¿Podemos negarnos al pago de la obra en el portal por no ser necesaria?
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¿Si es un capricho, nos podemos por ley negar a tal gasto no siendo precisa la reforma?
Nos pregunta un vecino sobre una supuesta obra de mejora en su portal de la Comunidad y lo que dice la ley con respecto a esta situación.
P. En nuestra comunidad quiere cambiarse la situación de la entrada del vestíbulo y eliminar todo el parquet de madera de las paredes (maderas en paredes) sustituyendo por cerámica y pintura.
Se tiene que alegar que la puerta de entrada esta en lugar original de estructura de obra;también que el estado de conservación de todo lo que es el vestíbulo igualmente, por lo que se comprende que todo el belén de el cambio lo creemos es un desvarío por el gasto que supone; en resumen no es un saneamiento,tampoco mantenimiento ni siquiera una obra que beneficie de alguna manera a nadie si no es un CAPRICHO.
¿NOS PODEMOS POR LEY NEGAR A TAL GASTO NO SIENDO PRECISA LA REFORMA?
Gracias por su atención y un Saludo.
R. Estimado Jesús:
Parece que la obra no es proporcional a las necesidades que requieren en el vestíbulo del portal. Habría que verificar el deterioro de la madera y la conveniencia de cambiarlo a otro tipo de materiales. Creo que en este caso es perfectamente viable lo que indica el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:
» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Ahora bien para que se pueda eximir del gasto de mas de tres cuotas o se reconozca el derecho del disidente es necesario que se impugne el acuerdo para que se reconozca este derecho. La impugnación debe de hacerse a través del articulo 18 de la LPH que dice lo siguiente:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
A pesar de ello no siempre se consigue que la impugnación salga para adelante, dependerá como se haga la defensa y como se pueda justificar el gasto, así tenemos por ejemplo los siguientes extractos de jurisprudencia sobre temas de portales y vestíbulos en ambos sentidos:
AP Alicante, Sec. 5.ª, 25-4-2012 La instalación de mármol en el portal, pese a que antes existía pintura, no puede considerarse como obra de mejora, pues este nuevo material no requiere mantenimiento lo que supone un ahorro.
AP Madrid, Sec. 11.ª, 27-11-2009 No es necesario impugnar el acuerdo de obras de mejora por el propietario disidente que está exonerado de participar en su coste \ No es gasto de mejora las obras de conservación del portal aunque hayan mejorado las calidades de los materiales.
AP Madrid, Sec. 18.ª, 11-4-2007 Tiene carácter de mejora la instalación de mármol en portal y de granito rosa en fachada.
Hago una referencia de Sepin al tema de mejoras en el portal porque creo que es muy acertado y puede complementar perfectamente la respuesta que estamos intentando trasmitirle:
«Con relativa frecuencia se presentan discrepancias cuando se trata de arreglar o decorar el portal, pues los hay que califican la obra de mejora y otros como simplemente necesaria para adecuar la finca a la situación actual. Aquí nos encontramos otra vez con el concepto de «naturaleza y características», difícil de valorar a priori. Reiterando los puntos de vista expuestos, se señala que la finca y los elementos comunes no pueden quedar siempre como están en origen, ajenos a los avances técnicos y elevación del nivel de vida de la sociedad. Es habitual que todos arreglen sus respectivas viviendas, pero a la vez, por lo menos una parte de los copropietarios se nieguen cuando se trata de mejorar y actualizar los elementos comunes. Desde luego, es evidente que la Comunidad no está obligada a continuar con la misma decoración, con idéntico chiscón de portería, con la pintura del color original toda la vida. Hay que adaptarse al día de hoy, a la técnica actual, y si es más conveniente o más bonito que la pintura sea sustituida por papel, o viceversa, y cualquier ejemplo similar, no estaremos hablando de mejoras, sino de simple conservación, por lo que no cabe ni siquiera la aplicación de este precepto y sí de la regla 7 de este art. 17. Solamente tendremos que acudir a la regla 4 que se está analizando cuando realmente se trate de una clara innovación, una decoración suntuaria, algo que deberá determinar, en primer lugar, la Junta de Propietarios y luego, en caso de discrepancia, los Tribunales.»
Por último decirles que en ningún caso pueden vds. tomarse la justicia por su mano y que deberán impugnar aquello con lo que no estén de acuerdo, solo cuando el juez dicte sentencia a su favor es cuando deberá de eximirse del pago e incluso con la devolución que corresponda si ha pagado mayor cantidad de la que prevé la ley.
Pues ver el vídeo de este artículo en nuestro canal de Youtube:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas noches.
En primer lugar agradecerles la gran ayuda que aportan a través de esta web.
Llevo 3 años vivíendo en una comunidad de los años 70 que tiene una instalación térmica de agua caliente y calefacción con distribución por columna que no tienen legalizada en el registro de instalaciones térmicas de la Comunidad Autonoma. Un perito realizó un informe en 2016, en el que indicaba diversas deficiencias de seguridad tanto en el almacenamiento del gasóleo como en la sala de calderas. Ocurre además que las tuberías de distribución son las originales y están rompiéndose continuamente generando daños en las viviendas y supongo que en la estructura del edificio, ante lo cual se limitan a parchear accediendo desde el interior de la viviendas rompiendo a quien le toque.
El caso es que me ha tocado a mí y con la casa recién reformada me la han inundado originando diversos desperfectos en instalaciones, puertas, suelo, etc. Lo próximo puede ser romper el alicatado del baño para acceder a la tubería y poner un parche. En este momento no dan con la avería y hay una reunión extraordinaria para ver qué se hace.
Con la instalación no legalizada, incumpliendo normativa de industria (esto avalado por un ingeniero competente) y sin mentenimientos periódicos exigidos por personal acreditado (cómo p.e. verificar la estanqueidad de tuberías), ¿podría eximirme de responsabilidades si no se legaliza la instalación expresándolo por escrito y oponerme a que entren en mi casa para acceder a las tuberías viejas e incluso no pagar los desperfectos ocasionados por esta negligencia?. Mi posición es tener una instalación térmica comunitaria en condiciones y si no se puede eliminarla y así lo he transmitido, pero hacen caso omiso una y otra vez.
¿Me podrían indicar al respecto?. Si fuese antes del jueves 16 sería estupendo, pues es cuando tenemos la reunión.
Muchisimas gracias.
Un saludo.
Estimado Evaristo:
Siento no haber podido contestarle antes pero mis obligaciones del día a día no me lo han permitido.
Si vd. tiene una calefacción comunitaria por columnas y vive en esa comunidad desde hace años y han permitido tener la caldera y las conducciones en el estado en que estaban no puede ahora negarse a mantener la misma solo porque esté vieja, deberán cambiarla y poner una derrama para realizar las obras necesarias. Vd. está obligado a dar una servidumbre de paso para que se hagan las actuaciones necesarias en su vivienda si bien, podrá exigir que le dejen la vivienda en las mismas condiciones en las que estaba con las obras perfectamente terminadas y que le garanticen que los azulejos o toda la cerámica sea igual a la que en ese momento tienen. Si no se dan esas garantías vd. podría negarse hasta que se las garanticen. Hay que facilitar el acceso siempre y cuando a vd. no le perjudiquen.
Recuerde lo que indica el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:
«c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días me gustaría saber cada cuánto tiempo los vecinos están obligados hacer reforma del portal..pues lleva casi cincuenta años sin reformar y los vecinos no quieren. El portal es la comunidad de Vitoria. Gracias y un saludo
Buenas tardes Victoria.
No hay una fecha determinada para que se haga la rehabilitación necesaria. En Madrid por ejemplo existe una fecha máxima por el ayuntamiento para que se pase la inspección técnica del edificio o bien el informe de la evolución de edificios. Este último por ejemplo al tener mas de 50 años desde la construcción del edificio. Si el edificio está en malas condiciones y no reúne los requisitos necesarios de un buen estado de conservación, condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de eficiencia energética, deberán hacerse las actuaciones necesarias. Es posible que el técnico que vaya a pasar el informe de evolución de edificios vea que el portal no reúne las condiciones básicas de conservación y entienda que haya que hacer unas modificaciones necesarias, en ese caso la comunidad está obligada a realizar los cambios necesarios.
El hecho de tener un portal viejo y sin reformar no tiene porque ser una obligación para su reforma siempre y cuando esta reforma sea necesario porque pueda atentar incluso a la estructura del edificio que entiendo no será el caso.
Saludos.
Miguel
691564359
En primer lugar, darle las gracias por la dedicación y esfuerzo que hace por resolver las dudas que se le plantean. La mía versa sobre la reparación de una cubierta del edificio, que a su vez es el tejado de una vivienda. Está cubierta estaba rematada en tela asfáltica, y no es transitable. La sorpresa es que se ha realizado una reparación que fue planteada por el propietario de esa vivienda, y ejecutada por la empresa que el gestiona, decidiendo a su criterio, colocar además de la mencionada tela asfáltica, un aislante térmico y filtrante para cubiertas transitable. En resumen, aislar la vivienda, más allá de la lógica sustitución de la tela asfáltica dañada, que era necesaria debido a su antigüedad.
En Junta, se presentaron únicamente los importes tres presupuestos de las reparaciónes a efectuar, sin que fuera aportada documentación a los comuneros, por lo que se desconocían los pormenores de la obra.
Yo no fui convocado a esa junta, a pesar de ser un local que paga gran porcentaje de cuota en la comunidad, y tampoco se me envió acta alguna. Eso sí, se me pasó la derrama oportuna una vez acordada en Junta.
Al día de hoy, no me ha sido notificada el acta, pasando ya tres meses de la Junta, por lo que no se me da opción a impugnar.
La pregunta es, si puedo negarme al pago de una mejora que contempla materiales que van más allá de la tela asfáltica preceptiva, y que incluye este material aislante de elevado importe económico.
Gracias y un saludo ñ.
Estimado Alejandro:
Comprendo su enfado. Está claro que se ha realizado una mala praxis por parte de la Junta de Gobierno, incluyendo al Secretario Administrador, Está claro que si vd. no está exento del pago de la cubierta, lo lógico es que le hagan llegar la documentación pertinente.
Negarse al pago no puede, si vd. desea impugnar el acta porque no está de acuerdo con el contenido mande un burofax al presidente/secretario para qu se la hagan llegar y será a partir de ahí cuando empiecen los tres meses para la reclamación.
La reclamación, no obstante, ante el juzgado no se la recomiendo porque deberá pagar abogado y procurador y seguramente le costará mas caro el collar que el perro, máxime cuando el resto de los propietarios están conformes con ello.
Saludos.
Miguel
691564359
buenas tardes y gracias de antemano por su dedicación. Mi pregunta es sobre una obra de rehabilitación en un edificio con tres propietarios y una cuota de participación del 60, 35 y 5%. El problema es que el propietario del 60% tiene demencia y alzheimer, con lo cual no puede decidir nada y no ha nombrado herederos.
¿Qué se puede hacer en estos casos?
Gracias y un saludo
Estimado Marco:
Está vd. en una situación complicada, porque no tienen la doble mayoría y porque aunque en la junta no estuviera esta persona que es la mayoritaria no procedería hacer la obra porque no tendrían la disponibilidad económica necesaria. Deberán buscar al familiar que pueda representar a esta persona e intentar hablarlo con ella.
Saludos.
Miguel
691564359