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Exoneración de gastos de los locales en instalación de ascensor

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Exoneración de gastos de los locales en instalación de ascensor

P. Buenos días.
Tengo una pregunta sobre exoneración de gastos de los locales en instalación de ascensor. Expongo los hechos acaecidos en una comunidad de vecinos con 16 pisos y 5 locales comerciales (ningún propietario a día de hoy está exento de ningún gasto común).:

A petición de un vecino se vota en junta la instalación de ascensor. Contabilizados los votos por propietarios y cuotas, sale como resultado NO a dicha instalación.

Tras este resultado, una serie de vecinos amparándose en el articulo 10,1,b solicitan la instalación por haber personas mayores de 70 años. Todos tenemos claro que la LPH nos obliga a dicha instalación, y en principio algunos pensábamos acogernos al pago máximo de 12 cuotas anuales ordinarias y así lo hacemos saber a la junta.

No conforme con ello, en otra reunión, se somete la junta a una votación que implica la instalación de un ascensor «en las mismas condiciones que el resto de edificios de la mancomunidad» (que supuestamente implicaba ahorro de 3000 euros en presupuesto inicial con una empresa XXX). Tras la votación, sale SI por mayoría simple (no por unanimidad). Nuestra sorpresa es cuando el administrador dice que ese acuerdo implica que los locales estan exentos de cualquier pago porque así lo hacen en las otras comunidades (creo que en ese resto de comunidades, la diferencia con nosotros es que ellos votaron SI a la instalación del ascensor), y hace caso omiso a los comentarios de algunos vecinos cuando le comentamos que para ello haría falta Unanimidad y que en un principio ya se voto sobre la instalación y el resultado fue NO.

Los gastos del ascensor ascienden a unos 130.000 euros (sin contar pagos adicionales de ICIO, tasa de ocupación etc) y ni siquiera la empresa es la misma que implicaba «las mismas condiciones».

Mi pregunta es la siguiente: Tras primera votación en la que salio NO a la instalación del ascensor ¿Puede el administrador concluir en que tras esa votación los locales están exentos de pago? A día de hoy los locales siempre han participado en gastos de comunidad, incluidas derramas extra, según cuota de participación en edificio, aunque esten pagando por servicios que no utilicen (incluyendo en la actualidad, por poner un ejemplo, la limpieza de escalera de edificio principal). El gasto asociado a los locales está calculado en unos 24.000 euros que pretender prorratear entre las 16 viviendas restantes y que algunos propietarios no estamos dispuestos a asumir.

Un saludo y gracias por anticipado.

R. Estimado Cardento:
Voy a intentar resumir al máximo la respuesta aunque me temo que esto no va a ser posible.
En primer lugar decirle que tendríamos que saber si la instalación de los ascensores se hace bien por la mancomunidad o bien por la comunidad del portal o bloque. Si el portal tiene su propio título constitutivo o escritura de división horizontal y la suma de todas las viviendas es un 100% parece claro que las decisiones se tienen que tomar en el propio portal. En este caso, si es la comunidad del portal/bloque quien tiene que tomar la decisión parece claro que todo se debe de regir tal y como vd. ha comentado.
Se debe conseguir que la instalación del ascensor se haga por mayoría simple según se indica en el artículo 17.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Por otra parte como bien dice, si no se consigue la mayoría simple de los propietarios en segunda convocatoria, siempre se puede hacer en base a lo que indica el artículo 10.1.b que dice lo siguiente: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
La pregunta del millón, en este caso, es si la gestión de los ascensores se puede hacer a través de la comunidad o bien se debe de hacer a través de la Mancomunidad. Hay que ver que cuestiones se pueden hacer desde la Mancomunidad según sus estatutos. Si en los mismos no se indica nada sobre gestiones y actuaciones relacionadas con las gastos propios de la comunidad de los propietarios, se supone que todo esto se deberá solucionar a nivel de comunidad y no Mancomunidad.
Dependiendo como se constituya el complejo inmobiliario (Mancomunidad), las gestiones se podrán hacer desde la Mancomunidad o no, así el artículo 24.2 de la LPH nos dice que los complejos inmobiliarios privados podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Si como me temo su Mancomunidad o Agrupación de Comunidades, esta realizada sobre el punto b, la mancomunidad debería decidir sobre el complejo inmobiliario en su conjunto, de los viales, instalaciones y servicios comunes, pero no sobre aquellos elementos individualizados de cada uno de los portales.
En este último caso son los portales quienes deberían decidir sobre la instalación o no de los ascensores y si los locales deben o no estar exentos del pago de la instalación del ascensor. Los Estatutos o la escritura de División Horizontal tienen una naturaleza restrictiva y si no figura la exención clara de que los locales no deban participar en un gasto determinado, se supone que los locales deberían de pagar dichas derramas para la instalación de los ascensores.
Por otra parte creo que les resultará interesante la lectura de la jurisprudencia del Tribunal Supremo relacionado con la instalación de ascensores. Le indico el enlace https://adminfergal.es/25-criterios-del-tribunal-supremo-en-propiedad-horizontal-durante-los-anos-2018-2019/ donde habla en general que la instalación de ascensores en un edificio debe ser pagado por todos y cada uno de los propietarios a no ser que específicamente se regule en los estatutos su exención.
Creo que con todas estas explicaciones hemos intentado responder a sus interesantes preguntas.
Muchas Gracias.
Reciba un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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