Lucro cesante por obras en comunidad de propietarios

¿Tiene un local derecho a un lucro cesante por pérdidas en su negocio por obras en Comunidad?

P. Hola buenas noches mi pregunta es si una comunidad de vecinos hace obras de más de 3 meses con andamios y habiendo un local comercial en este caso, un bar-restaurante, sin haber comunicado nada, causando daños de ventas y hasta estar al punto de cerrar, quitando y exigiendo toldos, aire acondicionado, sin por lo menos llegar a un acuerdo. Mentir de colocar un cartel con el nombre del restaurante. Nunca nos hemos negado que hagan su trabajo pero que no nos perjudiquen. Han actuado de mala fe, que nos aconsejan muchas gracias

R. Buenos días Jennifer.
En este tipo de situaciones y antes de hacer la obra se supone que se os avisó del comienzo de la misma mediante una junta general ordinaria o extraordinaria. En esta Junta se supone que se diría el coste de la obra, la derrama y el tiempo en que iban a estar dichas obras.

Ahora bien, que haya una obra no significa que un local pueda ser perjudicado por la misma, en este caso se debería haber hablado del posible lucro cesante y del perjuicio económico que pudiera producirse. Es muy normal comenzar las obras sin tener en cuenta estas peculiaridades que son muy importantes porque podrían dar al traste con un negocio.
Sobre lucro cesante permítame que le mande algún enlace de nuestra web donde se hable del mismo:
https://adminfergal.es/reclamar-indemnizacion-por-cierre-de-negocio-arrendador-o-comunidad/

¿Que dice la jurisprudencia con relación al lucro cesante?, Existen como siempre puntos de vista y dependerá de la posible demostración o no del daño económico que se pudiera producir. Le indico diferente casuística:
AP León, Sec. 2.ª, 280/2019, de 18 de septiembre
«c) Por lo que se refiere, por último, al lucro cesante o ganancia dejada de obtener por el cierre del gimnasio a causa de las filtraciones y de la ejecución de las obras necesarias para su subsanación, la prueba que aportó la representación de la actora recurrente para justificar el cese de la actividad durante 86 días y que básicamente se reduce a una hoja que en la demanda se denomina «cuadro contable de cuotas de socios» y que abarca el último trimestre de 2015 y el primer semestre de 2016 (documento nº 5), resulta francamente insuficiente, más teniendo en cuenta que ambas partes coincidieron en señalar (el Sr. Torcuato lo hizo en la vista a preguntas del letrado de la aseguradora codemandada) que las obras que ejecutó la actora para lavar la cara de sus instalaciones se pudieron llevar a cabo en un tiempo máximo de una semana. No existiendo, en cualquier caso, prueba suficiente de que las humedades aparecidas en los techos del local, especialmente en la zona de vestuarios, hayan impedido o provocado el cese de la actividad negocial entre mediados de 2015 y mediados de 2016.»

AP Valencia, Sec. 6.ª, 361/2019, de 24 de julio
«TERCERO .- En cuanto al lucro cesante, se opone que tampoco ha justificado la demandante el tiempo que tuvo cerrado el local, pero lo que resulta acreditado es que los daños se produjeron el 31 de agosto y, aunque afirme la apelada que la reparación se llevó a cabo en el mes de septiembre, aparece en el informe pericial de la demandada de 18 de abril de 2.018 que las humedades en el local de la actora persistieron hasta el mes de Octubre, de manera que cuando la demandante afirma en su demanda que el local estuvo cerrado desde el 31 de agosto al 4 de Octubre, si que existe prueba de ello, y en cuanto a la valoración de esa pérdida, la demandante aportó los modelos fiscales (IRPF) que acreditan los ingresos del negocio, de manera que justifica la reclamación por este concepto de la suma de 653,95 euros, cantidad que debe serle pagada por la demandada.»

AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 278/2019, de 15 de julio
» Estimación fundada en que, en contra de lo razonado en la recurrida, que ha quedado plenamente acreditado el nexo causal entre las filtraciones de agua originadas en la cubierta y la ganancia dejada de percibir por el demandante (lucro cesante) por la pérdida del alquiler de la vivienda de su propiedad. Perjuicio que se debe extender también a la cantidad satisfecha en concepto de gastos de resolución contractual, 121 euros, importe cuyo pago fue reconocido por el letrado D. Lázaro al declarar como testigo en el acto del juicio, por su intervención en nombre del demandante en la negociación de la resolución del arrendamiento.
Debiendo precisar que las razones contenidas en la recurrida para negar tal nexo causal y, por ende, la pretensión deducida por lucro cesante y los gastos devengados por la resolución contractual carecen de relevancia en orden a la concreta cuestión litigiosa. Así, respecto a la afirmación de que el contrato de alquiler se realizó con engaño, habida cuenta que ya se habían iniciado las filtraciones de la cubierta en el mes de noviembre de 2017, aunque se agravasen posteriormente, hemos de señalar que, aun dejando al margen que en esta última fecha se había dado cuenta a la Comunidad de la existencia de tales filtraciones y de que cuando la inquilina visita la vivienda previo al contrato se estaban realizando obras, informándola que terminarían en un mes, sin que aquella pusiera reparo alguno, si existió engaño o no en la contratación es una cuestión que, únicamente, tiene transcendencia entre los contratantes, pero no a los efectos aquí debatidos, ya que, y ello enlaza con otro de los motivos aducidos en la recurrida, el relativo al estado precario de la vivienda al margen de las filtraciones, el cual habría incidido en la resolución del contrato y en el hecho de que no se haya podido alquilar hasta la fecha, lo cierto es que fuese precario o no su estado, aquella fue objeto de alquiler por parte de la Sra. Carla y que en el momento en el que se produce la caída de agua desde la cubierta, al decir de ésta, «como una catarata», la vivienda estaba alquilada, siendo tal hecho el detonante de la resolución del alquiler y, el hecho de que no se ha alquilado hasta la fecha no cabe duda que guarda relación con la falta de reparación de los daños producidos en el interior de ésta, no estando entre tanto en adecuadas condiciones de habitabilidad. Igualmente son irrelevantes los motivos atinentes al hecho de que, si con anterioridad la vivienda estaba o no alquilada, porque ocupada sí que lo estuvo, y que el que el demandante mantenga una importante deuda con la Comunidad como manifestó la administradora en el juicio, derecho de crédito que le asiste a dicha Comunidad pudiendo reclamar la deuda al demandante, en su caso, por vía judicial.»

AP Madrid, Sec. 21.ª, 100/2019, de 6 de marzo
«QUINTO. – Finalmente, entiende este Tribunal que acreditada en autos la renta que venía percibiendo TTI Gestión S.L por el arriendo del local de su propiedad, cuando tuvo que poner fin a la relación arrendaticia por ella habida con la entidad Ahnerlite S.L, esta es la suma que debemos tener en cuenta para la determinación del lucro cesante por ella habido, sin que desde luego de la prueba practicada en las actuaciones, y concretamente de la prueba documental que figura a los folios 205 y siguientes, sea suficiente para la determinación del precio medio de alquiler de un local como el litigioso, distinto del que se venía abonando, no existiendo prueba pericial practicada al efecto. Así resulta que acreditado por la actora en la litis el fundamento de su reclamación, sin que la parte demandada, apelante en esta alzada, haya practicado prueba que desvirtúe la aportada por la primera en apoyo de sus pretensiones, y teniendo en cuenta lo establecido en el art 217 de la LEC, en cuanto a la carga de la prueba y las consecuencias que la falta de prueba de relación con determinados hechos debe conllevar para las partes en litigio, según correspondiera a una u otra la carga de acreditar aquéllos, es por lo que consideramos que no procede sino desestimar en este punto igualmente el recurso de apelación que nos ocupa.»
AP Baleares, Sec. 4.ª, 410/2018, de 19 de diciembre
«En el caso que nos ocupa, si bien existe un informe pericial que concluye que la actividad objeto de pericia obtendría unos rendimientos de 19.643,47 euros al año, esto es, 1636,96 euros mensuales, lo cierto es que dicha pericial se realiza de forma genérica y no en relación con el caso concreto que nos interesa pues, tal y como afirma, los datos de que dispone son insuficientes para poder determinar objetivamente los rendimientos de la actividad y ha tenido que aplicar otros métodos alternativos estimativos las estimaciones de imputación de rendimientos que realiza la agencia tributaria de acuerdo con los módulos fijados por la misma.
El actor si bien no está obligado a llevar libros oficiales de comercio ni libros contables, si está obligado a conservar las facturas emitidas y recibidas, los justificantes de pago o compra de las compras y ventas y los justificantes de los módulos aplicados como señala el perito siendo así que el actor no ha presentado ninguno, porque no los tiene.
Por ello y siendo preciso un mínimo dato acreditativo del rendimiento de la actividad desarrollada en el local arrendado en el momento de producirse el siniestro por el que reclama las ganancias dejadas de percibir, no existiendo ni siquiera un solo del que partir para poder determinar los rendimientos en base a datos correspondientes a la concreta actividad del actor, es por lo que consideramos con la juez «a quo» que no podemos acoger el resultado que refleja la pericial del señor Baza de la Fuente.
Por otro lado, las filtraciones que denuncia no afectaron a la totalidad del local y si solo a la planta sótano, no habiendo acreditado la actora que la planta superior se vio también afectada por las citadas filtraciones de suerte que le obligaron a cerrar el local.
Si bien no se exige una certeza ABSOLUTA sobre las ganancias frustradas, si es exigible una prueba de las ganancias obtenidas o volumen del negocio con anterioridad al siniestro y dicha prueba, como decimos, no se ha producido.»

La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido, la postura mayoritaria es que si hay un perjuicio debemos atenernos a lo que dice el artículo 9.1, regla c) de la Ley de Propiedad Horizontal, ello lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.
Es necesaria una prueba clara por parte del ocupante del local, es decir, acreditar que las obras le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, como puede ser en su caso, la media por la cantidad ingresada durante un periodo de tiempo en el que el local no estuvo cerrado, toda vez que no se puede obligar a un propietario o arrendatario a dejar de ganar el dinero de su negocio sin indemnizar por dichos conceptos, ya que supondría una pérdida sin razón de ser y sin justificación legal, cuando precisamente la base del contenido del artículo 9.1 c) es que la obligación de permitir está compensada con el derecho a ser indemnizado por todos los daños y perjuicios.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara