El vecino que nunca está de acuerdo: cuándo votar en contra es un derecho y cuándo puede bloquear a toda la comunidad
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En prácticamente todas las comunidades de propietarios existe alguna persona especialmente crítica. Es el vecino que vota en contra del presupuesto, cuestiona la derrama, no está conforme con la obra propuesta, discute el presupuesto del ascensor, considera excesivos los honorarios del administrador y encuentra algún inconveniente en casi cualquier acuerdo que llega a la Junta.
Pero conviene empezar dejando algo muy claro: votar en contra no convierte a nadie en un vecino conflictivo.
La discrepancia forma parte de la vida democrática de una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal reconoce a cada propietario el derecho a participar en las juntas, expresar su opinión y votar libremente, siempre que se encuentre en condiciones legales para ejercer ese derecho.
El problema aparece cuando la oposición deja de ser una discrepancia razonada y se convierte en una estrategia sistemática destinada a impedir que la comunidad funcione.
¿Puede realmente un solo propietario bloquear una comunidad? ¿Qué ocurre cuando siempre vota en contra? ¿Puede impedir una obra necesaria? ¿Y si el acuerdo requiere unanimidad? ¿Dónde termina el derecho a discrepar y comienza el abuso del derecho?
1. Votar en contra es un derecho
La comunidad de propietarios no funciona mediante consenso permanente.
La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes mayorías precisamente porque asume que existirán opiniones diferentes entre los propietarios.
Un propietario puede votar en contra porque considera innecesaria una obra, porque piensa que un presupuesto es demasiado elevado, porque prefiere otra empresa, porque no comparte una modificación de los servicios comunes o, sencillamente, porque considera que el acuerdo perjudica sus intereses.
Nada de ello es ilegal.
Incluso puede ser beneficioso para la comunidad que existan propietarios críticos que revisen presupuestos, soliciten explicaciones y obliguen a justificar adecuadamente determinadas decisiones.
Una comunidad sin discrepancia tampoco es necesariamente una comunidad bien administrada.
El problema no es votar en contra. El problema es utilizar sistemáticamente los mecanismos legales con una finalidad distinta de aquella para la que fueron establecidos.
2. No todos los acuerdos necesitan la misma mayoría
Uno de los errores más frecuentes en las juntas de propietarios consiste en pensar que cualquier voto negativo puede impedir un acuerdo.
No es así.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes regímenes de mayorías dependiendo de la naturaleza del acuerdo.
Existen acuerdos que pueden aprobarse por mayoría simple, otros requieren tres quintas partes, determinados supuestos necesitan un tercio y solamente algunas decisiones especialmente relevantes continúan exigiendo unanimidad.
Por eso, antes de afirmar que un propietario está bloqueando una decisión, debemos preguntarnos:
¿Qué mayoría exige realmente la ley para adoptar ese acuerdo?
3. La mayoría simple: cuando el voto negativo no impide decidir
Para numerosos asuntos ordinarios de administración resulta aplicable la regla general prevista en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En segunda convocatoria pueden adoptarse acuerdos por mayoría de los propietarios presentes y representados, siempre que dicha mayoría represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Es la conocida doble mayoría: propietarios y coeficientes.
Dentro de este ámbito encontramos numerosas decisiones habituales relacionadas con la administración ordinaria de la comunidad.
En estos casos, un propietario puede votar en contra, dejar constancia de su oposición e incluso posteriormente impugnar el acuerdo si concurren los requisitos legales.
Pero su voto negativo no paraliza la decisión si se alcanza la mayoría exigida.
La democracia comunitaria significa precisamente eso: todos pueden opinar, pero finalmente debe poder adoptarse una decisión.
4. Los acuerdos de tres quintas partes
La Ley exige una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas en determinados supuestos.
Entre ellos encontramos, con los matices correspondientes a cada caso, el establecimiento o supresión de determinados servicios comunes de interés general, el arrendamiento de elementos comunes sin uso específico y determinadas mejoras o actuaciones sobre el inmueble.
Aquí el propietario contrario dispone igualmente de su derecho de voto.
Pero si la comunidad alcanza la mayoría legalmente exigida, su oposición individual no puede impedir el acuerdo.
Una cosa es votar en contra y otra muy distinta disponer de un derecho de veto.
5. Los acuerdos de un tercio
También existen determinadas actuaciones para las que la Ley establece una mayoría de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Es el caso de determinadas infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o aprovechamientos de energías renovables contemplados en el artículo 17.1 de la LPH.
En estos supuestos aparece además una particularidad importante: quienes no hayan votado expresamente a favor pueden quedar excluidos inicialmente del pago en las condiciones establecidas legalmente.
Por tanto, el vecino que vota en contra puede conseguir no participar económicamente en determinadas instalaciones, pero eso no significa necesariamente que pueda impedir que los demás propietarios las ejecuten.
6. Las obras obligatorias: aquí ni siquiera existe un verdadero derecho de veto
La situación cambia todavía más cuando hablamos de las actuaciones previstas en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Determinadas obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble tienen carácter obligatorio y no requieren un acuerdo previo de la Junta que decida si deben realizarse o no.
La Junta deberá pronunciarse, cuando corresponda, sobre cuestiones económicas, distribución de derramas, condiciones de ejecución u otros aspectos, pero no puede decidir legítimamente que una obra necesaria para mantener la seguridad, habitabilidad o conservación del edificio simplemente no se realice.
En estos casos, el propietario que siempre vota en contra puede protestar, discutir el presupuesto o cuestionar determinadas soluciones técnicas, pero no puede convertir su oposición en un instrumento para impedir indefinidamente el cumplimiento de una obligación legal de la comunidad.
7. Ascensores y accesibilidad: la oposición tiene límites especialmente claros
Uno de los ámbitos donde más conflictos aparecen es el de los ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas.
Durante décadas muchos propietarios de plantas bajas se opusieron a estas actuaciones argumentando que no utilizaban el ascensor o que no obtenían beneficio alguno.
La evolución legislativa ha reforzado progresivamente el derecho a la accesibilidad.
El artículo 10.1.b) de la LPH establece supuestos en los que determinadas actuaciones de accesibilidad resultan obligatorias, mientras que el artículo 17.2 contempla el régimen de mayoría aplicable a otras actuaciones destinadas a la supresión de barreras arquitectónicas y, en todo caso, al establecimiento del servicio de ascensor.
Por ello, decir simplemente:
«Yo voto en contra porque vivo en el bajo»
no significa que pueda impedirse la instalación.
La Ley ha desplazado progresivamente el centro de gravedad desde el interés individual hacia la necesidad de garantizar unas condiciones adecuadas de accesibilidad.
8. El verdadero problema: los acuerdos que requieren unanimidad
Aquí encontramos el terreno donde un solo propietario puede adquirir una capacidad de bloqueo mucho mayor.
Determinadas modificaciones del título constitutivo o de los estatutos continúan requiriendo unanimidad cuando no existe una regla especial que permita adoptar el acuerdo mediante otra mayoría.
Y entonces aparece la pregunta inevitable:
¿Puede un propietario votar en contra simplemente porque quiere y bloquear indefinidamente a toda la comunidad?
En principio, nadie está obligado a votar favorablemente.
La unanimidad significa precisamente que todos los propietarios deben prestar su consentimiento.
Sin embargo, tampoco podemos olvidar que el ejercicio de los derechos está sometido a los principios generales de buena fe y prohibición del abuso del derecho.
9. El abuso del derecho: cuando el voto negativo pierde su finalidad legítima
El artículo 7.2 del Código Civil establece que la ley no ampara el abuso del derecho o su ejercicio antisocial.
Esto tiene una enorme importancia en propiedad horizontal.
El derecho de voto existe para permitir que el propietario defienda legítimamente sus intereses.
Pero imaginemos que un propietario reconoce expresamente que la modificación propuesta no le perjudica, que no supone ningún coste para él y que no afecta al uso de su vivienda, pero anuncia:
«Voy a votar en contra porque hace diez años la comunidad no me permitió cerrar mi terraza».
En situaciones extremas podría plantearse si estamos realmente ante el ejercicio legítimo de un derecho o ante una utilización antisocial del mismo.
Los tribunales han venido admitiendo que, en determinadas circunstancias excepcionales, el ejercicio formal de un derecho puede resultar contrario a la buena fe cuando carece de una justificación razonable y provoca un perjuicio desproporcionado.
Pero debe actuarse con enorme prudencia.
No todo voto negativo constituye abuso del derecho.
La regla general continúa siendo que cada propietario puede votar conforme a sus intereses y convicciones.
El abuso exige circunstancias especialmente claras.
10. ¿Puede obligarse judicialmente a un propietario a cambiar su voto?
No podemos obligar físicamente a nadie a votar favorablemente.
Pero cuando la negativa injustificada produce una situación de bloqueo extraordinaria, puede acudirse a los tribunales para que se analice si ese comportamiento constituye un ejercicio abusivo del derecho.
Será el juez quien valore las circunstancias concretas.
Entre otras cuestiones podrá analizar:
- La finalidad del acuerdo.
- El perjuicio que produce al propietario disidente.
- El beneficio que obtiene la comunidad.
- La existencia de alternativas.
- La proporcionalidad de la medida.
- La conducta previa de las partes.
- Y la existencia o no de una razón objetiva para mantener la oposición.
La vía judicial debe ser siempre el último recurso, pero existen situaciones en las que puede convertirse en la única solución.
11. Votar en contra no significa dejar de pagar
Este es otro error frecuente.
Algunos propietarios consideran que votar en contra de una obra o servicio les permite automáticamente negarse a pagar.
No es así.
El artículo 17.9 de la LPH establece, con carácter general, que los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
Existen excepciones legales, especialmente en determinadas mejoras no necesarias o instalaciones concretas donde la propia Ley establece un régimen económico particular.
Pero la regla general es sencilla:
«He votado en contra» no significa «no tengo que pagar».
Si el acuerdo ha sido válidamente adoptado y resulta obligatorio, el propietario deberá contribuir conforme al régimen aplicable aunque haya votado negativamente.
12. ¿Y el propietario ausente?
También resulta interesante la posición del propietario que nunca acude a las juntas pero posteriormente se muestra contrario a todas las decisiones.
La LPH contempla en determinados acuerdos el voto de los propietarios ausentes debidamente citados.
Cuando resulte aplicable el sistema del artículo 17.8, los ausentes deberán ser informados del acuerdo y dispondrán de treinta días naturales para manifestar su discrepancia por un medio que permita dejar constancia de su recepción.
Si no manifiestan oposición dentro de ese plazo, su voto puede computarse favorablemente en los supuestos legalmente previstos.
Pero este mecanismo no se aplica indiscriminadamente a todos los acuerdos.
Por eso es fundamental que el administrador determine correctamente qué mayoría corresponde a cada decisión y cómo debe efectuarse el cómputo.
13. Impugnar no significa enviar una carta diciendo «no estoy de acuerdo»
Existe también el propietario que, después de recibir el acta, remite un burofax anunciando:
«Impugno el acuerdo».
Jurídicamente no es suficiente.
La impugnación de los acuerdos comunitarios está regulada en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y exige acudir a los tribunales.
Pueden impugnarse, entre otros, los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y aquellos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o hayan sido adoptados con abuso del derecho.
Además, deben respetarse los plazos legales y los requisitos de legitimación.
Una carta al presidente puede dejar constancia de la discrepancia, pero no sustituye a una demanda judicial de impugnación.
14. La impugnación tampoco suspende automáticamente el acuerdo
Este punto resulta especialmente importante.
El artículo 18.4 de la LPH establece que la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspende su ejecución, salvo que el juez acuerde cautelarmente la suspensión.
Por tanto, un propietario no puede paralizar unilateralmente una obra simplemente diciendo:
«Como voy a impugnar, no podéis empezar».
Si el acuerdo es ejecutivo y no existe una resolución judicial que ordene suspenderlo, la comunidad puede continuar con su ejecución.
Esta cuestión evita que la simple amenaza permanente de acudir a los tribunales se convierta en una herramienta automática de bloqueo.
15. Cuando el conflicto se convierte en una forma de vida comunitaria
Hay propietarios que no se limitan a votar en contra.
Solicitan continuamente documentación, cuestionan todas las facturas, exigen explicaciones sobre cada movimiento bancario, envían escritos al presidente, amenazan con impugnaciones y convierten cualquier decisión en un nuevo enfrentamiento.
Pero también aquí debemos diferenciar.
Solicitar información no es abusivo. Controlar la gestión no es abusivo. Impugnar un acuerdo ilegal tampoco es abusivo.
El problema aparece cuando existe una utilización reiterada, desproporcionada y carente de finalidad legítima de los mecanismos comunitarios.
La comunidad debe responder con serenidad.
No conviene entrar en enfrentamientos personales.
La mejor estrategia suele ser:
documentar correctamente las actuaciones, responder aquello que jurídicamente deba responderse, cumplir escrupulosamente los procedimientos de convocatoria y adopción de acuerdos, dejar constancia de las incidencias relevantes y evitar discusiones innecesarias.
Cuanto más conflictivo sea un propietario, más rigurosa debe ser la comunidad en el cumplimiento de la Ley.
16. El administrador de fincas como elemento de equilibrio
El administrador desempeña aquí una función especialmente importante.
No debe convertirse en defensor del presidente frente al propietario crítico ni en aliado del propietario frente a la Junta.
Su función consiste en garantizar que los procedimientos comunitarios se desarrollen correctamente.
Debe explicar qué mayoría corresponde, advertir cuándo un acuerdo puede ser ilegal, diferenciar entre una obra obligatoria y una mejora voluntaria, controlar correctamente los votos y coeficientes y dejar reflejado en el acta aquello que jurídicamente resulte relevante.
En muchas ocasiones, una explicación técnica y jurídica adecuada evita conflictos que nacen simplemente del desconocimiento.
17. No todo bloqueo procede del vecino que vota en contra
Existe además otra realidad que no debemos olvidar.
A veces la comunidad acusa a un propietario de bloquear una decisión cuando, en realidad, es la propia comunidad la que está intentando adoptar el acuerdo con una mayoría incorrecta.
Si una modificación exige unanimidad y no existe, el propietario que vota en contra no está bloqueando ilegítimamente nada.
Está ejerciendo el derecho que la Ley le reconoce.
Del mismo modo, si una obra requiere tres quintas partes y solamente existe mayoría simple, no podemos culpar al propietario disidente de que el acuerdo no prospere.
La primera obligación consiste siempre en determinar correctamente el régimen jurídico aplicable.
18. Convivir también significa aceptar que no siempre ganamos
La propiedad horizontal obliga a convivir con una realidad que a veces olvidamos:
somos propietarios de nuestra vivienda, pero compartimos numerosos elementos, servicios, gastos y decisiones con otras personas.
Eso significa que unas veces nuestra propuesta será aceptada y otras veces no.
El vecino que vota sistemáticamente en contra debe comprender que la comunidad no puede adaptarse permanentemente a su criterio individual.
Pero la mayoría también debe entender que no puede aplastar los derechos de la minoría simplemente porque dispone de más votos.
La Ley de Propiedad Horizontal intenta mantener precisamente ese equilibrio.
Conclusión: discrepar sí, paralizar por sistema no
El vecino que nunca está de acuerdo puede resultar incómodo, pero su existencia forma parte de la normalidad democrática de una comunidad de propietarios.
Tiene derecho a preguntar.
Tiene derecho a criticar.
Tiene derecho a votar en contra.
Tiene derecho a exigir que se cumpla la Ley.
Y tiene derecho a acudir a los tribunales cuando considere que un acuerdo vulnera sus derechos.
Lo que no tiene es un derecho general a impedir que la comunidad funcione.
Cuando existe la mayoría legalmente exigida, el acuerdo puede adoptarse aunque exista oposición.
Cuando la actuación es obligatoria, la voluntad individual no puede convertirla en opcional.
Cuando el acuerdo es ejecutivo, la simple amenaza de impugnación no lo suspende.
Y cuando excepcionalmente existe una utilización manifiestamente antisocial del derecho de voto, los tribunales pueden llegar a valorar la existencia de abuso del derecho.
La clave está, por tanto, en distinguir entre discrepancia y obstrucción.
Porque una comunidad sana no es aquella en la que todos piensan igual.
Es aquella en la que todos pueden pensar diferente sin impedir que la comunidad siga funcionando.
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