El propietario conflictivo profesional: cuando una sola persona puede bloquear toda una comunidad de propietarios (y cómo actuar legalmente)

El nuevo desafío silencioso para administradores de fincas, presidentes y comunidades de propietarios.

Introducción

Durante décadas, cuando se hablaba de los principales problemas de una comunidad de propietarios, la respuesta parecía evidente: la morosidad, las obras, los ruidos, los ascensores o las discrepancias en las juntas. Sin embargo, en los últimos años ha comenzado a consolidarse un fenómeno distinto, mucho más complejo y, en ocasiones, incluso más perjudicial para la convivencia que el propio impago de cuotas.

Nos referimos al propietario conflictivo profesional.

No se trata necesariamente del vecino que incumple sus obligaciones económicas. De hecho, en muchas ocasiones paga puntualmente sus cuotas comunitarias. Tampoco debemos identificarlo con el propietario que discrepa de una decisión concreta, impugna un acuerdo cuando considera vulnerados sus derechos o exige transparencia en la gestión. Todo ello forma parte del ejercicio legítimo de los derechos que reconoce nuestro ordenamiento jurídico.

El problema aparece cuando el conflicto deja de ser una consecuencia de un desacuerdo puntual para convertirse en una forma permanente de relación con la comunidad.

Existe un perfil de propietario que convierte cualquier decisión en una controversia, cualquier actuación del administrador en una sospecha y cualquier acuerdo adoptado por la Junta en el inicio de un nuevo enfrentamiento. Su comportamiento no responde a un conflicto concreto, sino a una estrategia continuada de confrontación que termina generando un enorme desgaste económico, jurídico y humano.

En la práctica profesional, administradores de fincas, presidentes y miembros de juntas directivas conocen perfectamente esta figura, aunque rara vez aparezca descrita con este nombre.

Es el propietario que remite decenas de escritos cada mes solicitando documentación ya facilitada; el que impugna sistemáticamente los acuerdos con independencia de su contenido; el que amenaza constantemente con acudir a los tribunales, a la Agencia Española de Protección de Datos, al Ayuntamiento o al Colegio Profesional; el que interpreta cualquier error administrativo como una actuación deliberadamente ilícita; el que exige respuestas inmediatas a cualquier hora del día y convierte cada incidencia cotidiana en un conflicto jurídico.

Su conducta provoca un efecto que trasciende su propia persona. El administrador dedica una parte desproporcionada de su tiempo a responder requerimientos reiterativos; el presidente comienza a adoptar decisiones condicionado por el temor a una nueva reclamación; los proveedores muestran reticencias a colaborar con la comunidad ante la conflictividad existente y muchos propietarios dejan de participar en las juntas simplemente para evitar discusiones interminables.

Paradójicamente, este fenómeno suele generar una falsa percepción. Desde fuera puede parecer que el propietario conflictivo está ejerciendo un intenso control sobre la gestión comunitaria. Sin embargo, un análisis más profundo permite comprobar que, en numerosas ocasiones, la finalidad ya no consiste en mejorar el funcionamiento de la comunidad, sino en mantener vivo el propio conflicto.

Conviene dejar claro desde el inicio que este artículo no pretende cuestionar el ejercicio de los derechos de los propietarios. Muy al contrario, el derecho de información, la posibilidad de impugnar acuerdos, la exigencia de transparencia y el control de la actuación del presidente y del administrador constituyen pilares esenciales de la Ley de Propiedad Horizontal y de cualquier sistema democrático de gestión comunitaria.

Lo que analizaremos es algo muy distinto: el momento en el que el ejercicio legítimo de un derecho puede transformarse en un uso abusivo del mismo, vulnerando el principio de buena fe consagrado en el artículo 7.1 del Código Civil y entrando en el ámbito del abuso del derecho prohibido por el artículo 7.2 del mismo texto legal.

La diferencia no siempre resulta sencilla de apreciar. Entre el propietario diligente que protege legítimamente sus intereses y aquel que convierte el conflicto en un modo permanente de actuación existe una línea muy fina que únicamente puede determinarse atendiendo al conjunto de las circunstancias concurrentes y a la doctrina elaborada por nuestros tribunales.

Precisamente por ello, el denominado “propietario conflictivo profesional” constituye hoy uno de los mayores desafíos para la administración de fincas. No porque la Ley carezca de mecanismos para afrontar estas situaciones, sino porque exige una respuesta serena, técnicamente impecable y jurídicamente muy bien fundamentada. Actuar de manera precipitada o emocional suele agravar el problema. Por el contrario, conocer los límites legales del ejercicio de los derechos, documentar correctamente cada actuación y responder siempre desde el rigor jurídico constituye la mejor herramienta para preservar el equilibrio entre el respeto a los derechos individuales y el normal funcionamiento de la comunidad.

En las próximas páginas analizaremos quién es realmente el propietario conflictivo profesional, cuáles son las conductas que lo caracterizan, cuándo el ejercicio de un derecho puede convertirse en abuso, qué criterios ha establecido la jurisprudencia sobre esta materia y, sobre todo, cómo pueden actuar legalmente los administradores de fincas y las comunidades de propietarios para protegerse sin vulnerar los derechos de ningún vecino.

Porque, en una comunidad de propietarios, tan perjudicial resulta impedir a un propietario ejercer sus derechos como permitir que el ejercicio abusivo de esos mismos derechos termine paralizando la vida de toda la comunidad.

 ¿Dónde termina el ejercicio legítimo de un derecho y dónde comienza el abuso?

Uno de los mayores errores que pueden cometer una comunidad de propietarios o un administrador de fincas consiste en etiquetar como “conflictivo” a cualquier vecino que discrepe de las decisiones adoptadas por la Junta.

No sólo sería una conclusión injusta, sino jurídicamente peligrosa.

Nuestro ordenamiento reconoce a todos los propietarios una amplia capacidad de control sobre la gestión comunitaria. La Ley de Propiedad Horizontal no pretende crear comunidades donde las decisiones del presidente o del administrador sean incuestionables; muy al contrario, establece un sistema basado en la participación, la transparencia y el control mutuo.

Por ello, un propietario tiene perfecto derecho a:

• solicitar información sobre la gestión económica de la comunidad;
• pedir copia de determinada documentación cuando exista un interés legítimo;
• formular preguntas durante la Junta;
• votar en contra de una propuesta;
• salvar su voto;
• impugnar judicialmente acuerdos que considere contrarios a la Ley o gravemente perjudiciales;
• denunciar irregularidades cuando realmente existan.

Todos estos comportamientos forman parte del funcionamiento normal de una comunidad democrática.

Sería un grave error considerar conflictivo al propietario simplemente porque discrepa del criterio mayoritario.

El verdadero problema aparece cuando el conflicto deja de responder a una finalidad legítima y se convierte en un objetivo en sí mismo.

El propietario crítico no es el propietario conflictivo

Esta distinción resulta esencial.

A lo largo de mi experiencia profesional he comprobado que muchas de las mejoras introducidas en comunidades de propietarios nacieron precisamente gracias a propietarios que formularon preguntas incómodas o detectaron errores que habían pasado desapercibidos.

Gracias a ellos se descubrieron:

• contratos de mantenimiento claramente mejorables;
• pólizas de seguro insuficientes;
• errores en la distribución de gastos;
• obras mal ejecutadas;
• incumplimientos del administrador anterior;
• acuerdos adoptados sin la mayoría legalmente exigible.

En todos estos casos, el propietario estaba ejerciendo correctamente sus derechos.

La discrepancia no constituye un problema.

La crítica tampoco.

Incluso la impugnación judicial de acuerdos puede representar un mecanismo saludable para garantizar el cumplimiento de la Ley.

Lo que convierte a un propietario en verdaderamente conflictivo no es el número de reclamaciones que presenta, sino la finalidad que persigue con ellas.

Cuando el conflicto se convierte en un modo de actuación

Existe un momento en el que el comportamiento deja de responder a la defensa razonable de un derecho y comienza a generar un perjuicio desproporcionado para la comunidad.

Ese cambio suele apreciarse a través de un conjunto de conductas que, analizadas de forma aislada, pueden parecer perfectamente legítimas, pero que observadas en su conjunto revelan una estrategia permanente de confrontación.

No existe un único acto que permita identificar al propietario conflictivo profesional.

Lo que realmente caracteriza esta figura es la reiteración.

Por ejemplo:

Solicita constantemente la misma documentación, aunque ya le haya sido facilitada.

Formula preguntas cuya respuesta conoce perfectamente.

Presenta escritos sucesivos modificando continuamente el objeto de la reclamación.

Impugna prácticamente todos los acuerdos con independencia de su contenido.

Acusa sistemáticamente de irregularidades al presidente, al administrador y a cualquier profesional que intervenga en la comunidad.

Transforma cualquier incidencia cotidiana en un supuesto incumplimiento legal.

Difunde entre los vecinos interpretaciones parciales o incorrectas de la normativa con el único objetivo de incrementar la tensión.

La suma de todas estas actuaciones produce un efecto muy concreto: la comunidad deja de dedicar sus recursos a gestionar el edificio para destinarlos casi exclusivamente a responder al conflicto permanente.

El principio de buena fe: el gran olvidado

Existe una idea que debería presidir todas las relaciones jurídicas en una comunidad de propietarios.

El artículo 7.1 del Código Civil establece que:

“Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.”

Esta sencilla frase constituye uno de los pilares de nuestro Derecho.

No basta con que una actuación sea formalmente legal.

También debe ejercerse de forma leal.

La buena fe exige que el ejercicio de un derecho responda a la finalidad para la que el ordenamiento jurídico lo reconoce.

Por ejemplo:

Solicitar las facturas para comprobar la correcta gestión económica constituye un ejercicio legítimo del derecho de información.

Solicitar exactamente las mismas facturas diez veces consecutivas, exigir su entrega inmediata cada semana o utilizar posteriormente esa documentación para hostigar permanentemente al administrador puede constituir algo muy distinto.

La diferencia no radica en el documento solicitado.

La diferencia reside en el uso que se hace del derecho.

El abuso del derecho: un límite imprescindible

El Código Civil va todavía un paso más allá.

Su artículo 7.2 dispone que:

“La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo.”

Este precepto tiene una enorme importancia práctica en el ámbito de las comunidades de propietarios.

Significa que incluso un derecho plenamente reconocido puede perder su protección cuando se ejerce de forma manifiestamente abusiva.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando reiteradamente que el abuso del derecho exige la concurrencia de diversos elementos:

• un ejercicio aparentemente amparado por una norma jurídica;
• ausencia de una finalidad legítima o existencia de una finalidad exclusivamente perjudicial;
• generación de un daño desproporcionado para terceros;
• contradicción con las exigencias de la buena fe.

Es importante destacar que los tribunales aplican esta figura con enorme prudencia.

No cualquier actuación insistente constituye abuso del derecho.

Precisamente por ello resulta imprescindible analizar cada caso concreto.

Diez diferencias entre un propietario exigente y un propietario conflictivo profesional

La diferencia puede resumirse de la siguiente manera.

El propietario exigente busca soluciones.

El conflictivo busca prolongar el conflicto.

El propietario exigente acepta las explicaciones cuando son correctas.

El conflictivo interpreta cualquier explicación como un nuevo motivo de enfrentamiento.

El propietario exigente reconoce los errores cuando se corrigen.

El conflictivo necesita encontrar siempre un nuevo motivo de reclamación.

El propietario exigente formula preguntas.

El conflictivo formula acusaciones.

El propietario exigente pretende mejorar la comunidad.

El conflictivo convierte la comunidad en un escenario permanente de confrontación.

El enorme coste oculto

Muchas comunidades piensan que el principal coste generado por estos propietarios son los procedimientos judiciales.

Sin embargo, la realidad demuestra que el mayor perjuicio suele encontrarse en otro lugar.

Cada escrito exige tiempo.

Cada requerimiento obliga al administrador a revisar expedientes.

Cada amenaza requiere consultas jurídicas.

Cada impugnación retrasa decisiones importantes.

Cada enfrentamiento deteriora la convivencia.

Cada conflicto desanima a los propietarios que participan activamente en la gestión comunitaria.

En definitiva, el verdadero daño no siempre aparece reflejado en la contabilidad.

Aparece en la pérdida de confianza, en el desgaste institucional y en la paralización progresiva de la comunidad.

Una advertencia necesaria

Conviene finalizar esta segunda parte con una reflexión especialmente importante.

Resultaría profundamente injusto utilizar la expresión “propietario conflictivo profesional” como un mecanismo para desacreditar automáticamente a cualquier vecino incómodo.

Las comunidades de propietarios necesitan propietarios participativos.

Necesitan personas que supervisen la gestión.

Necesitan transparencia.

Necesitan control.

Pero también necesitan que todos esos derechos se ejerzan con responsabilidad, con respeto al principio de buena fe y con la finalidad de mejorar el funcionamiento de la comunidad, no de bloquearlo.

Ésa es la frontera que separa el ejercicio legítimo de un derecho del abuso del mismo.

Y precisamente sobre esa frontera se ha construido buena parte de la doctrina y de la jurisprudencia que analizaremos en la siguiente entrega, donde estudiaremos las conductas más habituales del propietario conflictivo profesional, las respuestas que ofrece la Ley de Propiedad Horizontal y las herramientas jurídicas de las que disponen las comunidades y los administradores de fincas para afrontar estas situaciones sin vulnerar los derechos de ningún propietario.