Protección contra Incendio en Comunidades propietarios en aplicación del RIPCI
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Protección contra Incendio en Comunidades propietarios en aplicación del RIPCI
A finales de 2017 se aprobó el nuevo Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendio (RIPCI), recogido en el Real Decreto 513/2017 de 22 de mayo, pero es justo el pasado mes de diciembre cuando se acababa la moratoria dada por el propio reglamento a las empresas de mantenimiento de incendio para realizar la adaptación de las instalaciones y mantenimientos de acuerdo a los nuevos requerimientos de esta norma.
La importancia de esta área es clara. Una correcta instalación puede ayudar a salvar vidas, minimizar las pérdidas materiales y que todo vuelva a la normalidad lo antes posible, por lo que contar con el equipo necesario contra incendio, y en las mejores condiciones, debería ser la prioridad para todas las comunidades de vecinos.
Y más si cabe cuando el cliente residencial es uno de los que más mortalidad registra en caso de siniestro por su menor preparación y la facilidad con la que el fuego puede aparecer en nuestros hogares.
Por ello, es importante saber, aunque sea de manera resumida, qué ha cambiado de unos meses a esta parte en esta materia y qué podemos hacer para mejorar nuestra instalación.
Un nuevo reglamento que busca salvar más vidas
Detrás de todo cambio normativo debe existir un ánimo de mejora, que en este caso se condiciona a un mejor mantenimiento realizado por empresas contra incendio más preparadas que en el pasado. Pero además de una mayor exigencia para las empresas, también se pone énfasis en las instalaciones de los clientes, como no podía ser de otra manera.
De este modo, entre los cambios más destacados encontramos la realización de revisiones periódicas que deben ser documentadas, la inclusión como elementos a mantener de luces y señalización de incendio o la creación de una revisión decenal por parte de un organismo de control, entre otros.
De este modo, el pasado 12 de diciembre de 2018 ha terminado el periodo de adaptación que la norma daba a las empresas mantenedoras de incendio, que se traduce en la puesta en marcha real del RIPCI en comunidades de propietarios.
En el momento en que está leyendo estas líneas, su instalación ha tenido que ser revisada y su mantenimiento adaptado a la nueva norma o podría ser objeto de sanción en caso de revisión si no se cumplieran las nuevas premisas del reglamento, con multas recogidas en la Ley 21/1992 de Industria.
Mantenimiento de Instalaciones contra Incendio
En consonancia con anteriores cambios normativos, el nuevo reglamento marca la realización de un mantenimiento, algo que no es una novedad respecto al pasado, pero sí especifica nuevos equipamientos y periodicidades, que deben reflejarse además en actas que deben conservarse al menos cinco años, por si lo requiere la Dirección de Industria o Urbanismo de la Comunidad Autónoma correspondiente.
Estos registros recogerán las actuaciones de mantenimiento en la instalación, tanto las realizadas por la empresa mantenedora como por el usuario, o por propietario si este desea realizarlas, a excepción de la revisión anual, que será de obligada realización por parte de una empresa homologada.
Otra novedad es que se fija una vida útil máxima para algunos dispositivos contra incendios como los detectores, las señales fotoluminiscentes de diez años o extintores y las mangueras de las BIEs de 20 años, o en su defecto, lo que estime el fabricante.
También se incluyen en el RIPCI sistemas que no contaban con un examen tan estricto ni estándares equiparables a otros elementos, como eran el control de humos, el agua nebulizada, los aerosoles, las mantas ignífugas o la señalización luminiscente, que ahora sí estarán sujetos a las mismas condiciones de instalación, mantenimiento y responsabilidad que el resto de los sistemas de protección activa contra incendios.
Nueva revisión por un Organismo de Control Autorizado
Otra nueva exigencia del reglamento es la obligatoriedad de pasar una revisión por un organismo de control autorizado (OCA), que certifique la validez de la instalación de incendios cada 10 años, de un modo similar a como ya ocurre en áreas como electricidad o mantenimiento de ascensores. Además, esta inspección es independiente de las revisiones obligatorias periódicas por parte de las empresas mantenedoras de las instalaciones.
Un elemento determinante para saber qué comunidades deberán realizarla es su garaje. Si este cuenta con más 500m2 (aproximadamente aquellos con 25 coches o más) y ya ha cumplido más de 10 años, deberá pasarla. Si no hay garaje o este es menor, estará exento a excepción de que fuera considerado como de riesgo alto, algo poco habitual.
Siguiendo con el ejemplo anterior, las comunidades de vecinos que contaban con más de 20 años, debieron haber pasado una revisión por parte de una empresa certificadora autorizada antes de que terminara 2018. Así, las de más de 15 y menos de 20 años, deberán hacerlo en este 2019 y las de más de 10 años y menos de 15, lo pasarán en 2020.
La protección contra incendio, un deber de todos
Contar con las medidas adecuadas y con una empresa de protección contra incendio significa cumplir con aquello que nos marca la ley, pero muchas veces nuestra actuación en el día a día, como usuarios y vecinos, es fundamental para garantizar el funcionamiento de estos recursos.
De este modo, elementos como la sectorización (la separación con puertas contra incendio de nuestros pasillos y accesos interiores) son responsabilidad también de los vecinos, ya que deben estar cerradas para cumplir su función y su accionamiento debe ser siempre correcto. Tampoco pueden ser alteradas en modo que dificulten la evacuación.
Otras veces, la instalación de estos elementos es vista como un mero gasto. Cuando nuestra comunidad no viene obligada por la ley, en realidad estamos aumentando el riesgo de sufrir daños personales y materiales si se produce un incendio, muchas veces con consecuencias irreparables.
Por ello, los actores con responsabilidad y conciencia en el área, como cuerpos de bomberos y las instituciones, animan a mejorar la instalación y los medios disponibles.
Otras veces no es necesario gastar más, sino tener precaución y sentido común. Así, los viales, hidrantes y el mismo suelo de nuestra comunidad deben cuidarse y despejarse de elementos que dificulten una evacuación, ni acumular en zonas como trasteros o garajes elementos que puedan resultar inflamables.
Siguiendo estos y otros consejos que empresas de protección contra incendio como Lasser proporcionan a sus clientes, podremos conseguir que las comunidades sean espacios razonablemente seguros y preparados ante la amenaza del fuego.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Estimado Miguel Fernández, felicitaciones por su artículo, sin duda mejorar la seguridad en las viviendas resulta imprescindible, la parte que atañe a la comunidad de propietarios afectara a las zonas comunes del edificio, escalera, garajes e instalaciones etc , pero por desgracia de puertas para adentro, es decir en nuestra propia vivienda, son muy pocos los que todavía cuentan con sistemas de protección frente a los incendios. Sumado a que los detectores autónomos actuales tienen fisuras, nuestras reivindicaciones y mejoras en los detectores pueden ayudar a salvar muchas vidas , le invitamos a conocer nuestro proyecto y divulgarlo, evolucionamos hacia auténticos salvavidas para el hogar.
Gracias por contribuir a mejorar la seguridad de todo@s
Equipo DTM- Life- Safety- Innovation – Design for all.
Gracias Roberto por tus comentarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola. Qué pasa si en una comunidad de vecinos, la mayoría se niegan a reparar las instalaciones CONTRAINCENDIOS existentes, como son las BIE, por no encontrarse éstas en condiciones de uso desde el inicio, y en consecuencia, no haberse solicitado nunca las revisiones periódicas OBLIGATORIAS? Las instalaciones contraincendios del edificio y el garaje, se consideran instalaciones comunes a efectos del art 10 LPH? Además del RIPCI, sería de aplicación el art 10 LPH? Puede obligarse a los vecinos a reparar las instalaciones sin necesidad de mayorías, ni acuerdo previo en Junta? Están TODOS obligados a pagar? Gracias.
Buenos días Francisco
Las instalaciones contraincendios adecuándose al RIPCI deben de tener un mantenimiento tanto anual como un seguimiento por una OCA cada diez años, esto supone revisiones permanentes para evitar que todos los sistemas que tienen relación con esta normativa funcionen de manera correcta, las bies es una de ellas. Si el lector lee mi artículo por el cual vd. ha realizado la pregunta, verá con detalle todo lo que se necesita y lo que exige la nueva reglamentación https://adminfergal.es/proteccion-contra-incendio-en-comunidades-propietarios-en-aplicacion-del-ripci/
A su pregunta si las revisiones son obligatorias, tengo que decirle que si lo son.
A su pregunta de si las instalaciones contraincendios son elementos comunes, tengo que decirle que si lo son.
A su pregunta de si se puede considerar que las instalaciones contraincendios estén dentro del ámbito del ámbito del artículo 10, a mi entender, tengo que decirle que por supuesto. En este caso, el Presidente si ve que las instalaciones contraincendios no reúnen los requisitos, podría actuar de forma unilateral para cumplir la normativa. Sugeriría al Presidente que pida varios presupuestos y que se decida por la mejor opción en calidad/precio con una empresa de mantenimiento que dé la solución a los problemas planteados y una garantía de servicio continuado.
En que nos basamos para dar esta opinión. En el artículo 10.1 que dice textualmente lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Está claro que en este caso es una cuestión de seguridad del edificio al que tenemos que hacer frente. El Presidente solo tendría que reunirse con la Comunidad para indicar la forma en que se propone distribuir la derrama. Art. 10.2 de la LPH, que dice textualmente lo siguiente: «Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
Un cordial saludo
Miguel
691564359