El Cierre de Terrazas y los Acuerdos Comunitarios: Regulación, Procedimientos y Conflictos
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Introducción
El cerramiento de terrazas es una de las modificaciones más comunes en los edificios residenciales, ya que permite aprovechar mejor el espacio de una vivienda. Sin embargo, esta práctica suele generar conflictos en las comunidades de propietarios debido a su impacto en la estética del edificio, la estructura y la posible afectación a otros propietarios. Para su realización, es necesario cumplir con una serie de requisitos legales y contar con el acuerdo de la comunidad, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En este artículo, analizaremos los aspectos clave relacionados con el cerramiento de terrazas, desde su regulación legal hasta los procedimientos necesarios y los conflictos más comunes.
Regulación Legal del Cerramiento de Terrazas
La Ley de Propiedad Horizontal y los Elementos Comunes
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las actuaciones de los propietarios dentro de una comunidad y establece que cualquier modificación en elementos comunes del edificio debe ser aprobada por la comunidad de propietarios. Según el artículo 7.1 de la LPH, los propietarios pueden realizar alteraciones en sus viviendas siempre que no afecten la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudiquen a otro propietario.
La terraza, aunque sea de uso privativo, es considerada un elemento común, por lo que su modificación debe ser aprobada por la comunidad. En este sentido, el artículo 10.3.b) de la LPH establece que para la realización de un cerramiento es necesario contar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas de participación.
Licencias y Permisos Administrativos
Además de la aprobación comunitaria, el cerramiento de una terraza requiere la obtención de una licencia municipal, ya que supone una modificación en la fachada del edificio. Cada ayuntamiento establece normativas específicas respecto a este tipo de obras, por lo que es fundamental consultar la normativa urbanística antes de iniciar el proceso.
Procedimiento para la Aprobación del Cerramiento
1. Revisión de Estatutos y Normativa Municipal
El primer paso antes de solicitar la aprobación del cerramiento es revisar los estatutos de la comunidad para verificar si existe alguna prohibición explícita o si ya se han establecido normas sobre este tipo de modificaciones. También es necesario consultar la normativa del ayuntamiento para conocer los requisitos y restricciones aplicables.
2. Elaboración de un Proyecto Técnico
El propietario interesado en cerrar su terraza debe elaborar un proyecto técnico con la ayuda de un arquitecto o aparejador. Este documento debe incluir los detalles de la obra, los materiales a utilizar y los efectos sobre la estructura del edificio. Este proyecto será clave para obtener tanto la aprobación de la comunidad como la licencia municipal.
3. Convocatoria de Junta de Propietarios
El siguiente paso es solicitar que el tema sea incluido en el orden del día de la próxima Junta de Propietarios. En la reunión, se presentará el proyecto y se someterá a votación. Para su aprobación, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación, según lo estipulado en el artículo 10.3.b) de la LPH.
4. Obtención de la Licencia Municipal
Una vez aprobada la modificación por la comunidad, el propietario debe presentar el proyecto en el ayuntamiento para obtener la licencia de obra. Es fundamental asegurarse de que el cerramiento cumpla con la normativa urbanística para evitar posibles sanciones o la obligación de desmantelar la obra.
5. Ejecución de la Obra
Tras obtener todos los permisos necesarios, se puede proceder a la ejecución del cerramiento, asegurándose de que se respeten las condiciones establecidas en el proyecto aprobado.
Conflictos Comunes en el Cerramiento de Terrazas
1. Falta de Aprobación de la Comunidad
Uno de los conflictos más frecuentes ocurre cuando un propietario realiza el cerramiento sin la aprobación de la comunidad. En estos casos, la comunidad puede impugnar la obra y solicitar su demolición.
2. Impacto en la Estética del Edificio
El cerramiento puede afectar la armonía de la fachada, lo que genera rechazo entre los vecinos. Algunas comunidades han establecido criterios estéticos para garantizar la uniformidad en el diseño de los cerramientos.
3. Pérdida de Luz y Ventilación para Otros Propietarios
Si el cerramiento reduce la entrada de luz natural o afecta la ventilación de otras viviendas, los propietarios perjudicados pueden impugnar la obra y exigir su modificación o eliminación.
4. Conflictos Legales y Reclamaciones
Cuando un propietario lleva a cabo un cerramiento sin seguir los procedimientos adecuados, la comunidad puede recurrir a acciones legales. Dependiendo del caso, la justicia puede ordenar la demolición de la obra o establecer una compensación para los afectados.
Resolución de Conflictos
1. Mediación y Acuerdos Internos
Antes de recurrir a la vía judicial, es recomendable buscar soluciones mediante el diálogo y la mediación. Muchas comunidades optan por establecer criterios comunes para los cerramientos y regularizarlos de manera conjunta.
2. Impugnación ante los Tribunales
Si no se alcanza un acuerdo, la comunidad puede acudir a los tribunales para solicitar la retirada del cerramiento. También pueden intervenir las autoridades municipales si la obra infringe la normativa urbanística.
Conclusión
El cerramiento de terrazas es una decisión que debe tomarse con responsabilidad, cumpliendo con los requisitos legales y obteniendo la aprobación de la comunidad. La regulación busca equilibrar los intereses individuales con el bienestar colectivo, garantizando que las modificaciones no perjudiquen la seguridad, la estética ni la convivencia entre vecinos. Por ello, es fundamental informarse adecuadamente y seguir los procedimientos establecidos para evitar conflictos y sanciones. Con un enfoque adecuado, es posible encontrar soluciones que beneficien tanto a los propietarios interesados como al conjunto de la comunidad.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara