La Ley de Propiedad Horizontal, Artículo 17 y sus Diferentes Mayorías

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula la vida y la convivencia dentro de las comunidades de propietarios en España. Dentro de esta ley, el Artículo 17 destaca por su relevancia al definir cómo se deben tomar decisiones en la comunidad, estableciendo las mayorías necesarias para distintos tipos de acuerdos. La diversidad de situaciones y decisiones que deben tomarse hace que las mayorías sean un elemento fundamental para garantizar una buena convivencia y el correcto funcionamiento de la comunidad.

En este artículo, exploraremos a fondo el contenido del Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, detallando las diferentes mayorías requeridas, así como las novedades recientes que se han introducido para adaptar esta normativa a las nuevas necesidades de la sociedad moderna. Abordaremos los requisitos para la toma de decisiones, los tipos de mayorías aplicables, y las implicaciones de cada uno de ellos.

1. La Importancia del Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal

El Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la forma en la que las comunidades de propietarios toman decisiones que afectan a la gestión, el uso y el disfrute de los bienes comunes. Cualquier modificación o instalación que afecte a las zonas comunes del edificio, desde obras menores hasta proyectos significativos, debe pasar por una junta de propietarios y ser sometida a votación conforme a las mayorías estipuladas en el Artículo 17.

La importancia de este artículo radica en su capacidad para regular la convivencia y la correcta gestión de los bienes y servicios que afectan a todos los propietarios, desde la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones hasta la creación de servicios comunes como conserjería o sistemas de seguridad.

2. Las Diferentes Mayorías del Artículo 17

El Artículo 17 establece diferentes mayorías en función del tipo de acuerdo que se desee alcanzar. Estas mayorías son:

2.1. Mayoría de 1/3 (Infraestructuras de Telecomunicaciones y Energías Renovables)

La regla 17.1 se aplica a la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones, así como a instalaciones relacionadas con energías renovables. Para aprobar este tipo de obras, es necesario contar con el apoyo de 1/3 de los propietarios que representen al menos 1/3 de las cuotas de participación. Es importante destacar que este 1/3 debe referirse a la totalidad de los propietarios, y no solo a aquellos presentes en la junta.

Por ejemplo, en una comunidad con 120 viviendas, sería necesario que 40 propietarios voten a favor para aprobar la instalación de estas infraestructuras. Cabe señalar que la instalación no debe alterar de manera sustancial la estructura del edificio ni modificar significativamente la estética del inmueble.

2.2. Mayoría Doble para Mejoras de Acceso o Movilidad (Artículo 17.2)

El Artículo 17.2 se refiere a las decisiones que tienen que ver con la mejora del acceso o la movilidad de personas con discapacidad. En este caso, se necesita una mayoría doble, lo cual implica contar con la aprobación de la mayoría del total de los propietarios y también de la mayoría de las cuotas de participación. Esta mayoría doble se aplica a la totalidad de los propietarios, y, una vez obtenida, todos los propietarios quedan obligados al pago de las instalaciones o mejoras.

Estas mejoras incluyen, por ejemplo, la instalación de ascensores u otras adaptaciones que faciliten la movilidad en el edificio. Las personas beneficiarias de estas mejoras pueden ser no solo los propietarios, sino también arrendatarios, usufructuarios o familiares que convivan con el propietario.

El proceso de aprobación de estas obras se realiza en dos fases. En primer lugar, la junta de propietarios debe aprobar la mejora mediante mayoría simple en una segunda convocatoria. Si se aprueba, los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días para manifestar su acuerdo o desacuerdo. Una vez finalizado este plazo, se decide si se ejecuta la obra.

2.3. Mayoría de 3/5 para Servicios Comunes (Artículo 17.3)

El Artículo 17.3 regula aquellos acuerdos para los que se requiere una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación. Entre los acuerdos que requieren esta mayoría se incluyen:

• Supresión o creación del servicio de portería y conserjería.
• Vigilancia y seguridad.
• Limpieza mediante empresa externa.
• Arrendamiento de elementos comunes, como la terraza para antenas de telefonía móvil o la piscina.
• Mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble, como la instalación de aislamiento térmico o recogida de aguas pluviales.

Es relevante señalar que los propietarios morosos no pueden ejercer su derecho a voto en este tipo de decisiones, ya que no se consideran al corriente de sus obligaciones con la comunidad.

2.4. Mayoría Simple para Acuerdos Ordinarios (Artículo 17.7)

La mayoría simple, estipulada en el Artículo 17.7, se aplica a los acuerdos ordinarios que no requieren mayorías especiales. Estos incluyen:

• Aprobación de las cuentas anuales.
• Cambios en el reglamento de régimen interior.
• Obras comunes, tanto ordinarias como extraordinarias.
• Acciones judiciales en defensa de la comunidad.

Para que se alcance la mayoría simple, es necesario que asista más del 50% de los propietarios en la primera convocatoria. Si no se alcanza este quórum, se celebrará una segunda convocatoria, en la que se decidirá con los propietarios presentes.

2.5. Unanimidad para Modificaciones Fundamentales (Artículo 17.6)

El Artículo 17.6 establece que ciertos acuerdos requieren unanimidad. Esta mayoría se aplica a decisiones fundamentales que afectan al Título Constitutivo o a los Estatutos de la comunidad, tales como:

• Modificación de las cuotas de participación.
• Cambio de reglas relativas a la utilización de las viviendas o locales.
• Unificación de viviendas colindantes.

Para alcanzar la unanimidad, se requiere la aprobación de la totalidad de los propietarios, incluidos los propietarios morosos.

2.6. Mayoría de 3/5 para Viviendas de Uso Turístico (Artículo 17.12)

El Artículo 17.12 regula los acuerdos relacionados con el establecimiento de viviendas de uso turístico dentro de la comunidad. Para autorizar o limitar el uso turístico de viviendas, se requiere una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación. Esta norma tiene como objetivo equilibrar los derechos de aquellos propietarios que desean destinar sus propiedades al alquiler turístico con el derecho del resto de propietarios a disfrutar de su vivienda sin molestias asociadas al turismo.

La normativa establece que, si se acuerda limitar o condicionar el uso turístico de una vivienda, dicha limitación deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser efectiva frente a terceros. Además, cualquier limitación que se imponga debe ser proporcional y no discriminatoria. En caso de que la comunidad decida permitir las viviendas de uso turístico, se pueden establecer condiciones como contribuciones especiales para los propietarios que usen sus viviendas con este fin, debido al mayor desgaste de las zonas comunes.

3. Novedades Introducidas en el Artículo 17

Con el paso del tiempo y la evolución de las necesidades sociales, se han introducido diversas modificaciones y novedades en el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el objetivo de facilitar la adaptación de los edificios a los nuevos estándares de confort y sostenibilidad.

3.1. Infraestructura para Vehículos Eléctricos (Artículo 17.5)

Una de las novedades más relevantes en el Artículo 17 es la incorporación de una norma que regula la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos. La creciente demanda de vehículos eléctricos ha hecho necesario regular este tipo de instalaciones, con el fin de fomentar la sostenibilidad y adaptar las comunidades de propietarios a los nuevos tiempos.

Para la instalación de un punto de recarga individual en una plaza de garaje, el propietario interesado debe notificar a la comunidad, pero no necesita su aprobación, ya que la instalación corre a su cargo. Si, por el contrario, la comunidad desea instalar un sistema de recarga común para el uso colectivo de todos los propietarios, se requiere la aprobación de 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.

3.2. Eliminación de Barreras Arquitectónicas

Otra novedad importante en la LPH está relacionada con la eliminación de barreras arquitectónicas. Esta modificación se realiza con el fin de mejorar la accesibilidad y garantizar la igualdad de derechos de todas las personas, en especial aquellas con movilidad reducida. Para facilitar la instalación de ascensores y otras infraestructuras que mejoren la accesibilidad, la ley prevé que, en algunos casos, no sea necesario alcanzar una mayoría cualificada.

4. Procedimiento para la Toma de Decisiones y Votaciones

El proceso de toma de decisiones en las comunidades de propietarios se lleva a cabo mediante juntas generales, que pueden ser ordinarias o extraordinarias. Las decisiones se deben reflejar en el libro de actas de la comunidad y deben ser notificadas a todos los propietarios, incluidas las posibles impugnaciones.

La notificación a los propietarios ausentes debe realizarse por medios que garanticen la recepción, como burofax o telegrama con acuse de recibo, y los propietarios tienen un plazo de 30 días para manifestar su desacuerdo con el acuerdo adoptado. De lo contrario, se considerará que están de acuerdo con el mismo.

En el caso de decisiones que no puedan tomarse por falta de acuerdo entre los propietarios, se puede recurrir al juicio de equidad ante un juez, quien decidirá en función de lo que considere más beneficioso para la comunidad.

5. Implicaciones de los Acuerdos Adoptados

Los acuerdos adoptados conforme a lo dispuesto en el Artículo 17 tienen carácter obligatorio para todos los propietarios, incluso para aquellos que votaron en contra o se ausentaron de la votación. En el caso de acuerdos que impliquen el pago de derrames (gastos extraordinarios), la obligación de pago corresponde al propietario del inmueble en el momento de la exigencia del pago, independientemente de quién fuera el propietario cuando se aprobó la obra o mejora.

6. Conclusión

El Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal es una pieza clave en la regulación de la vida en comunidad, ya que define cómo se deben tomar decisiones que afectan al funcionamiento y mejora de los elementos comunes del edificio. Las diferentes mayorías necesarias para la aprobación de acuerdos buscan garantizar la protección de los derechos de todos los propietarios y, al mismo tiempo, facilitar la adaptación de los edificios a las nuevas necesidades y demandas de la sociedad.

Las recientes modificaciones que incluyen la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos y la eliminación de barreras arquitectónicas reflejan el esfuerzo legislativo por modernizar y adaptar la normativa a los retos actuales, garantizando que las comunidades de propietarios puedan evolucionar y mejorar su calidad de vida. Sin embargo, es fundamental que todos los propietarios conozcan bien sus derechos y deberes para participar activamente en las decisiones que se tomen en la comunidad y asegurar que estas se adoptan conforme a la legalidad y en beneficio de todos.

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