Cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad
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Cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad
¿Es necesaria la unanimidad para poder cerrar las zonas comunes?
Artículo desarrollado por Mavelca Fincas y cedido a Adminfergal para su difusión e información
Este es un tema que crea muchas controversias en las Comunidades, sobre todo si hay locales comerciales en la zonas comunes, por lo que nos consultan en bastantes ocasiones cuál sería la mayoría necesaria para poder aprobar un acuerdo de este tipo.
Para poder responder habrá que tener en cuenta si proceder al cierre de las zonas comunes modificaría el Título Constitutivo o los Estatutos:
- Si los modificara, sería necesaria la unanimidad de los propietarios.
- Si no los modificara, al tratarse de temas de seguridad, se necesitaría la mayoría cualificada (3/5 partes de los propietarios), pero, siguiendo la doctrina del TS, habrá que respetarse los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, para no producirles perjuicio.
Si se desea impugnar un acuerdo de este tipo se dispondrá del plazo de un año desde que se tuvo conocimiento de la aprobación del mismo. Se recomienda solicitar del Tribunal que cautelarmente no se lleve a efecto la medida del cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad hasta tanto no se resuelva el procedimiento judicial.
Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada
https://adminfergal.es/conflicto-en-una-comunidad-por-zonas-comunes/
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Hola, vivo en un conjunto residencial de viviendas unifamiliares adosadas la cual cuenta con 2 calles privadas. Algunos vecinos han propuesto cerrar los accesos a las calles privadas mediante una puerta de vehículos y una peatonal en los accesos de cada calle privada con el fin de que no entren personas externas al complejo. Otros vecinos no están de acuerdo con la propuesta dado que la instalación de estas puertas, ademas del coste que supone, no solo por las propias puertas, sino por el traslado de los timbres desde cada vivienda hasta ésta puerta, levantamiento de aceras, lineas de suministro eléctrico a los motores de las puertas, mantenimiento de las mismas, etc. implica que éstas se anclen a las fachadas de las viviendas que se encuentran en chaflán, es decir las que se encuentran en el principio de las calles privadas. Ello supondría facilitar el trepado a través de dicha puerta metálica a las terrazas privadas que se encuentran en primera planta, motivo por el cual no están de acuerdo con la instalación de las puertas.
Ademas de lo anterior, tanto en los estatutos como en la escritura declaración de obra nueva NO se hace mención a la existencia o posibilidad de instalación de dichas puertas.
Así pues necesitaría saber que cantidad de votos se requiere para este acuerdo tuviera validez, si es de 3/5 partes o unánime.
Muchas gracias.
Buenas tardes.
Si le parece bien le daré una respuesta técnica y una respuesta mas jurídica sobre la situación de las calles. Desde el punto de vista técnico y por la experiencia que tenemos en nuestros departamento de Arquitectura, en lo referente al Ayuntamiento, estos suelen dejar cerrar las calles privadas solicitándolo por escrito, lo cual es estudiado por los servicios técnicos para dar el visto bueno o no, pero siempre con una condición que se debe cumplir obligatoriamente, que es la de dar acceso con ese cerramiento a los servicios de emergencia. Para ello existen dos posibilidades o bien tener un vigilante 24 horas que pueda dar este acceso o bien dotar a los cerramientos de una apertura eléctrica con una frecuencia que tienen estos servicios de emergencia «universal».
Con respecto a la aprobación por parte de la comunidad, una vez se tenga el visto bueno del Ayuntamiento, deberá obtener las mayorías necesarias para la puesta en marcha del proyecto.
Nos dice que los estatutos como la escritura de división horizontal NO hace mención a la existencia o posibilidad de instalación de dichas puertas, con lo cual partimos de la base de que el Estatuto de la Comunidad no es restrictivo y que existe la posibilidad de poder actuar en base a este nuevo criterio que se quiere poner en marcha, tampoco cambiamos el uso de o destino del edificio, sino que lo que tratamos de poner en marcha es una actuación de seguridad para que no entren personas ajenas al complejo, pero también estamos haciendo una actuación que en principio no es necesaria para la comunidad porque hasta ahora se ha vivido sin este requerimiento con lo que podríamos llegar a la conclusión que es una actuación de mejora.
Ante lo anteriormente expuesto no soy partidario de aplicar el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal debido a que la actuación a realizar no tiene carácter obligatorio porque aunque se mejore el requisito de seguridad, no es un requisito básico para esta urbanización, por otra parte, soy más partidario de aplicar el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero también sería de aplicación el art. 17.4 de la LPH que indica lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso que no pueda privársele de la mejora o ventaja»
A mi criterio, la instalación de las puertas se puede hacer por los 3/5 del total de los propietarios y 3/5 de los coeficientes, teniendo en cuenta que al ser mejora, los que voten en contra de la instalación no deberán de pagar mas de 3 meses de gastos comunes. Si el reparto de la derrama no suma mas de tres meses, todos el mundo estaría obligado a su pago.
El anclamiento de las puertas a las fachadas de las viviendas si repercuten en la seguridad de las casas, por facilitar la entrada de los ladrones a la terraza de la primera planta, deberá hablarse previamente y ofrecer una garantía a los propietarios de dichas casas, hay que recordar lo que dice el art. 17.4 en su párrafo 4º «No podrán realizarse innovaciones que hagan inservibles alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.» En este caso no deja inutilizada una zona, pero si genera un posible problema de seguridad con lo que se debe buscar una solución para los propietarios afectados, incluso el cerramiento de terrazas si fuera necesario.