancarios: envío remesa, comisión por domiciliación, etc. ¿Estos gastos también los deben de pagar los que no tenemos domiciliado el pago? Nuestra administradora los cobra a todos indiscriminadamente.
    Gracias por su atención.

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 junio, 2019

      Buenos días Jose Ignacio.
      Cuando se remesa un recibo domiciliado se mete en una cuenta de gastos llamada Gastos de recibos domiciliados o algo similar. Es una cuenta de gastos que no se individualiza sino que se generaliza. Sería imposible dotar a cada propietario de la parte de gastos que hubiera que repercutirle por la domiciliación. Se imagina que sea una remesa para 1.000 propietarios sería casi imposible cobrar la parte proporcional del gasto de la domiciliación. Lo que si se debe de hacer y además debe de aprobarse en Junta para que no haya malentendidos al respecto es que las devoluciones se apliquen a cada uno de los propietarios que producen la devolución, también pondría en este caso la coletilla «siempre que sea imposible».
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  2. Vanessa 24 abril, 2021

    Buenas,
    A mi me gustaria saber si hay un máximo de veces que pueden cobrar los gastos de devolución de recibo. Les comento, en Enero del año pasado empezamos a devolver los recibos de la comunidad de propietarios porque durante dos años habíamos estado reclamando unas reparaciones de defecto estructural de las que no querían hacerse cargo en primera instancia y con posterioridad estuvieron estudiando (y dando largas) durante el siguiente año. En determinado momento y habiéndoles efectuado 3 escritos exponiéndoles los prejuicios que la demora de la reparación nos estaba ocasionando les advertimos que dejaríamos de pagar la cuota hasta que no se resolviera. Pues en Enero del año pasado, como les comentaba empezamos a devolver los recibos. Después de devolver todos los recibos hasta la fecha de hoy y habiendo conseguido que reparen lo que les correspondía, tal y como acordamos en la ultima junta celebrada el año pasado, me pongo en contacto con ellos para abonar las cuotas pendientes y veo que desde Enero 2020 en adelante hay generados 2,48€ de gastos de devolución en 12 ocasiones, es decir una por cada mes devuelto. ¿No deberían de haber dejado de girar los recibos al banco en algun momento? ¿Hay algún plazo o número de impagos a imputar gastos por esa gestión máximo? Según tenia entendido al segundo o tercer recibo devuelto se suele bloquear el envio de recibos al banco para evitar gastos innecesarios. En este caso han estado un año entero y no se si es posible hacer eso sine die. Si son tan amables de aclarármelo. Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 abril, 2021

      Hola Vanessa.
      En primer lugar decirla que nada tiene que ver la intervención a realizar en su vivienda por reparaciones de defecto estructural con el hecho de que vd. devuelva los recibos. La devolución implica que se deberá pagar por parte del propietario dicho importe, por otra parte hay que decir que el administrador no puede por propia iniciativa quitar la domiciliación de los recibos y que debería ser el propietario el que le solicitara a éste que quite dicha domiciliación. No hay ninguna normativa en referencia a que se le quiten la domiciliación de forma automática.
      Saludos
      Miguel Fernández
      691564359

  3. hola, tengo unos recibos pendientes de la comunidad, se a cambiado de presidente y como se que tenia recibos pendientes , me pongo en contacto con el nuevo presidente para llegar a un acuerdo de como tengo que pagar dichos recibos, en la ultima Reunión mantenida hace 2 días me presenta un papel indicando las condiciones de pago en el cual me dice que han sido ellos los que me han citado , eso me da igual , lo que no me da igual es que me ponen un interés de demora de un 20% en cada recibo, mis preguntas son claras,
    1ª ¿ que interés puede poner la comunidad? he ganado un pleito a un banco por clausulas abusivas , si esta un lo es vaya plan
    2ª en papel de confirmación de deuda ¿se puede poner una nota sobre no estar de acuerdo con alguna clausula?
    si si quiero reclamar en los juzgados…….. gracias por contestar

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 abril, 2021

      Estimado Jose Carlos:
      Las deudas hay que pagarlas y dependerá de las cláusulas que existan en los estatutos, el interés que haya que pagar siempre que este no sea abusivo. Lo normal es que se realicen pagos de estos intereses y que sea el interés legal del dinero mas 3 puntos. Para que se pueda pagar intereses es necesario que exista un acuerdo en la comunidad y fijar el tipo de interés.
      Saludos.
      El interés legal del dinero en el año 2021 es del 3%
      Miguel
      691564359

  4. David 5 mayo, 2023

    Buenos dias,
    En primer lugar, agradecer a los administradores de esta pagina toda la ayuda que proporcionan en este tema.
    Me gustaría realizarles una consulta. He solicitado a mi administrador de fincas que me separe en diferentes cargos a la cuenta los diferentes recibos que me corresponde abonar como propietario, es decir, que me realice un cargo por la comunidad correspondiente al piso, otro por la correspondiente a la plaza de garaje y otro por la correspondiente al trastero. Desde mi lógica, entiendo que es posible ya que son conceptos diferentes y por tanto, tengo derecho a recibos diferentes y por ende, a que se hagan cobros diferenciados. Mi administrador de fincas no me niega que tenga tal derecho pero me indica que con el programa informatico con el que ellos trabajan no lo permite y que por eso, no lo van a hacer. Mi pregunta es ¿tengo derecho a exigirlo?
    Muchas gracias de antemano.
    Un saludo,
    David

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 mayo, 2023

      Hola David.
      Es verdad que los sistemas informáticos que se utilizan en la administración de fincas tienen ciertas limitaciones. Cuando el Administrador hace una remesa general puede hacerlo por uno o por diferentes concepto, los puede unir o los puede separar, pero lo que no puede hacer es hacerlo a la carta, a uno le remeso por 4 recibos con 4 conceptos distintos y a otro por todo en general. Den de elegir en junta porque conceptos quieren que se remese. Tenga en cuenta que cuantos mas recibos existan mas cara es la remesa y mayor coste tiene.
      Saludos
      Miguel
      691564359

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