Videovigilancia en Comunidades de Propietarios: Una Solución Controvertida en la Ley de Propiedad Horizontal
Compartir
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el funcionamiento y la convivencia en comunidades de propietarios, abarcando aspectos fundamentales para la gestión de inmuebles que comparten elementos comunes, como los edificios residenciales. En este contexto, un tema que ha ganado relevancia en los últimos años, especialmente en redes sociales y foros especializados, es la instalación de cámaras de videovigilancia en zonas comunes.
Esta cuestión no solo toca fibras sensibles, como la necesidad de reforzar la seguridad, sino también temas legales, éticos y de privacidad. La instalación de cámaras genera un debate entre quienes buscan protegerse frente a robos, vandalismo o intrusiones, y quienes consideran que estas medidas pueden invadir la intimidad y vulnerar derechos fundamentales.
Marco legal de la videovigilancia en comunidades de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.3, establece que la instalación de sistemas de videovigilancia en zonas comunes requiere el acuerdo de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación. Este porcentaje resalta la necesidad de un consenso significativo entre los vecinos, dado que la medida afecta tanto a la seguridad colectiva como a los derechos individuales.
Además, la normativa española sobre protección de datos, encabezada por la Ley Orgánica 3/2018, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD), y el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) de la Unión Europea, regula estrictamente el uso de cámaras en espacios públicos y semipúblicos. Las comunidades de propietarios, como responsables del tratamiento de las imágenes, deben cumplir con requisitos esenciales como:
- Carteles informativos: Se debe informar a los residentes y visitantes de que la zona está bajo videovigilancia.
- Minimización de la captación de imágenes: Solo se pueden grabar zonas comunes; está prohibido captar imágenes del interior de las viviendas, puertas particulares o espacios privados.
- Plazo de conservación: Las grabaciones deben eliminarse en un máximo de 30 días, salvo que sean necesarias para una investigación concreta.
- Acceso restringido a las imágenes: Solo personas autorizadas pueden acceder a las grabaciones.
Motivaciones para la instalación de cámaras
La creciente inseguridad en ciertas áreas urbanas y los incidentes recurrentes en edificios residenciales han llevado a muchas comunidades a considerar la videovigilancia como una medida disuasoria. Los principales motivos para su instalación incluyen:
- Prevención de delitos: Las cámaras actúan como un elemento disuasorio frente a robos, vandalismo y otras conductas ilícitas.
- Resolución de conflictos: En ocasiones, las grabaciones pueden esclarecer disputas entre vecinos, como daños en zonas comunes o estacionamiento indebido.
- Control de accesos: Las cámaras ayudan a identificar a personas ajenas al edificio, reduciendo el riesgo de intrusiones.
Sin embargo, estas ventajas deben equilibrarse con las preocupaciones sobre la privacidad y el posible abuso de las grabaciones.
Proceso para la instalación de cámaras
El procedimiento para instalar cámaras en una comunidad de propietarios sigue una serie de pasos establecidos por la LPH y las normativas de protección de datos:
- Convocatoria de la junta de propietarios: La propuesta debe incluirse en el orden del día de una reunión convocada por el presidente o un grupo de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
- Aprobación del acuerdo: Se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, tanto en número como en cuotas de participación.
- Redacción del acuerdo: Una vez aprobado, debe incluirse en el acta de la junta, especificando el propósito de las cámaras, las zonas a grabar y las medidas de protección de datos.
- Contratación del servicio: Es recomendable recurrir a empresas especializadas que garanticen el cumplimiento de la normativa y la instalación técnica adecuada.
- Cumplimiento de la normativa de protección de datos: Esto incluye inscribir el sistema en la Agencia Española de Protección de Datos, instalar carteles informativos y designar un responsable del tratamiento de las imágenes.
Aspectos legales controvertidos
A pesar de los beneficios percibidos, la instalación de cámaras puede suscitar conflictos legales y éticos. Algunas de las cuestiones más debatidas incluyen:
- Consentimiento de los propietarios: ¿Qué ocurre si un propietario se opone? Aunque la instalación requiere un acuerdo mayoritario, los disidentes pueden recurrir a la vía judicial si consideran que sus derechos son vulnerados.
- Privacidad de los residentes: La captación de imágenes de forma indebida, como enfocando ventanas o terrazas privadas, puede derivar en sanciones administrativas e incluso en responsabilidades penales.
- Uso indebido de las grabaciones: Las imágenes solo pueden utilizarse para los fines previstos. Compartirlas en redes sociales o con terceros sin autorización puede acarrear multas significativas.
Jurisprudencia sobre videovigilancia
El Tribunal Supremo y otros órganos judiciales han abordado casos relacionados con la videovigilancia en comunidades de propietarios. Una sentencia destacada del Tribunal Supremo avaló la instalación de cámaras en un edificio tras actos de vandalismo reiterados, siempre que la medida fuera proporcional y no invadiera espacios privados.
Otra sentencia del Tribunal Constitucional confirmó que las comunidades deben cumplir estrictamente con la normativa de protección de datos, subrayando que cualquier incumplimiento puede dar lugar a sanciones económicas y daños reputacionales.
Sanciones por incumplimiento
El incumplimiento de la normativa de protección de datos en sistemas de videovigilancia puede derivar en sanciones económicas significativas. Las multas pueden oscilar entre 900 euros para infracciones leves y varios miles para infracciones graves o muy graves. Entre las conductas sancionables destacan:
- Falta de información a los residentes mediante carteles visibles.
- Captación de imágenes en zonas no autorizadas.
- Conservación de las grabaciones más allá del plazo legal.
- Uso de las imágenes para fines no previstos en el acuerdo comunitario.
Por ello, las comunidades de propietarios deben actuar con prudencia y asegurarse de que el sistema cumple todos los requisitos legales.
Recomendaciones para las comunidades
Si una comunidad de propietarios está considerando la instalación de cámaras, es esencial seguir estas recomendaciones:
- Buscar asesoramiento profesional: Contar con expertos en protección de datos y videovigilancia puede evitar problemas legales.
- Realizar un estudio previo: Antes de instalar cámaras, es útil analizar las necesidades específicas de la comunidad y evaluar alternativas, como mejorar la iluminación o reforzar puertas y cerraduras.
- Informar a los vecinos: La transparencia es clave para evitar conflictos. Explicar los motivos, los beneficios y las garantías legales puede ayudar a generar consenso.
- Revisar periódicamente el sistema: Asegurarse de que las cámaras funcionan correctamente y cumplen con la normativa evita problemas futuros.
Conclusión
La videovigilancia en comunidades de propietarios es una herramienta útil para mejorar la seguridad y proteger los bienes comunes, pero su implementación no está exenta de desafíos. La Ley de Propiedad Horizontal, junto con las normativas de protección de datos, establece un marco claro para garantizar que estas medidas respeten tanto la seguridad colectiva como la privacidad individual.
El debate en torno a este tema refleja las tensiones entre el derecho a la seguridad y el derecho a la privacidad, dos valores fundamentales en nuestra sociedad. Al adoptar un enfoque legal, ético y transparente, las comunidades pueden aprovechar los beneficios de la videovigilancia sin vulnerar los derechos de sus miembros. En última instancia, el éxito de estas medidas dependerá de la capacidad de los vecinos para dialogar, consensuar y actuar con responsabilidad colectiva.
Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace de nuestro canal de Youtube:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
