27 FORMAS DE EXIGIR LA UNANIMIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Con la ayuda de la Editorial Jurídica Sepín vamos a intentar revisar todas aquellas decisiones de relevancia que al día de hoy siguen exigiendo la unanimidad para hacer cambios en la comunidad de propietarios.

Es cierto que a partir de la ley 8/2013 y sus modificaciones, sobre todo las que van relacionadas con los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, han supuesto un cambio en la toma de decisiones pasando de una unanimidad exigida en la normativa anterior a la mayoría cualificada de los 3/5 de la totalidad de los propietarios, casos como la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas, la creación de nuevos servicios de interés general, etc. han dado lugar a un cambio en la interpretación de la ley, pero con estas modificaciones no se acaba la exigencia de la unanimidad en propiedad horizontal, la propia Ley y la jurisprudencia siguen exigiendo la unanimidad para tomar acuerdos que afecten a cierta tomas de decisiones. Aunque este quorum ha desaparecido casi por completo, pero sigue resultando necesario para supuestos excepcionales.

El art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación«.

La conclusión con esta breve exposición es que la Unanimidad no desaparece, pero cada vez se le dá una menor importancia relativa, lo que supondrá mayor agilidad en la Comunidad, que no se verá paralizada por la simple negativa de un comunero.

Ahora bien, en principio y salvo las excepciones previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontal comentadas anteriormente, cualquier modificación del Título Constitutivo necesita del acuerdo unánime de los propietarios, esto es, no es posible otra forma de cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de todos y cada uno de los propietarios, conforme al mismo art. 5 de la Ley.

De este modo, se necesitará del concurso de todos los comuneros, por ejemplo, para la variación de las reglas esenciales del Título, la creación de obligaciones, la alteración de las cuotas de participación, así como otros conceptos de esta índole. Hay que tener en cuenta que el quorum no es solo de los presentes en la Junta, sino de la totalidad de propietarios, de forma que, una vez que se adopta el acuerdo el día de la reunión, habrá de notificarse a los ausentes, que se entenderán vinculados por el acuerdo si no contestan en contra dentro de los 30 días siguientes, como señala el art. 17.8. Este articulo dice lo siguiente:

«Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».

Un apunte, cuando se vaya a inscribir la unanimidad en el Registro de la Propiedad, no es necesario que acudan todos los propietarios ante el Notario, ya que es suficiente con que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes, pues, en otro caso, no será posible llevar a cabo el nuevo documento público y su posterior inscripción registral. De este modo se ha pronunciado la Resolución de la DGRN de 30 de julio de 2011 (SP/SENT/654099).

Después de esta introducción, os indico 27 actos, modos o formas por los que se debe de exigir la unanimidad de los propietarios:

• Admitir una servidumbre de luces y vistas de la finca colindante según se refiere el art. 580 y especialmente el art. 582 del Código Civil, hay que reunir a la unanimidad de la Junta de propietarios. Que dice el art. 582 del Código Civil: “No se puede abrir una ventana con vistas rectas, ni balcones a otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad si no hay 60 centímetros de distancia”.
• Cuando a un propietario se le permita el uso de una determinada zona de elementos comunes, por ejemplo, la cesión de unos metros para la instalación de un aire acondicionado en el patio de la finca, se necesita el previo acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
• La aprobación de la cesión de una zona común para uso privativo necesita la unanimidad de la Junta y es conveniente que se inscriba en el Registro de la Propiedad, sobre todo si la pretensión es mantener este derecho para futuros propietarios del mismo.
• Si hay unos terrenos propiedad de la urbanización, que no se usan y se pretende ceder dichos terrenos por ejemplo al Ayuntamiento para su mantenimiento y cuidado, se requiere para dicha cesión la unanimidad de los propietarios.
• Cuando hay dos comunidades y estas tienen el 50% de los servicios generales y se quiere constituir una sola Comunidad, para la gestión de dichos elementos comunes, se podrá hacer siempre que se consiga la unanimidad de los votos de los propietarios de ambos edificios. Naturalmente, el acuerdo habrá que llevarlo al Notario para que haga la escritura oportuna, se haga la inscripción en el Registro de la Propiedad, se haga un nuevo libro de actas y se consiga un nuevo CIF para la Comunidad. Todo este tema viene comentado de forma breve en el artículo 24.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación».

• La Constitución de dos comunidades independientes jurídicamente, cuando hasta el momento solo hay una, supone la modificación del Título Constitutivo y para ello se requiere la unanimidad según se indica en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• La construcción de vivienda para el conserje o portero necesita el acuerdo de la unanimidad de los propietarios al constituirse un nuevo elemento común.
• La construcción de trasteros en la azotea en menor número que las propiedades existentes en la finca requiere la unanimidad, al estarse modificando el título y sobre todo si queremos que los trasteros adjudicados a cada piso consten en el Registro de la Propiedad.
• La venta de un elemento común, que conste así en el Título Constitutivo, supone una modificación del mismo y requiere la unanimidad de los propietarios.
• La desafectación de un piso de la portería necesita de cambios de coeficientes de todos y cada uno de los propietarios y deberá ser acordado en Junta por Unanimidad, al entrar un nuevo elemento privativo hay que asignar cuotas y rebajar otras.
• Comprar un local por parte de una Comunidad de Propietarios, si fuera necesario y con las limitaciones jurídicas que esto supondría, necesita de la unanimidad de los propietarios.
• La venta de trasteros comunes solo se puede hacer si desafectamos previamente esa zona, dando un coeficiente individual y rectificando los demás para seguir con los 100 centésimas, para ello se exige la unanimidad de los propietarios.
• Para disolver una Comunidad se necesita la unanimidad de todos los propietarios o bien que realmente desaparezcan o queden sin efectividad dichos elementos comunes y cualquiera de los comuneros pidan la declaración judicial de extinción, si es que resulta conveniente modificar algún asunto registral o documento público.
• La donación de un terreno o de una piscina por parte del Promotor a la Comunidad necesita de la aprobación unánime de todos los propietarios.
• La expropiación de una parte de una parcela a un propietario implica una modificación de los coeficientes y por lo tanto necesita de la aceptación por parte de la totalidad de los propietarios.
• La modificación de las cuotas de participación en una Comunidad requiere la unanimidad de los propietarios, por ello se deberán notificar esta propuesta a todos los propietarios según se indica en el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• La modificación del coeficiente de vivienda del ático, que supone a la vez una modificación del resto de las cuotas para seguir con las 100 centésimas, necesita del acuerdo de la unanimidad de los propietarios.
• La demolición de un local por orden administrativa supone una modificación de los coeficientes y por ello requiere de la unanimidad de todos los propietarios.
• A fecha de hoy (1/12/2018) y en espera de nueva legislación al respecto, se necesita acuerdo unánime para impedir el alquiler turístico en una Comunidad por parte de la junta de propietarios.
• La aprobación de unos Estatutos o la modificación de los existentes necesita de la aprobación de la unanimidad de los propietarios.
• La modificación del reparto de gastos requiere la unanimidad de todos los propietarios.
• La venta o permuta de un patio común para garaje de viviendas, necesita del acuerdo unánime de todos los propietarios asistentes y con la ratificación ( o silencio) de los ausentes.
• La supresión de plazas de garaje por no permitir las mismas el Ayuntamiento, se necesita que la junta de propietarios tome el acuerdo por unanimidad.
• El acuerdo para dejar sin efecto una servidumbre de paso que tiene a su favor la comunidad necesita de la unanimidad de los propietarios.

Con relación a los acuerdos unánimes y a la privación del derecho a la votación por ser moroso me sumo a la opinión de Sepin con relación a este tema que dice textualmente lo siguiente:

“El criterio mantenido por SEPIN es que no consideramos que el Titulo Constitutivo se pueda modificar sin el concurso de todos y cada uno de los propietarios, de ahí que no creamos correcto admitir jurídicamente que por el hecho de ser deudor, no tenga participación en esa modificación, es decir, que pasivamente pueda aceptar, incluso el cambio de su cuota de participación, por lo que si consta en el acta su negativa o luego, en el caso de estar ausente, contesta en este sentido, la unanimidad no se habrá alcanzado y el acuerdo no se podrá llevar adelante, con independencia de si está o no al corriente de pago de los recibos de la Comunidad, ya que, repetimos, el artículo 15.2 de la LPH, sólo se refiere a los acuerdos de mayoría no, como es el caso consultado, a las decisiones que requieren del quórum unánime.

Ahora bien, conocemos las sentencias que se han pronunciado a favor y en contra de este argumento, como ejemplo señalamos:

A favor:

AP Madrid, Sec. 11.ª, 303/2010, de 26 de abril

AP Segovia, Sec. 1.ª, 151/2006, de 13 de julio

AP Ávila, Sec. 1.ª, 16/2005, de 4 de marzo

AP Ávila, Sec. 1.ª, 16/2005, de 4 de marzo

AP Ávila, Sec. 1.ª, 16/2005, de 4 de marzo

En contra:

AP Málaga, Sec. 5.ª, 493/2015, de 30 de septiembre

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 205/2006, de 18 de abril

AP A Coruña, Sec. 6.ª, 450/2004, de 15 de julio

Con respecto a las abstenciones para alcanzar la unanimidad entendemos que es como el voto del propietario que no asiste a la Junta, es decir, se considera a favor del acuerdo, pero no se suma para alcanzar el citado acuerdo.

Si deseas ver el vídeo de este artículo lo puedes hacer en el siguiente enlace

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Fdo Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara