Quorum para instalación establecimiento comercial en terraza de Comunidad

Quorum para instalación establecimiento comercial en terraza de Comunidad

P. Buenas tardes:
El uso de un espacio comunitario por un establecimiento comercial:
Instalar una terraza en los soportales de la comunidad. Que quorum necesita?

R. Buenas tardes M.A.
Si un espacio o un elemento común es utilizado por un establecimiento comercial como por ejemplo instalar una terraza en los soportales de la comunidad, dependerá del fin con el que se quiera utilizar y el beneficio que se pretenda de la cesión, me explico, si el elemento común se cede por un tiempo y a la vez por un precio determinado y la comunidad obtiene un beneficio de esa cesión, se trataría de un arrendamiento en toda regla, por lo que atendiendo al artículo 17,3 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “El establecimiento o supresión de los servicios de la portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.” El acuerdo se deberá hacer por las 3/5 partes.
Si un propietario de una vivienda o de un local sobre todo, es servirse del elemento común, sin contraprestación económica, sería utilizar el elemento común de forma privativa por lo que al modificarse el Título Constitutivo, sería necesario el acuerdo unánime de la Comunidad. En este deberemos aplicar lo que indica la regla del art. 17.6 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Hay que tener en cuenta que a veces la pasividad de la Comunidad de Propietarios frente a las reiteradas ocupaciones de la terraza por los sucesivos propietarios e inquilinos de un establecimiento comercial, por ejemplo un bar, si lleva produciéndose la instalación de la terraza durante años justificaría sobradamente la apreciación de un consentimiento tácito de esta, que legitima el uso de la terraza

Además de lo comentado, hay que tener en cuenta lo que se indica en el caso de Madrid en la ordenanza reguladora de las terrazas de veladores y quioscos de hostelería sobre “Particularidades para la instalación de terrazas en espacios libres privados”. Se puede ver la ordenanza en la siguiente dirección de nuestra web:

https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/Terrazas.-ordenanza-de-terrazas-y-quioscos-de-hosteler%C3%ADa-y-restauraci%C3%B3n.-ayuntamiento-de-madrid.pdf

 

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

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