Ejecución de acuerdos en Comunidades de Propietarios
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Los acuerdos de la Junta de Propietarios nacen de los planteamientos que se realizan en las Comunidades de Propietarios y de las necesidades de actuar sobre unos estatutos, normas de convivencia, obras o servicios necesarios para el mantenimiento de la Comunidad.
- Los acuerdos en Junta de propietarios, están sujetos a los quorum necesarios según la LPH y estos se resolverán bien por mayoría simple, cualificada o unanimidad.
Como indica el artículo 18 de la LPH, existe la posibilidad de impugnar los acuerdos cuando estos sea contrarios a la ley, o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o supongan un grave prejuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
- Una vez adoptado un acuerdo, se debe de llevar a cabo, independientemente de que este pueda ser impugnado. La ejecución del acuerdo es el único sistema en el régimen de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la Comunidad.
Reseñar con respecto a la ejecución de acuerdos, que el artículo 19.3 de la LPH dice en su punto 3º textualmente lo siguiente:
“3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.”
- Solo se podrá evitar poner en marcha la ejecución de un acuerdo con una suspensión cautelar. Esta petición deberá estar fundada y deberá hacerse llegar al juez el posible perjuicio irreparable que pudiera ocasionar al propietario o al propio inmueble la ejecutividad del acuerdo. Hay que solicitarlo al juez con rigor y con fundamento jurídico. La suspensión cautelar está prevista en el artículo 18.4 de la LPH, que dice textualmente lo siguiente:
“4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud de la demandante oída la comunidad de propietarios.”
La suspensión cautelar también está prevista en el artículo 726.2 y 727.11 de la ley de Enjuiciamiento Civil que dice textualmente los siguiente:
726.2. Con el carácter temporal, provisional, condicionado y susceptible de modificación y alzamiento previsto en esta Ley para las medidas cautelares, el tribunal podrá acordar como tales las que consistan en órdenes y prohibiciones de contenido similar a lo que se pretenda en el proceso, sin prejuzgar la sentencia que en definitiva se dicte.
727.11 Aquellas otras medidas que, para la protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere en el juicio.
- Dice la jurisprudencia que los acuerdos se adaptarán en la Junta y serán válidos aun incluso faltando la firma en el acta del Presidente o del Secretario. Deja muy claro que los acuerdos no pueden estar supeditados a la firma de alguno de ellos porque esto supondría el posible veto de estos dos cuando lo que se ha votado no sea del interés del Presidente o del Secretario. La firma de uno de los dos no es imprescindible, siempre que lógicamente se pueda acreditar la toma de decisiones por la mayoría de la Junta. No debemos olvidarnos lo que dice el artículo 3.1 del Código Civil “1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”
- Si alguno de los dos, Presidente o Secretario, no firmara el acta, podrá hacerlo el otro, indicando falta la rúbrica del que se niega, por disconformidad con los posibles acuerdos.
- Si el acta no se notifica a los propietarios porque exista un retraso en la entrega del mismo porque exista una posible mala intención del Presidente o Secretario, no por ello los acuerdos no serán ejecutivos, estos serán válidos desde el momento en que se adopten.
- Si se adoptaran los acuerdos en la Junta y el Presidente no los pusiera en marcha, los propietarios deberán recordárselo al Presidente, si este no hace caso, o bien se propone un nueva convocatoria pero en este caso con el 25% de los propietarios tal y como nos lo indica el art. 16.1 de la LPH. o bien un propietario puede ir a un juicio declarativo ordinario contra la comunidad para obtener una sentencia que sea favorable al acuerdo de la Junta.
- Si un acuerdo no se cumple en un plazo de tiempo prudencial o al plazo que se haya establecido en la propia Junta, se podrá exigir responsabilidades civiles e incluso penales a los miembros de la Junta de Gobierno, si se demuestra que existe una negligencia y unos daños y perjuicios a la Comunidad o a la vivienda de alguno/os de los propietarios.
Algunas cuestiones que pueden resultar interesantes en la ejecución de acuerdos y que nos viene bien recordarlas:
- Un propietario no puede negarse a la ejecución de un acuerdo que se había adoptado con su voto a favor, aunque haya pasado tiempo (un año, por ejemplo) y el acuerdo no se haya puesto en marcha.
- Por muchas irregularidades que pudiera existir en una convocatoria y en la propia celebración de la Junta, los posibles propietarios disidentes, no pueden dejar de cumplir los acuerdos, si lo quisieran hacer deberían de impugnar judicialmente el acuerdo y como hemos comentado anteriormente solicitar la suspensión cautelar siguiente los trámites que nos dicta los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Dentro de la prescripción de acuerdos ha que tener en cuenta lo que dice el artículo 5 de la LPH en relación a terceros propietarios. Este apartado dice textualmente lo siguiente:
“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”
Si se ha llegado a un acuerdo por parte de la Junta de la Comunidad, si no se inscribe en el registro de la propiedad, los posibles cambios no afectan al nuevo propietario que compre una vivienda con posterioridad al acuerdo.
- Si la Junta toma un acuerdo de hacer una instalación o una obra y ni el Presidente anterior, ni el actual hacen nada al respecto, un propietario puede acudir al Juzgado, mediante un proceso ordinario previsto en el artículo 249.1.8º de la LEC que dice textualmente lo siguiente:
Art. 249.1.8 “Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”
Se demandará a la Comunidad con la exigencia de que el acuerdo se debe de cumplir.
En el próximo artículo hablaremos de las revocaciones de los acuerdos.
Puedes ver el vídeo en nuestro canal de Youtube:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos dias
mi comentario va sobre los videoporteros, tenemos que cambiar todos los videotelefonos de la comunidad. Los dos vecinos que de los áticos tienen de nueva construcción dos videotelefonos puesto que los áticos son duplex y el resto solo tenemos uno,tendriamos que asumir el coste del segundo videotelefono el resto de vecinos?
Gracis
Buenos días Toni.
Si los áticos pagan la comunidad como áticos y pagan el doble que los demás propietarios porque son duplex, tienen los mismos deberes pero también tienen los mismos derechos y si tienen dos videoteléfonos se tendrá que hacer la nueva instalación de los mismos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, tenemos una duda con respecto a la ejecución de una decisión. En nuestro caso se aprobó el aumento de la cuota mensual en la junta de marzo para poder hacer frente a las próximas derramas. Hemos reclamado porque no las aumentado todavía y el administrador nos dice que hasta que no mande el acta no puede aumentar la cuota. El acta se la hemos reclamado unas cuantas veces, y nos dice que está a la espera de que el bajo que se ha vendido liquide la deuda y que entonces la mandara. Suena todo un poco raro… Es cierto que no puede ejecutar nuestra decisión? Y lo de esperar a una venta que no siquiera se ello en la reunión? Si nos pudieran aconsejar estaríamos muy agradecidos. Un saludo
Buenas tardes Anna:
Interesante pregunta que nos hace y que tiene mucha importancia a la hora de dejar claro desde cuando los acuerdos en una junta de propietarios deben de ser ejecutivos. El artículo 19 de la ley de propiedad horizontal, en su apartado tercero dice lo siguiente con relación a los acuerdos tomados en junta: «3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.» Por otra parte con relación a este tema tenemos un artículo que le resolverá sus dudas y espero que le deje resuelto el problema https://adminfergal.es/ejecucion-de-acuerdos-en-comunidades-de-propietarios/
Un cordial saludo
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Hola buenos dias,
En mi comunidad hay robos de paquetes en los buzones, un vecino o vecina puso un cartel avisándonos atención vecinos de bien, parece q alguien se está dedicando a robar en los buzones los paquetes que dejan los repartidores, desde luego en esta comunidad de vecinos vamos de mal a peor…y yo no he podido ir a la reunión 😓 y no me enteré y como soy vendedora online y me han faltado cosas pues quería saber q ha pasado mandaron el acta y no han puesto nada de los robos en buzones si supieran quien es me imagino q tendrían q ponerlo en el acta y poner q se tomarían acciones legales contra el q está causando robos en los buzones no? La mujer del presidente dijo que se habló q no se sabía quién era que dijeron de poner cámaras y dijeron q no q era muy caro lo raro es q no aparece en el acta porque ? Gracias un saludo
Buenos días Vanesa.
Este tema lo hemos comentado personalmente. La mejor solución es instalar una cámara y un regrabador. Esto suele ser una opción barata y soluciona el problema del robo de los paquetes en los buzones. Recuerde esta solución se debe de dar con la mayoría cualificada de los 3/5 de la totalidad de los propietarios.
Saludos
691564359
HOLA ES UNA PRUEBA
ES OTRA PRUEBA
Buenos días.
Vivo en una comunidad de propietarios de 8 viviendas unifamiliares adosadas (en dos bloques de cuatro). El acceso a cada vivienda es directo desde la calle. Tenemos una entrada común al garaje con pasillo para acceder a nuestros garaje que están cerrados individualmente y las terrazas posteriores están sobre dicho pasillo comunitario. Las canalizaciones de bajada de aguas de los tejados y de los baños y cocina bajan entre cada dos viviendas. El título constitutivo de la comunidad es muy simple y no menciona nada sobre zonas comunes y privativas ni sobre gastos. Las normas de régimen interior menciona que los gastos se repartirán entre todas, si son generales, y repartiéndose entre bloques si el gasto corresponde a un solo bloque solamente, siendo todas la viviendas iguales para este reparto.
Mis dudas son: ¿Se puede establecer que una fuga de una canalización de bajada (entre dos viviendas) sea responsabilidad de los dos propietarios (como gasto susceptible de individualización, según la LPH, art 9.e)?
¿En una filtración de una terraza privativa (cada vivienda tiene su terraza) produce gotera en el pasillo comunitario, es responsabilidad de ese propietario (mismo art. de la LPH)?
¿Según ese art. 9.e de la LPH (puesto que no figura expresamente en el título constitutivo de la comunidad) se puede hacer que una compañía de seguros de una de las viviendas afronte el gasto de reparación, o tiene que figurar en el título constitutivo de la comunidad?
Muchas gracias por su atención.
Estimado Jose Manuel,
A veces nos presentan ustedes preguntas complejas de difícil solución, porque puede haber un vacío legal o simplemente no se nombre ese tipo de cuestiones en el titulo constitutivo o en el Reglamento de Régimen interior. En estas cuestiones que ud comenta deberá definirse en la comunidad cuales son las responsabilidades de cada propietario o bien cuales son las responsabilidades de cada bloque. Paree que sería coherente que las responsabilidades fueran por bloques y que hubiera un seguro que gestionara este tipo de situaciones en concreto. No parece muy coherente que se solicite a un propietario la responsabilidad que corresponde a la propia comunidad. -Entiendo que aunque exista una comunidad general aunque hay elementos comunes que afectan solo al bloque se debería pagar un seguro que cubra las reparaciones, en estos casos es evidente que no se debe generalizar un gasto en la comunidad cuando el problema es de una bloque en concreto.
Por lo tanto el Administrador debe de hacer un reparto de gastos de todos los elementos comunes de la comunidad en su parte proporcional y tendrán que añadir a ese reparto de gastos los que correspondan cada bloque, en este caso el seguro del continente y del contenido de cada uno de los bloques.
Un saludo
Miguel
691534659
Buenos días John.
Dejamos tu comentario. Un saludo
Miguel
691564359