Respuestas de Accesibilidad en las Comunidades de Propietarios: Aspectos Legales y Prácticos

La accesibilidad en las comunidades de propietarios es un tema fundamental para garantizar la inclusión y movilidad de todas las personas, especialmente aquellas con discapacidades o mayores de 70 años. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España ha definido criterios claros para abordar las barreras arquitectónicas, pero su aplicación práctica sigue planteando preguntas y desafíos. A continuación, exploramos las respuestas más comunes, desde la legislación hasta las soluciones técnicas y las experiencias en comunidades.

Obligaciones Legales en Materia de Accesibilidad

La LPH, en su artículo 10.1.b), establece que las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal son obligatorias sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietarios. Este mandato aplica en dos casos:

Cuando las obras son solicitadas por personas con discapacidad o mayores de 70 años que residan, trabajen o presten servicios en el inmueble.

Cuando el coste anual de las obras no exceda de 12 mensualidades ordinarias de los gastos comunes, descontando subvenciones y ayudas.

En el caso de que el coste supere ese límite, la comunidad solo estará obligada si el solicitante asume la diferencia o si la junta aprueba las obras con el voto favorable de la mayoría de propietarios y cuotas de participación.

Cuestión de los Locales Comerciales

Un tema recurrente es si los locales comerciales deben contribuir a los gastos de accesibilidad, como la instalación de rampas o la adaptación de ascensores a cota cero. La jurisprudencia, como la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2019, distingue entre obras de conservación, de las que los locales pueden estar exonerados, y obras de accesibilidad, que son de interés general y pueden requerir su participación.

Si un local considera que no debe pagar, debe impugnar judicialmente el acuerdo comunitario dentro de los plazos del artículo 18 de la LPH. Sin embargo, los expertos coinciden en que las posibilidades de éxito en estos casos son limitadas, dado el interés superior que representa la accesibilidad.

Soluciones Comunes de Accesibilidad

Instalación de Rampas

Las rampas son una solución común para superar desniveles en la entrada o el interior de los edificios. Según la LPH, su instalación no requiere acuerdo de junta si es necesaria para la accesibilidad universal. Sin embargo, cuando surgen conflictos sobre el presupuesto, como en el caso de comunidades con coeficientes desiguales de participación, las partes pueden recurrir al juicio de equidad previsto en el artículo 17.7 de la ley.

Las rampas también pueden incluir diferentes diseños y materiales, adaptándose a las necesidades del edificio y las normativas locales. Esto incluye desde rampas fijas hasta rampas móviles o modulares que ofrecen flexibilidad y facilidad de instalación.

Ascensores

La adaptación de ascensores a cota cero es otra mejora clave. En muchas ocasiones, las comunidades se enfrentan a dudas sobre cómo financiar estas obras. La normativa permite que, si el coste supera los límites legales, los propietarios solicitantes cubran la diferencia. Además, existen subvenciones públicas que pueden ayudar a mitigar los costos.

En algunos casos, también es posible optar por ascensores de menor tamaño o modelos específicos para edificios con espacios limitados, lo que facilita su integración sin afectar significativamente la estructura del inmueble.

Plataformas Salvaescaleras

Cuando no es viable instalar un ascensor, las plataformas salvaescaleras ofrecen una alternativa funcional. Estas pueden ser especialmente útiles en edificios antiguos donde las limitaciones estructurales dificultan modificaciones mayores.

Las plataformas salvaescaleras cuentan con diseños compactos que permiten su instalación en escaleras estrechas, y muchas de ellas cumplen con las normativas de seguridad y accesibilidad, garantizando un uso cómodo y seguro para los usuarios.

Consideraciones Técnicas y Jurídicas

Reparaciones Necesarias vs. Obras de Mejora

La LPH distingue entre reparaciones necesarias y obras de mejora. Las primeras son obligatorias y no requieren acuerdo de la junta, mientras que las segundas necesitan la aprobación de tres quintas partes de propietarios y cuotas. Las obras de mejora no obligan a los disidentes a contribuir si su coste supera tres mensualidades ordinarias, aunque pueden beneficiarse de ellas abonando su cuota más adelante.

Un ejemplo común de obra de mejora es la instalación de elementos como toldos o sistemas de iluminación inteligente en las zonas comunes. En contraste, las reparaciones necesarias incluyen la renovación de instalaciones de agua o electricidad para garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio.

Obras Urgentes

En situaciones de urgencia, el presidente de la comunidad puede ordenar las obras necesarias, pero debe informar a la junta posteriormente. Este procedimiento está pensado para evitar perjuicios graves o riesgos inminentes, como la caída de elementos estructurales.

Cuando se trata de obras urgentes, también es importante documentar la situación con fotografías e informes técnicos, lo que facilita justificar la decisión y minimizar posibles conflictos entre los propietarios.

Subvenciones y Ayudas Públicas

La financiación es uno de los principales obstáculos para llevar a cabo obras de accesibilidad. Sin embargo, muchas comunidades autónomas y ayuntamientos ofrecen subvenciones que cubren hasta el 75% del coste de las obras. Es esencial que las comunidades de propietarios investiguen las ayudas disponibles en su región y presenten la documentación requerida dentro de los plazos establecidos.

Entre las ayudas más comunes se encuentran las destinadas a la adaptación de ascensores, instalación de rampas y eliminación de barreras arquitectónicas. También existen programas específicos para edificios históricos o protegidos, que requieren soluciones personalizadas.

Experiencias y Buenas Prácticas

Casos de Éxito

Un ejemplo destacado es el de una comunidad en Valencia que logró adaptar su edificio a los estándares de accesibilidad universal instalando un ascensor y una rampa de acceso. Gracias a una subvención autonómica y al acuerdo mayoritario de los propietarios, el proyecto se completó en menos de un año, mejorando significativamente la calidad de vida de los vecinos.

En Barcelona, una comunidad implementó un sistema de acceso automático con puertas motorizadas, facilitando el ingreso de personas con movilidad reducida y aumentando el valor del inmueble.

Conflictos Resueltos

En un edificio de Madrid, la instalación de una rampa generó tensiones debido a la oposición de varios propietarios. Tras una consulta técnica y la intervención de un mediador, se alcanzó un acuerdo para financiar la obra de manera proporcional a las cuotas de participación.

Otro caso interesante se dio en Sevilla, donde una comunidad consiguió integrar un salvaescaleras sin afectar el diseño estético del edificio. Este proyecto fue posible gracias a la colaboración con una empresa especializada y al apoyo financiero de un programa local de ayudas.

Retos y Futuro

Aunque la legislación establece un marco claro, su aplicación aún enfrenta barreras culturales y económicas. Es crucial fomentar la concienciación sobre la importancia de la accesibilidad y promover soluciones innovadoras que reduzcan los costos.

Además, es fundamental aumentar la formación de los administradores de fincas y propietarios sobre las obligaciones legales y las opciones de financiamiento disponibles. Esto puede lograrse mediante talleres, guías prácticas y campañas informativas.

Tecnología y Accesibilidad

El avance tecnológico ofrece nuevas oportunidades para mejorar la accesibilidad en las comunidades de propietarios. Por ejemplo, sistemas domóticos permiten controlar puertas, ascensores y luces mediante aplicaciones móviles, lo que resulta especialmente útil para personas con discapacidades.

Asimismo, las herramientas de realidad aumentada pueden ayudar a planificar las obras de accesibilidad, permitiendo visualizar los cambios antes de implementarlos y facilitando la toma de decisiones.

Conclusión

La accesibilidad en las comunidades de propietarios es un derecho y una necesidad que requiere colaboración entre vecinos, administradores y organismos públicos. Con una combinación de voluntad, recursos y conocimiento, es posible superar las barreras arquitectónicas y construir espacios verdaderamente inclusivos.

El futuro de la accesibilidad en las comunidades depende de un enfoque proactivo, donde la adaptación no se perciba como un gasto, sino como una inversión en calidad de vida y cohesión social. Solo así podremos garantizar que nuestros edificios sean espacios para todos, sin excepciones.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara