Los trasteros en la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia

Con la ayuda de Sepin vamos a exponer 6 consultas distintas sobre trasteros que esperamos puedan ser de vuestro interés.

Estas son las siguientes:

¿Se puede tener un trastero en la plaza de garaje?

Hay que tener en cuenta que, si se trata de la utilización del espacio privativo de las plazas de garaje, no se están invadiendo elementos comunes.

Es decir, en principio, el propietario de cada plaza de garaje, a tenor de lo preceptuado en el art. 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, puede llevar a cabo en su espacio privado las obras que estime oportunas, dentro de los límites de los arts. 7.1 y 9, regla 1 a), de la citada Ley, siempre que no afecte a los elementos comunes y que los estatutos que rigen la Comunidad no establezcan nada al respecto. De este modo, dentro de estos requisitos, no existirá obstáculo legal que impida que un determinado comunero coloque en su plaza de garaje y al fondo de la misma un armario o, incluso, haga un pequeño trastero, siempre que no perjudique al resto de propietarios en su movilidad o espacio para maniobrar ni realice obras en elementos comunes.

Es una práctica extendida el hecho de que, si una determinada plaza tiene superficie suficiente, sea utilizada por dos coches o por un coche y una moto, la instalación de un armario al final de la plaza o, como sucede en el presente supuesto, la utilización de la propia plaza como trastero, etc., del tal modo que, consideramos que nada tendría que objetar la Comunidad, pues, repetimos, se trata de un espacio privativo, no común.

Ahora bien, sí es importante el seguro de esas plazas, pues podría darse el caso de que la cobertura solo sea aplicable si se estaciona, por ejemplo, un único vehículo en cada plaza. Si este fuera el supuesto, se debería acordar en Junta la retirada de estos enseres, teniendo en cuenta que, en caso contrario, podrían derivarse responsabilidades del propietario a estos efectos.

Acuerdo para instalar casetas prefabricadas para trasteros

Entendemos que estas casetas prefabricadas para destinarlas a trastero se instalarían en un elemento común que no tiene un destino especifico.

Si es así, nuestro criterio es que se trata de la creación de un nuevo servicio común de interés general, por lo que sería aplicable el art. 17.3 LPH, siempre que así sea, es decir, que se construyan, en este caso se instalen, trasteros para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el art. 17.4 LPH.

En ambos casos, para el acuerdo, sería preceptiva la adopción por las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, con algunas diferencias. Si se aprobase como un nuevo servicio común de interés general, todos deberían abonar los gastos que se generen. Si la Junta decide que se trata de una mejora, cuando el importe de esta instalación excede de tres mensualidades de gastos comunes, solo los que voten a favor estarán obligados al pago. Los disidentes, para acceder, deberán abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. Así pues, se trataría de construir trasteros para todos o, al menos, si se aprobase como una mejora, que exista la posibilidad de que se puedan construir en un futuro, es decir, que exista espacio para ellos.

Ahora bien, si el aprovechamiento de esos trasteros es para solo unos cuantos propietarios o se pretende atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, pues se trata de la modificación del Título, ya que, en este caso, un elemento común, pasaría a ser elemento privativo.

Transformación de trastero en vivienda

Lo primero que habrá de comprobarse es lo dispuesto en el título constitutivo para saber si existe un uso exclusivo o alguna prohibición, pues, en caso contrario, un trastero puede transformarse en vivienda, siempre desde el punto de vista de la LPH, pues aquí no entramos a valorar si tiene los metros para considerarse como tal.

Ahora bien, lo que no podrán realizarse sin el consentimiento comunitario son obras en elementos comunes, tales como ventanas o huecos, aunque sean necesarios para acceder a servicios como luz o agua; incluso vemos pocas posibilidades de poder acceder a los servicios generales si no existen, por lo que, repetimos, si son necesarias las obras en elementos comunes se requeriría, al menos, el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el art. 10.3 b) LPH.

Si se cambia el uso, nuestro criterio es que no se les podrían aplicar las cláusulas propias de los trasteros; en este caso, si existiesen deberán pagar como viviendas, sin que se modificasen las cuotas, es decir, se debería pagar de acuerdo con la nueva realidad física, por ejemplo, si estaba exonerado de determinados gastos por ser trastero y ahora pasa a ser vivienda, ya no se le podrán aplicar.

Acuerdos para la construcción de trasteros en el porche, para todos los propietarios

En principio, entendemos que el porche no tiene ningún destino y de que se trata de construir trasteros en una zona común.

Si es así, nuestro criterio es que se trata de la creación de un nuevo servicio común de interés general, por lo que no sería aplicable el art. 10.3 b) LPH, sino el art. 17.3 LPH, esto es, como un nuevo servicio común de interés general, siempre que así sea, es decir, que se construyan trasteros para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el art. 17.4 LPH.

En ambos casos, para el acuerdo, sería preceptiva la adopción por las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, con algunas diferencias. Si se aprobase como un nuevo servicio común de interés general, todos deberían abonar los gastos que se generen. Si la Junta decide que se trata de una mejora, cuando el importe de esta instalación excede de tres mensualidades de gastos comunes, solo los que voten a favor estarán obligados al pago. Los disidentes, para acceder, deberán abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. Así pues, se trataría de construir trasteros para todos o, al menos, si se aprobase como una mejora, que exista la posibilidad de que se puedan construir en un futuro, es decir, que exista espacio para ellos.

Ahora bien, si el aprovechamiento de esos trasteros es para solo unos cuantos propietarios o se pretende atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH.

Posibilidad de segregar el trastero del piso que es anejo

Segregar y crear fincas independientes, sean de trasteros, garaje, etc., cuando están anexionadas a un piso o local, con existencia de un solo coeficiente global, necesita del acuerdo de la unanimidad, pues así lo exige el art. 17. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, al suponer una modificación del Título.

Si este acuerdo se adoptara, habría que determinar el reparto de los nuevos coeficientes y modificar el actual Título, mediante la oportuna escritura pública e inscripción registral, acreditando que todo ello se ha decidido en la Junta de Propietarios por acuerdo de todos los comuneros.

Construcción de trasteros en la bajocubierta

De conformidad con lo previsto en los arts. 10.3 b) y 17.3 LPH, si el acuerdo consigue los 3/5 del total de propietarios y cuotas, en principio, cabe que se lleve a cabo la construcción de trasteros en la bajocubierta, pues estas modificaciones y nuevas construcciones vienen contempladas en dichos preceptos, incluso aunque supongan modificación del Título. No obstante, si los propietarios de la última planta consideran que ello les resulta perjudicial, pueden acudir a la impugnación de los acuerdos de la Junta, al considerarse perjudicados, a tenor de lo dispuesto en el art. 18.1c) LPH

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Fdo Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara