Basta escrito firmado por propietario para su representación en Junta

No en pocas ocasiones nos ocurre que cuando vamos a las reuniones de las Juntas de Propietarios, nos encontramos problemas con relación a como se debe de interpretar el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”. En este caso nos permitiréis que demos una opinión con respecto a la segunda parte, cuando habla de “bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”, la primera parte de este artículo ya lo analizamos en el artículo sobre la Representación en una Junta de Propietarios del cual disponen de información en los siguientes enlaces: https://adminfergal.es/la-representacion-en-una-junta-de-propietarios/ 

y https://adminfergal.es/la-representacion-en-una-junta-de-propietarios-2a-parte/

Si nos centramos en la acreditación hay que entender que para admitirla solo es necesario presentar un documento firmado por el propietario donde se indique mas o menos lo siguiente:

Sr. Presidente Comunidad de Propietarios

Cl. Colonia, xx

280xx XXXXXX

Muy Sr. Mío:

Ante la imposibilidad de asistir a la Junta convocada por Vd. para el próximo día XX de Diciembre de 2.0XX, le participo haber otorgado mi representación a todos los efectos, al portador de la presente D./Dª:________________________________________________________

Fdo. El Propietario/a, D./Dª:___________________________________________________

El problema que se nos puede plantear para esta delegación es si la Junta de Gobierno puede requerir mas información de lo que la Ley de propiedad horizontal determina, por ejemplo el solicitar el DNI del representado, el que tenga que presentarse la delegación en un impreso determinado que se envíe desde la Junta de Gobierno y no se permita otro tipo de documento como una carta, una impresión de un correo electrónico acompañando la notificación de la delegación firmada, una carta enviada por correo firmada por el representado y lo mas importante, ¿Se puede limitar la entrega de las delegaciones días antes de la reunión de la convocatoria?

Ante estas cuestiones veamos lo que dice la jurisprudencia al respecto. En este caso nos serviremos de la información que nos aporta Sepín a través de su amplio archivo sobre la Ley de Propiedad Horizontal:

• La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares nº 348/2017 del 7 de noviembre nos dice que cuando se habla de “bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”, es aplicación a este ámbito del principio espiritualista que rige en nuestro derecho desde el Ordenamiento de Alcalá: El mandato representativo para la asistencia a la Junta de Propietarios no está sometido, para su perfección, a ningún requisito de forma » ad solemnitatem «, aunque para su acreditación baste un escrito firmado por el propietario (requisito » ad probationem «), de lo que se deduce que puede ser demostrado por cualquier otro medio válido en derecho.

Claramente indica la sentencia que no está sometido ningún requisito de forma y solo será necesario un escrito donde figure la delegación de voto y la firma del representado.

• La sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz 129/2916 de fecha 17 de mayo nos dice: Como pone de relieve la sentencia de instancia, no existen entre las partes discordancias sobre los hechos; está acreditado por el documento nº 2 acompañado a la demanda que la citación con la convocatoria para la junta de propietarios de 25/08/2012, se acompañaba de un boletín que contenía las normas para la junta de propietarios; normas establecidas por el presidente de la comunidad relativas a la papeleta de voto, personalizadas, acompañándose también a la demanda las dos papeletas de la actora correspondientes a las dos parcelas de su propiedad (folios 60 y 61); normas relativa a la papeleta de delegación, al ejercicio del voto, previendo la realización del voto personalmente, mediante representación (papeleta cumplimentada previamente por el propietario titular es introducida en la urna por otro propietario) o por delegación (el propietario delegante no toma la decisión sobre ninguno de los puntos del orden del día sino que supedita su opinión a la de otro propietario); norma relativa a sobre de remisión que permite el envío a las oficinas de la comunidad de las papeletas de votación cumplimentadas con el voto; normas sobre acreditación de las representaciones y delegaciones y plazo de acreditación.
• Dichas normas se consideran por la sentencia de instancia contrarias a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y por consiguiente considera nula la junta de propietarios celebrada con la utilización de dichas normas y los acuerdos en ella adoptados y en efecto y si bien la nulidad no se puede aplicar a la junta en si misma sino a los acuerdos en ella adoptados, consideramos que los acuerdos son nulos por haberse adoptado con infracción en el ejercicio del voto de las normas establecidas por la LPH, lo que no permite determinar si los acuerdos adoptados cuentan con las mayorías necesarias para su adopción, estimando que no existe error en la aplicación e interpretación del derecho por parte de la juzgadora de instancia.

El art. 15.1 dispone, La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

La sentencia de primera instancia fue ratificada por la Audiencia. No se pueden poner condiciones por parte de la Junta de Gobierno, Presidente, etc. imponiendo limitaciones a lo que indica la propia Ley de Propiedad Horizontal. No existen condicionales a lo que indica la Ley, cualquier delegación de voto siempre que ésta esté firmada por el propietario debe de darse por válido entendiendo la buena fe del que firma en calidad de propietario de la vivienda, local o parcela. Condicionar la delegación de voto por parte de la Junta de Gobierno sería condicionar la libertad del que lo emite y sobre todo condicionar el resultado de la votación en pro de los intereses del Presidente o la propia Junta.

• La Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas 482/2016 del 24 de noviembre, nos habla también de los requisitos que se deben de dar en la representación delegada. En este caso nos dicen que no es necesaria la entrega de ningún documento nacional de identidad para confirmar dicha representación.

«Bien, tanto en una como en otra Junta comprobamos que no se aceptaron los votos delegados que no iban acompañados del DNI. Al respecto hemos de decir que asistir a la Junta de propietarios es uno de los más importantes derechos que la LPH concede a los comuneros para así participar de la «vida» de la comunidad y tomar parte en la adopción de los acuerdos. Tan importante es ese derecho, que se facilita por LPH esa participación, incluso por vía de representación.

• En este sentido el art. 15 LPH expresa que «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario». La interpretación de este precepto no puede suponer una operación lógica más sencilla: tan sólo se precisa un escrito firmado por el propietario, nada más.

Cosa bien distinta es que para evitar que se haga un uso indebido de dicha posibilidad, por vía de los estatutos o del reglamento de régimen interno, las comunidades puedan adoptar un acuerdo contemplando dicha exigencia, lo cual una vez adquiera ejecutividad sería de obligado cumplimiento.

• Sin embargo, en el caso que nos ocupa, ni siquiera estamos ante un acuerdo válidamente adoptado de hecho, así lo reconoce la propia demandada en su contestación-.
• Consecuencia de ello es que si la ley sólo exige «un escrito firmado por el propietario» y ni los estatutos ni el reglamento contemplan ninguna exigencia al respecto, la no consideración de aquellos votos delegados es ilegal y supone haber privado indebidamente del derecho de voto a propietarios que conforme a la ley podrían haberlo ejercido. .

Aunque hay más sentencias que hablan de acreditación creemos que estas tres sentencias pueden ser suficientes para aclarar las dudas existentes.

Otros artículos que pueden ser de su interés:

La Representación en una Junta de Propietarios

La Representación en una Junta de Propietarios. 2ª parte

Un saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara