Ascensor, mayoría simple o mayoría de totalidad de propietarios
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Ascensor, mayoría simple o mayoría de totalidad de propietarios
P. Buenas tardes en mi comunidad quieren poner un ascensor y no hay subvención por carecer de personas con minusvalías y mayores. Hay que modificar hueco de escalera (cortando los escalones para que quepa el ascensor) y abrir hueco para ascensor , eso es tocar estructuras porque creo que en la cubierta también hay que tocarla . Mi pregunta es esto necesita unanimidad de los comuneros o mayoría simple, y sino se cumple los requisitos para poder pedir subvención cambia en algo las reglas del lph
R. Buenas tardes Marco.
Con relación a su pregunta comentarle que independientemente de las modificaciones estructurales que haya que hacer, al ser un tema de ascensor nos debemos ajustar a lo que indica el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Comentarle que la ley no se refiere a una mayoría simple, sino a una mayoría de los propietarios, osea que se requerirá que la mayoría del total de los propietarios se manifiesten ante esta situación, entendiendo por mayoría, la doble mayoría de propietarios y coeficientes.
Para ello no solamente tendrá que haber una mayoría en la reunión donde se hable de este tema sino que después se deberá trasladar a la totalidad de los propietarios tal y como se indica en el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Sepin, editorial jurídica en una de las consultas que les realizan indica lo siguiente: «aclarando que no se trata de una mayoría simple de los asistentes, sino que hay que alcanzar ese acuerdo mayoritario sobre el total de los propietarios y de las cuotas de participación, como dice expresamente el precepto legal, por lo que hay que utilizar el mismo sistema señalado para las decisiones donde hay obligación de comunicación y esperar la contestación de los ausentes. Cuando la mayoría del total se logra, todos estarán obligados a pagar, como acertadamente determinan las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Murcia de 19 de abril de 2001 (SP/SENT/21436) y de Valencia de 11 de marzo de 2002 (SP/SENT/37029), sea cual fuere la obra realizada, reiterando otra vez que siempre con los límites de que no suponga un grave demérito para otros elementos comunes o perjuicios directos hacia el resto de propietarios, en cuyo caso la unanimidad se impondría o, por lo menos, la conformidad de los perjudicados.
Será siempre una mayoría del total de los propietarios siempre y cuando no exista un grave demérito para otros elementos comunes o perjuicios directos hacia el resto de los propietarios, en este caso si hay una interpretación diferente y está mas que justificada nos le quedará mas remedio que ir al juzgado para que el juez determine si es necesario interpretar la mayoría o bien unanimidad.
Un cordial saludo.
Si deseas ver el vídeo de este artículo, puedes hacerlo en el siguiente enlace:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes, soy presidente en una comunidad de propietarios de Playa Gandia y estoy apunto de terminar mi segundo año como tal. La cuestión es que se incluyó en la JGP del año pasado un punto en el orden del día a petición de un vecino y este año quiere que se vuelva a incluir. El punto es despedir al portero. El año pasado ya se voto que no y este año quiere que se vote otra vez. Se que por la LPH en su articulo 16.2 párrafo 2º debo incluirlo en el orden del día, pero:
¿Que ocurre si al haberlo tratado ya el año pasado no lo incluyo? ¿Tengo alguna responsabilidad civil por no hacerlo?
Mi idea es no incluirlo y en el caso de que el 25% de los vecinos quieran, se convoque una Junta extraordinaria para tratar el tema.
Para un asunto de tanta importancia, ¿se puede delegar el voto a otro vecino?, o yo como presidente puedo exigir que el voto sea presencial. lo digo por que este vecino se encarga de ir recalando votos y se junta con un montón de ellos.
Por otro lado, dentro de el punto de despedir al portero, también propone es que se gestione a través de una empresa, la cual ya se ha votado en mas ocasiones siendo resultado negativo.
Espero que mi duda no sea muy liosa. Muchas gracias.
Estimado Jesús:
En las Juntas Generales de Propietarios e incluso en las extraordinarias, se pueden repetir los puntos del orden del día tantas veces que se consideren, no hay limite para la petición de la incorporación. Así el artículo 16.2 de la LPH, como bien dice vd. en su exposición, prevé esta posibilidad y dice textualmente lo siguiente: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.». No existe límites para las propuestas. Cierto es, que está en la decisión del Presidente de incluirlo o no incluirlo, por haber tomado una decisión en la Junta anterior, si bien, podría estar cometiendo una actuación que fuera contrarios a la ley y esto podría suponer una impugnación del acta y su correspondiente anulación por no cumplir con los requisitos exigidos en la lph.
Que responsabilidades podría tener desde un punto de vista civil o penal, posiblemente ninguna, porque habría dos interpretaciones que el juez debería dilucidar, pero como son dos criterios diferentes, no tendría mas consecuencia que la decisión formal del juez en relación a esta situación.
Vd. como Presidente toma la determinación, si el propietario que ha presentado la petición ve inculcado sus derechos podría actuar convocando una junta general extraordinaria con el 25% de los votos como se indica en el artículo 16.2 de la LPH donde se dice que: «2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»
Para presentar una convocatoria del 25% recuerde que no es necesario que los convocantes se encuentren al corriente de pago, si lo sería, para la posterior votación en la junta.
Para cualquier asunto sin excepción se puede delegar el voto en otro vecino e incluso en una persona ajena a la comunidad siempre que vaya con la correspondiente Representación firmada por el Representante, así lo indica el artículo 15.1 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.»
El Presidente no puede exigir que el voto sea presencial porque no está dentro de sus competencias, el Presidente no puede estar por encima de lo que indica la propia Ley.
El despido de un portero no es algo sencillo y no se puede hacer por capricho de un propietario, entre otras cuestiones porque un problema de este tipo debe de llevar sus procedimientos. En Madrid, por ejemplo tenemos el convenio de empleados de fincas urbanas, este lo puede vd. en nuestra web en el siguiente enlace: https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1386790582.QBRW9636LLNR5018UIDT4212NIKG3026.pdf, en este convenio viene todo lo relacionado con las faltas, infracciones y sanciones, concrétamente en los artículos 57 y siguientes.
Despedir a un portero puede suponer que si no se hace de forma justificada podría haber un despido improcedente e incluso nulo y esto podría conllevar a pagar unas indemnizaciones que posiblemente la economía de la comunidad no pueda permitírselo. Además hay que añadir que por lo que se vé en otras votaciones anteriores existe una mayoría que siempre están en contra del despido.
La comunidad se puede gestionar a través de una tercera empresa, sin lugar a duda, es otra forma de hacerlo. Hay comunidades que valoran dejar de tener un portero y que se gestione su sustitución a través de una empresa externa.Esto como todo en la vida tiene sus pros y sus contras.
Un saludo.
Miguel
691564359