La justicia frente a los vecinos molestos. Garajes

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, en este caso se analiza lo relacionado con los garajes
XI. Garajes
Es relativamente frecuente que en las plazas de garaje se dejen objetos, usándolas a modo de trasteros, lo que puede traer algún perjuicio a la comunidad, al margen del aspecto antiestético. Así, los enseres pueden ser un foco de ignición o pueden favorecer la propagación del fuego y afectar a la consideración que las aseguradoras hagan del siniestro. También pueden propiciar que el vehículo que debe aparcar en la plaza no quepa y sobresalga de sus límites, dificultando el acceso o la maniobra a los colindantes o los equipos de emergencia. De hecho, otro de los problemas más frecuentes es que el titular de una plaza se exceda de sus límites, sea porque tiene un vehículo más grande de lo que correspondería a su dimensión o porque aparca detrás una moto o una bicicleta.
Si en los Estatutos está limitado el uso a un vehículo, hay que estar a ello. Si no, se ha de entender que en una plaza se puede aparcar más de un vehículo si caben. Ahora bien, no se pueden exceder los límites de la plaza ni causar problemas de maniobra o acceso a los colindantes.
En el caso tratado por la AP Álava, Sección 1.ª, 150/2020, de 27 de noviembre (Recurso 599/2020. Ponente: ÍÑIGO MADARIA AZCOITIA, se reprocha a la propietaria de una plaza no haber hecho más por evitar el uso indebido de su inquilino. Se acuerda como medida cautelar el cese de esa conducta de almacenar enseres.
AP Málaga, Sección 5.ª, 581/2013, de 19 de noviembre (Recurso 1077/2011. Ponente: MARÍA TERESA SÁEZ MARTÍNEZ. Aquí se había conseguido en primera instancia la condena a un propietario a cesar en su hábito de meter coches en el recinto comunitario. Sin embargo, el pleito se fue al traste en alzada porque no se habían cumplido los requisitos del art. 7.2 LPH, en la medida en que el infractor había sido requerido en una junta de propietarios, de modo que habría sido pertinente una segunda reunión en la que, constatado que la conducta no se corregía, se aprobase la demanda.
AP Córdoba, Sección 1.ª, 285/2021, de 16 de marzo (Recurso 685/2020. Ponente: CRISTINA MIR RUZA. La comunidad demanda a propietario que aparca indebidamente en zonas comunes. Casi se le complica el pleito al cometer la torpeza de no aportar si quiera fotografías de la infracción. No obstante, los juzgadores resultaron convencidos en base a las testificales y condenaron al demandado a cesar en su conducta.
AP Madrid, Sección 19.ª, 314/2020, de 21 de octubre (Recurso 129/2020. Ponente: ALFREDO DEL CURA ÁLVAREZ. El propietario puede ejercer la acción de cesación del art.7 LPH, debido a la pasividad de la comunidad, actuando en interés propio y en defensa de su derecho, para impedir que se estacionen 2 vehículos en la plaza de garaje, como dicen los Estatutos:
«… La cuestión fundamental que se debate en esta alzada es si la parte actora está legitimada para interponer la acción de cesación en defecto del presidente de la comunidad de propietarios. La STS de 18 de mayo de 2016 es clara al ratificar el criterio jurisprudencial de que un copropietario por sí solo puede ejercer la acción de cesación del artículo 7 LPH, sin que se precise que se someta la cuestión a la junta de propietarios. Cada propietario está legitimado en los casos de pasividad o de oposición de la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la comunidad o en interés propio y en defensa de su derecho…».
La Sentencia de la AP Valencia, Sección 7.ª, 335/2008, de 2 de junio (Recurso 293/2008. Ponente: OLGA CASAS HERRAIZ, revoca la sentencia de primera instancia que había desestimado una demanda basada en el art. 7.2 LPH y resuelve sobre el uso abusivo de elementos comunes al exceder el vehículo del espacio de la plaza de garaje dificultando la maniobra de otros vehículos:
«… el problema no es estrictamente el uso extralimitado de los demandados, sino la lesión del derecho legítimo del resto de copropietarios en cuanto al uso de la zona de rodadura del garaje pues invade la zona de maniobra y paso, que se halla en el lindero frente delante de la plaza; muy próxima además a la rampa de entrada y salida, a la cual se accede desde el interior efectuando un giro a la derecha, lo que aun dificulta más la posición del vehículo de los demandados y ahí precisamente radica la base de la presente litis, pues ciertamente de las prueba periciales aportadas no se aprecia la existencia de que ningún otro vehículo se exceda en cuanto al largo de su plaza tanto como el de los demandados pero es que a esta circunstancia se le ha de añadir la dificultad añadida que entraña el hecho de la situación de la plaza del actor, pues tanto a la derecha como a la izquierda se ubican zonas de maniobra y así lo puso de manifiesto el Administrador de la Comunidad, quien depuso como testigo en esta alzada y manifestó que los problemas con el vehículo del actor comenzaron cuando hace cuatro o cinco años adquirió el vehículo que actualmente posee, a consecuencia de sus extraordinarias dimensiones en relación con la plaza que ocupa, e hizo hincapié en que el malestar del resto de copropietarios es generalizado por la dificultad que entraña el paso y maniobra del resto de vehículos. Por tanto, se está utilizando un elemento común de modo contrario a su destino, lo que en principio no autoriza el artículo 394 Código Civil. Cuando el uso no solo es no conforme al destino, sino que además lesiona el uso legítimo de los demás propietarios conforme al destino, la posición de ese propietario individual no puede ser jurídicamente acogida. Para ello no es necesario que impida la maniobra de entrada o de salida del vehículo, propiedad de la madre del actor, pues es suficiente que dificulte esta maniobra para considerar un uso extralimitado, perjudicial para otros propietarios, no puede ser amparado por el derecho y ha de ser corregido por su titular…».
Otra cuestión controvertida es la de los cepos y bolardos. En general, se considera legítimo instalarlos dentro de los límites de la plaza, siempre que no molesten o dificulten maniobra a los colindantes. Así opina la AP Madrid, Sección 14.ª, 81/2016, de 16 de marzo (Recurso 716/2015. Ponente: PABLO QUECEDO ARACIL.
No procede la retirada del cepo instalado en la plaza de garaje al no invadir elementos comunes ni interferir en las maniobras del resto de vehículos
«… De acuerdo con estas ideas el dueño de una plaza de garaje puede venderla, arrendarla, prestarla o disponer su uso sin más limites que los ordinarios del derecho de propiedad, más los propios del sistema de propiedad horizontal; usos molestos, insalubres, peligrosos, etc. de los Arts. 7.2, y 9 A), B), C), D), G) LPH, y lo mismo que el dueño de la vivienda dispone de puerta de acceso para impedir la intromisión de terceros, el dueño de la plaza de garaje puede prohibir su uso a terceros instalando cepos, cadenas etc. Puede impedir que terceros usen su plaza fuera del horario comercial, durante los fines de semana, y en cualquier tiempo».
Como decimos, este sería el criterio general, aunque hay algunas sentencias en sentido contrario. Pero, ante todo, hay que atender como siempre, a las limitaciones estatutarias, porque si la comunidad tiene prohibidas estas instalaciones no podrán realizarse. Así lo entiende la AP Zamora, Sección 1.ª, 155/2019, de 25 de abril (Recurso 445/2018. Ponente: PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN.
Lo que no se puede es cerrar la plaza con si fuese un trastero o una cochera particular. Así lo aclara, entre otras, la Sentencia de la AP Granada, Sección 3.ª, 595/2019, de 24 de julio (Recurso 926/2018. Ponente: JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES.
«… El cerramiento de la plaza de garaje en un garaje comunitario no es conforme a derecho en la medida que vulnera el derecho de los demás usuarios del garaje. Una plaza de garaje no es un trastero o un almacén son simplemente lugares destinados a estacionar vehículos, aunque estén delimitados. Cada usuario puede aparcar su vehículo en el lugar delimitado y si se cierra dificulta el uso de las zonas comunes del garaje, las calles de acceso a las distintas plazas se verían afectadas, porque para hacer el normal uso de las mismas es inevitable a veces introducirse momentáneamente en las distintas zonas delimitadas. Igual pasa cuando se trata de acceder a las distintas plazas, cosa que resulta comprensible y legítima. Habría que tener en cuenta que el garaje no es una zona privada, si no una zona comunitaria de uso compartido, delimitada por una líneas pintadas en el suelo».
Otras veces, se utiliza el propio local para aparcar, generándose una transmisión de humos y de ruidos al resto del edificio.
Por ejemplo, en la Sentencia de la AP Madrid, Sección 21.ª, 15/2021, de 9 de febrero (Recurso 807/2019. Ponente: GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL. SP/SENT/1094960), se condena a un ayuntamiento a clausurar el mecanismo de apertura de las ventanas abiertas al patio de luces interior, aumentando el aislamiento acústico de ventanas y puertas, ya que se ponían en marcha por la mañana los vehículos de los Agentes de Movilidad generando molestias a las viviendas.
La actividad de garaje puede resultar muy molesta si el espacio no está aislado adecuadamente, ya que la rodadura de los vehículos y el ruido de los motores se siente fácilmente en las viviendas colindantes o superiores. Especialmente molesta es la apertura repetitiva de la puerta de acceso de vehículos, que debe contar con un mantenimiento que minimice el rozamiento y el golpeo. También multiplican el ruido las rampas de acceso, por el suelo antideslizante y por las rejillas de recogida de aguas. Por mucho que todos estos elementos se consideren consustanciales a un Garaje, los vecinos no tienen por qué soportar que el exceso de ruido se convierta en una injerencia en su derecho de uso y disfrute de sus hogares.
Así, en la Sentencia de la AP Valencia, Sección 8.ª, 94/2015, de 2 de abril (Recurso 68/2015. Ponente: EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ., quedaron acreditadas las molestias provocadas por la actividad de garaje desarrollada en el local, condenándose a los dueños a la cesación de la actividad y al pago de 18.000 € de daños morales.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas Madrid, Avila y Guadalajara