Comentarios a la jurisprudencia del TS sobre Propiedad Horizontal: Complejos inmobiliarios privados

En primer lugar, dar las gracias a Sepin por facilitarnos datos de la jurisprudencia comentada sobre complejos inmobiliarios privados.

I. El nuevo régimen de propiedad horizontal previsto en el art. 24 LPH: los complejos inmobiliarios privados

Frente a la regulación tradicional de la propiedad horizontal contenida en los arts. 3 a 23 LPH, ambos inclusive, bajo la denominación «del régimen de la propiedad por pisos o locales», la reforma operada a través de la Ley 8/1999, 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , introduce un nuevo Capítulo II, denominado «del régimen de los complejos inmobiliarios privados», integrado solo por el art. 24, que constituye un sistema especial, tal como lo define el propio precepto.

El art. 24 de la LPH dice textualmente lo siguiente:

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Definida como aquellas en las que «se admite la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio ya construido, integrado por una pluralidad de viviendas; y la comunidad sobre la propia urbanización. Lo relevante es que de esta última son parte integrante todos y cada uno de los propietarios de elementos incluidos en la misma, susceptibles de un aprovechamiento individual, ya se trate de edificios o de cada uno de los pisos o locales que lo compongan de estar dividido en régimen de propiedad horizontal típica, ya, como es el caso, de meras fincas en las que se ha proyectado edificar» por las SSTS de 14 de octubre de 2004, de 27 de octubre de 2008, de 1 de abril de 2009, de 5 de diciembre de 2012  y de 6 de julio de 2021.

De esta afirmación podemos fijar los caracteres de este régimen especial:

– coexistencia de dos tipos de comunidades, la propia y exclusiva de cada edificio y la comunidad sobre la propia urbanización,

– propietarios distintos,

– la propiedad sobre cada edificio lleve aparejada la participación sobre otros elementos comunes de la urbanización (elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios) destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los elementos comunes de cada edificio.

1. Regulación legal

Este precepto fue introducido por la Ley 8/1999, pues hasta entonces carecían de regulación. Esta Ley también le dio nueva redacción al actual art. 2, en cuya letra c) incluye dentro del ámbito de aplicación de la LPH a estos complejos inmobiliarios privados.

El artículo 2 de la LPH dice lo siguiente:

Esta Ley será de aplicación:

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley

Como sostienen las SSTS de 7 de abril de 2003, de 1 de abril de 2009 y de 6 de julio de 2021 «hasta la introducción por la Ley 8/1999 del nuevo artículo 24 LPH las urbanizaciones carecían en nuestro ordenamiento de una normativa específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en las sentencia de 28 de mayo de 1985, hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la «existencia» de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal (S.ª de 20 de febrero de 1990)…».

Como recuerda la STS de 15 de abril de 2004  que «sin embargo, hoy por hoy, la cuestión de la actividad de las urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejos inmobiliarios privados.

2. Requisitos para su existencia

El apdo. 1 del referido art. 24 establece los requisitos que han de concurrir para su existencia:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, siempre que su destino principal sea la vivienda o locales, lo que en principio excluye otros destinos tales como garajes.

En el caso de las edificaciones, pueden estar o no divididos horizontalmente en viviendas y locales. En el caso de las parcelas no es necesario que se hayan edificado, basta con que sean edificables.

b) Que los titulares de estas edificaciones o parcela sean, a su vez, copropietarios de otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, con carácter inherente al derecho de propiedad que ostentan sobre dichos inmuebles.

Para las SSTS de 27 de octubre de 2008, de 1 de abril de 2009, de 6 de julio de 2021  y de 13 de septiembre de 2021, se trata de «la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes». Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».

Y para las citadas SSTS de 29 de abril de 2015  y de 6 de julio de 2021, es necesario la coexistencia de «dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal».

Eso sí, aclara esta STS de 1 de abril de 2009 que «no es imprescindible … que se hayan edificado los terrenos, sino que basta con la acreditación de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias –con independencia de que unas sean edificios, incluso a su vez divididos en régimen de propiedad horizontal, y otras meros terrenos parcelados y dispuesto para su edificación–, que existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios –artículo 24 LPH–, es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos».

Finalmente, se podrían integrar en esta figura «las construcciones de parcelas unifamiliares o de bloques independientes, así como los Centros comerciales o explotaciones mixtas, donde lógicamente además de la propiedad individual, existan zonas o servicios comunes, esto es, con destino de vivienda o local de negocio», tal como afirma la STS de 6 de julio de 2021.

3. Formas jurídicas que pueden adoptar

El apdo. 2 de este art. 24 prevé las dos posibilidades por las que, reuniendo los requisitos anteriores, puede optar inicialmente el propietario único o posteriormente los presidentes de las comunidades de propietarios que la integran:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios: en cuyo caso quedarán sometidos a la LPH, que les será íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios: regulada en los apdos. 2 y 3.

Conforme al art. 24.4 LPH existe una tercera posibilidad, que consiste en no adoptar ninguna de esta dos formas, en cuyo caso se aplicará los acuerdos que establezcan entre sí los copropietarios y supletoriamente la LPH. Se trataría de una agrupación de comunidades de hecho, también admitida por el Tribunal Supremo.

II. La agrupación de comunidades de propietarios

1. Concepto

No contiene una definición el art. 24.3, pero conforme a su apdo. 1 podemos conceptuarla como aquella agrupación de dos o más comunidades de propietarios, cada una de ellas configurada en un régimen jurídico de propiedad horizontal ordinario, dotadas de sus propios elementos comunes, en el que los propietarios de cada una de ellas ostentan, con carácter inherente al derecho de propiedad que les corresponde sobre el inmueble del que son propietarios, una copropiedad indivisible sobre los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios de la comunidad de propietarios agrupada.

Se distingue, pues, entre la comunidad de propietarios agrupada y cada una de las comunidades de propietarios que la integran, cada una de ellas con su funcionamiento independiente, en ambos casos el que deriva de la LPH y en el caso de la primera con las particularidades que veremos a continuación.

2. Regulación legal

Para el apdo. 3 esta agrupación de comunidades cuenta con la misma situación jurídica, para todos los efectos, que las comunidades de propietarios reguladas en los artículos anteriores y les será de aplicación toda la LPH, excepto lo dispuesto en su art. 9 sobre el fondo de reserva, salvo acuerdo en contra aprobado por la junta de la comunidad agrupada.

3. Exigencia de título constitutivo

Expresamente exige este apdo. 2 b) el otorgamiento de un título constitutivo para la constitución de la agrupación de comunidades de propietarios, normalmente mediante escritura pública, tal como exige el art. 5 LPH.

El contenido mínimo de este título viene relacionado a continuación:

a) Descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.

b) Cuota de participación asignada a cada una de las comunidades integradas. Esta cuota de participación es distinta a la que se refiere el citado art. 5, de tal manera que en los supuestos de comunidades de propietarios agrupadas deben coexistir dos cuotas de participación bien diferenciadas, a saber, la que le corresponde a cada una de las comunidades integradas para su participación en los beneficios y las cargas de la agrupación de comunidades [la del art. 24.2 b)] y la propia de cada una de dichas comunidades que tengan asignadas en el título constitutivo (la del art. 5).

Finalmente, el título y los estatutos podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que parece no tener carácter obligatorio dado el uso del vocablo «podrán» y conforme a la jurisprudencia anterior a la entrada en vigor de dicho art. 24 que afirma «requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros» al citar la STS de 16 de junio de 1995.

En el caso de los estatutos, su inscripción tampoco es obligatoria, solo a fin de que tengan efectos frente a terceros conforme al penúltimo párrafo del art. 5 LPH.

Para la STS de 28 de mayo de 2009 dichos estatutos disciplinan los derechos y obligaciones de todos los propietarios de los inmuebles que la integran «sin contravención alguna que pudiera afectar al contenido del derecho singular que asiste a cada uno, desde el momento en que van dirigidos a asegurar el mejor disfrute de los comuneros; el equilibrio arquitectónico de la urbanización y a evitar un aumento de la densidad de la población en la misma, impidiendo la división o segregación de las parcelas en los términos que se establece en el artículo 2; estatutos que tienen una eficacia configuradora absoluta y que producen efectos reales entre las partes que contribuyeron a su formación y constitución a los que obliga junto a los demás que de los mismos traigan causa por virtud de un negocio jurídico posterior, al margen de la inscripción registral, como sucede en este caso».

A) Personas legitimadas y mayoría necesaria para su otorgamiento, contenido e inscripción en el Registro de la Propiedad

Dispone el mismo apdo. b del art. 24.2 que este título constitutivo sea otorgado:

a) por el propietario único: antes de proceder a la venta de los inmuebles, a modo de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 5 LPH, habitualmente el promotor del edificio.

b) Por los presidentes de cada una de las comunidades de propietarios integradas: a posteriori, que deberán ser autorizados previamente por acuerdo aprobado por mayoría absoluta, mitad más uno del total de propietarios, de cada una de sus juntas de propietarios de dichas comunidades.

B) Agrupación de comunidades de propietarios de hecho

Surge la duda de si, pese a la exigencia del otorgamiento de un título para la constitución de la agrupación de comunidades, son válidas las que carezcan del mismo, teniendo en cuenta que conforme a la letra c) del art. 2 LPH, resulta de aplicación dicha Ley especial a los complejos inmobiliarios privados «en los términos establecidos en esta Ley», por tanto solo cuando concurran título constitutivo, sin que exista una previsión en dicho precepto a modo de las comunidades de propietarios de hecho como en la letra b).

Como dijimos antes, conforme al art. 24.4 LPH existe una tercera posibilidad entre las distintas formas jurídicas que pueden adoptar los complejos inmobiliarios privados, que consiste en no adoptar ninguna de esta dos formas, en cuyo caso se aplicará los acuerdos que establezcan entre sí los copropietarios y supletoriamente la LPH.

4. Reglas especiales de funcionamiento de la comunidad agrupada

No obstante, lo anterior, el apdo. 3 contempla las siguientes reglas especiales:

a) La junta de propietarios solo estará compuesta por los presidentes de las comunidades integradas, no por todos los propietarios de cada una de ellas, salvo acuerdo en contra de la propia junta, presidentes que ostentarán la representación de su respectiva comunidad integrada.

b) La adopción de acuerdos para los que la LPH requiera mayorías cualificadas exigirá la previa obtención de igual mayoría en cada una de las juntas de las comunidades integradas. Por tanto, a sensu contrario, no se exige para el resto de los acuerdos en que sea suficiente la mayoría simple.

Así lo recuerda la STS de 6 de julio de 2021, al afirmar que «para esta modalidad de complejo inmobiliario el apartado 3 del mismo art. 24 prevé la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal si bien sujeta a una serie de especialidades: su composición por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a «los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes». No se excluye, sin embargo, el régimen común de contribución a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido. Esos gastos son los necesarios para «el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (del art. 9.1,e) LPH)».

5. Órganos de gobierno de la comunidad agrupada

La remisión plena a la LPH supone que la comunidad agrupada tendrá los mismos órganos de gobierno obligatorios de su art. 13.1, es decir, junta, presidente, secretario y administrador, pese a que este apdo. 3 solo se refiera a los dos primeros.

Por tanto, junto con los órganos de gobierno de cada comunidad integrada, en el ámbito de sus propias competencias, coexisten los órganos de gobierno de la comunidad agrupada, cuyas competencias exclusivamente «se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes», es decir, «la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a «los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes»», como precisa la STS de 6 de julio de 2021.

6. Adopción de acuerdos en la junta de propietarios de la comunidad agrupada

En consecuencia, la junta solo puede adoptar acuerdo única y exclusivamente en relación con los elementos, instalaciones y servicios de la comunidad agrupada, evidentemente no de cada comunidad que la integra, además añade este mismo apdo. 3 del art. 24 sin que sus acuerdos puedan «menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades».

7. Elementos comunes

Recuérdese que el título constitutivo de la comunidad agrupada debe contener la relación de «los elementos, viales, instalaciones y servicios» propios que, en el caso de coexistencia de otras edificaciones son distintos de los comunes de cada una de las comunidades que la integran, sobre los que los propietarios de los inmuebles que la integran (edificaciones o parcelas) ostenta un derecho de copropiedad indivisible, «con carácter inherente» al derecho de propiedad que cada titular ostenta sobre dichos inmuebles, como dispone la letra b) del art. 24.1, la «titularidad compartida» mencionada por la jurisprudencia citada en los apartados anteriores.

Por tanto, habrá que estar a lo dispuesto en el art. 396 CC para distinguir los elementos comunes de la comunidad agrupada, de los elementos comunes de cada comunidad que la integran.

Así, para la STS de 17 de enero de 2019  los soportales o porches son elementos comunes del conjunto residencial.

8. Obligación de contribuir a los gastos de la comunidad agrupada. Legitimación para reclamar deudas de la comunidad agrupada

Dispone la letra b) del apdo. 2 que en este sistema «cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada» y recuerda el art. 10.2 a) que las obras obligatorias serán abonadas «por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades».

Por tanto, de los gastos que generen los elementos, viales, instalaciones y servicios de la comunidad agrupada serán abonados por cada una de las comunidades integradas, conforme a la cuota de participación que tengan asignadas en el título constitutivo de aquella.

El Tribunal Supremo ha atribuido legitimación a las agrupaciones de comunidades, cualquiera que sea la denominación que adopte, que se constituyan conforme al art. 24.2 b) LPH.

Así, la STS de 3 de diciembre de 2013, fija con valor de doctrina jurisprudencial «que el artículo 21 LPH, sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes, es aplicable, con el carácter supletorio que establece el artículo 24.4 LPH y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios existentes siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».

III. Propiedad horizontal tumbada

De uso frecuente en la práctica, no contiene la LPH en cambio ningún precepto que expresamente las menciones, aunque si han sido objeto de atención por parte de los tribunales, también del Alto Tribunal, acogiendo la denominación doctrinal de «propiedad horizontal tumbada, acostada o plana» en STS de 19 de julio de 2006 (SP/SENT/95100).

Viene definida por la STS de 24 de noviembre de 2010 (SP/SENT/531024) como aquellas situaciones «en los que hay un derecho de propiedad exclusivo sobre un trozo de terreno, edificado o no, y además una copropiedad sobre otros terrenos, normalmente contiguos al primero, dedicados a fines o servicios variables, como viales situados entre las distintas parcelas o instalaciones de uso común», claramente coincidente con la denominación legal del complejo inmobiliario privado contenida en el art. 24.1 LPH.

1. Concepto y requisitos: el error de considerar propiedad horizontal tumbada a todo lo que está construido en horizontal

En la práctica es muy habitual considerar que está sujeto a este régimen todo lo que esté construido en horizontal, tales como viviendas unifamiliares, dúplex, chalets, apartamentos, bungalows, etc.

Este tipo de construcción no necesariamente tienen cabida en esta figura, puesto que, de un lado, habrá que estar a lo dispuesto en el título constitutivo y, de otro, habrá que comprobar si cumplen o no los requisitos previstos en la letra b) del art. 24.2.

2. Régimen jurídico aplicable: aplicabilidad del art. 24 LPH y, por tanto, de la LPH y del art. 396 Código Civil

Afirma la STS de 17 de enero de 2008 que el régimen de propiedad horizontal es extensible «a las urbanizaciones privadas y a los casos de las denominadas propiedades «tumbada»».

Por ese motivo, para la STS de 29 de abril de 2015  la propiedad horizontal tumbada tiene cabida en los supuestos de urbanizaciones o conjuntos constructivos, por lo que considera que les resulta de aplicación el art. 24 LPH.

Esta regulación implica la aplicabilidad plena de la LPH, conforme a la remisión que hace su apdo. 3, con las especialidades previstas en el mismo, lo que supone la aplicación de lo previsto en el art. 396 CC.

3. Elementos comunes de la comunidad general y privados de los edificios que la integran

Ello supone que se consideran comunes de la comunidad general los elementos descritos en el art. 396 CC y privativos los que forman parte de cada inmueble que la integran. Así la STS de 5 de julio de 2010 considera que forma parte de la vivienda unifamiliar el suelo y vuelo, frente a los elementos de la comunidad general como zonas de recreo, viales, etc.

En cambio, la STS de 18 de octubre de 2013 precisa que, en un régimen de propiedad horizontal tumbada, son elementos comunes los que están fuera de la propiedad privativa de cada vivienda, fuera del espacio delimitado, relacionados en el art. 396 CC, teniendo carácter privativo lo que consta en la escritura de compraventa. En el caso resuelto por esta sentencia, no es privativo de cada parcela en concreto el subsuelo y el vuelo.

IV. Subcomunidades de propietarios

Aunque en puridad se pueda admitir que no se traten de un complejo inmobiliario privado, al no reunir los requisitos del art. 24.1, lo cierto es que sí participan de algunas de las reglas de funcionamiento previstas en el apdo. 2 b) de dicho precepto referido a la agrupación de comunidades de propietarios.

A las subcomunidades solo se refiere la LPH en el art. 2 d), añadido por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

1. Requisitos

Dicho apdo. d) considera aplicable la LPH a las subcomunidades en las que varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

Se trata, por tanto, de una figura en la que coexisten, junto con los elementos, servicios e instalaciones comunes de la comunidad de propietarios de la que forma parte, elementos, servicios e instalaciones de la propia subcomunidad. Estos últimos deben reunir el requisito de «unidad e independencia funcional o económica».

Supone, pues, «la existencia de una comunidad separada (subcomunidad) con funcionamiento independiente, en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal, sino en su existencia, a efectos organizativos, y con dependencia de la comunidad de propietarios para adoptar acuerdos», como afirma la STS de 10 de abril de 2019.

2. Exigencia de título constitutivo

En principio, conforme al citado apdo. d) solo tienen cabida en el ámbito de aplicación de la LPH las subcomunidades que cuenten con título constitutivo, ya sea el propio que las constituye o el de la comunidad general, al utilizar la expresión «de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo».

Desde luego, la STS de 17 de julio de 2009  sostiene que, pese a que en el título constitutivo se prevé la posibilidad de su constitución, bajo la expresión «será potestativo de las fincas situadas en las plantas de sótano superior e inferior, el constituir otra Junta entre ellos», no consta acreditada su existencia, ni que se hayan creado posteriormente. Esta sentencia es relevante cuando en el título constitutivo o en los estatutos se prevé la posibilidad de constituirse subcomunidades de propietarios, pero en la práctica no se ha hecho uso de esta facultad, por lo que para la Sala simplemente no existen.

Y ello con las especialidades previstas en la letra b) del apdo. 2 de este art. 24.

La citada STS de 29 de abril de 2015 (SP/SENT/810769) considera aplicable el art. 24 a las subcomunidades creadas antes de su entrada en vigor, pues la ausencia de regulación legal «vino a ser solventada por la Ley de 6 abril 1999 que introdujo el nuevo artículo 24 de la LPH, por el que se regulaba, con normativa específica y adecuada, aquellas situaciones», de tal manera que, en el caso enjuiciado, una subcomunidad de garajes, «la conclusión es que reúnen los requisitos necesarios para recibir tal calificación».

También la STS de 26 de enero de 2023 (SP/SENT/1179436) admite la legitimación activa del comunero de una subcomunidad para ejercitar la impugnación del acuerdo de reparto de gastos aprobado por la junta de presidentes de la mancomunidad.

5. Elementos comunes de la subcomunidad de propietarios

La plena aplicación de la LPH a las subcomunidades de propietarios conlleva también la aplicabilidad del art. 396 CC, como ha admitido la propia sentencia anterior al afirmar que «es cierto que los titulares de las plazas de aparcamiento de las fincas que son predios dominantes no serían copropietarios de las zonas de rodadura y maniobrabilidad del predio sirviente así como de la rampa de salida, pero precisamente por ello entiende autorizada doctrina que el caso que se enjuicia es el que viene a justificar que el artículo 396 CC incluyan la servidumbre como «elemento común»», por la propia remisión que hace a dicho precepto el apdo. 1 del art. 24.

Por tanto, son comunes de la subcomunidad sus «elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica» respecto a los elementos comunes de la comunidad general, que cuenta con sus propios elementos, servicios e instalaciones comunes, asumiendo los órganos de aquella competencias exclusivas sobre tales elementos o servicios de la subcomunidad, conforme a lo estudiado para el último párrafo del art. 24.3. Conviene en este punto distinguir, en consecuencia, los elementos comunes de la comunidad general descritos en el art. 396, especialmente los que son por naturaleza, tales como elementos estructurales, suelo y subsuelo, fachadas, portal, escaleras, ascensores, etc., que son de su titularidad exclusiva.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara