El Presidente de Comunidad hace obras sin contar con Junta

El Presidente de Comunidad hace obras sin contar con Junta

Hoy vamos a contestar a un propietario que en su perfecta exposición nos hace diferentes cuestiones sobre la actuación de un Presidente de Comunidad sobre obras de rehabilitación sin contar con el resto de los propietarios. ¿Es legal? y si lo es, ¿es conveniente hacerlas sin contar con la aprobación de la Junta de Propietarios?. Como se conjugan aquí los artículos 10, 14 y 16 de la LPH. Veamos a continuación.

P. Buenas tardes Miguel,

En relación con el interesante post aquí publicado, me gustaría realizaros una consulta bastante concreta al respecto:

Las limitaciones como Presidente en una Comunidad de Propietarios

¿Puede el Presidente de la Comunidad de Propietarios aprobar unilateralmente un presupuesto (y, se entiende, asignar el proyecto al profesional que lo emitió) para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida por la Administración Pública y que amenaza con imponer sanciones a los propietarios en caso de no llevarse a cabo en un plazo temporal determinado?

La actuación a realizar (por urgencia, necesidad y por tratarse de obras de conservación indispensables) encaja perfectamente en el tipo del art. 10.1 LPH, por lo que no siendo necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios la pregunta, en realidad, es si el Presidente puede designar para la ejecución del proyecto a un profesional o empresa de su elección, aún cuando existe un Administrador de Fincas nombrado y con cargo vigente. La cosa es que la Comunidad de Propietarios hace tiempo que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, siendo que el Administrador de Fincas dirige el cotarro a su libre albedrío. Temiendo que no sea posible celebrar Junta extraordinaria y que dicho Administrador (también representante y gestor de inmuebles del Propietario con mayor cuota de participación en el edificio) dilate en el tiempo la aprobación del proyecto o que el que finalmente apruebe no sea el más conveniente para todos los propietarios y quiénes residen en el inmueble, me sería de vital importancia saber si el Presidente tiene potestad para realizar esa elección.

Muchas gracias por vuestra atención.

R. Estimado Ivo:
Si interesante pueden resultar mis artículos, comentario que le agradezco, no menos interesantes son los comentarios que me hacen a través de la web y que supone un enriquecimiento permanente. Su pregunta es muy interesante y que paso a desbrozarla con el mayor detalle posible porque además la incluiré en mis posts semanales. Voy haciendo los comentarios en base a sus preguntas y comentarios.
1º) El Presidente puede aprobar unilateralmente un presupuesto para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida como podría ser la una orden de conservación o una inspección técnica del edificio. El Presidente tiene capacidad para aceptar el profesional que tiene que realizar el Acta favorable/desfavorable y que se tiene que entregar ante el Ayuntamiento de Madrid (por ejemplo), y tiene capacidad para que una vez se reciba la orden de ejecución del Ayuntamiento hacer todas las obras necesarias para la resolución del problema. Tenemos los siguientes artículos que avalarían la actuación del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad horizontal. Estos son como ha hecho vd. referencia en su pregunta:
Artículo 10.1.a) “. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
Es evidente que el Presidente tiene capacidad para poder ejercer las actuaciones que considere necesarias sin necesidad de discutir las mismas en una Junta de propietarios. Si estaría obligado, según índica el artículo 10.2, que teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en el artículo anterior, la aplicación de los apartados 10.2 a) b) y c) que dicen textualmente lo siguiente:
a)Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b)Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c)Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Esta situación aunque legal se contradice, desde mi punto de vista, con el espíritu democrático de la misma, así el artículo 14 de la LPH dice lo siguiente:
“Corresponde a la Junta de Propietarios Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20.C”
Parece claro y evidente que cuando se hizo la modificación de la ley se atentó contra los principios democráticos y se pasó de discutir todas estas cuestiones en una Junta de Propietarios a darle capacidad al Presidente a actuar sin tener en cuenta la decisión de los propietarios avalándose ó justificándose  en una necesidad de los trabajos u obras.
Yo, como Administrador de Fincas Colegiado, siempre quiero poner en marcha lo que es el principio de prudencia y siempre aconsejo a un Presidente que no tome decisiones tan importantes de forma unilateral como puede ser una obra de conservación y/o rehabilitación sin tener en cuenta la palabra del resto de los propietarios. Primero porque se podría responsabilizar al propio Presidente por realizar una obra mal hecha y segundo porque a todos los propietarios que están pagando según su coeficiente de participación no se les puede dejar al margen de una decisión tan importante.
Que el Administrador, en un momento no cumpla con lo que indica el artículo 16.1 no debe de ser óbice para pensar que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, puede ser que en un momento se retrase la reunión porque haya tenemos pendientes de liquidar, como derramas, obras pendientes, etc. ahora bien, entiendo perfectamente que ante la magnitud e importancia de la situación se haga una junta general extraordinaria, no se debe de perder la oportunidad de hacerla y dejar claro todos los temas a desarrollar incluyendo la posibilidad de que el Arquitecto, Arquitecto Técnico o Profesional de turno venga a la reunión para explicar la situación y que todos los propietarios se sensibilicen de la misma y si podemos llevar varios presupuestos para acometer la obra mejor, porque así se podrá decidir aquello que sea mejor para los intereses de la comunidad. Posibilidad de que el Presidente decida, si tiene posibilidad de decidir, que sea recomendable, desde mi punto de vista, no.
Si que es verdad que gracias a todos los comentarios que me hacéis a través de la web y por mi propia experiencia personal, observo que el artículo 10 genera una cierta tendencia en algunos de los Presidentes a tomar iniciativas que van mas allá de su propia responsabilidad como Presidente y esto hace que se genere un clima inadecuado en las Comunidades de Propietarios. No hay cuestión mas bonita y satisfactoria que en una Comunidad se hable de los diferentes temas, porque cuando un tema se consigue a través de sufragio y todos aportan una opinión, la Comunidad de Propietarios, funciona mucho mejor y el ambiente es mucho mas cordial. Si yo tengo una opinión, pero una mayoría ha opinado lo contrario, mi intervención es válida y yo me doy por satisfecho aunque mi propuesta no haya salido triunfante.
El artículo 10 es una trampa desde mi punto de vista para los Presidentes, pueden tomar decisiones que puedan conllevar a actuaciones negativas contra la comunidad, con lo que puede ocurrir es que el Presidente en su forma de actuar, con buena voluntad, pero sin el conocimiento necesario, pueda llegar a tener responsabilidades civiles e incluso penales por sus actuaciones.
Perdona por mi extensión, pero es necesario comentar todo esto, porque el artículo 10 es un articulo neurálgico dentro de la propia LPH.
Ahora voy a la contestación de la primera parte de su pregunta tan importante como la contestación al resto de su cuestión. Si el Presidente o cualquier otro miembro de la Junta de Gobierno se observa que pudieran tener intereses, para que sea una empresa por ellos acordada, saltándose los mínimos principios democráticos aportados por el artículo 14 de la LPH, es momento de actuar y poner en marcha otros artículos que nos aporta la propia Ley de Propiedad Horizontal, como son los artículos 16.1 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dicen textualmente lo siguiente:
“1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Aunque parezca mentira esta aplicación a vece es necesaria hacerla sobre todo cuando el Presidente es una persona autoritaria y no cuenta con sus propietarios para tomar decisiones, esto suele ocurrir cuando un Presidente tiene “espúreos” intereses económicos que van en contra de los intereses generales de la Comunidad. En este caso, es necesario contar con la cuarta parte de los propietarios, para que se haga. Se avisa al Presidente para que haga una reunión sobre un tema determinado y si no lo hace, proponer la reunión los propios promotores. Aunque le parezca mentira he visto mas de 520 delegaciones y con ello proponer una junta general extraordinaria para prescindir de los servicios de un Presidente poco transparente y con un intereses de muy diversa índole que ahora no voy a pasar explicar porque es para escribir un libro.
Creo que le he dejado mi opinión de forma extensa. Esta en sus manos y en manos del resto de propietarios aplicar las posibilidades que nos reporta la Ley de Propiedad Horizontal.
Un cordial saludo.

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Renovación de un Presidente en una Comunidad de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

6 thoughts on “El Presidente de Comunidad hace obras sin contar con Junta”

    1. Buenas noches Juan:
      El propietario del ático no puede realizar ese tipo de obras si no es con la unanimidad de los propietarios atendiendo a que son daños estéticos en la fachada y solo se puede realizar con el respaldo y aceptación de todos los propietarios.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

    1. Buenas tardes Xavi.
      Un propietario tienen la obligación de responder a la petición del propietario que está sufriendo las filtraciones. La pregunta es desde mi punto de vista, si estas se producen por una negligencia en el mantenimiento de la terraza o es un problema estructural de la terraza porque haya un deterioro de la tela asfáltica o bien del forjado, etc. situación ajena al mantenimiento obligado del propietario que ocupa la finca.
      Creo que en nuestros post siguiente le podemos facilitar respuesta a su pregunta:
      https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-o-privativo/
      https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-de-uso-privativo-como-actuar/
      Espero que le resulte de su interés.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  1. Hola buenas tardes, mis consultas son tres, primera quien tiene que pagar la luz del padel?, la segunda es quien tiene que cambiar el telefono de la entrada y de los vecinos porque no se ve nada y la tercera es que para salir al garaje se tiene que abrir la puerta por dentro y sin embargo del garaje hacia dentro se puede entrar sin llave, esto es correcto, yo pienso que en caso de accidente de cualquier tipo incluido la entrada de ladrones, lo normal sería entrar desde el aparcamiento al ascensor con llave y no al reves.
    Muchas gracias anticipadas
    Un saludo

    1. Buenos días Isabel.
      La luz del padel es una cuestión muy discutida en muchas comunidades y que da lugar a diferentes controversias entre los vecinos. Por lo general se admite entre los propietarios que si te encuentras en una comunidad que ya tiene una pista de padel, se deba pagar el mantenimiento que corresponda, si bien otra cuestión distinta es quien debe de pagar la luz. Habría que ver lo que dicen los Estatutos sobre esta materia, aunque normalmente esta parte no suele venir regulada. Si no es así, deberemos ir a lo que nos indica la ley al respecto. En este caso, a ley de propiedad horizontal no dice nada al respecto, remitiéndose en el artículo 17 a lo que indica para las mayorías. Así el artículo 17.7 dice textualmente lo siguiente:»7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
      Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
      Es recomendable que si tiene vds. un reglamento de régimen interior lo dejen reflejado para que no exista dudas sobre las normas de convivencia. Le paso una dirección de nuestra web donde aparece un reglamento de régimen interior. https://adminfergal.es/reglamento-regimen-interior-para-una-comunidad-de-propietarios/ El artículo 7 del Reglamento habla algo sobre la pista de padel. En este Reglamento puede definirse perfectamente si hay que pagar por el disfrute de la pista de padel y concretamente de los gastos de luz que por este hecho pudiera derivarse.
      En el Reglamento se puede hablar de todo esto y de poner normas siempre que estas no sean abusivas. La jurisprudencia suele admitir diferentes formas de cobrar el uso de la pista de padel. Así por ejemplo tiene lo comentado por la AP La Rioja, Sec. 1.ª, 212/2018, de 18 de junio que dice en su extracto lo siguiente: «No es nulo el acuerdo aprobado por mayoría que establece como norma interna de convivencia el pago de 1 euro por los acompañantes de los propietarios para usar el servicio del padel».
      Se argumenta dicha decisión de la forma siguiente:»Por tanto, resuelve el Juez de instancia adecuadamente en el sentido de que se trata de una regulación interna respecto de la utilización de servicios comunes que solamente requiere mayoría conforme a ese artículo 1, puesto de relieve con anterioridad, ya que también en el artículo 1, al folio 15, de los Estatutos de la Comunidad del total de la edificación, copia del Registro de la Propiedad, se dispone que «… Para regular los detalles de convivencia y utilización de los servicios comunes, y dentro de los límites establecidos en la Ley la Junta de Propietarios por mayoría ordinaria podrá establecer y modificar ordenanzas o reglas de régimen interior
      A mi juicio coincidiendo con la sentencia anterior anterior, si se decide por mayoría la instalación de un contador para que se pague de forma individual la luz de quien haga uso de la pista a partir de una determinada hora, es legal siempre que se apruebe en junta y que esta aprobación se haga por las mayorías necesarias en primera y segunda convocatoria.
      Con relación a la visibilidad de los videoporteros y quien debe de hacerse cargo de las reparaciones hay dos aspectos a tener en cuenta. Por un lado está el sistema de videoportero con su placa a la entrada de la puerta del portal. Este, se considera un elemento común y por lo tanto debe de pagarse por todos los propietarios tal y como se haya estipulado en la comunidad para el pago de los gastos comunes, bien sea por coeficiente, bien sea de forma igualitaria. Otra cuestión es quien debe de hacerse cargo del pago de las averías de cada uno de los video teléfonos que estén en las casas de los propietarios. Se supone que al estar dentro de una vivienda particular cabe la posibilidad de que en un momento determinado se decidiera en una junta que cada propietario debiera hacer caso de su instalación, si no ha sido así, mi recomendación para evitar problemas con los propietarios afectados es que la Comunidad se haga cargo también de estos videoteléfonos. Soy partidario de que todo el sistema de videoportería se mantenga y se pague entre todos los propietarios.
      Con relación a su tercera pregunta comentarle que las puertas ignífugas que están en el garaje y que dan acceso a las diferentes ascensores o escaleras deben de abrirse desde el garaje hacia la entrada al ascensor o escalera, tenga en cuenta que el objetivo es que cualquier propietario ante un riesgo de incendio pueda acceder a la escalera de evacuación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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