Conversión locales a vivienda en ámbito de la propiedad horizontal

El cambio de uso de locales a vivienda se podrá realizar en las comunidades de propietarios con las limitaciones que se puedan producir en el Título Constitutivo, Escritura de División horizontal y/o los Estatutos. Desde un punto de vista civil si no hay limitaciones se podrá ejercer la conversión de locales en vivienda siempre y cuando no exista limitación administrativa. La licencia administrativa no vincula a la Comunidad de Propietarios y es independiente de esta.

Los estatutos/escritura de división horizontal son trascendentales a la hora de una supuesta prohibición, pero recordar que estas prohibiciones son restrictivas y no extensivas, me explico, si los estatutos indican que los locales pueden ser destinados a uso comercial o incluso industrial, esto no supone que puedan convertirse en vivienda.

En el caso de que se pueda realizar la conversión recordar que la Comunidad de Propietarios no tiene capacidad para modificar los gastos por el hecho de que una oficina se cambie a vivienda o porque una vivienda se cambie a una oficina comercial o una clínica. Si en una clínica ú oficina se incrementa el paso de personas a la comunidad no por ello se puede incrementar la cuota mensual porque se utilice más veces el ascensor.

Si que existe una norma dentro de la ley de propiedad a través de su artículo 17.12 que permite el incremento de las cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, que dice textualmente lo siguiente: “12.  El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

También hay que recordar que, aunque la licencia administrativa no vincula a la comunidad debemos tener en cuenta lo que dice el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que indica textualmente lo siguiente: “2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

Un propietario no puede transformar un local en vivienda si hay prohibición expresa en los Estatutos porque existiría una infracción a tenor de lo que se indica en los artículos 5.3 y 7.2 de la LPH. El artículo 5 párrafo 3 de la LPH dice textualmente lo siguiente: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

Hay que recordar que para que haya un cambio en los estatutos/escritura de división horizontal para la transformación de local en vivienda ó viceversa es necesario la unanimidad de los propietarios.

Cuestión diferente es cuando el propietario ya tiene la aprobación de una actividad y quiere hacer un cambio de uso. Pongamos un ejemplo, se reconvierte el local en garaje, para este cambio de uso no se necesitaría pedir el consentimiento a la comunidad a no ser que para la explotación de este nuevo negocio fuera necesario abrir nuevos huecos, linderos, paso de vehículos o la utilización de los elementos comunes, si fuera así debería pedir permiso a la junta de propietarios y ésta aprobar por unanimidad el cambio.

Insistimos, salvo que el Título Constitutivo contenga alguna prohibición, en los locales se puede llevar a cabo cualquier tipo de actividad, lógicamente para ello se necesitaran las oportunas licencias administrativas.

El derecho de que se instale cualquier negocio que sea lícito, no puede alterar los elementos comunes, caso de que se necesitara tendríamos que ir a lo que nos dice el artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

Debemos tener en cuenta que una Comunidad no está obligada a permitir obras para que funcione un determinado negocio, por el hecho de que la autoridad administrativa competente (habitualmente el Ayuntamiento) decida que hay que hacer una obra en un elemento común de la comunidad de propietarios para obtener una determinada licencia. Si un local necesita unos requisitos para una determinada explotación, esto no es problema de la comunidad de propietarios. En este caso volvemos a indicar lo que hemos dicho anteriormente sobre la alteración de los elementos comunes y la aprobación por los 3/5” de la totalidad de propietarios según se indica en el artículo 10.3.b de la LPH.

No olvidemos que las licencias municipales de actividad nunca condicionan los derechos de la Comunidad. Ponemos un ejemplo, la licencia a favor de un local condicionada a que tenga salida de humos, no obliga a que la Junta de Propietarios lo acepte si ello afecta y perjudica a los servicios o elementos comunes de la Comunidad.

Os dejo algunas sentencias desde el año 2.009 a la fecha facilitadas por Sepin editorial en relación a la conversión de viviendas en locales y viceversa.

•             No cabe interpretación extensiva de prohibición de actividad contenida en los Estatutos por lo que es lícito el uso como oficina que no causa molestias

AP Madrid, Sec. 8.ª, 18-2-2009

•             Que el Titulo Constitutivo estableciese que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2018

•             Se reitera como doctrina jurisprudencial, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen para que sean eficaces que consten de manera expresa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-10-2011

•             Procede el cambio de destino de local a vivienda al no existir limitación ni prohibición de uso en el Título

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-12-2010

•             El título constitutivo no recoge limitación alguna al destino de los locales comerciales y por ello la junta de propietarios no está legitimada para prohibir las actividades de éstos.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-10-2008

•             El que en los estatutos se establezca que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales no implica una explícita prohibición de destinar los mismos a viviendas, sin que sea necesaria la autorización unánime de la Comunidad

DGRN, 25-7-2019

•             Se permite la instalación de una clínica dental cuando la prohibición era la de clínica que implique hospitalización de enfermos

AP Granada, Sec. 3.ª, 8-7-2002

•             Constatando en los Estatutos que viviendas y locales tendrán solo tal destino y que las modificaciones en la fachada requieren el consentimiento de la Comunidad no procede la inscripción de tales alteraciones cuando son solo voluntad del propietario

DGRN, 21-10-2014

•             Se deniega la inscripción del cambio de destino del local a vivienda al estar prohibida dicha modificación en los estatutos de la Comunidad

DGRN, 15-7-2013

•             La obtención de licencia municipal de obras no faculta al propietario para cambiar el destino del local de negocio a una vivienda ya que supone un cambio de los Estatutos que exige el consentimiento unánime del resto de comuneros

AP Madrid, Sec. 20.ª, 11-10-2012

•             El propietario tiene derecho al cambio del destino del local del que es propietario al no estar expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad no pudiendo en dicha transformación alterar elementos comunes sin consentimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-9-2014

•             No existiendo prohibición en el Título, es válido el cambio de local a vivienda, y la realización de obras derivadas de este cambio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-10-2013

•             Procede el cambio de local a vivienda en el que no se ha alterado la estructura. Sin perjuicio de la normativa administrativa

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 12-9-2013

•             Posibilidad de cambio de local a viviendas, aunque las obras en los elementos comunes para la adaptarlos a la nueva situación, requieren el consentimiento de la Comunidad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-10-2013

•             El propietario que ha transformado su local comercial en vivienda debe tener reconocidos los mismos derechos que el resto de los propietarios, como la utilización de las zonas comunes.

AP Madrid, Sec. 9.ª, 1-6-2020

•    La conversión del local en vivienda supone que ya no esté exonerado de contribución a los gastos comunes y por tanto deba atribuírsele una cuota de contribución

AP Málaga, Sec. 5.ª, 19-1-2017

•    El derecho a convertir local en vivienda conlleva el de obtener los servicios básicos como agua, electricidad, gas y televisión

AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 17-11-2008

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara